מחירי דירות בישראל - המדריך לשנת 2021

מחירי הדיור בישראל מעסיקים רבים. מה עומד מאחורי המונחים של מדידת מחירי הדירות, ומה אומרת הסטטיסטיקה על מחירי דירות בארץ? על כל אלה ועוד במאמר הבא

מחירי דירות בישראל - המדריך השלם לשנת 2021
מחירי דירות בישראל - המדריך השלם לשנת 2021

אחד מהמדדים המסקרנים והרלוונטיים ביותר עבור הישראלים הוא מדד מחירי הדירות. רכישת בית היא הרכישה הגדולה ביותר במהלך חייה של משפחה ישראלית, ולכן ישראלים רבים עוקבים אחרי מחירי הדיור בישראל, ומנסים להבין כיצד יצליחו לרכוש עבור המשפחה שלהם דירה למגורים.

מדד מחירי הדירות, אשר מפורסם על ידי ממשלת ישראל, מבטא את השינוי במחירי הדירות החדשות ויד שנייה, לאורך זמן. המדד מתפרסם אחת לחודש, ומתייחס לנתונים של החודש שלפניו. המדד מציין גם שינוי דו-חודשי במחירים. חשוב לציין כי שלושת המדדים האחרונים בכל פרסום הם זמניים, ומתעדכנים בחודשים שלאחר הפרסום שלהם בהתאם לשינויים במדידות.

המדד עוקב אחרי השינוי ה"נקי", באמצעות חישוב הנקרא "רגרסיה הדונית", שמשמעו לקיחה בחשבון של מאפייני הדירות וניכוי השינויים באיכותן, מתוך מטרה לשמור על רמת איכות קבועה במדידת השינוי בין התקופות.

שקלול האיכות מבוצע על ידי פירוק מחיר הדירה לרכיבי איכות שונים, וכך מתאפשרת השוואה לאורך זמן של עסקאות שונות. מאפייני האיכות הנלקחים בחשבון במדד הם: יישוב, רמה חברתית-כלכלית באזור מבחינת סטטיסטית, גודל (מספר חדרים ושטח במ"ר), וגיל הדירה.

המדד נקבע על ידי שקלול עסקאות נדל"ן ב-67 יישובים בישראל, כאשר הנתונים נלקחים מכרטסת עסקאות הנדל"ן של רשות המיסים (כרמ"ן). המדד מכל יישוב משוקלל לפי משקלו בסך הדירות בישראל, על מנת לקבל מדד כולל מאוזן.
החל משנת 1999, מדד מחירי הדירות אינו מהווה חלק ממדד המחירים לצרכן, אלא מצוין באופן נפרד.

בנוסף למדד מחירי הדירות של הלמ"ס, מתפרסמים בנוסף נתונים על מחירי הדירות מטעם השמאי הממשלתי, מנהל ההכנסות במשרד האוצר ומשרד השיכון. חשוב לציין כי לעתים הנתונים סותרים זה את זה. המדדים המקובלים והמתוקשרים, המתפרסמים באופן שוטף, הם מדד מחירי הדירות של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, ונתוני השמאי הממשלתי המתפרסמים אחת לרבעון. 

מחירי דירות - מקורות מידע

מדדי המחירים הנפוצים בישראל מתבססים על מאגרי נתונים שונים, אך המדדים המרכזיים, של הלמ"ס והשמאי הממשלתי, מבוססים על הנתונים של רשות המיסים.

ישנם עיתונים אשר מתבססים על מחירי הדירות כפי שהן מוצעות באתרי אינטרנט למכירת נדל"ן, למשל, נתון אשר מוטל בספק משום שמדובר בסכום אותו המוכר מבקש (ולא תמיד משתף את האתר מה היה הסכום בו הנכס נמכר בפועל).

בסיס הנתונים המרכזי הוא קובץ כרמ"ן, שנבנה במיוחד לצרכים סטטיסטיים ומשמש את הלמ"ס ואת השמאי הממשלתי.
הקובץ כולל מאפיינים רבים על הדירות, ביניהם שטח, מיקום, מספר חדרים ועוד. 

