הסכם מכר - המדריך השלם לשנת 2024

הסכם מכר מקרקעין הוא אחד ההסכמים החשובים במהלך חייו של אדם, אשר נסוב סביב עסקה יקרה ומרכזית – רכישה או מכירה של נכס מקרקעין. בעקבות החשיבות הרבה שלו, נקבעו מספר דרישות חובה על פי החוק בכל הנוגע לחוזה מכר מקרקעין.

הסכם מכר מקרקעין שונה מהסכמים אחרים, כך שבנוסף לדרישות החלות עליו מכוח דיני חוזים, הסכם מכר מקרקעין עומד תחת דרישות נוספות שנקבעו בדיני המקרקעין, לצד פעולות חשובות לביצוע מעבר לניסוח החוזה ולפני החתימה עליו.

עבור מי שעומד לקראת עסקת רכישה או מכירה של דירה, בית או קרקע, כדאי להכיר את הדרישות על פי חוק של הסכם מכר, לדעת מהם ההיבטים שחשוב שיהיו כלולים בהסכם ומהן הפעולות הנדרשות ממנו לטובת חתימה על החוזה. בעקבות האופי המורכב והדרישות המשפטיות של ההסכם, את כל אחד מהצדדים (הרוכש והקונה) מלווה עורך דין מקרקעין.

דרישות חוזה מכר מקרקעין

הדרישות הנוגעות להסכם מכר מקרקעין מנוסחות בשני חוקים עיקריים: חוק החוזים וחוק המקרקעין.

הדרישה הראשונה והחשובה ביותר באשר לעסקת מכר מקרקעין היא דרישת הכתב: חובה לערוך חוזה בכתב למכירת מקרקעין, על מנת לתת לו תוקף משפטי. בלי מילוי של דרישה זו, אין תוקף משפטי לחוזה. כלומר, גם במקרים בהם הקונה העביר תמורה, הוא לא יוכר חוקית בתור בעלי הנכס אם לא נכתב חוזה כתוב.

דרישה נוספת היא דרישת המסוימות- ישנה ציפייה כי חוזה מכר מקרקעין יהיה מפורט ויכלול הסדרה והתייחסות לכלל הגורמים הקשורים למכירת הנכס. דרישה זו נועדה להגן על הקונה והמוכר המבצעים עסקה בסדר גודל משמעותי - באמצעות עיגון בכתב ובאופן מפורט את כל ההסכמות בין הצדדים. רק כך ניתן להגן על האינטרסים של הצדדים השונים בעסקה ולמנוע נקודות מחלוקת.

עוד דרישה היא הדרישה לעמוד בתנאים הכלליים של חוזה 'סטנדרטי'. בשורה התחתונה, הסכם מכר מקרקעין הוא חוזה לכל דבר, כך שחלים עליו דיני החוזים הכלליים. חובת תום לב במשא ומתן ובחתימה, למשל, היא היבט הקיים בכל חוזה, לרבות חוזה מכר מקרקעין. דרישה זו מחייבת את המוכר לגלות כל דבר הידוע לו על הנכס, גם אם הדבר נוגד את האינטרסים שלו.

דרישה נוספת היא הסדרת זכויות בלשכת רישום מקרקעין. חוזה מכר מקרקעין לא מסתיים עם החתימה על החוזה – מימוש החוזה הוא בהעברת הזכות על הנכס, ואת הזכות הזו חובה לרשום בלשכת רישום מקרקעין ( טאבו ). לשכת הרישום הממשלתית היא הרשות הממשלתית המנהלת את רישום הזכויות הקשורות למקרקעין (בין היתר). פעולות רבות המבוצעות בנכסי מקרקעין נרשמות בלשכה, כולל פעולות מכר, חכירה, הערות אזהרה, משכנתאות, ירושות, ועוד.

כללים חשובים ובדיקות לביצוע לפני חתימה על עסקת מכר מקרקעין

ראשית, חשוב לשכור את שירותיו של עורך דין מקרקעין מומחה אשר ישמור על האינטרסים של הצד אותו הוא מייצג. לעתים יש נטייה להסתמך על עורך הדין של הצד השני או הקבלן , אך חשוב לזכור כי הלקוח של אותו עורך דין הוא הצד השני בעסקה, ואין לו אינטרס מיוחד לשמור על האינטרס של שני הצדדים.

