להורדת אפליקציה

פינוי בינוי - המדריך השלם לשנת 2022

פינוי בינוי הוא אחת הדרכים למימוש התחדשות עירונית בישראל. מהם השלבים בדרך להשלמת פרויקט פינוי בינוי? ומהם הפרויקטים המובילים והחברות המובילות בתחום?

<>פינוי בינוי - מה זה

פינוי בינוי הוא תהליך במסגרת התחדשות עירונית שבו הורסים בניינים ישנים ומפנים את הדיירים למשכן חלופי ובונים במקומם בניינים חדשים ומחוזקים לפי תקני בנייה מחמירים ועדכניים יותר, לרוב גבוהים יותר ועם יותר דירות מהבניינים שנהרסו.

הרעיון של פינוי-בינוי החל להתגבש אצל ממשלות ישראל בשנות ה-60 של המאה הקודמת ומקורו באירופה ובארה"ב. בשנת 1965 הכנסת חוקקה את "חוק פינוי ובינוי של אזורי שיקום התשכ"ה 1965", שמאחוריו היה הצורך לחדש שכונות ישנות שנבנו באיכות בנייה נמוכה בתקופת העלייה הגדולה של שנות ה-50. חוק פינוי בינוי הסמיך את המדינה להכריז על אזור שיקום או על מבנה שיקום, לתכנן את שיקומו ולפנות את הדיירים של האזור בכדי לבצע את הבנייה מחדש. החוק גם הסמיך את המדינה להעניק ליזמים ולקבלנים זכויות בנייה עודפות והטבות מס כדי לתמרץ אותם לבצע פרויקטים של פינוי בינוי.

במשך עשור, הממשלה איתרה שכונות מצוקה ושאריות מהמעברות שהיו בארץ, במטרה לפנות אותן ולבנות שכונות חדשות על השטח המפונה (שהיה גם בעל שווי גבוה). רק בשנת 1998 פינוי בינוי הוכרז רשמית כמדיניות ממשלתית. למרות זאת, הפרויקט הראשון של פינוי בינוי החל רק ב-2001 והאכלוס שלו הושלם רק 14 שנה מאוחר יותר- שכונת "אונו הירוקה" בקריית אונו שנבנתה על ידי חברת מצלאוי.

על פי דו"ח הרשות ההתחדשות העירונית הממשלתית ל-2020, בשנת 2020 ניתנו היתרי בנייה ל-2,295 יח"ד ב-12 מתחמי פינוי-בינוי.

ביצוע תהליך פינוי בינוי כפוף לתוכנית בניין עיר (תב"ע) בסמכות החלטה של ועדה מחוזית. לרוב כשמתבצע פינוי בינוי בשכונה קיימת, השכונה חדשה צפופה יותר ולכן הבנייה מלווה בשדרוג בתשתיות, תוך שילוב שטחים ירוקים וציבוריים.

על מנת לאפשר תהליך פינוי בינוי, המתחם חייב להיות מוכרז על ידי המדינה לכזה המיועד לפינוי בינוי. בדרך כלל פינוי בינוי מתייחס למתחמים שלמים וחייב לכלול לפחות 24 יחידות דיור בנויות לפחות (בשונה מפרויקט הריסה ובנייה במסגרת תמ"א 38/2, בו ניתן גם להרוס ולבנות מחדש בניין בודד עם כמות דירות קטנה).

כדי לבצע תהליך פינוי בינוי נדרשת הסכמתם של 80% מבעלי הדירות (רוב מיוחס), כמו בתמ"א 38/2 ולעומת הסכמה של 67% מהדיירים שנדרשת בתמ"א 38/1 במסלול 'חיזוק עיבוי'. בתחילת דרכה של תכנית פינוי בינוי נדרשה הסכמה של 100% מבעלי הדירות, אך דרישה זו עיכבה וטרפדה פרויקטים רבים, ולכן ב-2006 הממשלה הורידה את שיעור ההסכמה הנדרש ל-80%.

באוקטובר 2021 אישרה ועדת הפנים לקריאה שניה ושלישית את התיקון לחוק פינוי בינוי, אשר יפחית את הרוב הדרוש לתביעת בעל דירה שלא מסכים לעסקת פינוי-בינוי לשני שליש (66%) מבעלי הדירות. עוד נכתב בתיקון שאושר על ידי הועדה כי בעלי דירות שביצעו עבירות בנייה לא יכללו בספירת הדיירים הנדרשים לצורך רוב. כלומר, שיעור ההסכמה במקרים אלו יכול להגיע ל-50%. 