על פי הצהרות הלמ"ס, בשלב ראשון המידע נאסף באמצעות המערכת. הקובץ הארצי מופק על ידי שע"מ, שהיא יחידת המחשוב המספקת שירותי מחשוב לאגפי המיסים וגם גופים חיצוניים כמו הלמ"ס. הנתונים כוללים גושים גיאוגרפיים, תאריך, מחיר, יישוב, מספר חדשים, שטח ועוד.

המדגם כולל 67 יישובים עירוניים העומדים בקריטריונים הבאים: מעל 20 אלף תושבים, מעל 5,000 דירות, ויישובים בהם מספר העסקאות סביר ביחס למספר הדירות. 

הדירות הנכללות בסקר עומדות בקריטריונים הבאים: דירות בבעלות\בעלות כפופה לחכירה\נחכרו מרמ"י, דירות שנרכשו על ידי אנשים פרטיים (מאנשים פרטיים\חברות), עסקאות המדווחות תוך חצי שנה מביצוע העסקה, דירות עם שטח מוגדר, שנבנו אחרי 1900, בגודל 1.5-5 חדשים וכי יש לגביהן מחיר מכירה (מוצהר ומוערך).

המדד אינו כולל דירות בבנייה עצמית, עסקאות במסגרת קבוצת רכישה, עסקאות מחברות ציבוריות ודירות ללא שווי שוק.
לאחר מכן, הלמ"ס מנפה נתונים חריגים על ידי בדיקה וסינון. עסקאות מנופות הן כאלו ללא מידע מלא, דירות שהשטח שלהן חריג ביחס למספר החדרים (למשל, דירות 1.5-2 חדרים מעל 70 מ"ר, או דירת 3.5-4 חדרים מתחת ל-61 מ"ר או מעל 129 מ"ר), דירות שהמחיר שלהן למ"ר חורג מגבולות שנקבעו באשר למחיר הממוצע למ"ר ביישוב, ב-3 החודשים שקדמו לדיווח, ודירות שמחירן המוצהר שונה מהמחיר המוערך. 

לצד מדד מחירי הדירות, הלמ"ס מפרסמת פעם ברבעון את מדד מחירי העסקאות בדירות. מדד זה מבוסס על בדיקה לפי אזורים וגודל דירות, על פי ממוצע של העסקאות שבוצעו. 

המדד של מנהל הכנסות המדינה מבוסס גם הוא על העסקאות שנרשמו ברשות המיסים, כאשר הוא מחשב מחיר עסקה חציונית (ולא מחיר ממוצע), מתוך מטרה לנטרל את הנתונים החריגים.

השמאי הממשלתי, לעומת זאת, מתבסס על השוואה של דירה מסוג מסוים - דירת 4 חדרים, והשינוי במחיר שלה, בתור סמן לכלל השוק. המדד לא מתייחס לגודל הדירה (שטח) ופרמטרים נוספים).

מחירי דירות שנמכרו

כאמור, המדדים המרכזיים של הרשויות מתבססות על מאגר נתונים של דירות שנמכרו ודווחו לרשויות המס. 
המגבלה של מדד מחירי הדירות של הלמ"ס היא שהדירה נמכרה ב-3 החודשים שקדמו לדיווח, וכי מדובר בעסקה המדווחת תוך שישה חודשים מביצועה.

אתר הנדל"ן הממשלתי, תוצר של פעילות ממשלתית מתוקף החלטת הממשלה מתאריך 3.6.2013, מספק מידע שעבר טיוב, תקנון וסינון על נכסים ועסקאות שבוצעו, מתוך מסדי הנתונים השונים של משרדי הממשלה בתחום הנדל"ן. באתר ניתן לחפש מידע על נכסים על גבי מפה, חיפוש חופשי, גוש\חלקה, שכונה וכתובת.

מחירי דירות רשות המיסים

על מנת למדד את מחירי הדירות, נעשה שימוש בנתוני רשות המיסים- שילוב של קובץ מס שבח וקובץ מס רכישה. היתרון המשמעותי הוא שקבצים אלו מכסים את כל עסקאות הנדל"ן, בעקבות חובת הדיווח למס שבח ומס רכישה. 

