בפסק דין תקדימי קבע השופט אילן צור כי בניגוד לנהוג בשוק מאז פס"ד אשדר - אין הכרח להעדיף את 'הגישה הכלכלית' לחישוב היטל ההשבחה במתחמי פינוי בינוי כאשר מדובר במוכרי דירות פרטיים. בכך דחה ביהמ"ש את ערעורה של הוועדה המקומית ת"א על החלטת ועדת הערר, ואף חייב אותה בהוצאות משפט בסך 35 אלש"ח, "לאור התנהלותה"
החלטה תקדימית של ועדת הערר המחוזית קבעה כי יש לראות את מספר הקומות שמגדירה "תוכנית מ'" – תוכנית מ-1982 שקבעה את גובה הבניה המותר ברחבי ת"א - כמספר הקומות המותר לבניה במסגרת המצב הקודם, ולא את היקף הבניה בפועל. המשמעות: גידול משמעותי בהיקף השטחים הפטורים מהיטל בהשבחה במיזמי תמ"א 38 ודומיה, בעיקר באזור תוכנית הרובעים
ועדת הערר קבעה כי היותם של חברי הגרעין המייסד של מושב שילת חתומים על הסכם חכירה לדורות מול רמ"י בעת אישור תוכנית המושב, מחייב אותם בתשלום היטל השבחה בעת מימוש הזכויות. להחלטה עשויות להיות השלכות רוחב על מושבים נוספים
תיקון חדש שמקדם מטה התכנון יאפשר לאדריכלים המורשים להיתר להעסיק שמאי מקרקעין פרטי ולשלם ישירות את השומה לוועדה המקומית, במקרה שבו לא פורסמה שומת היטל השבחה או שובר תשלום. המהלך צפוי לקצר משמעותית את זמני קבלת ההיתר. "מדובר ברעיון חדשני, עד היום רק לשמאים של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה הייתה האפשרות להוציא שומות"
ועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה במחוז י-ם, קיבלה ערעור של תושב ארה"ב שהעביר זכויות במקרקעין לחברת נאמנות בשליטתו, וקבעה כי מאחר שאין מדובר בשינוי מהותי בזהות הנהנה או בהעשרה כלכלית בפועל – אין לראות במהלך כ"מימוש זכויות" המחייב בהיטל, והורתה לוועדה המקומית להשיבו: "כל עוד הנכס מוחזק עבור הנהנה, אין לראות בחברה כישות נפרדת"
ועדת הערר המחוזית בראשותה של עו"ד הדר מנצורי דוד, קבעה כי יש לנכות את עלות הקמתה של תחנה לבריאות המשפחה בשטח של 500 מ"ר בנוי, שתועבר במלואה לעירייה, מגובה ההשבחה. זאת במסגרת פרויקט פינוי-בינוי לבניית כ-440 יח"ד בשכונת נווה דוד. עם זאת את עלות הקמתו של מקלט ציבורי החליטה הוועדה שלא להפחית, שכן זה בא במקומו של מקלט קודם שנהרס במסגרת הפרויקט
ביקורת קשה של ועדת הערר המחוזית בראשות עו"ד הלל גלקופ על התנהלות הוועדה המקומית בת ים, שהוציאה שומת היטל השבחה מתוקנת לקבוצת אהרוני למעלה מעשור לאחר חתימת שומה מוסכמת, בסמיכות לעימות משפטי עמה. "עולה חשש שמא התנהלות הוועדה המקומית עשויה לשמש חלילה כאמצעי לחץ פסול על בעלי המקרקעין". עיריית בת ים: "הוועדה פעלה אך ורק משיקולים מקצועיים, נערער לביהמ"ש המחוזי"
ועדת הערר המחוזית בראשות עו"ד יפעת בן אריה שטיינברג קיבלה טענה עקרונית של חג'ג' בערר שהגישה על שתי שומות מכריעות שניתנו לגבי היטלי השבחה בפרויקט הענק שלה בפלורנטין. ע"פ ההחלטה המבוססת על הלכת "לוסטרניק", על השמאים להתחשב ב"פוטנציאל תכנוני כללי" שמצביע על הסיכויים לפיתוח ומשפיע על מחיר השוק
