search

מס רכישה - המדריך לשנת 2021

מהו מס רכישה על דירה ראשונה ומס רכישה על דירה שניה? מתי צריך לשלם אותו ומי מקבל פטור? ואיך כל זה משפיע על הדירה החדשה שאתם עומדים לקנות?

מס רכישה - המדריך המלא לשנת 2021
מס רכישה - המדריך המלא לשנת 2021

מה זה מס רכישה על דירה ראשונה ודירה שניה והלאה?

מס רכישה משולם בעת רכישה של דירה בישראל, כאשר הוא מחושב על סכום הרכישה כולו (בניגוד למיסים אחרים המחושבים לרוב על הרווח או העלייה בשווי הנכס). משרדי מיסוי מקרקעין האזוריים הם האחראים על מס רכישה על דירות מגורים.

החישוב נעשה על פי מדרגות מס רכישה המתעדכנות אחת לשנה, כאשר מי שרוכש דירה ואין ברשותו דירה נוספת, יש פטור עד לתקרה המוגדרת בחוק. מדרגות המס מובילות לכך שככל שעסקת הרכישה מבוצעת בסכום גבוה יותר, כך שיעור המס יהיה גבוה יותר.

בנוסף, מס רכישה על דירה שניה ויותר גבוה יותר, כלומר שיעור המס גבוה יותר עבור מי שרוכש דירה כאשר יש דירה אחת לפחות בבעלותו קודם לכן, וזאת על מנת להפוך את רכישת הדירות להשקעה לצעד פחות כלכלי.

מתי נשלם מס רכישה על דירה ראשונה? ומתי נשלם מס רכישה על דירה שניה?

כפי שנאמר, המס מחושב בצורה שונה עבור מי שרוכש דירה ראשונה כאשר אין דירה בבעלותו, לעומת מי שרוכש דירה שניה, שלישית וכן הלאה. עם זאת, החוק מתחשב במשפרי דיור אשר רוכשים דירה אחת ורק לאחר מכן מוכרים את הקודמת, כאשר הם מחזיקים שתי דירות במקביל.

מס רכישה על דירה יחידה, שניה ושלישית

שיעור מס הרכישה מדורג לפי מדרגות מס - במדרגה הראשונה שיעור המס הוא 0%, ומהווה למעשה פטור מרוכשי דירה ראשונה עד לתקרה כלשהי. במדרגה השנייה שיעור מס רכישה דירה ראשונה עומד על 3.5%, בעוד שבמדרגה השלישית שיעור המס הוא 5%, במדרגה הרביעית 8%, ובמדרגה החמישית והאחרונה - 10%. תקנות המס מתעדכנות מעת לעת, ומדרגות המס עצמן מתעדכנות כל שנה.

חשוב לציין: מי שמוגדר בתור "רוכש דירה" הוא התא המשפחתי כולו – כלומר, רשות המיסים רואה בתא המשפחתי בתור הגורם שרוכש את הדירה, כולל בני זוג וילדים בני פחות מ-18. במקרים מסוימים המשמעות היא רבה - למשל, אם לבן\בת זוג (כולל ידועים בציבור) יש דירה - הרוכש לא יוגדר בתור בעל דירה יחידה.

שיעורי מס רכישה דירה שניה (ומעלה) גבוהים יותר, וב-2015 הם הועלו בשיעור נוסף, מתוך ניסיון להכביד על מי שרוצה להשקיע בנדל"ן ולהפוך את ההשקעה לפחות משתלמת. השילוב של פטור ממס עד סכום מסוים לרוכשי דירה ראשונה, יחד עם העלאת המס למשקיעים, נועד כדי לסייע לזוגות צעירים ומשפרי דיור. מדרגת המס הראשונה על רכישת דירה שנייה (ומעלה) עמדה בעקבות שינוי זה על 8%, והמדרגה השנייה הייתה בשיעור 10%.

ביולי 2020 הוחלט על הפחתת מס הרכישה על דירה נוספת, כך שהמדרגה הראשונה תהיה 5% והשנייה 6%. בכך למעשה בוטלה הוראת השעה שקבעה את שיעורי המס על 8% ועל 10%.

