תכנית בניין עיר (תב"ע) - המדריך השלם לשנת 2024

תכנית בניין עיר (תב״ע) היא מסמך חוקי אשר נועד להגדיר ולהסדיר את השימוש והייעוד של הקרקע וכולל הגדרות של תכנון פיזי, כלכלי ותרבותי-חברתי. מהם המרכיבים של התב"ע? מהו תשריט? וכיצד ניתן לאתר תב"ע ?

מהי תוכנית בניין עיר - מה זה תב"ע?

כמעט לכל קרקע בישראל יש ייעוד כלשהו. תב"ע , תכנית בניין עיר, היא מסמך בעל תוקף חוקי (סטטוטורי) הנערך על ידי גוף ממשלתי או עירוני לאזור מסוים, העובר תהליך של אישור רשמי והופך לאחר אישורו הרשמי למסמך המסדיר ייעודים, שימושים וזכויות בנייה בשטח קרקע מסוים. התכנית כוללת תכנון פיזי של האזור, תכנון כלכלי, חברתי ותרבותי, של עיר\שכונה\רחוב\בית\אזור המוגדר על ידי הגורם הממשלתי או העירוני.

המונח " תב"ע " שגור בקרב הציבור, אך הוא לכשעצמו לא מופיע בחוק התכנון והבנייה בשם זה. בחוק, מופיעים המונחים 'תכנית מפורטת' ('נקודתית') ותכנית מתאר - שתיהן יכולות להיחשב בתור תוכנית בניין עיר, בתלות בהקשר.

הקביעה המשמעותית ביותר בחוק באשר ל"תכניות" נמצאת בסעיף 145 לחוק התכנון ובניה תשכ"ה – 1965, בה נכתב כי אין לבצע (כמעט) כל פעולה במקרקעין אלא אם ניתן היתר לכך על ידי הוועדה המקומית, והוועדה לא תעניק את ההיתר אלא על פי הקביעות בתוכניות.

החוק מבחין גם בין סוגי תכניות, ויוצר היררכיה ביניהן: התכנית החשובה ביותר היא תכנית המתאר הארצית, והתכנית האחרונה בהיררכיה היא 'תכנית מפורטת' בסמכות הוועדה המקומית.

מי רשאי להגיש תב"ע

עורך התב"ע חייב להיות אדריכל בעל רשיון. במקרים בהם הרצון הוא לעשות שינוי יעוד או זכויות בקרקע, ההמלצה היא לפנות בליווי אדריכל לפגישה עם מהנדס או מהנדסת הועדה, על מנת להשמיע את הבקשה לתכנון ולקבל את ברכת הדרך. לא מדובר בהליך מחייב, אך הוא מומלץ.

תהליך אישור תב"ע

תהליך הכנת התב"ע מתחיל על רקע תכנית מודד מאושרת על ידי מבא"ת (נוהל 'מבנה אחיד לתכניות'). בשלב הראשון, על האדריכל להכין תכנית בינוי בהתאם לדרישות התכנון על פי תכנית הבינוי. התכנית מוגשת לוועדה מקומית לעיון, ובמידה שהתכנית סמכות מחוזית, היא מועברת לבדיקה ועיון בוועדה מחוזית. לאחר דיון בוועדה הרלוונטית, התכנית עוברת לשלב ההפקדה ופרסום התכנית, ולאחר מכן לשלב מתן תוקף. תהליך אישור התכנית עשוי לקחת בין מספר חודשים לבין מספר שנים – בתלות במורכבות שלה.

על פי המפורט במסמכי התב"ע, נקבעים התנאים והתקנות לבנייה בשטח. כאשר יזם מעוניין להקים מבנה על שטח מסוים, עליו לפנות ראשית לוועדה לתכנון ובנייה ולבדוק את התב"ע הקיימת של אותה חלקה. לאחר קבלת כל הנתונים, היזם יידע האם ניתן להקים את המבנה על פי רצונו של היזם, או שמא יש צורך בהגשת בקשה לשינוי נקודתי בתב"ע.