את פרטי המכירות ניתן למצוא באתר של משרד האוצר כאן. רשות המיסים השיקה בשנת 2011 את החיפוש של העסקאות לפי אזור מסוים. המערכת נקראת "מידע נדל"ן" ומאפשרת חיפוש של עסקאות נדל"ן שנעשו החל מ-1998. משום שמדובר בדיווחים של הרוכש והמוכר לרשויות המס, ניתן להסיק כי מדובר במחירי אמת, אלא אם הצדדים אינם מדווחים בחוזה על מחיר האמת.

חשוב לזכור כי ישנן סיבות שלא לדווח על נתוני אמת - למשל, אם מעורב בעסקה עם כסף מזומן שהצדדים לא רוצים לדווח עליו, על מנת להפחית את מס הרכישה ומס השבח. עם זאת, ההנחה היא כי מדובר באחוז שולי שלא משפיע על המדד השלם.

מהו מחיר דירה ממוצעת בישראל?

אחד מהמדדים הכי נוחים להצגה ולהבנה, בנוגע למחירי דירות בישראל, הוא מחיר דירה ממוצעת. יש להגיד- אין כזה דבר 'דירה ממוצעת'. דירה כוללת פרמטרים כה רבים, עד שבלתי אפשרי להגיע לדירה הנחשבת 'ממוצעת' באופן סטטיסטי. עם זאת, נהוג לקחת סוג דירה מסוים, על פי חלק מהפרמטרים (לצורך העניין, דירת 4 חדרים בשטח של 90 מ"ר), ולכנות אותה בתור "דירה ממוצעת", לטובת מענה על שאלות כמו "כמה משכורות ממוצעות צריך להשקיע בשביל לרכוש דירה ממוצעת בישראל?" – כאשר המשכורת הממוצעת ניתנת לחישוב סטטיסטי, והדירה הממוצעת היא דירה הנתפסת בתור דירה נפוצה בשוק הנדל"ן הישראלי.

מהם הגורמים המשפיעים על מחירי הדירות?

מחיר הדירות בישראל מושפעים ממגוון גורמים המשפיעים על השוק כולו: החל מתכניות ממשלתיות מרכזיות כמו 'מחיר למשתכן', שינויים בהיצע (קרקעות) ושינויים בביקוש (זוגות צעירים ה'יושבים על הגדר' ולא קונים דירה, נשארים לגור בשכירות\אצל ההורים), שינויים דמוגרפיים (עלייה גדולה מחו"ל, שיעור הגירושין), בניית תשתיות, שיפור נגישות ליישוב מסוים, מצבי מלחמה, ועוד ועוד.

אספנו כמה גורמים אותם חשוב להבין לפני שבודקים את מדד מחירי הדירות:

מחירי דירות במחיר למשתכן

תוכנית מחיר למשתכן נועדה לרסן את עליות מחירי הדיור בישראל, על ידי מכרזים בין יזמים והגרלות של דירות בהנחות גדולות ממחיר השוק לזכאים. 
משום שמדובר בהיקף גדול של דירות מתוך כמות מכירות הדירות החדשות בישראל, ניתן לומר בבירור שמחירי הדירות בתכנית מחיר למשתכן משפיעים על מדד מחירי הדיור. איך נקבעת ההנחה בתכנית? וכיצד היא משפיעה על המחירים בשוק?

ראשית, יש לזכור כי ההנחה בתכנית מחיר למשתכן נקבעת לפי האזור בו נבנית הדירה, כאשר הפערים בהיקף ההנחה עשויים להגיע לעשרות אחוזים. בנוסף, ההנחה נקבעת בתור פונקציה של גודל הדירה במ"ר, הקומה של הדירה בפרויקט, ובהשוואה לשוק החופשי בלבד. בנוסף, ישנם ישובים בהם ניתנים לרוכשים מענקים נוספים בעקבות סבסוד פיתוח מטעם הממשלה. 