מס רכישה למשפרי דיור

ברשויות המס מבינים את הסיטואציה של משפרי הדיור, אשר עשויים לרכוש את הדירה החדשה שלהם, ורק לאחר מכן למכור את הדירה הקודמת – כך שבזמן הרכישה יש דירה בבעלותם. הפתרון שניתן עבורם הוא סעיף בחוק, אשר פוטר את המוכר ממס רכישה כל עוד הוא מוכר את הדירה הקודמת תוך 18 חודשים מיום הרכישה של דירה יד שנייה, או תוך שנה אם מדובר על רכישת דירה מקבלן.

הקלות במס רכישה

1. נכים – נכים זכאים להקלה במס רכישה (0.5% משווי הדירה) עד לסכום רכישה של 2.5 מיליון ₪. האוכלוסיות המקבלות את ההקלה הן: נכים בעלי נכות רפואית לצמיתות בשיעור 100%, נכות של 90% בעקבות צבירת נכויות, נכה שנקבעה לו דרגת אי כושר השתכרות על פי ביטוח לאומי בשיעור של 75% ומעלה לצמיתות, נכה בעל דרגת נכות של 50% לצמיתות – קטוע יד או רגל או משותק, נכה בעקבות תאונת דרכים שהובילה לנכות לצמיתות של 50% ומעלה, נכה על פי חוק הנכים או חוק נכי המלחמה בנאצים עם 19% לפחות לצמיתות, נכה על פי חוק נכי רדיפות הנאצים עם 50% נכות לפחות לצמיתות, ונפגעי פעולות איבה שנקבעה לו נכות לצמיתות של 19% לפחות.

במשק בית בו אחד מבני הזוג נכה הזכאי לפטור, התא המשפחתי כולו יזכה לפטור.

2. בני משפחות שכולות ונפגעי פעולות איבה – בני משפחה (אלמנה, הורה ויתום עד גיל 40) של חייל אשר נספה במערכה, זכאים להטבה. שאריו של נפגע פעולות איבה זכאים גם הם על פי חוק.

חשוב לציין: ניתן לנצל זכאות זו פעמיים בלבד. על מנת לקבל את ההטבה בתשלום מס הרכישה, יש להגיש בקשה בטופס 2973 למשרד מיסוי מקרקעין אזורי (אשר בתחומו נרכשה הדירה).

 3. תושבים חוזרים ועולים חדשים – בעלי אשרה או תעודת עולה ובעל אשרה או רישיון לישיבת ארעי מסוג א'1, זכאים למס רכישה מופחת של 0.5%, עד לתקרה של 1.7 מיליון שקל, ומעבר לכך שיעור מס של 5%. עולים חדשים זכאים להטבה ברכישת דירה או קרקע להקמת דירת מגורים עבורם, וגם ברכישת בית עסק או קרקע לבניית עסק שהעולה עצמו ו\או קרובו יעבוד בו. הקלה זו ניתן לדירה הנרכשת תוך 7 שנים מיום עלייתו לישראל (ללא חישוב שירות חובה בצה"ל), או שנה לפני עלייתו.

פטור בהעברת נכס בהליך גירושין - פעולה מסוג זה לא נחשבת כלל עסקת מקרקעין, ולכן לא חל עליה מס רכישה. עם זאת, חשוב להקפיד כי בהסכם הגירושין יהיה סעיף שמאפשר אותה באופן ברור.

הענקת דירת מגורים במתנה – על פי החוק, מי שמקבל דירת מגורים במתנה מקרוב משפחה, ישלם שליש ממס רכישה רגיל. העברת דירת מגורים במתנה (ללא תמורה) בין בני זוג נשואים המתגוררים יחד, פטורה ממס רכישה לחלוטין. "קרוב" בעניין זה משמעו בן זוג, הורה, צאצא (נכד, נין), בן זוג של הצאצא, אח ואחות. אם מועברת במתנה חלק מהדירה, ייעשה חישוב מס רכישה רגיל לגבי הדירה כולה, ומקבל המתנה ישלם שליש מהמס על החלק היחסי שיקבל. שווי הדירה נקבע על פי שוויה בשוק החופשי, ועל פי הערכה של הצדדים המעורבים, בהצהרה לרשויות. מנהל מיסוי מקרקעין יאשר את השומה העצמית, אם יגיע למסקנה כי מדובר על שווי דירה מקובל.