ההצעה שאושרה לקריאה ראשונה בוועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת, תאפשר תוספת של עד 3 מ"ר נטו של שטח רצפה לממ"ד ועוד תוספת של 3 מ"ר נטו לצורך בניית חדר רחצה בתוך הממ"ד. הבחירה אם להגדיל את הממ"ד היא אופציונלית. עוד קובעת ההצעה כי תוספת השטח תהיה פטורה מהיטל השבחה
בעלת דירה בתל אביב שהרחיבה אותה, חויבה בהיטל ע"י הוועדה המקומית שטענה כי חרגה מהיקף הפטור העומד על 140 מ"ר. בערר שהגישה טענה כי אין לכלול בחישוב את שטחי הממ"ד והמחסן, והתיק הגיע לבסוף אל ביהמ"ש לעניינים מנהליים, שהכריע חד משמעית בסוגיה
בפסק דין מקיף הכריע השופט הס ב-15 "שאלות רוחב" שעוררה תוכנית השימור לגבי חיוב בהיטל השבחה או זכאות לפיצוי בגין ירידת ערך, תוך שהוא הופך כמה מקביעותיה המרכזיות של ועדת הערר. בין היתר קבע הס כי אין לכלול את שווי הזכויות של תמ"א 38 ב"מצב הקודם" – החלטה שמגדילה את סיכויי העירייה לזכות בהיטלים וצפויה לפגוע בבעלי הנכסים. לצד זאת, קיבל הס את קביעת ועדת הערר כי מרכיב ה"מיתוג" בהשבחה הנו חסר בסיס, והכללתו ע"י עיריית ת"א חסרת תום לב
לשכת שמאי המקרקעין פרסמה את עמדתה לגבי שורת הכיוונים שנבחנים כיום לשינוי מנגנון היטלי ההשבחה, במסגרתה היא מתנגדת לרובן. על ההצעה לניתוק הקשר בין השמאים לוועדות המקומיות נכתב: "הצעה מקוממת שמטילה דופי בציבור שלם". בין ההצעות החלופיות שמציעה הלשכה: קיצור לוחות זמנים וועדה לדיונים בשאלות עקרוניות
פסק הדין התקדימי שניתן לאחרונה ביטל חיוב בהיטל השבחה שהשיתה הוועדה המקומית גליל עליון על חברי 17 קיבוצים, בנימוק שאין מדובר בהתעשרות הנגרמת מהחלטה תכנונית וכי ערך הקרקע לא עלה. עם זאת, לטענת הרשות המקומית, הליך השיוך מוביל להוצאות פיתוח, שבהיעדר היטל – נעדרות מקור תקציבי
הצוות הבינמשרדי לבחינת שינוי מנגנון היטלי ההשבחה בראשות עו"ד כרמית יוליס הפיץ השבוע מסמך ובו מספר כיוונים מרכזיים הנשקלים על ידו לשינוי השיטה הנוכחית. עוד נשקלים: מנגנון לצמצום הפערים האדירים בין הרשויות ושינוי מועד אירוע המס מאישור התוכנית למועד המימוש
בערעור שהוגש על החלטת ועדת הערר, טענה הוועדה המקומית ירושלים כי פרויקט שנבנה בהתאם לתוכנית לפי סעיף 23 חייב בהיטל, שכן התוכנית אפשרה את יישומו. בית המשפט קיבל את עמדת היזם לפיה מאחר שסך הזכויות אינו עולה על זה שמאפשרת תמ"א 38, הפרויקט כולו פטור מהיטל
ההחלטה התקבלה בעקבות ערר של הוועדה המקומית הרצליה נגד שומה מכרעת שעסקה במכירת נכס לשימור בעיר אשר קבעה כי זכויות בניה לניוד אינן חייבות בהיטל. מדובר בהחלטה הפוכה מזו שהתקבלה בסוגיה דומה לפני כשנה לגבי תוכנית השימור של תל אביב, ואשר נמצאת כיום בהליכי ערעור בפני ביהמ"ש המחוזי. עו"ד: "מדובר בהחלטה רחבת היקף, המכריעה בסוגיה מהותית בדיני השבחה, ובצד זאת מותירה גם שאלות פתוחות נוספות"