בפועל, היזמים והקבלנים מקבלים הנחה בערך הקרקע בגובה 120 אלף ₪ לכל דירה בקרקעות שערכן 150 אלף ₪ ומעלה. אם שווי הקרקע נמוך יותר, היזם מקבל הנחה בערך הקרקע של 80% לכל דירה. השאיפה היא, כמובן, להעביר את ההנחות אל הלקוחות. בכל מקרה, המחיר המדויק ללקוח ייקבע במכרז המוסכם בין היזם למדינה.

מחירי דירות חדשות

הרבה מהישראלים המתעניינים ברכישת דירה, מנסים להבין מה עדיף מבחינת מחיר –דירה חדשה מקבלן, או דירה יד שניה? באופן עקרוני, מחירי הדירה מקבלן גבוהים ב-10%-15% לעומת דירה יד שניה, מבלי לקחת בחשבון עלויות נוספות הקיימות רק ברכישת דירה מקבלן, כגון הצמדה למדד תשומות הבנייה, עורך דין מטעם הקבלן, ועוד. 

עם זאת, ישנם מקומות בהם יש ביקוש גבוה לדירות, ולכן הפערים בין דירות חדשות ליד שניה הם נמוכים יותר, כאשר בחלק מהמקרים אין פער כלל. הסיבה לכך היא הזמינות הגבוהה של דירות יד שניה: כאשר קונים דירה יד שניה, ניתן להיכנס אליה תוך תקופה קצרה בלבד, לעומת רכישה מקבלן, אז צריך להמתין עד תום הבנייה, מה שיכול לקחת מספר שנים. 

בנוסף, במקרים רבים דירות מקבלן נמכרות במחירי מבצע, משום שלקבלן יש אינטרס גדול יותר למכור כמה שיותר מהר, כדי להפחית את רמת המימון והמינוף שהוא מנהל מול הגורם המממן. ברגע שהקבלן מוכר דירה, לאחר קבלת המקדמה והחתימה על החוזה, החשיפה שלו לסיכון ועלויות המימון שלו נמוכות יותר. לכן, לא נדיר לראות מחירים משתלמים במיוחד על דירות חדשות, גם בהשוואה לדירות יד שניה באותו אזור ועם אותם נתונים. 

מצדו של הרוכש, רכישה מקבלן מאפשרת פריסה של תשלומים, אך כאמור, הכניסה אינה מיידית ויכולה לקחת מספר שנים, ועד הכניסה בפועל, הלקוח משלם את עליית מדד תשומות הבנייה על יתרת הסכום שעדיין לא העביר לקבלן.


מחירי דירות לפי ערים

מדד מחירי הדיור הכלל-ארצי משקלל את המחירים בישובים השונים, בהתאם לכמות הדירות באותו יישוב לעומת היקף הדירות הכולל בישראל. כלומר, אם תל אביב מהווה 3% מהיקף הדירות בישראל, לאחר חישוב המחיר הממוצע של הדירות בעיר, התרומה של נתון זה למדד הכולל משוקלל לפי החלק היחסי של העיר בשוק הנדל"ן הארצי.

מחירי הדירות בערים שונות משתנים באופן קיצוני, על פי פרמטרים רבים ומגוונים: קרבה לאזורי תעסוקה, נגישות תחבורתית, תחבורה ציבורית, איכות תשתיות, סוגי אוכלוסייה, אופי מגורים, שירותים קהילתיים כמו פארקים, מערכת חינוך, תרבות ופנאי), ועוד.

ניתן לחפש במדדים השונים מחירי דירות על פי ערים, על מנת לראות את השינוי בכל עיר, ואת ההשוואה בין המחירים בערים השונות.


מחירי דירות מכונס נכסים

מכירה בכינוס נכסים מתארת באופן כללי מכירה המבוצעת באמצעות בעל תפקיד אשר מונה על ידי בית המשפט או ההוצאה לפעול. אותו בעל תפקיד יכול להיות מפרק של חברה, נאמן בהליכי פשיטת רגל, נאמן בהליך הסדר נושים או מנהל עזבון. הבעלים הקודמים עשויים להיות פושטי רגל, או שהנכסים הגיעו למכירה בעקבות סכסוכים בין העלים. 
התפיסה הרווחת בשוק היא שרכישת דירה מכונס נכסים היא כדאית יותר, משום שהמחיר נמוך משווי השוק.