חברות מובילות בפינוי בינוי על פי מדד ההתחדשות העירונית

חוק פינוי בינוי

מבחינה היסטורית, בחוק שחוקק ב-1965 לא נקבעה דרישה להסכמה של הדיירים במתחם להתפנות מדירותיהם שהופקעו וגם הפיצוי שהם קיבלו היה בכסף מזומן ולא בדירות חדשות שייבנו. חוק פינוי בינוי לא כלל סעיף המורה להחזיר את הדיירים שפונו לדירות החדשות וזה עורר שאלה בדבר חוקיות המהלך ואף היווה עוד מכשול לקידום פרויקטים של פינוי בינוי.

ב-1996 הקימה הממשלה את ועדת אייגס בראשות איתי אייגס, סגן הממונה על התקציבים במשרד האוצר דאז, במטרה להסדיר את כל נושא הפינוי בינוי. הוועדה המליצה בין השאר לתת תוספות בנייה לקבלנים במתחמים שיוכרזו לפינוי בינוי, הממשלה אימצה את ההמלצות והגדירה כאמור את הפינוי בינוי כמדיניות ממשלתית. בהמשך משרד השיכון החל ביישום התוכנית על ידי מינוי חברות מנהלות שיהיו אחראיות על איתור השכונות ועל תכנון הפרויקט, ויזמים/קבלנים פרטיים יהיו אחראיים על ההסכם עם הדיירים.

המדינה הבינה שכדי לקדם פרויקטי פינוי בינוי נדרשת הסכמת הדיירים, ולכן בשנת 2006 חוקק חוק פינוי (פיצויים) תשס"ו 2006, שמסדיר את הפיצוי שיינתן לדיירים המפונים וגם את דרכי ההתמודדות עם מיעוט של דיירים שמסרבים להתפנות במסגרת התהליך. ראשית, החוק הוריד את המגבלה בהקשר להסכמת הדיירים מ-100% ל-80% מבעלי הדירות. שנית, דיירים שמסרבים לפרויקט למרות ש-80% מבעלי הדירות בבניין שלהם הסכימו – הוגדרו כסרבנים ובחוק נקבע שניתן לתבוע אותם בעבור הנזקים (בהמשך נרחיב על הגדרת דייר סרבן).

כאמור, באוקטובר 2021 ועדת הפנים אישרה את ההצעה לתיקון לחוק פינוי בינוי, אשר יפחית את הרוב הדרוש לתביעת בעל דירה שלא מסכים לעסקת פינוי-בינוי לשני שליש (66%) מבעלי הדירות.

החוק קבע כי הדיירים יפונו לדירה אחרת בזמן הבנייה במימון היזם הבונה. בסיום הבנייה הם יוחזרו לבניין החדש ויקבלו דירה חדשה – לרוב גדולה יותר אך לא בהכרח, ובטוח בעלת שווי גבוה הרבה יותר מדירתם הישנה. החוק מאפשר גם לקבל פיצוי כספי במקום דירה כשגובהו כפוף למשא ומתן בין הדיירים ליזם. בדירה החדשה נבנה כמובן ממ"ד והדיירים נהנים מבניין חדש ומתשתיות חדשות בסביבתם הכוללות גינות ושטחים ירוקים, מרכזי קניות, בתי ספר וגני ילדים, פתרונות תחבורה ועוד.

הדיירים שמפונים במסגרת פרויקט פינוי בינוי לכאורה מוכרים את דירתם ומקבלים דירה חדשה שבה זכויות בנייה ממומשות לכאורה, ולכן לפי החוק היבש הם חייבים בתשלום מס שבחהיטל השבחה ומס רכישה. ואולם, כדי לנטרל את המכשול שנובע מכך, המדינה קבעה בחוק כי דיירי פינוי בינוי פטורים מתשלום המסים האלה והם חלים על היזם.

מהו דייר סרבן?