הוועדה המקומית רמת השרון חייבה את ברוש ניר יזמות בהיטל השבחה בגין הקלה שניתנה לפרויקט תמ"א 38 בעיר, שאפשרה חריגה מקווי הבניין שמאפשרת התוכנית העירונית ליישום התמ"א (לפי סעיף 23). ערר שהגיש היזם נגד ההחלטה התקבל: "מאחר שקווי הבניין שנתבקשו מכוח תכנית רש/3838 אינם חורגים מקווי הבניין המותרים בתמ"א 38 עצמה, הרי שלעמדתנו לא נדרשת במקרה זה 'הקלה', ולפיכך אין מקום לחייב בגינה בהיטל השבחה"
כשנה וחצי לאחר שניתנה ההחלטה התקדימית שקבעה נוסחה לחישוב היטל השבחה ושמה סוף ל"שיטת הדלתא", קבעה ועדת הערר המחוזית לראשונה כי יש להחיל את עקרונותיה גם בתחומי תל אביב, תוך דחיית טענותיה של הוועדה המקומית בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בעיר: "הטענה להיעדר נחיצותו של תיקון 3א' בת"א, בכל הכבוד, אינה נוגעת לשיטת החישוב שנקבעה בקבוצת הירדן"
מחר (ג') צפויה לעלות לדיון במועצה הארצית תוכנית תמ"א 70, אחת התוכניות המורכבות והשאפתניות בתולדות התכנון בישראל. לצד הזדמנויות גדולות ופוטנציאל לשינוי רחב היקף בנוף הישראלי, קיימים לא מעט אתגרים שעל מנת לצלוח אותם יצטרכו השחקנים השונים לשלב ראייה מערכתית רחבה, עם תשומת לב לצרכים נקודתיים
כך התריע שמאי המקרקעין אריה קמיל ביחס למחלוקת בנוגע לחיובי היטלי השבחה בפינוי-בינוי, במהלך כנס למשפט ושמאות שהתקיים בת"א. עו"ד משה רז-כהן: "עלות ההיטל גבוהה משמעותית מיתר הרכיבים ועלולה להשפיע דרמטית על הרווח או ההפסד". יו"ר לשכת שמאי המקרקעין: "ביטול היטל ההשבחה יפגע בציבור ולא מעשי"
הוועדה המקומית ת"א תדון השבוע בתוכנית התחדשות במרחב "פרדס אבו סייף" ביפו ד', בו מתגוררות כיום 3 חמולות בבתים שנבנו ברובם בצורה לא מוסדרת. התוכנית כוללת גם 2,000 מ"ר למסחר. במסגרת חוק ההסדרים הקודם ניתן פטור מהיטל השבחה עבור התכנית
מדובר בערעור שהגישה הוועדה מהמקומית ת"א על החלטת ועדת הערר שקבעה כי לא ניתן לחייב את הנישומה - חברת אשדר - בהיטל. השופט הס קבע כי "תכלית היטל ההשבחה והפסיקה מצדיקות סטייה מהכלל ומתן אפשרות לחייב בהיטל בעת אישור הבקשה". הפסיקה עשויה להביא לתוספת היטלי השבחה בעשרות פרויקטים נוספים בת"א
כמעט תמיד הטיעונים השמאיים הם אלו שתופסים את קדמת הבמה בדיוני היטלי השבחה. אך כאשר מדובר בבנייה מגדלית בלב אזור עירוני צפוף, עשוי דווקא הפן ההנדסי להביא לקיצוץ חד בהיטל, או לתוספת זכויות הבניה כשמדובר במיזמי התחדשות. כך למדה הוותמ"ל בדרך הקשה, כשביהמ"ש ביטל תוכנית שלה בשל חוסר כלכליות. אך לדברי המהנדס הוותיק ישראל דוד, "עדיין אין מודעות למשמעות של הכלי הזה, ולפוטנציאל היישום שלו"
שומת היטל שהונפק למוכרת נכס בלוד, מעלה סימני שאלה גדולים לגבי התאמת "הגישה הכלכלית" למקרים של מימוש בדרך של מכר במתחמי פינוי-בינוי. בערר שהגישה טענה כי בעוד ששווי הדירה לפי גישה זו הגיע לכ-2 מלש"ח, מחיר העסקה בפועל עמד על 1.35 מלש"ח. ועדת הערר שלחה את הצדדים לפשרה, והציעה לראות בעסקת מכר דירה בתחום תוכנית פינוי-בינוי כמימוש חלקי בלבד של התוכנית
תוכנית להקמת שכונה חדשה במגדל העמק על קרקעות חקלאיות לשעבר של המועצה האזורית עמק יזרעאל, לצד חוסר בהירות לגבי הגבול העדכני בין הרשויות, הובילו לתביעת פיצויים שהוגשה נגד שתיהן. ועדת הערר פיצויים והיטלי השבחה מחוז צפון קבעה מי מבין שתיהן תיתבע