בנוסף, חשוב להקפיד כי בחוזה המכר תהיה הסדרה והתייחסות למאפיינים מרכזיים וייחודיים של העסקה. לצד זאת, חשוב מאוד לבדוק את הנכס בטרם לחתימה על ההסכם, ולהקפיד על רישום בטאבו לטובת השלמת העסקה.

חשוב לבדוק את הנכס בטאבו ולוודא כי מוכר הדירה אכן רשום כבעליה (באמצעות אישורי זכויות עדכניים ומקוריים) וכי הנכס אינו משועבד\מעוקל\עומד בפני צו מניעה, הפקעה או הריסה. יש לבדוק האם ישנן הערות אזהרה או התחייבויות לצדדים שלישיים ולהתייחס לכך בחוזה. חשוב לזהות את הנכס בחוזה מכר ולהבהיר מה בדיוק נמכר ונקנה. בנוסף, יש לבדוק את זהות המוכרים באמצעות תעודות זהות. אישור הזכויות העדכני יש לצרף להסכם המכר כנספח.

לעתים בנויים מספר נכסים על אותה חלקה או שטח, מה שמקשה לזהות בוודאות מהו הנכס השייך לבעלים. ישנם מקרים בהם הנכס אינו רשום בטאבו אלא ברשות מקרקעי ישראל או חברה משכנת, מה שמגדיל את החשיבות של בדיקת הזכויות לפני החתימה.

יש לבדוק כי הנכס בנוי כדין ללא חריגות ועל פי תב"ע מאושרת. בתב"ע ניתן לעיין במחלקת הנדסה של הרשות המקומית. ההיסטוריה של הבניין מפורטת בתיק הבניין הנמצא במחלקת ההנדסה של הרשות המקומית, ממנו אפשר ללמוד על חריגות בנייה, צווים שהוצאו נגד הבניין והתכתבויות של הרשות עם דיירי הבניין. בדיקה ברשות המקומית מעלה גם האם קיימות זכויות לבניית תוספת לבניין, לדירות האחרות או לדירה המיועדת. אם צמוד גג לבניין, אפשר לבדוק למי שייכות זכויות הבנייה שלו.

עוד בדיקה אשר כדאי שעורך הדין יעשה היא בדיקת תקנון הבניין על מנת לוודא שאין הגבלות על מכירת הדירה, חלוקת הוצאות, החלטות על זכויות בנייה וכד'.

מהם הפרקים הנכללים בחוזה מכר מקרקעין?

על החוזה להגדיר באופן מדויק מה נמכר, מה המצב של הנכס, מהי התמורה הניתנת עבורו, לוח מועדי התשלום והיקפים, מועד מסירת החזקה בפועל, כל המסמכים הנלווים לעסקה, תשלומים נלווים והגדרת הצד הנושא בנטל התשלומים הנלווים, לרבות מועד התשלום הנדרש. בנוסף, יש לכתוב האם הקונה זקוק למשכנתא וכל עניין מיוחד הנוגע לעסקה הספציפית.

לאחר ציון תאריך וזהות הצדדים המעורבים בעסקה, אלו שמות הפרקים הנפוצים המופיעים בהסכם מכר:

"המכר" – הדירה, לרבות פירוט על מצב הדירה ומיקומה. מבחינה משפטית, הסעיף מתייחס להיבטים אלו של מצב הדירה: דירה ללא חוב, דירה עם הלוואת משכנתא של המוכרים (אותה הם ימחקו בהמשך באמצעות התשלום עבור הדירה),דירה ללא שעבוד, דירה ללא זכות אחרת לצד שלישי, דירה ללא שוכרים או תוך קבלת שכירות מיום העברות הבעלות בנכס (אם ישנם שוכרים בדירה). בנוסף, הסעיף מתייחס למצב הפיזי של הדירה, אשר אמורה להימסר במצב דומה ליום החתימה.

"הצהרות והתחייבויות המוכר" – המוכר מתחייב להעביר את הנכס במצב משפטי 'נקי' בהתאם לסעיף 'המכר', בתמורה לתשלום מרוכש הדירה. המוכר נדרש להצהיר כי ישמור על הדירה במצב הפיזי הנוכחי שלה מיום חתימת החוזה ועד למועד העברת החזקה, מלבד בלאי טבעי. פרק זה כולל גם את ההצהרה על כך שהמוכר הוא אכן הבעלים הנוכחי של הדירה, וכי אין לאיש נוסף טענה כלשהי בנושא הדירה, אין תביעות המתנהלות סביבה, אין חריגות בנייה וכל הבנייה של הדירה היא בהתאם לדין.