הצד השני של החוק מתייחס כאמור לדיירים סרבנים. דייר סרבן מוגדר ככזה המסרב סירוב בלתי סביר לעסקת הפינוי בינוי או שדורש פיצויים ודרישות לא סבירות בשונה משכניו לבניין. דייר כזה ייתבע ויישא בעלויות הנזקים לשאר הדיירים וליזם שקרו בעקבות עיכוב העסקה או ביטולה.

סירוב בלתי סביר נחשב רק כשאחד מהנ"ל לא מתקיימים:

• עסקת הפינוי ובינוי אינה כדאית כלכלית;

• לא הוצעו לבעל הדירה המסרב מגורים חלופיים לתקופת הקמת הבניין החדש

• לא הוצעו לבעל הדירה המסרב בטוחות הולמות לביצוע עסקת הפינוי ובינוי

• קיימות נסיבות אישיות מיוחדות של בעל הדירה המסרב שבגללן ביצוע עסקת הפינוי ובינוי הוא בלתי סביר

• בעל הדירה המסרב או בן משפחה המתגורר עמו הוא אדם עם מוגבלות, והמגורים החלופיים שהוצעו לו אינם מותאמים למוגבלות זו

מסלולי פינוי בינוי

פינוי בינוי יכול להתקיים באחד משני מסלולים: מסלול רשויות ומסלול מיסוי.

במסלול רשויות המדינה מכריזה קודם על מתחם ככזה המיועד לפינוי בינוי ותוקף צו ההכרזה הוא ל-6 שנים עם אופציה להארכה לעוד 6 שנים. לאחר מכן המדינה חותמת על הסכם עם הרשות המקומית הרלוונטית ומעבירה לה את האחריות לקדם את הפרויקט. בהמשך, הרשות צריכה להכין תכנית מפורטת לתוספת זכויות בנייה ולהביא לאישורה הסטטוטורי במוסדות התכנון, וכן להשלים את המרכיבים הציבוריים -תשתיות, מוסדות ציבור ושטחים ציבוריים פתוחים (שצ"פ). המדינה מסייעת לרשות המקומית במימון. לאחר מכן האחריות על קידום העסקה מול היזם מוטלת על בעלי הדירות.

במסלול מיסוי הפרויקט מקודם ביוזמת הדיירים או ביוזמת יזם פרטי שפונים למדינה בבקשה שתכריז על מתחם כמיועד לפינוי בינוי. ההכרזה של המדינה מקנה הטבות במס שבח, במס רכישה ובמע"מ על שירותי הבנייה, והיזמים מצידם מממנים את הכנת התכנית המפורטת ומקדמים את אישורה בוועדות התכנון. מלבד הטבות המס, במסלול זה היזם לא משלם על הקרקע שעלותה גבוהה מאוד במיוחד אם מדובר באזורי ביקוש, הוא מקבל זכויות בנייה עודפות – על כל דירה קיימת שהוא הורס ומפנה הוא מקבל זכויות לבניית 3 דירות חדשות (אחת נמסרת לדייר והשתיים האחרונות נמכרות בשוק החופשי).

 
איך מקדמים פינוי בינוי? - פינוי בינוי לוח זמנים

בעלי דירות ששוקלים פינוי בינוי בבניין שלהם, בין אם ביוזמתם ובין אם ביוזמת יזם שפונה אליהם, חייבים לוודא מספר דברים חשובים ולנהל הליך סדור כדי לשמור על זכויות הדייר בפינוי בינוי, ויגן עליהם מפני הסיכונים האפשריים. הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית פרסמה מדריך לא מחייב לדיירים לעקרונות התקשרות עם יזם, ובו התהליך מחולק למספר שלבים, המתווה לוח זמנים פינוי בינוי:

1. שלב ההתארגנות

א. בחירת נציגות הדיירים ועורך דין מייצג
לפני חתימה על הסכם מחייב מומלץ לדיירים להתארגן, לקיים אסיפת דיירים ולבחור נציגות אשר תקדם ותלווה את התהליך מטעמם. לאחר מכן מומלץ לבחור עורך דין אחד, בעל ניסיון בתחום המקרקעין ובעסקות פינוי בינוי, אשר ייצג את כלל הדיירים וידאג לאינטרסים שלהם. מומלץ שעורך הדין הנבחר לא ייצג גם את הדיירים וגם את היזם.