שנתיים וחצי לאחר אישורה של תוכנית הענק למתחם הבורסה, ועדת הערר ביטלה החלטת שמאי מכריע וקבעה כי התוכנית היא "כוללנית" ולא ניתן לגבות היטל בגינה. עם זאת, לאחר שיאושרו בשטח תוכניות מפורטת, תוכל העירייה לחייב בהיטל עבור שתי התוכניות
ועדת הערר במחוז דרום קבעה שלא ישולם היטל השבחה על מתחמי הדיפו של הרכבת באשקלון, אף שפסק הדין של המחוזי קבע שתוכנית הבינוי מהווה אירוע מס. הנושא שבמחלוקת היה אם המבנים הם מתקני דרך, וועדת הערר קבעה שמדובר בייעוד קרקע המאפשר שימוש בלעדי עבור הרכבת ולא עבור שימושים אחרים
בפרויקט פינוי-בינוי שלגביו נקבע כי הוא פטור מהיטל השבחה, זכו 3 בעלי דירות בהטבה מהיזם במסגרתה קיבלו את דירתם החדשה בבניין שנבנה בסמוך במתכונת "בינוי-פינוי". הוועדה המקומית טענה כי מדובר בעסקה נפרדת וחייבה את הדיירים בהיטל השבחה. ועדת הערר הכריעה
שומה מכרעת שניתנה לאחרונה במיזם לבניית 276 יח"ד בקריית אונו, הביאה להפחתת היטל ההשבחה שהשיתה הוועדה המקומית מ-11.85 מלש"ח ל-2.95 מלש"ח בלבד. זאת לאחר שהשמאית שללה את גישת הוועדה שחישבה את שווי המצב הקודם כ"אפס" בשל הפטור מהיטל השבחה על שטחי מגורים
ועדת הערר קיבלה ערר של 3 דיירים מבוגרים במתחם לפינוי-בינוי בשכונת מורשה הפטור מהיטל השבחה, וקבעה כי בתוספת להסכם שתכליתה להחליף את דירת התמורה המקורית בהסכם הפינוי-בינוי בדירה באחרת, "אין משום שינוי מהותי מההסכמי הפינוי-בינוי המקוריים"
הפשרה אושרה בבית המשפט המחוזי, לאחר שוועדת הערר דחתה באפריל שומה מכרעת שקבעה היטל של 81 מלש"ח בלבד. לפני שנתיים עמדו הפערים בין הצדדים על 166 מיליון שקל, כאשר העירייה דרשה 180 מלש"ח, לעומת שומה של ביג שקבעה 14 מלש"ח בלבד. המרכז צפוי להתפרש על 62 דונם ולכלול שטח בנוי של רבע מיליון מ"ר למסחר, מגורים, תעסוקה ותיירות
כך אמר עמית גוטליב, סמנכ"ל כספים ופיתוח עסקי, בפאנל שעסק בהיטלי השבחה במהלך פסגת ההתחדשות העירונית של מרכז הנדל"ן. יו"ר לשכת שמאי המקרקעין: "ביטול היטלי השבחה? עוד 30 שנה ימשיכו לדבר על זה". יו"ר ועדת ערר מרכז: "התחושה היא שאין מה להפסיד גם אם הערר לא מוצדק. זה פוגע באמון הציבור"
לאחר שרוב השמאים עברו להשתמש ב"גישה הכלכלית" המשקללת את כלל זכויות הבניה במתחם לצורך חישוב היטל השבחה במכירת דירה, הוועדה בראשות עו"ד הלל גלקופ קבעה כי אפשרי ואף מומלץ להמשיך להשתמש בגישת ההשוואה הישירה, וכי הגישה הכלכלית מתאימה יותר לחישוב היטל השבחה ליזמים
לאחר מספר שנים בערכאות שונות, דחה העליון את ערעור עיריית ירושלים וקבע כי אין להבדיל בין בעל קרקע פנויה ובין בעל זכות על גג בניין קיים לצורך מתן פטור מהיטל השבחה בבניית דירה
חברה שרכשה קרקע עירונית לצורך הקמת פרוייקט דיור בר השגה, גילתה כי הוא לא כלכלי, וחתמה על הסכם מחודש עם העירייה במסגרתו קיבלה תוספת זכויות בניה ושילמה סכום נוסף. רשות המסים טענה כי סכום הרכישה גדל ודרשה תוספת מס רכישה. מה פסק בית המשפט?
