"עלויות הבנייה זינקו, והמדדים לא מדביקים את המציאות. קשה להוציא פרויקטים לדרך"

פרק נוסף של פודקאסט הנדל"ן "החזית העירונית" מבית מרכז הנדל"ן , והפעם מתארח ארז כהן,  שמאי מקרקעין ומשפטן, מנכ"ל משותף ז.כ במחקר וסקרים (1989) בע"מ. בריאיון לנמרוד בוסו, עורך מרכז הנדל"ן , מתייחס כהן, אחד מאנשי המקצוע הוותיקים והמוערכים בענף, לסוגיות הבוערות: הריבית שסוף-סוף החלה לרדת, אבל המכירות עדיין תקועות; פרויקטי פינוי-בינוי שמתרסקים על תקן 21 מיושן שלא מותאם לעלויות הבנייה; פסיקות חדשות בהיטל ההשבחה שמטלטלות את הרשויות המקומיות; מס רכוש שוב על השולחן; ואפילו הבינה המלאכותית שכבר משתחלת לעבודת השמאים. “מרגישים שינוי באוויר”, הוא אומר, “אבל כדי להבין מה באמת קורה, צריך להתבונן עמוק יותר אל מתחת לפני השטח”.

לצפייה: 

להאזנה: 

לדברי כהן, הורדת הריבית האחרונה אמנם הכניסה אופטימיות זהירה, אך כהן מבהיר כי בפועל מדובר בהשפעה זניחה שאינה משנה את התנהגות השוק. לדבריו, "הפחתת הריבית נותנת בוסט קטן באווירה, אבל בפועל ההשפעה מאוד שולית. בשטח אנחנו לא רואים שינוי משמעותי במכירות הדירות". עם זאת, כהן מצביע על תנועה דווקא במעגלים המקיפים את פעילות הנדל"ן - תכנון, ליווי פרויקטים, תביעות, מיסוי והליכי ייעוץ - תחומים שאינם תלויים בהיקף העסקאות. לדבריו, "כאשר אין עסקאות, מתעוררת פעילות אחרת: סכסוכים צפים, תכנון מתקדם, ודיונים משפטיים מתרבים. זו פעילות גדולה, רק שהיא עדיין לא מיתרגמת לעסקאות ממשיות או לעליות מחירים".

אחת הסוגיות המרכזיות שמעסיקות כיום כמעט כל מקצוע בתחום היא חדירת הבינה המלאכותית. כהן אינו מהססים להגדיר זאת כ"דרמה אמיתית", אך מדגיש כי למרות מהפכת הדאטה, האלגוריתם אינו יכול להחליף את המומחה. "שמאות היא לא X כפול Y. יש בה שיקול דעת, ניסיון, הבנה של סיטואציות מורכבות. ה-AI יהיה כלי עזר נהדר וייתן נתונים שאי אפשר היה להשיג קודם, אבל הוא לא יוכל להחליף את השמאי האנושי". במשרדו הוא כבר מטמיע מערכות מתקדמות, בעיקר בידי הדור הצעיר, אך תמיד ככלי ולא כתחליף. "מי שיידע לשלב AI עם חשיבה אנושית – יהיה על הסוס", הוא מסכם.

אחד הנושאים הטעונים ביותר הוא האפשרות להחזרת מס רכוש. כהן, שזכה לעסוק במס זה עוד בגלגולו הקודם בשנות ה-90, סבור כי ההיגיון שמציגים תומכיו - תמרוץ בעלי קרקעות לשחרר קרקעות פנויות - פשוט אינו עובד במציאות. "מס לא מתמרץ לכלום. הוא רק מכביד, ובסופו של דבר מתגלגל למחירי הדירות". הוא מסכים שיש היגיון מסוים בחיוב בעלי קרקע בלתי מנוצלת, אך מתעקש שההשפעה האמיתית על שחרור קרקעות תלויה בעיקר בבירוקרטיה ובמערכת התכנון, לא במיסוי. מבחינת השמאים, הוא מודה, זה עוד תחום עבודה – אך מבחינת בעלי הקרקע מדובר בעומס נוסף שלא בהכרח יביא לפתרון.