ב. קשר עם העירייה וקבלת מידע תכנוני
מוצע לברר בשלב ההתחלתי את עמדת העירייה לגבי הפרויקט המוצע, באמצעות הגורם האחראי לנושא אצל מהנדס העיר.

2. חתימה על מסמכים טרום-הסכם

לפני חתימה על הסכם פינוי-בינוי, עדיף שלא לחתום על מסמכים המקנים זכויות או המגבילים את יכולת המשא ומתן של הדיירים. עם זאת, ניתן לחתום על כתב אישור/מסמך כוונות מוגבל בזמן קצוב כדי לסייע בקידום הפרויקט (בדרך כלל לכ-18 חודשים). לפי כתב אישור זה, הדייר מביע נכונות עקרונית לביצוע פרויקט פינוי-בינוי, בכפוף לכך שהצדדים יסכימו בהמשך על התמורה ויעגנו זאת בהסכם. מומלץ שכתב אישור זה לא יקנה זכויות כלשהן ולא יטיל מגבלות על הדייר. כן מומלץ לציין בו במפורש שהוא כפוף הן להסכמה על זהות היזם והן לבדיקת התמורה וכן להסכמה על יתר תנאי ההתקשרות.

3. בחירת היזם

באופן כללי, בבחירת היזם מומלץ לבדוק את החוסן הכלכלי שלו ואת כדאיות התמורה המוצעת. מומלץ לבחון הצעות נוספות מול יזמים אחרים. בבחירת היזם מומלץ להיעזר ככל האפשר בהמלצות מדיירים שעברו כבר הליך דומה איתו, לקרוא עליו באינטרנט ולחקור אם יש לו את הניסיון והיכולות לקדם כאלה תהליכים מבחינת הרישוי ומבחינה כלכלית. להרבה חברות יזמיות יש כיום זרוע ביצוע שבונות בעצמה את הפרויקט, באם לאו, מומלץ לדרוש כי ביצוע העבודות ייעשה על ידי קבלן רשום בפנקס הקבלנים ועם הסיווג המתאים.

4. בחינת התמורה המוצעת

המדינה מציעה להיעזר בשמאי פינוי-בינוי מטעמה כדי שיבחן את כדאיותה הכלכלית של העסקה המוצעת. אפשר גם לשכור את שירותיהם של גורמי מקצוע המנוסים בפינוי בינוי שיתנו יעוץ הנדסי, ייעוץ אדריכלי ושמאות. יש כיום הרבה חברות שמציעות את כל השירותים האלה ביחד. התמורה המינימלית היא כמובן דירה חדשה בשטח שלא יפתח מהדירה הנוכחית, ויש גם יזמים שמציעים תוספת לדירה בהתאם להיתכנות. מומלץ לא להציב דרישות מוגזמות שעלולות לטרפד לגמרי את הפרויקט.

5. חתימה על הסכם

א. קביעת אבני דרך למימוש ההסכם

מומלץ לקבוע בהסכם פרקי זמן מוגבלים לביצוע פעולות מסוימות: אישור התכנית המפורטת (תב"ע), הכרזת הממשלה על המתחם כמתחם פינוי בינוי, החתמת כלל הדיירים, הוצאת היתר בנייה, התחלת בנייה, סיום הבנייה, רישום הבית המשותף וכדומה. מומלץ לקבוע מנגנון המאפשר ביטול ההסכם ו/או קבלת פיצוי, אם פעולה מסוימת לא התקיימה בפרק הזמן שנקבע, וכן לקבוע את התנאים הנדרשים לצורך ביטול ההסכם.

 ב. תנאים למימוש הפרויקט ("תנאים מתלים")
במועד חתימת הדיירים על ההסכם קיימת אי ודאות באשר להוצאתו לפועל של הפרויקט בשל התלות בגורמים שונים ולכן נהוג להתנות את ההסכם בכמה תנאים. רצוי לציין כי ההסכם לא ייכנס לתוקף כל עוד לא התקיימו התנאים במהלך התקופות שנקבעו מראש. אם התנאים אינם מתקיימים בפרק זמן שייקבע, עלול לפוג תוקף ההסכם.

התנאים שמומלץ להציב הם חתימת כל הדיירים על ההסכם; הכרזת ממשלה על המתחם; אישור תכנית מפורטת (תב"ע). מומלץ גם לוודא כי תישמר לדיירים אפשרות לביטול ההסכם במקרים מסוימים, כגון במקרה שבו יש פער משמעותי בין התמורה שהציע היזם לבין התמורה הנגזרת מהתכנית שאישרו ועדות התכנון.

