search

מחשבון מס רכישה - המדריך לשנת 2021

איך מחשבים מס רכישה? פשוט מאוד – באמצעות מחשבון מס רכישה. במדריך הבא תגלו כיצד להשתמש בסימולטור מס רכישה. וגם: מי זכאי לפטור מתשלום מס רכישה? התשובות בפנים

מחשבון מס רכישה (שאטרסטוק)
מחשבון מס רכישה (שאטרסטוק)

חישוב מס רכישה לדירה נחשב בעיני רבים לפעולה שיצר לא אחר מאשר השטן עצמו. בתהליך תחשיב מס רכישה אנחנו צריכים לקחת בחשבון כל כך הרבה פרמטרים, משתנים וחוקי מס כאלו ואחרים שמביאים אותנו להניף ידיים באוויר בחוסר אונים ולזעוק לשמיים "איך מחשבים מס רכישה לעזאזל ?!?!".  

אז הסירו דאגה מלבכם, במדריך הזה אנו נספר לכם הכול על מחשבון מס רכישה – הכלי שיסייע לכם לבצע סימולציית מס רכישה מושכלת שתעניק לכם אינדיקציה באשר לתשלום המס ההולך ומתקרב.

מחשבון מס רכישה משמש רוכשי דירה ראשונה, דירה שנייה (ומעלה), דירה יחידה, קרקעות ודירה מקבלן, משפרי דיור, תושבי חוץ ובאופן כללי את כל רוכשי הדירות על שלל סוגיהם. לאחרונה הוחלו שינויים אקוטיים בהקשר למס רכישה, שינויים אשר נוגעים לכל אחד ואחת מרוכשי הדירות בישראל.  בהתאם לכך הופצו מחשבוני מס רכישה ייעודיים עבור כל אחד ואחת מרוכשי הדירות – מחשבון מס רכישה דירה ראשונה, מחשבון מס רכישה דירה שניה, מחשבון מס רכישה דירה יחידה וכן הלאה – אוסף מחשבוני מס רכישה שנוצרו במטרה לסייע לרוכשי דירות בתהליך חישוב מס רכישה לדירה. 

הנה לכם כל מה שאתם צריכים לדעת על מחשבון מס רכישה רשות המיסים, ובכלל – על סימולטור מס רכישה הכה ידידותי ויעיל.

תחשיב מס רכישה

ראשית, נזכיר קודם כל מה זה בכלל מס רכישה ומה קרה איתו בתקופה האחרונה. לפי סעיף 9(א') לחוק מיסוי מקרקעין: עם כל השלמת עסקאות מקרקעין, יחויבו הרוכשים בתשלום מס רכישה בגובה מסוים לזכות רשות המיסים תוך 60 ימים מיום חתימת העסקה. רישום עסקת מכירת נכס בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) מותנה בהשלמת תשלומי מס שבח, מס רכוש וכן מס רכישה עבור המקרקעין הנרכש. רוכשי דירות מחויבים בתשלום מס על רכישת דירה ראשונה, מס רכישה על דירה שנייה, מס רכישה לדירה להשקעה וכן הלאה. מטבע הדברים, קיים לכל מס רכישה מחשבון ייעודי באמצעותו ניתן לבצע תחשיב מס רכישה מדויק. 

נזכיר כי מס רכישה הוא מעט שונה משאר המיסים אותם הכירה לנו רשות המיסים בישראל לאורך השנים. מדובר למעשה במס שאינו חל על רווחים. שלא כמו בן דודו הרחוק, מס שבח, המוטל על מכירת נכס ברווח בהתאם להשבחת הדירה, מס רכישה משולם על ההשקעה בנכס עצמו - סכום הרכישה.

בתוך זה, אם נצלול עמוק יותר אל הרזולוציות הקטנות של סעיף מס רכישה המעוגן בחוק (כפי שנעשה בהמשך), נוכל גם לאתר שורות קטנות שמשמעותן הקלות ופטורים וזאת בהתאם לנסיבותיהם של הרוכשים וכן לפי סוג הנכס הנרכש. 

מחשבון מס רכישה רשות המיסים

מחשבון מס רכישה (או סימולטור מס רכישה אם תרצו) מתייחס לכל הפרמטרים אותם צריכים להזין בעת תחשיב מס רכישה. המחשבון מבטא ומתחשב בשלל פטורים שונים אשר מוענקים לרוכשי דירות. שוב נדגיש, מחשבון מס רכישה מסתמך על המידע המונפק מטעם רשות המיסים (קרי: מדרגות מס, חוסן כלכלי של רוכשי דירות וכן הלאה), אך בכל מקרה של תחשיב מס רכישה שונה לכאן או לכאן, בסופו של דבר חישוב מס רכישה מטעם רשות המיסים בישראל הוא זה שקובע כמה תשלמו.

