"התנהלות חסרת תום לב זו, יש למגר מכל וכל": ביקורת קשה על עיריית בת ים בועדת הערר

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

ועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה במחוז תל אביב, בראשות עו"ד הלל גלקופ, דחתה בתחילת החודש  את עררה של הוועדה המקומית בת-ים על שומה מכרעת של השמאית דנה שיחור בנוגע למתחם שמעון הבורסקאי 4, וכן את עררם של בעלי הקרקע. אף שהחלטות ועדת ערר עוסקות לרוב בחישובים שמאיים יבשים, הפעם בחרה הוועדה להקדיש חלק משמעותי מהחלטתה לביקורת על דרך פעולתה של הרשות המקומית, תוך שהיא מבקרת בחריפות את נטיית נציגיה לזגזג ולהציג עמדות הפוכות באותם נושאים, לפתוח סוגיות שכבר הוכרעו בעבר ועוד.

לקריאת החלטת ועדת הערר במלואה

המדובר במקרקעין בדרום העיר, באזור תעסוקה ותיק הממוקם בסמוך לשכונת פארק הים החדשה. במקום קיימים שני בניינים – מזרחי ומערבי. הבניין המזרחי הוא בן 4 קומות המשמש לאחסנה, והבניין המערבי - "בית רמות" - בן 2 קומות ומשמש לתעשייה ואחסנה.

בגין אישור תוכנית לשינוי ייעוד עבור המתחם, במסגרת הקמת 2 מגדלים בני 39 קומות בעירוב שימושים, קבעה הוועדה המקומית היטל השבחה של 55.4 מיליון שקל בהתחשב בפטור מממ"דים. שמאי בעלי הזכויות העריך את היטל ההשבחה ב-6.1 מיליון שקל, והצדדים פנו להליך השומה המכרעת. השמאית המכריעה הכריעה את השומה בכ-37.5 מיליון שקל. בעקבות זאת, הגישו שני הצדדים עררים שעסקו בסוגיות רבות.

מתוך החלטת ועדת הערר: "נראה כי הוועדה המקומית מלהטטת בעמדותיה כטוב בעיניה. לעיתים תטען כי דבר מה אפשרי ולעתים תטען במהופך. הכל בהתאם לעמדה התואמת את דרכה באותה העת. התנהלות זאת יש למגר מכל וכל. פרט לחוסר העקביות בהתנהלות הוועדה המקומית ובחוסר תום הלב כלפי הנישומים, הרי שהדבר מקשה גם על מתן הכרעה מבוססת"

אחת מטענותיה של הוועדה המקומית בערר שהגישה, היתה כי השמאית המכריעה "העניקה" לנישומים זכויות לחניות שלא היו קיימות בהיתר המקורי, מה שלטענתה הפחית את היטל ההשבחה ב-143 אלף ש"ח.

"הוועדה המקומית מלהטטת בעמדותיה כטוב בעיניה"

אולם טענה זו העלתה את חמתה של ועדת הערר. זאת לאחר שמצאה כי התנהלות הוועדה המקומית בסוגיה זו לא הייתה עקבית, כלומר בשלב הראשון שמאי הוועדה המקומית עצמו הסכים לשיטת החישוב של השמאית המכרעת, ורק לאחר מכן, הוועדה המקומית חזרה בה מההסכמה והגישה ערר.

על כך כתבה ועדת הערר: "לאחר שבחנו את טענות הוועדה המקומית באריכות אנו סבורים כי הוועדה המקומית התנהלה שלא כדין, שעה שסתרה את עצמה מיניה וביה מספר פעמים: הן בין האמור בשומתה לבין הנטען בערר מטעמה, הן באמור בדיון על ידה לבין ההודעה שהמציאה לוועדת הערר לאחר קיום הדיון ועמדתה בערר היטל ההשבחה דנן אינה עולה גם בקנה אחד עם הליכי הרישוי בהם היא מופיעה לפנינו.

"התנהלות לא עקבית זו, במסגרתה חוזרת הוועדה המקומית מטענותיה פעם אחר פעם לצד טענות שנטענות, על פניו, מתוך התעלמות מהליכי הרישוי ומטענות קודמות, מביאות אותנו למסקנה כי דין הטענה להידחות, תוך הבהרה כי התנהלות מעין זו אינה ראויה".

ועדת הערר אף הדגישה כי לא מדובר במקרה חד פעמי, אלא בהתנהגות חוזרת של הוועדה המקומית בת ים: "נוכח האמור נראה כי הוועדה המקומית מלהטטת בעמדותיה כטוב בעיניה. לעיתים תטען כי דבר מה אפשרי ולעתים תטען במהופך. הכל בהתאם לעמדה התואמת את דרכה באותה העת. התנהלות זאת יש למגר מכל וכל. פרט לחוסר העקביות בהתנהלות הוועדה המקומית ובחוסר תום הלב כלפי הנישומים, הרי שהדבר מקשה גם על מתן הכרעה מבוססת, שכן כל שיטה שתינקט, תוכל הוועדה המקומית לחזור ולשוב על עקבותיה. העדר יציבות דיונית מקשה על מתן החלטה ראויה ושקולה.  נציין כי כבר הוער לוועדה המקומית בת ים על התנהלות ה'זיג-זג' שבה היא מתנהלת פעם אחר פעם".