6. התמורה

א. שוויון במפתח התמורה ושקיפות

מומלץ לקבוע עיקרון לפיו כל הדיירים בעלי דירות דומות יהיו זכאים לתמורה דומה. ניתן לקבוע עקרון לפיו אם תינתן הטבה נוספת למי מהדיירים, היא תחול גם לגבי שאר הדיירים. במקרים שבהם לא יחול עקרון השוויון, יש לדרוש מראש מהיזם לדווח על כך לבעלי הדירות. יש לדווח לבעלי הדירות על כל שינוי בתמורה שאינו זניח שיקבל בעל דירה בהשוואה לבעלי דירות אחרים.

ב. רכיבי התמורה

מומלץ כי התמורה שלה יהיו זכאים הדיירים תכלול את הרכיבים האלה: דירה חדשה (או פתרון דיור חלופי), מימון שכר דירה עד לאכלוס בבניין החדש, מימון הובלת תכולת הדירה בשני המעברים, אפשרות להשתתפות בשכר טרחתו של עורך דין המייצג את הדיירים, אפשרות לסיוע בתשלום הוועד בבניין החדש לתקופת זמן מוגבלת ועוד.

ג. דגשים בעניין הדירה החדשה

לקבוע בהסכם את שטח הדירה החדשה לעומת הדירה הקיימת באחוזים או בשטח נקוב, לקבוע מנגנון לבחירת מיקום דירות התמורה, מפרט טכני דומה ועוד. על המפרט הטכני של דירות התמורה המוצעות לדיירים המקוריים להיות דומה לדירות החדשות שבונה היזם ומוכר אותן בשוק החופשי. רצוי להסדיר מראש את נושא החניות, המחסנים וחלוקתם וכן את נושא הצמדת רכוש משותף לדירות. חשוב להבין שעם המעבר לדירות החדשות יחולו על הדיירים תשלומים שוטפים שעלולים להיות גבוהים יותר מאשר בעבר, לרבות בגין תשלומי ועד הבית (או חברת ניהול) והארנונה.

ד. מגוון חלופות התמורה

בעסקות פינוי-בינוי עומדות בפני הדיירים כמה חלופות תמורה, כולל: דירה חדשה בעלת מספר חדרים ושטח גדולים יותר מאלה של הדירה הקיימת, דירה חדשה קטנה מזו של שאר הדיירים וקבלת יתרת שווי דירה חדשה בכסף מזומן, קבלת שתי דירות חדשות קטנות ששווין אינו עולה על שווי דירה חדשה במתחם, קבלת דירה מחוץ למתחם בשווי דירה חדשה במתחם, לדיירים מבוגרים – קיימת אפשרות לקבלת פתרון דיור בבית אבות או בדיור מוגן ועוד. במקרים אלה לרוב הדבר יהיה כרוך בתשלום מסים שלא חלים במסגרת הפטורים.

ה. דגשים לעניין שכר דירה בתקופת הפינוי

מומלץ שבמהלך התקופה שבין מועד מסירת הדירה הקיימת ליזם ועד להשלמת הפרויקט וכניסת הדיירים לדירה החדשה יממן היזם שכר דירה לדיירים לפחות בגובה שכר דירה המקובל במועד הפינוי באותו אזור. דמי השכירות ייקבעו בהתאם לדירות בעלות מאפיינים זהים לדירות הדיירים הקיימות, סמוך למועד פינוי הדירות, על פי מחירי השוק. יש להסדיר בהסכם את אופן התשלום לדייר, את תדירות התשלום ועוד. כמו כן, יש לקבוע מנגנון לעניין הצמדת שכר הדירה והתאמתו לשינויים בשוק שיחולו בתקופת השכירות הרלבנטית.