חשוב לשים לב: בעת העברת דירה במתנה וקבלת הטבה בתשלום מס רכישה, קיימת תקופה של 4 שנים בהן מקבל המתנה לא יכול למכור את הדירה, וזאת על מנת למנוע שימוש באופציה שכזו בתור דרך להימנעות מתשלום מס שבח.

מס רכישה על קרקע

מס רכישה על קרקע עומד על 6% מתוך סכום הרכישה.

למשל, אם רכשתם שטח בסכום של 500,000 שקל, מס הרכישה יעמוד על 30,000 שקל, שהם 6% מהסכום הכולל.

על פי תקנה 2(1) של מס הרכישה, מס רכישה יחויב לכל רכישת קרקע או זכויות במקרקעין אשר אינה מוגדרת בתור דירה.

קיים תנאי המחריג את שיעור המס - כאשר רוכשים מגרש אשר נכון ליום הרכישה, קיימת עליו תכנית בנייה תקפה המתירה בנייה של דירת מגורים אחת לפחות תוך שנתיים ממועד הרכישה – מס הרכישה יעמוד על 5% (כאשר הרוכש יקבל החזר כספי של 1%). חשוב לציין כי ההחזר אינו אוטומטי, ויש לבקש אותו בבקשה לתיקון שומה מול מיסוי מקרקעין, עם טופס 7085.

מס רכישה על נכס מסחרי

על פי סעיף 2(1) לתקנות מס הרכישה, שיעור מס רכישה ברכישת זכות במקרקעין שאינה דירת מגורים יעמוד על 6% משווי העסקה. תחת הגדרה זו נמצאים נכסים כגון משרדים, חנויות, מבני תעשייה ועוד.

עם זאת, קיימת הקלה בחוק אשר מאפשרת קבלת החזר של שישית (1% ממחיר הרכישה), אם מתקיימים התנאים הבאים: מס הרכישה לא נתבע לשם ניכוי בתור הוצאה מוכרת במס הכנסה, הרכישה היא של זכות במקרקעין שעל פי התב"ע ניתן לבנות עליה דירה אחת לפחות למטרת מגורים, ואם התקבל היתר בנייה תוך שנתיים ממועד הרכישה.

מדרגות מס רכישה על דירה ראשונה ושניה

כאמור, מס הרכישה על דירות מגורים מחויב במדרגות מס, המתעדכנות כל שנה, והופכות את נטל המס לגבוה יותר ככל שסכום הרכישה גבוה יותר.

מדרגות המס ברכישת דירה ראשונה\יחידה (בתוקף עד 15.1.2022)

מדרגות המס לרוכשי דירת מגורים יחידה:


1. עד מחיר דירה של 1,747,865 שקל - לא ישולם מס רכישה
2. החל ממחיר דירה של 1,747,865 שקל ועד 2,073,190 שקל – מס רכישה של 3.5%
3. החל ממחיר דירה של 2,073,190 שקל ועד 5,348,565 שקל – מס רכישה של 5%
4. החל ממחיר דירה של 5,348,565 שקל ועד 17,828,555 שקל – מס רכישה של 8%
5. החל ממחיר דירה של 17,828,555 שקל – מס רכישה של 10%

מדרגות המס לרוכשי דירת מגורים שניה

1. על חלק השווי שעד 1,294,770 ש"ח – 5%

2. על חלק השווי שמעל 1,294,770 ש"ח ועד 3,884,295 ש"ח – 6%

3. על חלק השווי שמעל 3,884,295 ש"ח ועד 5,348,565 ש"ח – 7%

4. על חלק השווי שמעל 5,348,565 ש"ח ועד 17,828,555 ש"ח – 8%

5. על חלק השווי שמעל 17,828,555 ש"ח – 10%

תשלום מס רכישה

התשלום של מס הרכישה מתחיל בחובת ההצהרה שיש לכל רוכש דירת מגורים בישראל.

אילו טפסים צריך להגיש?

רוכשים חייבים להגיש הצהרה תוך 30 יום, על רכישת הדירה למשרד מיסוי מקרקעין האזורי (שהדירה נמצאת בתחומו), באמצעות טופס 7002- הצהרה על מכירה ורכישת זכות במקרקעין. לאחר ההגשה יקבל הרוכש שומת מס רכישה, אותה יש לשלם תוך 14 יום.

אם הרוכש מחליט להגיש את ההצהרה יחד עם תשלום המס שחישב, עליו לעשות זאת תוך 50 יום ממועד הרכישה. כל איחוד בתשלום של מס הרכישה גורר תשלומי הצמדה וריבית (של 4%) וקנס.