כמה זמן לוקח שינוי תב"ע

בקשות לשינוי תוכנית בניין עיר נחלקות לרוב לשלושה סוגים עיקריים: קבלת הקלות והיתרים לתוספות בנייה אשר לא מוגדרות בתב"ע, כגון הוספת קומות, חנייה, מרפסות וכד', בקשה לשינוי הקשור לייעוד הקרקע (בקשה הנחשבת מורכבת יותר),ובקשה לשינוי בקווי המבנה (המרחק והגבולות בין שולי השטח למבנה).

כל שינוי ייעוד של המקרקעין, הוספת אחוזי בנייה, שינוי קווי בניין, איחוד וחלוקה של מגרשים, שינוי הוראות, שינוי חלוקת השטחים המותרים לבנייה, הגדלת מספר יחידות דיור, הוספת שימושים וכל הקלה נוספת, מחייבים הגשת בקשה לשינוי תכנית בניין עיר המוגשת לוועדה לתכנון ובנייה של המועצה המקומית או המועצה המחוזית. לאחר הגשת הבקשה לשינוי, היא עוברת לבדיקת מפקח מהרשות, פרסום בעיתונות, הגשת הבקשה לוועדה ועמידה בכל דרישות גורמי הרישוי. רק לאחר קבלת אישור כל הגורמים נכנס התיקון לתב"ע לתוקף. שינוי תכנית בניין עיר הוא פעולה אפשרית, אך הוא מצריך תהליך ביורוקרטי סבוך, אשר מחייב לרוב סיוע של אנשי מקצוע.

תב"ע מאפשרת לגורמים בענף התכנון ובנייה, לצד האזרחים כולם, לעקוב אחרי שינויים צפויים בסביבת החיים היומיומית באזור מסוים. תב"ע חשובה לרוכשי דירות, למשל, בתור דרך לבדוק האם הדירה המיועדת אכן רשומה כדירת מגורים, ולוודא את שטח הדירה, השימוש בשטח (לרבות שטח המעטפת , הגינה, מחסן, חנייה וכו'). בנוסף, ניתן לבדוק האם יש תכניות בנייה באזור והתכניות עבור הבניין כולו. במקרים בהם יש בבניין זכויות בנייה לא ממומשות (אותן ניתן לנצל לטובת הרחבה, פינוי-בינוי, תמ"א 38 ),קיים פוטנציאל השבחה לנכס, מה שעשוי להיות מתומחר במחיר הרכישה.

שינוי תב"ע בסמכות מקומית

תוכנית בניין עיר יכולה להיות מאושרת על ידי ועדה מקומית או ועדה מחוזית.

ממה מורכבת תב״ע?

תב"ע בנויה ממבנה אחיד של תשריט ותקנון, כאשר לעתים קרובות מצורפים מסמכים המוגדרים 'נספחים'. בשנים האחרונות תכניות התב"ע נערכות ומוגשות על פי נוהל קבוע הנקרא 'נוהל מבא"ת'.

מתוך מטרה ליצור אחידות בהגשת תכניות המתאר, משרד הפנים הגדיר את נוהל 'מבנה אחיד לתכניות', או מבא"ת, בשנת 2006. הנוהל כולל פירוט על אופן הגשת התשריט והוראות התכנית (התקנון),בין אם בהגשת מסמכים ובין אם בהגשה ממוחשבת. בחל מ-2007, מנהל התכנון מחייב את המתכננים השונים לשלוח את קבצי התשריט הממוחשבים לבדיקה ב'מרכז התמיכה למבא"ת' בתור תנאי סף לקליטה וטיפול בתכניות. קיימות תוכנות ייעודיות המאפשרות הפקה ממוחשבת של תשריטי תב"ע על פי הנוהל, אך אין בהן הכרח.