ו. עלויות החלות על היזם

מומלץ לקבוע כי כל העלויות הנוגעות לפרויקט, לרבות תכנונו ובנייתו, יחולו על היזם. על פי רוב, מקובל כי הדיירים אינם נושאים בכל הוצאה שהיא הקשורה למימוש הפרויקט והקשורה לעניין מיסוי מקרקעין. תשלומים אחרים שאינם נובעים במישרין מהעסקה, כגון מסים, תשלומים והיטלים שנוצרו לפני ההתקשרות (חוב לעירייה בגין ארנונה, דמי היוון לרשות מקרקעי ישראל וכדומה) וכן תשלומים שוטפים או חובות בגין הדירות הקיימות עד למסירתן ליזם או עד לפינוי שלהן, יחולו על הדיירים.

ז. היטל השבחה פינוי בינוי

בחודשים האחרונים קבעה ועדת הערר המחוזית תל אביב מדיניות חדשה באשר לפיצויים והיטלי השבחה פינוי בינוי. לפי ההחלטה של ועדת הערר - היטל השבחה בפרויקט פינוי-בינוי יחושב לפי הפער שבין ערך הדירות הישנות - לבין ערך הדירות החדשות. 

7. ביטחונות

מקובל כי סמוך לפינוי דירותיהם וכתנאי לכך, היזם ימסור לדיירים ערבות בנוסח חוק המכר בשווי הדירה החדשה, וכן בכל מקרה של העברת זכויות אחרות לטובת היזם או מי מטעמו (כגון העברת בעלות, רישום שעבוד לטובת הבנק המלווה, רישום הערות אזהרה לטובת רוכשי דירות היזם). כמו כן ימסור היזם, כתנאי לפינוי הדירות, ערבות בנקאית אוטונומית להבטחת תשלום דמי השכירות עד למסירת הדירה החדשה לדייר. לגבי דירות שמוטלים עליהן שעבודים יש צורך לקבוע בהסכם כי היזם יתחייב להגיע להסדר עם הבנקים למשכנתאות שהלוו כספים לדיירים אשר יאפשר את הסרת המשכנתא של הדיירים ושעבוד דירתם לטובת הפרויקט.

8. בדק ואחריות

יש לדרוש אחריות היזם לדירות החדשות בהתאם לקבוע בחוק מכר (דירות).

9. ביטוח

מומלץ לקבוע בהסכם קבלת אישור מחברת ביטוח על קיום דרישות ביטוח על ידי היזם, לרבות ביטוח קבלנים, ביטוח לעבודות הפרויקט (ביטוח רכוש לעבודות ולבניין שיבנה היזם), אחריות כלפי צד ג' ואחריות מעבידים וביטוח אחריות מקצועית.

10. גילוי ושקיפות

כל מי שמקבל שכר מהיזם או פועל מטעמו או כל מי ששכרו תלוי בהתקיימותה של העסקה, חייב להצהיר על כך מראש בעת הפנייה הראשונה לדיירים, לפני חתימה על ההסכם ובהסכם עצמו. הפרת דרישה זו לגילוי ולשקיפות תאפשר לדייר לחזור בו מהסכמה שנתן לעסקת פינוי ובינוי, גם אם חתם על הסכם התקשרות מחייב.

ערים מובילות בפרויקטים של פינוי-בינוי - איפה יש פינוי בינוי

פינוי-בינוי פתח תקווה - מבין מיזמי פינוי-בינוי הבולטים ביותר בפתח תקווה ניתן למנות את הפרויקט המתבצע בשכונה הוותיקה רמת ורבר. השכונה צפויה להתחדש בכ-3,800 יחידות דיור לצד 20 אלף מ"ר שיוקצו עבור שטחי מסחר ותעסוקה. שכונת עמישב תזכה גם היא לשדרוג כולל כאשר יקומו בשכונה 8 בניינים בני 9 קומות כ"א המכילים כ-265 יחידות דיור חדשות. ברחוב שלום איש שבשכונת נווה גן בפתח תקווה ייבנו כ-750 יחידות דיור חדשות במקום 220 הישנות. 

פינוי בינוי חולון פרויקט פינוי-בינוי שקם בימים אלו בחולון מתבצע תחת אחריותה של חברת הכשרת הישוב, שתהרוס למעלה מ-100 יחידות דיור ישנות 116 ותבנה 2 מגדלים המכילים 265 יחידות דיור חדשות לצד שטחי מסחר ותעסוקה בהיקף של 1,000 מ"ר. 