על פי דוח מבקר המדינה האחרון, הגשת ערר על שומת היטל השבחה מובילה פעמים רבות לשינוי או לביטול השומה, ועשויה להסתכם בהפחתה משמעותית של סכום החיוב המקורי. מתי מומלץ לערער? איך מתבצע הליך הערעור? והאם אפשר להימנע מראש מחיוב ביתר?
הפסיקה ניתנה במסגרת ערעור שהגישה עמותת "בית אגודת ישראל" על פסק דינו של בית המשפט לעניינים מנהליים, שקבע כי עליה לשלם היטל השבחה בסך 2 מיליון שקלים לוועדה המקומית תל אביב. העמותה טענה כי החוק מחיל את הפטור גם כאשר השימוש שנעשה לפני התוכנית המשביחה הוא ציבורי, אך העליון דחה פרשנות זו
ועדת הערר הפחיתה כ-2.5 מיליון שקלים מהיטל ההשבחה שהשיתה הוועדה המקומית גבעת שמואל בגין פרויקט בן 270 יח"ד, בקבעה כי מלבד החקיקה הפוטרת את הממ"דים מהיטל, הרי שבנייתם מפחיתה את הוצאות הפיתוח של הרשות, שאינה בונה עוד מקלטים ציבוריים
עיריית תל אביב הודיעה כי תמ"א 38 לא תוארך בשטחה, וכעת היזמים הפועלים ברבעים 3 ו-4 מנסים להבין מהי עמדתה בסוגיית היטלי ההשבחה. היזם יוסי הררי: "אף יזם לא רוצה להבין באיחור שהפרויקט שלו אינו רווחי"
ועדת הערר המחוזית מרכז בראשות עו"ד מאיה אשכנזי ביטלה היטל ההשבחה שאותו ניסתה הוועדה המקומית שוהם לגבות, בעקבות היתר לבניית בניין באזור התעשייה של הישוב בחריגה מתוכנית הבינוי. אלא שלפי ועדת הערר בראשות עו"ד מאיה אשכנזי, "לא ניתן לראות את תוכנית הבינוי של הוועדה המקומית כמסמך מחייב, ומכאן שאין כאן הקלה ולכן גם לא עילה להיטל השבחה"
ועדת הפנים אישרה את הצעת החוק שמהווה תיקון לחוק התכנון והבנייה, ותאפשר לחייבים בשומות היטל השבחה בסכומים של עד 70 אלש"ח, שאינם מסכימים עם גובה השומה, לפעול לתיקונה בלי הליכים ממושכים ויקרים. יו"ר לשכת שמאי המקרקעין: "חוק חברתי וציבורי מהמדרגה הראשונה. נזכה להסרת חסם נוסף"
רגע לפני סיום תפקידו, ובשבוע הסוער שבו פורסם הדוח החמור של מבקר המדינה בסוגיית היטלי ההשבחה, יו"ר ועדת הערר פיצויים והיטלי השבחה של מחוז המרכז עו"ד איל תיאודור שרון מספר על האתגרים המרכזיים לאורך הקדנציה, מספר על היחס לעוררים הסדרתיים, ועל התיק שבו איבד את שלוותו לנוכח פערי השומות בין הצדדים. "הגישה שלי בתפקיד היתה לשים את בני האדם במרכז ולא את החוק. אם התפיסה שלך שהחוק משרת את בני אדם ולא ההיפך, אתה מגיע לתוצאות טובות והגיוניות יותר"
במסגרת התיקון שאושר לקריאה שנייה ושלישית, יופחת היטל ההשבחה ב"מרחבי ההשפעה" של תחנות המטרו מ-75% ל-60% בלבד. ההיטל המופחת סוכם עם משרד האוצר לאחר מו"מ ממושך, לאור הביקורת הרבה על שיעור המס הגבוה, שיזמים ומהנדסי עיר טענו כי מבטל לגמרי את הכלכליות במרחבי התחנות