חשוב לקחת בחשבון כי הדיוק של מחשבון מס רכישה מתבסס על המידע אותו אתם מזינים. הימנעו מתחשיב מס רכישה פשטני ותדאגו להזין את כל הפרמטרים באשר הם בכדי לקבל תמונת מצב מלאה.

זכרו: שימוש נכון במחשבון מס רכישה יעניק לכם את האינפורמציה המדויקת ככל הניתן באשר לגובה מס הרכישה אותו תשלמו. באמצעות מחשבון מס רכישה תוכלו לבצע תחשיב מס רכישה מדויק ככל הניתן, כל שעליכם לעשות הוא להזין את שווי הנכס, סוג הנכס, שכר טרחת עורך דין ותאריך הרכישה  - לתת לחיצה קטנה על כפתור ה- "חשב" במחשבון מס רכישה ולקבל פירוט מלא של תחשיב מס רכישה מדויק.

חישוב מס רכישה לדירה ראשונה

ככל שסכום הרכישה הינו גבוה יותר, כך גם שיעור מס הרכישה יהיה גבוה יותר. ככל שסכום הרכישה הינו נמוך יותר, כך גם שיעור מס הרכישה יהיה נמוך יותר (לעיתים הרוכשים אף ייהנו מפטור מס רכישה). אך כל זה תלוי במספר גורמים שונים. חישוב מס רכישה לדירה מתבצע בהתאם לכמות הנכסים שבחזקת הרוכשים, סוג הנכס (דירה ראשונה, דירה שניה, דירה להשקעה, דירה יחידה). מהנכס השני ומעלה גובה מס הרכישה יעלה גם הוא.

בדיוק לשם כך, נולדה לה שיטת מדרגות מס רכישה המותאמת לסוגים שונים של נכסים, ועל הנייר, אמורה להיות הוגנת וצודקת עבור הרוכש ועבור רשות המיסים בישראל.


אלה הן מדרגות מס רכישה לדירה ראשונה מעודכנות לשנת 2021:

•    נכס בשווי של עד – 1,747,865 ש"ח | פטור ממס רכישה
•    נכס בשווי של עד – 2,073,190 ש"ח | 3.5% 
•    נכס בשווי של עד –  5,348,565 ש"ח |5%  
•    נכס בשווי של עד – 17,828,555 ש"ח | 8%
•    נכס בשווי העולה על – 17,828,555 ₪ | 10%

חשוב לציין כי לפי סעיף 9 (ג2) לחוק מיסוי מקרקעין (מס שבח ומס רכישה), מדרגות מס רכישה מעודכנות אחת לשנה בהתאם לשיעור עליית מדד הדיור - מדד אשר הוכנס להרכב מדדי המחירים בשנת 1999 ומבטא את השינוי בשכר דירה לפי חוזי שכירות מתחדשים. כמו כן, מדד הדיור מבטא את השינוי בעלותם של שלל שירותי דיור בחוזה השכרת דירה. נספר לכם כי בשנת 2020 עלה מדד הדיור ב- 0.5%, ובשל כך, ניכרת גם ירידה במס הרכישה. ככלל: כאשר מדד הדיור עולה ואיתו מדרגות מס רכישה, יוצא שתשלום מס הרכישה יוזל. 
 

חישוב מס רכישה לדירה שנייה 


רבים מאיתנו יודעים כי החל משנת 2011  חלה עלייה בגובה מס רכישה על דירה שנייה. מדרגת המס הראשונה עמדה על 8% והשנייה על 10%. יחד עם זאת, בחסות משבר הקורונה והוראת שעה של משרד האוצר באוגוסט 2020, הוחלט להפחית את מס הרכישה לדירה שנייה כך שמדרגת המס הראשונה תעמוד על- 5% ומדרגת המס השנייה על- 6%. פעולה שנועדה לעודד את המשקיעים לחזור אל שוק הנדל"ן הישראלי (לפחות עד לתאריך 15.01.2022 אז תפוג הוראת השעה של משרד האוצר).


אלה הן מדרגות מס רכישה לדירה שנייה (ומעלה) מעודכנות לשנת 2021:

•    נכס בשווי של עד – 1,294,770 ש"ח | 5%
•    נכס בשווי שנע בין – 1,294,770 ש"ח – לבין 3,884,295 ש"ח | 6%
•    נכס בשווי שנע בין – 3,884,295 ש"ח – לבין 5,348,565 ש"ח | 7%
•    נכס בשווי שנע בין – 5,348,565 ש"ח – לבין 17,828,555 ש"ח |8%
•    נכס בשווי העולה על –  17,828,555 ש"ח | 10%

איך מחשבים מס רכישה לזכאים לתשלום מופחת?