חברת אאורה ישראל נבחרה לבצע פרויקט פינוי-בינוי ברחוב יהושוע חנקין שם ייהרסו 5 בנייני רכבת ישנים המכילים 75 יחידות דיור ישנות ובמקומם ייבנו 266 יחידות דיור חדשות. מעבר לרחוב יהושוע חנקין מתקדם לו פרויקט פינוי-בינוי נוסף במסגרתו ייבנו 6 מגדלים בני 25 קומות אשר יכילו למעלה מ-700 יחידות דיור חדשות במקום 215 יחידות הדיור הקיימות.

פינוי בינוי רמת גן  - רק לאחרונה אושרה להפקדה תוכנית בנייה והריסה במסגרת התחדשות עירונית שתשנה את פני מתחם בית חורון, המתחם היושב בסמוך למפגש הרחובות ביאליק וז'בוטינסקי. במסגרת התוכנית ייהרסו 9 מבנים ישנים במתחם ובמקומם יקומו 2 מבנים בני 23 קומות לצד 2 מבנים בני 9 קומות. ברחוב עלומים מקודם בימים אלו פרויקט תמ"א 2/38 במסגרתו 3 בניינים ישנים שהריסתם כבר החלה, ובמקומם יוקמו 3 בניינים חדשים שיכילו קרוב ל-100 יחידות דיור חדשות.

פינוי בינוי תל אביב - בעיר ללא הפסקה מקודמים בשנים האחרונות פרויקטים רבים של התחדשות עירונית. בעתיד הקרוב יגיעו לקו הסיום/ביצוע עשרות פרויקטים של תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה).

לאחרונה הופקדה תכנית לבינוי-פינוי-בינוי ברחוב יפת ביפו, בו צפוי לקום מגדל בן 18 קומות ו-273 יח"ד

עוד אושרה לאחרונה תכנית שתיושם בשיטת פינוי בינוי או בינוי פינוי, בשכונת נווה אליעזר שבדרום תל אביב. הפרויקט מתוכנן לכלול 315 יח"ד חדשות ב-5 מבני מגורים- 4 מבנים בני 9 קומות ומבנה חמישי בן 24 קומות.

פינוי בינוי אשדוד - פרויקט פינוי-בינוי גדול בעיר נמצא ברובע ד' באשדוד הכולל הריסה של 152 דירות ב-6 בניינים והקמתם של 4 בניינים בני 5 קומות לצד 4 מגדלים בני 33 קומות שיכילו יחדיו קרוב כ-657 יחידות דיור חדשות. עוד היתר ניתן ב-2020 למתחם פינוי בינוי ברחוב הדקל באשדוד, שיכלול 675 יח"ד ב-6 בניינים.

פינוי בינוי חיפה - בחיפה, הממוצע בשנים האחרונות עומד על לא יותר מכמה מאות בודדות של יחידות דיור חדשות המתווספות מדי שנה לעיר במסגרת פרויקטים של פינוי-בינוי - מספר נמוך יחסית בהשוואה לגודל העיר.

לאחרונה אושר פרויקט פינוי-גדול בשכונת נווה שאנן בחיפה, בו קיימות 32 דירות בארבעה בניינים ישנים, שיהפכו ל-כ-14 דירות חדשות בשלושה מבנים חדשים.

המתחמים המוכרזים בעיר לפינוי בינוי הם מתחם עין דור מאי, המלך אמציה, מבוא חיים, המלך חזקיהו, ברל כצנלסון ויציאת אירופה.

פינוי בינוי באר שבעבין הפרויקטים הבולטים בעיר ניתן למנות את פרויקט פינוי-בינוי בשכונת הפארק שבה ייבנו למעלה מ-4,300 יחידות דיור חדשות. 

באוגוסט 2020 הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית הכריזה על מתחם העיר העתיקה בבאר שבע, במסגרת מסלול הרשויות המקומיות, ובנוסף על הרחבת מתחם וינגייט בעיר.

ביוני 2021 אושרה תכנית ראשונה של התחדשות עירונית בבאר שבע ברחוב גולומב, הכוללת הריסה של מבנים קיימים והקמת מבנים חדשים עם 23 יח"ד ו-50 מ"ר מסחר- פרויקט קטן אך משמעותי וחלוצי בעיר.