לפי התיקון ל"חוק המטרו" שיעלה מחר (ב') בוועדת הפנים של הכנסת, היטל ההשבחה במרחבי ההשפעה של תחנות המטרו, אשר עמד על 75% וספג ביקורת רבה, יופחת. בנוסף סיכמו יו"ר לשכת השמאים ואשר על קידום תקן שמאי שיתלווה לכלל התוכניות המקודמות במתחמים, שיוודא את כלכליותן
בעקבות אישור רובע מגורים חדש באשקלון ששינה ייעודה של קרקע חקלאית למגורים, דרשה רמ"י מחוכר לדורות שהשתמש בקרקע לצרכי חקלאות בלבד להשיב לה את הקרקע. עם ביצוע העסקה, דרשה הוועדה המקומית מהחוכר כי ישלם לה היטל השבחה. לאחר שוועדת הערר וביהמ"ש המחוזי פסקו כי אין לשלם היטל, הגיע התיק לעליון
ועדת הערר ביטלה שומת היטל השבחה בסך של 1.1 מלש"ח ששלחה הוועדה המקומית לחברת "אלגרה בבלי" בשנת 2021 בגין עסקה למכירת מתחם קולנוע דקל שנחתמה ב-2016. זאת לאחר שנמצא כי בזמן אמת הוועדה לא סברה כי התוכנית החלה במקום משביחה: "אין להותיר את המוכר חשוף ללא סוף לשינויי פרשנות שנים ארוכות לאחר שבוצעה עסקת המכירה"
במסגרת החלטה ראשונה מסוגה, העניקה ועדת הערר המחוזית ת"א בראשות עו"ד נורית טביב מזרחי פרשנות מרחיבה לפטור מהיטל השבחה על ממ"דים, כשקבעה כי עליו לחול גם על 85 דירות שנמכרו "על הנייר" במגדל היוקרה שבונה חבס בחוף ת"א. מומחים: "ההחלטה משליכה על כלל הוועדות המקומיות, וללא ספק עוד תיבחן ע"י בית המשפט"
ועדת הערר ירושלים בראשות עו"ד שרית אריאלי הכריעה בסוגיה שבה ניתנו עד כה תשובות מנוגדות מצד שמאים מכריעים – האם יש להפחית את היטל ההשבחה בגין הוצאות פיתוח בקרקעות רמ"י. על פי החלטתה - יש לבחון כל מקרה לגופו, וככל שתוספת הזכויות אינה מובילה להוצאות פיתוח נוספות, אין להפחית את היטל ההשבחה
במקום שתחנות המטרו יהפכו למוקד שימשוך אליו יזמים, נכון להיום ההפך הגמור קורה, כך עולה מבדיקה שערך "מרכז הנדל"ן" מול עיריית ת"א. מהנדס העיר כרמלי: "מאז אישור חוק המטרו בו נקבע כי ישולמו 75% היטלי השבחה, לא קודמו תכניות חדשות במרחבי התחנות למעט התחדשות עירונית". מינהל התכנון: "כ-100 תוכניות מקודמות כיום במרחב תחנות המטרו"
בית המשפט העליון דחה בדעת רוב את עתירתן של ע.ט. התחדשות וחברת תדהר נגד שרי השיכון והפנים ועיריית בת ים, וקבע כי אף שהפרויקט שמקדמות החברות זכה בעבר לפטור מהיטל השבחה מכח הכרזה כמתחם פינוי-בינוי, לאחר החלטת עיריית בת ים להגדיר 50% היטל השבחה באזור, השרים אינם רשאים לחדש את הפטור