מי הם הזכאים לתשלום מס רכישה מופחת? איך מחשבים מס רכישה בהתאם לקריטריונים השונים של הזכאים?  ובכן, ישנם קריטריונים רבים לפיהם קובעת רשות המיסים מיהו הזכאי להפחתה/פטור ממס רכישה בהתאם לנסיבות מסוימות, לרבות בעלי נכות, נפגעי פעולות איבה, משפחות שכולות, אלמנות ויתומי צה"ל עד גיל 40, תושבי חוץ ועולים חדשים, כאשר הרוכש והמוכר הם בני משפחה ועוד. אלו הבולטים מביניהם:

א. תושבים בעלי נכות:

1. תושב/ת נכה עם דרגת נכות רפואית 100% או 90%.

2. תושב/ת המוגדר/ת כנכה לפי חוק ביטוח הלאומי עם אובדן כושר עבודה המגביל את שיעור ההכנסה בשיעור של 75% לפחות.

3. נכה בעל/ת דרגת נכות לצמיתות בשיעור של 50% (לכל הפחות) – קטוע גפיים או משותק.

4. נכה עקב תאונת דרכים בעל/ת דרגת נכות לצמיתות בשיעור של 50% לכל הפחות.

5. נכה על פי 'חוק הנכים' או 'חוק נכי המלחמה בנאצים' עם דרגת נכות לצמיתות בשיעור של 19% לפחות.

6. נכה על פי 'חוק נכי רדיפות הנאצים' בעל/ת שיעור של 50% נכות לפחות.

7. נפגעי פעולות איבה בעלי דרגת נכות לצמיתות בשיעור של 19% לפחות.

ב. משפחות שכולות ונפגעי פעולות איבה:

בני משפחתו של חייל צה"ל אשר נספה במערכה זכאים לתגמולים וביניהם פטורים והנחות ממס רכישה – בשיעור של 0.5% מערך הנכס הנרכש (הנחה זו מוענקת פעמיים בחיים).

ג. עולים חדשים ותושבי חוץ:

עולים חדשים ותושבי חוץ זכאים להפחתת מס רכישה בשיעור של 0.5% (על נכס בסכום של עד 1.8 מיליון ש"ח) והפחתת מס רכישה בגובה 5% על נכס בסכום העולה על 1.8 מיליון ש"ח) – במעמד רכישת קרקע פנויה להקמת דירה או במעמד רכישת נכס למגורים ובמעמד רכישת בית עסק או רכישת קרקע עבור הקמתו של בית עסק שהוא/ קרוב משפחה יעבדו בו.

ד. דייר מוגן שרוכש דירה מבעל הבית:

כאשר דייר מוגן רוכש את הנכס למגורים אותו השכיר מבעל הבית שלו, תשלום מס רכישה יהיה בשיעור של 0.5%. במידה והדייר המוגן הינו בעל תעודת זכאות מטעם משרד הבינוי והשיכון - הוא ייהנה מפטור מלא על מס רכישה.  

סיכום: סימולטור מס רכישה – הפתרון לחישוב מהיר

לפני שניפרד, נזכיר את עניין שומה עצמית במס רכישה. הרוכש יכול להצהיר על כך כי ביצע תחשיב מס רכישה אותו צריך לשלם ויציג את הפירוט המלא של חישוב מס הרכישה, בתהליך הנקרא 'שומה עצמית'.  השומה העצמית כוללת בתוכה גם את שלל הפטורים וההנחות להם זכאי הרוכש.

יחד עם זאת, נציין כי רשות המיסים בישראל יכולה לבחור להתחשב בשומה העצמית שביצע הרוכש או שמא לערוך תחשיב מס רכישה חדש משלה.

הוראת השעה של משרד האוצר שהובילה להפחתת מס הרכישה עבור רוכשי דירות הותירה את חותמה בשוק הנדל"ן, ולראיה, לאורך השנה האחרונה ניכרת עלייה בהיקף רכישת דירות למגורים בישראל (בייחוד דירות להשקעה). בשל כך, אין מנוס מלהשתמש במחשבון מס רכישה על מנת לבצע סימולציית מס רכישה ולדעת בדיוק מהו שיעור המס אותו תגבה ממכם רשות המיסים בישראל.

קראו עוד במרכז הנדל"ן

רוצים לדעת יותר על תוכניות העתיד של תל אביב? להבין לעומק את עולם ההזדמנויות הנדל"ני שהעיר המרתקת הזו מציעה לאנשי נדל"ן, וללמוד עוד על הפוטנציאל הגלום בה, ואר טרם התממש?
הירשמו כאן ליום עיון בנושא תוכניות העתיד של תל אביב יפו, לאנשי נדל"ן!
מתי? שני, 28.6.2021, בין 13:30 ל-18:30
אל תפספסו!

כתבות נוספות שיעניינו אותך
  • © כל הזכויות שמורות
search