עוד טפסים שהרוכש עשוי להידרש לצרף לתשלום מס הרכישה: טופס 7000 – הצהרה על מכירה ורכישת דירת מגורים שאינה כוללת זכויות בנייה קיימות או צפויות, ומבוקש בגינה פטור.

טופס 7000 א - הצהרת רוכש זכות במקרקעין/באיגוד מקרקעין – מדובר בהצהרה משלימה להצהרה ראשית.

טופס 7000 ב - הצהרה על מכירה ורכישת זכות במקרקעין שהריווח ניתן לשומת מס הכנסה ומבוקש פטור על פי סעיף 50 לחוק מיסוי מקרקעין.

כיצד עובד התהליך?

את מס הרכישה ניתן לשלם בכל הבנקים באמצעות שובר תשלום, אותו אפשר לקבל במשרד מיסוי המקרקעין בעת הגשת ההצהרה. חלק גדול מציבור הרוכשים משלם את המס בכרטיס אשראי או בהעברה בנקאית, באמצעות אתר רשות מס ההכנסה. על מנת לשלם בהעברה בנקאית, יש לקבל אישור מראש מהבנק.

על פי סעיף 91א., מנהל מיסי מקרקעין רשאי לדחות את מועד תשלום מס הרכישה, במלואו או בחלקו, לפי שיקול דעתו. בגין תקופת הדחייה ישולמו הפרשי הצמדה למדד וריבית. על מנת לקבל דחייה בתשלום המס או חלוקה לתשלומים, יש לפנות למיסוי מקרקעין. יש לשים לב כי אישור מס הרכישה לצורך רישום העברת הזכויות בטאבו יינתן רק לאחר תשלום מלוא הסכום של המס.

תיקון שומה והגשת השגה

על פי סעיף 85 של החוק למיסוי מקרקעין, ניתן להגיש בקשה לתיקון שומה תוך 4 שנים מיום קביעת השומה, בתנאי של אחד מהמקרים הבאים: נתגלו עובדות חדשות שלא היו ידועות בעת חישוב השומה, נמסרה הצהרה שהייתה שגויה, או שנתגלתה טעות בשומה, המשפיעה על סכום המס.

הבקשה לתיקון יכולה להיעשות ביוזמת הרוכש או מנהל מיסוי מקרקעין, והיא נעשית עם טופס ייעודי (7085), המוגש יחד עם הסבר מפורט על מהות הבקשה לתיקון, ומסמכים רלוונטיים.

על פי סעיף 87 לחוק מיסוי מקרקעין, מוכר\רוכש שקיבל הודעת שומה, רשאי להגיש למנהל השגה תוך 30 יום מיום מסירת ההודעה על השומה. ההשגה מוגשת באמצעות טופס 7013 באופן מסודר, מפורט ומנומק. מגיש הבקשה יזומן לדיון במשרדי מיסוי מקרקעין ויקבל תגובה מנומקת בכתב תוך 8 חודשים (או 12 חודשים) ממועד הגשת ההשגה.

מוכר\רוכש המעוניין בכך, רשאי להגיש ערר על החלטת המנהל בהשגה (על פי סעיף 88 לחוק מיסוי מקרקעין), תוך 30 יום ממסירת החלטת המנהל.

האם להצטייד בעורך דין?

אין חובה משפטית להצטייד בעורך דין לשם ההצהרה והחישוב על תשלום מס רכישה, אך באמצעות תכנון מס נכון, ניתן לחסוך באופן חוקי סכומי כסף גבוהים מאוד במס הרכישה. משום שמדובר בסוגיות מורכבות ובתקנות מס מקצועיות, מומלץ להיוועץ בנושא עם עורך דין מנוסה המתמחה בתחום. במקרים רבים, ההצהרה על רכישת הנכס מוגשת על ידי עורך דין בתור המייצג של רוכש הדירה.

מס רכישה - שאלות ותשובות

- מהו יום הרכישה?

יום הרכישה מוגדר בתור יום ההתקשרות החוקית בין הצדדים, משמע יום החתימה על זכרון דברים או יום התשלום הראשון, אם אחד מהם קדם לחתימה על חוזה הרכישה.