תשריט

התשריט הוא מסמך גרפי (משורטט),אשר כולל בעיקרו מפה של המצב המוצע בתכנית. המפה ערוכה על רקע מפת מדידה ועליה מסומנת חלוקת הקרקע ליחידות קניין (מגרשים או תאי שטח),ייעודי קרקע לכל אחת מיחידות הקניין, התווית כבישים ותשתיות אחרות, קביעת קווי בניין ועוד. הסימנים המסומנים על המפה מוגדרים במקרא המצוי מצד ימין של המפה, והמשמעות של כל הסימנים מובהרת בהוראות התכניות (התקנון). נוהל מבא"ת מגדיר את תכולת התשריט הנדרשת, הנחיות לעריכת מפת המדידה, תבנית מוגדרת להוראות התכנית ורשימה סגורה של ייעודי קרקע אפשריים.

ייעודי הקרקע מתוארים על פי צבעים שונים המזהים את הייעודים. על פי נוהל מבא"ת, למפת התשריט יש צבעים מוסכמים- צהוב לאזור מגורים של בנייה נמוכה, ירוק לשטח ציבורי פתוח, אפור לאזור מסחרי, אדום לדרך או כביש, כתום לבנייה רוויה וחום למבני ציבור. בתכניות ישנות, שנערכו לפני החלת נוהל המבא"ת, עשויים להיות שמות שונים וצבעים שונים לייעודים, כך שתמיד צריך לבחון את מקרא התשריט.

ניתן לקבוע שטחים בעלי תמהיל של מספר ייעודים, המסומנים לרוב באמצעות קווים בצבעים שונים לסירוגין (בתמהילים פופולאריים כמו מסחר ומשרדים) ובעירוב (צביעה לסירוגין) בתמהילים פחות נפוצים. הפירוט המלא על השימושים המותרים בשטח בתמהיל מסוים יפורטו בהוראות התכנית (תקנון) של התכנית.

יחידות הקניין בתשריט הן מגרשים, או 'תאי שטח', מונח אשר אינו מוכר בחוק, אשר משמעו הוא יחידת סימון גרפית בתשריט (יחידת צביעה). ברוב המקרים, כל מגרש יסומן גם בתור תא שטח, ולכן על פי נוהל מבא"ת מצוינים בתשריט רק תאי השטח (מה שלא מוציא מכלל שימוש את הביטוי 'מגרש' המוכר בחוק). במקרים בהם אין זהות בין יחידת הקניין (מגרש) לבין יחידת צבעיה בתשריט (תא שטח),כמו במקרים בהם יחידת קניין יחידה כוללת שני ייעודים שונים, הנוהל קובעי כי יחידת הקניין עצמה תוגדר בתור 'מגרש', וכל אזור שימוש יוגדר בתור 'תא שטח'.

מקרא תב"ע

כל תשריט מכיל מקרא תב"ע הכולל את פירוט הצבעים והסימונים השונים, על מנת להקל על ההתמצאות בבחינת התשריט והבנתו.

תקנון

התקנון (או 'הוראות התוכנית') הוא מסמך משפטי המצורף באופן יחידני לתשריט של התכניות הספציפית. המסמך מפרט את כל הנתונים הנדרשים לדיון ולאישור התכנית, לצד הוראות בדר שימושי הקרקע המותרים מתוקף התכנית והנחיות למימוש התכנית.

הוראות תכנית בניין עיר נערכות בתבנית קבועה של סעיפים, על פי נוהל מבא"ת, והן כוללות הוראות לייעודי הקרקע בתשריט ובטבלת זכויות והוראות בנייה.

הוראות התוכנית מורכבות משורת תכניות של בעלי מקצוע שונים, ביניהם מודד, מהנדס, אדריכל , מתכנן תנועה ויועצים נוספים, הכוללות פרטים כגון ייעוד הקרקע, גבול קו בניין, זכויות בנייה, רמת גימור ונתונים טכניים כגון נספחי תנועה וחנייה, פתרון פינוי אשפה, פתרון מערכות גז וכד'.