הביקורת לא עצרה שם. ועדת הערר הבהירה כי הוועדה המקומית ניסתה להפוך את ועדת הערר לערכאה שדנה מחדש בכל פרט שמאי, במקום להתמקד בטענות משפטיות או בטעויות מהותיות. הוועדה הזכירה לרשות המקומית כי תפקידו של השמאי המכריע הוא להכריע במחלוקות, ואין להפוך את הליך הערר ל"מקצה שיפורים" אינסופי. "הוועדה המקומית העלתה טענות מבלי שהונחה להן תשתית ראייתית מינימלית", צוין בהחלטה.

עו"ד צבי שוב : "רשות מקומית אינה 'כאחרון בעלי הדין'. היא נאמן הציבור וחלה עליה חובת תום לב מוגברת. לא ייתכן שכל מחלקה בעירייה תפעל כישות עצמאית ותמסור לאזרח נתונים סותרים, מה שמונע ממנו לתכנן את צעדיו הכלכליים ומאלץ אותו לנהל מאבקים משפטיים ממושכים. החלטה זו מבהירה כי על הרשויות להפסיק להילחם 'מלחמת חורמה' באזרחים ולזכור כי חובתן היא להבטיח תשלום אמת, לא פחות, אך בהחלט לא יותר"

בסופו של דבר, ועדת הערר דחתה כמעט את כל טענותיה של הוועדה המקומית בת ים וכן את אלה של העוררים. עם זאת ציינה שעל השמאית המכריעה להתייחס לטענות הוועדה המקומית בנוגע לטענות לטעות חישוב בעסקאות המכר.

עם זאת קבעה כי "לצד האמור לא נוכל להתעלם מהתנהלות הוועדה המקומית ביחס לטענת החניות וחזרתה מטענותיה פעם אחר פעם, לצד העלאת טענות שעניינן התערבות בליבת המלאכה השמאית. ועל כן אף שעסקינן בעררים נגדיים, לאחר שקלול כל האמור בהחלטה זו - אנו מוצאים את עררה של הוועדה המקומית ראוי להוצאות גבוהות יותר. ועל כן תישא הוועדה המקומית בהוצאות העוררת על סך של 8,000 ש"ח. הסכום האמור ישולם בתוך 30 יום ולאחר כן יתווספו ריבית והצמדה"

"תמרור אזהרה לרשויות לגבי חובת ההגינות"

עו"ד צבי שוב , מומחה לתכנון ובניה, הרחיב לגבי ההחלטה ואמר כי "החלטת ועדת הערר מפי עו"ד הלל גלקופ, יו"ר הועדה, היא תמרור אזהרה לרשויות המקומיות בנוגע לחובת ההגינות שלהן כלפי האזרח. במקרה זה, הוועדה מתחה ביקורת חריפה על העירייה לאחר שזו טענה 'טענות והיפוכן'  במסגרת ההליך שבפניה ואף בהליכים רבים אחרים. לדוגמא - הציגה עמדה מסוימת בהליכי הרישוי כדי לקדם את האינטרס שלה, אך טענה בדיוק את ההיפך בהליכי היטל ההשבחה במטרה להגדיל את קופתה, או שטענה טענה מסוימת בפני שמאי מכריע וטענות חדשות ושונות בפני ועדת הערר.

עו"ד צבי שוב (ליאת מנדל)

"רשות מקומית אינה 'כאחרון בעלי הדין'. היא נאמן הציבור וחלה עליה חובת תום לב מוגברת. לא ייתכן שכל מחלקה בעירייה תפעל כישות עצמאית ותמסור לאזרח נתונים סותרים, מה שמונע ממנו לתכנן את צעדיו הכלכליים ומאלץ אותו לנהל מאבקים משפטיים ממושכים. החלטה זו מבהירה כי על הרשויות להפסיק להילחם 'מלחמת חורמה' באזרחים ולזכור כי חובתן היא להבטיח תשלום אמת, לא פחות, אך בהחלט לא יותר. היטל השבחה יש לשלם רק על השבחת אמת, ולא הכל מותר לרשות לטעון".

ממהנדס העיר בת ים נמסר בתגובה: "אכן טענה שעלתה בוועדה על חוסר עקביות והתחייבנו לבחון את הנושא. בשורה התחתונה דחתה וועדת הערר טענות משני הצדדים לאחר פשרה/הסכמה בינינו לבין היזם וביקשה הבהרה מהשמאית המכריעה".