הליך הכינוס מתחיל בהזמנת דו"ח שמאי מטעם כונס הנכסים, על מנת לבסס את ההליך על הערכת שווי כלשהי. הדוחות השמאים נוהגים להפחית 15%-20% משווי השוק של הנכס המוצע למכירה, משום שלא מדובר בהליך מכירה מרצון של בעל הנכס בשוק החופשי, אלא 'מימוש מהיר', תהליך בו המערכת שואפת לקבל את המחיר המקסימלי בזמן המינימלי. השווי בו נוקב השמאי אינו מפורסם לידי הציבור עד לאחר סיום ההליך. על כל מי שמציע הצעה לרכישה יש לצרף צ'ק של 10% מערך ההצעה שלו, בתור הצהרת כוונת והוכחת רצינות.

לאחר קבלת ההצעות מגיעה ההתמחרות, בה המציעים נפגשים ונערכת מעין מכירה פומבית. לאחר שהתקבלה ההצעה הגבוהה ביותר, מגיש הכונס בקשה לאישור בית המשפט, ורק לאחריו ניתן לרכוש את הנכס.


האם מחירי הדירות יורדים?

כלכלנים, בנקאים, יועצים, שמאים, אנליסטים ופרשנים - כולם מפרסמים תחזיות ומבצעים ניתוחים והערכות באשר למחירים בשוק הדיור. 
בשורה התחתונה, קשה לחזות האם המחירים עומדים לרדת או לעלות. שוק הדיור בנוי מכמות עצומה של פרמטרים המשפיעים על המגמות הכלליות של מחירי הדירות, ואי אפשרות להעריך את ההתפתחות של כל אחד מהפרמטרים.

ההערכות המקובלות בשוק בשנה האחרונה עומדות על עצירת מגמת העלייה המשמעותית שנרשמה עשור קודם לכן, אך בכל הנוגע למסקנה האם מחירי הדירות יורדים, קופאים במקום או עולים מעט - ניתן למצוא מומחים ופרשנים שינתחו את מקורות המידע וימזגו נתונים למסקנות שונות וסותרות.

סיכום

לסיכום, קיימים מספר מדדים של מחירי הדירות בישראל, כאשר המרכזי והמקיף מבניהם הוא מדד מחירי הדירות של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, המתפרסם אחת לחודש.

המקור לקביעת מדד המחירים הוא נתוני הדירות שנמכרו, הנמצאים בקובץ הדיווחים של עסקאות נדל"ן של רשות המיסים. המהימנות של מקור זה גבוהה יחסית, בעקבות החוק המחייב דיווח למס שבח ומס רכישה בכל עסקה. 

המדדים השונים מחלקים את המחירים לפי קטגוריות, כמו מחירי דירות לפי ערים, גודל דירה ועוד. הגורמים המשפיעים על מחירי הדירות הם היצע הקרקעות והתחלות הבנייה, תכניות ממשלתיות רחבות היקף כמו מחיר למשתכן, ועוד הרבה מאוד פרמטרים וגורמים בשוק. 

ניתן למצוא דירות במחירים נמוכים ממחירי השוק בדירות מכונס נכסים, אך יש לדעת את כל היתרונות והחסרונות של תהליך מסוג זה.

לחדשות נדל"ן, עדכונים יומיומיים, דעות וניתוחים, הורידו את  אפליקציית מרכז הנדל"ן
אנשי נדל"ן, בואו לשמוע ולהשמיע את דעתכם. הצטרפו לקבוצת הפייסבוק רק נדל"ניסטים ותיחשפו לתכנים בלעדיים לתעשייה

קראו עוד במרכז הנדל"ן

כתבות נוספות שיעניינו אותך
  • © כל הזכויות שמורות
search