איתור תב״ע

נתוני תכניות בניין עיר השונות נמצאים בידי גופים שונים, כגון רשות מקרקעי ישראל או אתרי העיריות והרשויות המקומיות.

כיום ניתן לחפש תב"ע באופן מקוון באמצעות עמוד "איתור תוכניות (תב"ע)" באתר רשות מקרקעי ישראל .

בחיפוש ניתן לחפש תב"ע על פי פרמטרים כגון מספר תכנית, מועצה, ועדת תכנון, סטטוס, יעוד עיקרי, גוש וחלקה , מקום ומטרה.

את התכניות שאושר בהליכים רשמיים בעירייה, ניתן להשיג במחלקת בינוי ונדל"ן בעירייה. ככל שמדובר בבית ישן יותר, כך פוחת הסיכוי למצוא מסמך מסודר, אך למרות זאת לרוב המכריע של הבניינים יש תב"ע כלשהי.

תב״ע פתוחה

תב"ע פתוחה היא פרויקט של הסדנה לידע ציבורי, בהובלת יאיר אסף-שפיר וניר יריב. תב"ע פתוחה מציעה אתר עם ממשק נוח לאיתור תכניות תב"ע ברשויות שונות בישראל, ומשם להגיע לפרטי התכנית באתר רשות המקרקעין. כל הקוד באתר פתוח לציבור הרחב. מטרת הפרויקט היא לאפשר לכל אזרח ואזרחית בישראל, גם מי שאינו עוסק או מכיר את תחומי התכנון העירוני, לגשת בקלות, לעקוב ולהשפיע על סביבת חייהם הקרובה.

לכן, האתר בנוי בממשק ידידותי לקהל הרחב, ואינו דורש הכרה של מספרי גושים או התמצאות במונחים מתחום הבנייה והתכנון. בלחיצה על המפה או באמצעות הקלדת כתובת, ניתן למצוא בקלות תכניות באזור מסוים, לשמור מסמכי תכנון או להגיע באופן ישיר לדפי התכנית באתר רשות מקרקעי ישראל על מנת לקבל פרטים נוספים.

נכון ל-2019, הרשויות המקומיות הנכללות באתר תב"ע פתוחה הן קרית גת, ירושלים, חולון, הרצליה, גבעתיים, אילת, בת ים, עראבה, טבריה, שדרות, ראשון לציון, רמת השרון, רמת גן ואור עקיבא.

סיכום

לסיכום, פירוק המונח תב"ע הוא מסמך חוקי הנערך על ידי גוף ממשלתי או עירוני, המגדיר לשטח מסוים את ייעודי הקרקע ואופי הבנייה. התב"ע משמשת יזמים לבדיקת תנאי הבנייה המותרים בקרקע, ורוכשי דירות לבדיקת סטטוס המקרקעין אותו הם מתכוונים לקנות. תב"ע (תכנית בניין עיר) כוללת תשריט , שהוא המפה הגרפית המחלוקת לצבעים על פי ייעודי השימוש, ו"תקנון", שהוא הוראות התכנית המפרטות את כל הפרטים הנדרשים להבנת התשריט ומאפייני התכנית. בנוסף, מצורפים לעתים נספחים המתארים נושאים ספציפיים של התכנית.

ניתן לאתר תב"ע באמצעות אתר מקוון ייעודי של רשות מקרקעי ישראל , ובכל עירייה ניתן למצוא את התב"עות הרלוונטיות שאושרו על ידי אותה עירייה. בשנים האחרונות הוקם פרויקט תב"ע פתוחה המאפשר לכלל אזרחי ישראל לחפש תכניות בניין עיר ברשויות שונות שהצטרפו לפרויקט, דרך ממשק נוח וידידותי, שלא מצריך ידע והיכרות מוקמת עם מונחים מתחום התכנון והבנייה.