מומלץ לבדוק כי המייצג שלכם בעסקה הגיש את ההצהרה כדין ודאג שהמס ישולם, וכמו כן גם שהדירה הועברה על שמכם ונרשמה במשרד רשם המקרקעין כדין (בטאבו\מנהל מקרקעי ישראל\חברה משכנת).

- מתי מתעדכנות מדרגות מס רכישת דירה?

מדרגות מס הרכישה מתעדכנות אחת לשנה, בתאריך 15 בינואר, בהתאם למדד שירותי הדיור בבעלות דיירים. לכן, אם הרוכש צופה באופן ודאי לעלייה במדד (מה שיעלה את התקרה של המדרגה הראשונה, ויפחית את מס הרכישה כתוצאה מכך), כדאי לדחות את הרכישה עד לאחר תאריך זה.

- איזו דירה נחשבת ל"דירה יחידה"?

על מנת שדירה תיחשב בתור דירה יחידה גם במקרים הבאים: אם לרוכש דירת מגורים נוספת שהושכרה לשכירות מוגנת לפני 1997, אם לרוכש דירת מגורים נוספת שחלקו בדירה אינו גבוה משליש, משפרי דיור אשר מכרו את הדירה הקודמת תוך 18 חודשים (כמוזכר לעיל), או במקרה בו הרוכש קיבל דירה בירושה וחלקו בה אינו גבוה מ-50%.

- מהי דירת מגורים לצורך מס רכישה?

על פי החוק למיסוי מקרקעין, "דירת מגורים" לצורכי מס רכישה היא דירה שבנייתה הסתיימה, המתאימה לשמש למגורים.

כאשר קונים דירה חדשה מקבלן, אשר העבודה עליה עדיין לא הסתיימה, יש לבדוק את התחייבות הקבלן –אם אין התחייבות מצידו לסיים את הבנייה, הדירה לא תיחשב בתור דירת מגורים, ושיעור מס הרכישה עליה יהיה כמו ברכישת קרקע, כלומר 6% משווי הרכישה. עם זאת, ישנם סייגים. במקרה בו הקבלן התחייב בהסכם העסקה להשלמת הבנייה, הדירה תיחשב כדירת מגורים לצורך חישוב מס רכישה.

רוכש דירת מגורים אשר תשמש כולה או רובה לצורכי עסק, לא יהיה זכאי לשיעורי מס רכישה מדורגים, אלא לשיעור מס של 5%-10% משווי הרכישה, על פי התקנות.

סיכום

לסיכום, כל מי שרוכש נכס בישראל, עומד בפני האפשרות לשלם מס רכישה, כאשר מס הרכישה על דירה ראשונה הוא נמוך יותר, בעוד שהמס ברכישת דירה שנייה ומעלה הוא גבוה יחסית.

ההקלות במס ניתנות לזכאים ברכישת דירה ראשונה ודירה יחידה, ובנוסף למשפרי דיור המתכוונים למכור את דירתם הקודמת תוך שנה וחצי מהרכישה.

מס רכישה על קרקע או נכס שאינו למטרת מגורים עומד על 6% (או 5% בתנאים מסוימים).

דירה אשר ניתנה במתנה ובירושה פטורה או זכאית להקלה (על פי מספר תנאים) במס רכישה.

את מס הרכישה ניתן לשלם בשובר בכל סניף בנק, או דרך אתר האינטרנט של רשות המיסים.

 

לחדשות נדל"ן, עדכונים יומיומיים, דעות וניתוחים, הורידו את אפליקציית מרכז הנדל"ן

אנשי נדל"ן, בואו לשמוע ולהשמיע את דעתכם. הצטרפו לקבוצת הפייסבוק רק נדל"ניסטים ותיחשפו לתכנים בלעדיים לתעשייה

 

קראו עוד במרכז הנדל"ן

האירוע המקצועי של הענף חוזר! פסגת הנדל"ן 2021, עם עשרות הרצאות מקצועיות – והשיא: השקת מדד ההתחדשות העירונית החמישי! השנה חוזרים למתכונת שכולנו התגעגענו אליה: כנס פיזי! שריינו כבר עכשיו מקום באירוע הגדול של הענף, ב-4 במאי
רוצים להצטרף אל מאות המשתתפים באירוע? לחצו כאן

כתבות נוספות שיעניינו אותך
  • © כל הזכויות שמורות