על פי נתוני הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית לשנת 2020, הערים המובילות בתכניות פינוי-בינוי שאושרו במצטבר עד סוף 2020 (תכנון), הן רחובות עם 6 תכניות שיכללו 12,601 יח"ד מוצעות, תל אביב עם 29 תכניות בהן 10,255 יח"ד מוצעות, לוד עם 2 תכניות בהן 10,155 יח"ד מוצעות, ירושלים עם 28 תכניות בהן 10,153 יח"ד מוצעות, בת ים עם 24 תכניות מאושרות עם 9,612 יח"ד מוצעות, קריית אונו עם 15 תכניות בהן 5,265 יח"ד מוצעות, נתניה עם 14 תכניות בהן 4,992 יח"ד מוצעות, חיפה עם 9 תכניות מאושרות בהן 4,948 יח"ד מוצעות, יהוד עם 9 תכניות ו-4,462 יח"ד מוצעות ואשדוד עם 5 תעניות ו-3,475 יח"ד מוצעות.

מבחינת ביצוע, הערים המובילות הן קריית אונו עם 8 מתחמים בביצוע בהן 2,497 יח"ד, תל אביב-יפו עם 9 מתחמים בהם 2,120 יח"ד, יהוד עם 5 מתחמים בביצוע בהם 2,008 יח"ד, חיפה עם 5 מתחמים בביצוע בהם 1,739 יח"ד, רמת גן בה 4 מתחמים בביצוע בעלי 923 יח"ד, חדרה עם 3 מתחמים בביצוע בהם 825 יח"ד, רחובות עם 2 מתחמים בביצוע בהם 749 יח"ד, ראשון לציון בה 3 מתחמים בביצוע עם 730 יח"ד, רמת השרון עם 3 מתחמים בביצוע בהם 729 יח"ד, נתניה עם 2 מתחמים בביצוע עם 657 יח"ד ואשדוד בה 2 מתחמים בביצוע עם 657 יח"ד.

ב-2020 הוכרזו 10 מתחמי פינוי בינוי במסלול הרשויות המקומיות (באילת, 2 בבאר שבע, בהרצליה, בטירת הכרמל, ביבנה, בירושלים, במזכרת בתיה ו-2 בקריית עקרון). במסלול המיסוי הוכזרו ב-2020 26 מתחמים, ביניהם 2 בהרצליה, 2 בקריית אונו, 2 בתל אביב, ו-8 בירושלים.

חברת הנדל"ן המובילות בתחום פינוי בינוי על פי מדד ההתחדשות העירונית לשנת 2020

מדד ההתחדשות העירונית של מרכז הנדל"ן ומדלן מדרג את החברות המובילות בקטגוריות כגון תמ"א 38, פינוי בינוי, עורכי דין ההתחדשות העירונית ועוד.
10 החברות המובילות בתחום פינוי בינוי, נכון ל-2020, הן: אאורה (15 מתחמים בשלבים מתקדמים, 1652 דירות לפני ביצוע, סה"כ 7188 דירות אחרי ביצוע), ענב (17 מתחמים, 2845 דירות לפני ביצוע, 11524 דירות אחרי ביצוע), אזורים (10 מתחמים, 1503 דירות לפני ביצוע ו-5865 דירות אחרי ביצוע, אלמוג פינוי-בינוי (8 מתחמים, 1159 דירות לפני ביצוע, 5023 דירות אחרי ביצוע), מצלאוי (8 מתחמים, 861 דירות לפני ביצוע ו-3147 דירות אחרי ביצוע), החברה להתחדשות עירונית (14 מתחמים, 1191 דירות לפני ביצוע, 5183 דירות אחרי ביצוע), קרסו נדל"ן (13 מתחמים, 1195 דירות לפני ביצוע, 3974 אחרי ביצוע) אפריקה התחדשות עירונית (8 מתחמים, 921 דירות לפני ביצוע, 2976 דירות אחרי ביצוע), נוה-גד (4 מתחמים, 766 דירות לפני ביצוע, 2596 אחרי ביצוע) ודמרי (6 מתחמים, 804 דירות לפני ביצוע, 3268 אחרי ביצוע).

קראו עוד במרכז הנדל"ן

כל ההרצאות, הדיונים והפאנלים של פסגת הנדל"ן 2021 מחכים לכם עכשיו באתר! לחצו כאן!

כתבות נוספות שיעניינו אותך
  • © כל הזכויות שמורות
search