"מלונות עומדים ריקים" 

לצד זאת, תקן 21 - אחד הכלים המרכזיים להיתכנות כלכלית של פרויקטי פינוי-בינוי - מעורר אצלו דאגה עמוקה. כהן מסביר כי הטבלה שקובעת את שיעורי הרווחיות המינימליים, שנועדה להתעדכן כל חצי שנה, אינה מתעדכנת בפועל וכבר מזמן אינה משקפת את השוק. "כשעלות המימון עלתה, עלויות הבנייה זינקו, והמדדים לא מדביקים את המציאות - קשה מאוד להוציא פרויקטים לדרך". לדבריו, עלויות הבנייה הן הגורם הקשה ביותר לניהול, במיוחד כשאין אחידות בין פרויקטים סמוכים. "שני פרויקטים באותו רחוב יכולים לעלות אחרת לחלוטין. הפער של חמש שנים בין תכנון לביצוע יוצר חוסר ודאות עצום". לשכת השמאים אמנם יצרה מחירון חדש המבוסס על חוזי ביצוע אמיתיים, אך הרשויות אינן ממהרות לאמצו. "יש כאן מחלוקת מקצועית שמונעת ממאות פרויקטים להתקדם", הוא קובע.

כהן, שמלווה לאורך שנים פרויקטים מלונאיים, מתייחס בהרחבה לשינוי המדיניות שאישרה המועצה הארצית בנוגע לשימושי קרקע במלונאות. ההחלטה להתיר עד 49% שימושים שאינם מלונאות במגרשים ייעודיים נתפסת בעיניו כמהלך מציל. "ענף המלונאות העירונית במשבר עמוק. מאז הקורונה והמלחמה התיירות הנכנסת לא התאוששה. מלונות עומדים ריקים, והעלויות שם כפולות מבנייה למגורים. בלי ערבוב שימושים - הפרויקטים פשוט לא כלכליים". הוא מברך על ההחלטה אך מצביע על מגבלה ביישומה: הדרישה לבעלות אחודה גם על השימושים הלא-מלונאיים, מה שעלול למנוע מכירת שטחים ולהקשות על יזמים. למרות זאת, הוא מגדיר את המהלך כ"חיובי מאוד ושיכול להחזיר לחיים פרויקטים שנעלמו מהשולחן".

בתחום היטל ההשבחה, שני פסקי דין מרכזיים טלטלו לאחרונה את השוק. הראשון, פסק דין לוויתן, קבע כי זכויות תמ"א 38 צריכות להילקח בחשבון במצב הקודם, ובכך הוריד את סכומי ההיטלים בצורה דרמטית. כהן מסביר כי ההיגיון הזה היה ברור מראש, וכי היה ניתן למנוע את העימות המשפטי אילו הרשויות היו מאמצות גישה מתונה יותר. "שומות של 400-500 אלף שקל לדירה היו בלתי סבירות. העיריות בחרו ללכת לקצה, ועכשיו הן עשויות להחזיר מאות מיליונים". הוא מעריך כי בקשת הדיון הנוסף לא תתקבל.

פסק הדין השני, נועה לב, מעורר אצלו ביקורת מקצועית עוד יותר. כהן טוען כי נפלה בו טעות חישובית מהותית, כאשר נקבע שיש להפחית בגין דחייה רק את מרכיב ההשבחה ולא את כלל השווי העתידי. "זו טעות ששמאי מתחיל לא עושה. ההפרדה הזו עלולה ליצור פערים של עשרות מיליוני שקלים בפרויקט גדול". לדבריו, הרשויות כבר מנצלות את הפסיקה להגדלת היטלי השבחה גם בתוכניות שאינן פינוי-בינוי.

לסיום, כהן מתבקש להעריך כיצד ייראה שוק הנדל"ן בשנת 2026. התחזית שלו מאוזנת: "אם הריבית תמשיך לרדת ויהיה שקט ביטחוני, הפעילות תחזור, אבל לא נראה עליות מחירים. הגענו לתקרת זכוכית ביכולת של זוגות צעירים לרכוש דירה". הוא מזהה התאוששות דווקא בשוק הדירות העממיות בפריפריה, בעוד שבמרכז תימשך הסטגנציה ואף ירידות קלות. שוק המשרדים, לדבריו, צפוי להישאר בעודף היצע משמעותי זמן רב. למרות הכל, הוא מקפיד לסיים באופטימיות זהירה: "זה יהיה שוק מאתגר, אבל למי שיידע לקרוא נכון את המפה  - יהיו הזדמנויות".