כחלק מההצהרה על מצבה הפיזי של הדירה, המוכר מצהיר כי ככל הידוע לו מערכות התשתית בדירה (מים, חשמל, גז) פועלות באופן תקין. בנוסף, המוכר מצהיר כי אין חוב לוועד הבית וכי ועד הבית לא מתכנן שיפוץ נרחב בבניין שצפוי לעלות כסף לבעלים.

לבסוף, אם המוכר זכאי לפטור ממס השבח או שחל עליו היטל השבחה , עליו לציין זאת. לאחר חתימה על החוזה קשה בהרבה לשנות את תכנון המס, ולכן חשוב לעשות אותו לפני החתימה על הסכם המכר.

"הצהרות והתחייבויות הקונה" – התחייבויות הרוכש על כך שהוא מעוניין לרכוש את הדירה וכי יש לו את מלוא התשלום הנדרש לרכישה או לחלופין משכנתא . בנוסף הרוכש מצהיר כי בדק את הנכס והוא לשביעות רצונות. סעיף זה כולל גם את הסדרת מס הרכישה. הרוכש מצהיר גם כי אין בעיה משפטית כלשהי להעברת הבעלות בדירה.

"התמורה" – פרק זה מסדיר את לוח הזמנים וההיקפים של התשלומים, בנוסף לביטחונות עבור אותם תשלומים. חשוב להבין את לוח הזמנים והיקפי התשלום של עסקאות אחרות של הצדדים – למשל דירה אחרת שהמוכר מעוניין לקנות ונדרש לכספים מעסקה אחת כדי לממן את העסקה השניה.

נהוג לחלק את התשלום עבור דירת מגורים לשלושה שלבים לכל הפחות – יום החתימה על חוזה מכר הדירה, לאחר 30 יום סכום שנועד לסלק לחלוטין את המשכנתא הרשומה על שם המוכרים (אם קיימת),ויתרת התשלום בהעברת הבעלות הסופית על שם הקונים. ניתן לחלק את התשלומים בכל דרך המתאימה לצרכים ולמגבלות של הצדדים.

ביטחונות יכולים להיות רישומי הערת אזהרה והעברת התשלום בכפוף לאישורים מסוימים, או מנגנון נאמנות המעביר את הסכומים למוכר בתנאים מסוימים.

"מיסים ואגרות" – פרק זה כולל את הסדרת חלוקת תשלומי האגרות עד ולאחר העברת הבעלות, כגון תשלום לרשות המים, חברת החשמל, ועד הבית וכד'.

במקרה ואין פטורים ממס רכישה או מס שבח, פרק זה מסדיר את חלוקת המס בין המוכרים לרוכשים. באופן כללי, המוכרים משלמים את מס השבח, הקונים את מס הרכישה. באופן הגיוני, כל התשלומים הנוספים שנוצרו עד ליום העברת הבעלות, יוטלו על המוכרים, בעוד שכל התשלומים שנוצרו לאחר יום העברת הבעלות, מוטלים על הרוכשים.

"תרופות ופיצוי מוסכם" - פרק זה מתייחס להפרות פוטנציאליות של החוזה והצעדים הננקטים בהפרת סעיפים מסוימים. במקרים של הפרת חוזה מכר מקרקעין, הצד הנפגע מחליט מהי הדרך בה הוא מעוניין לפעול, כגון דרישה לקיום החוזה, דרישה לקיום חזה וקבלת פיצויים ולבסוף ביטול החוזה וקבלת פיצויים.

חשוב להגדיר מראש וביחד מהם הסעיפים היסודיים (החשובים) ומהם הסעיפים שאינם יסודיים לעניין הפרה בחוזה. סעיפים שאינם יסודיים יכולים להגדיר הפרה זמנית (למשל, עיכוב של מספר ימים בלבד בהעברת התמורה),הדורשת יידוע מצד המפר והענקת הארכה מסוימת לתיקון ההפרה.

סעיפים יסודיים מוגדרים כך שכל הפרה שלהם מובילה לזכאות של הנפגע לפיצויים, ללא צורך במתן סמן לתיקון. גובה הפיצוי בהסכמי מכר עומדים לרוב על 10% ממחיר הדירה.

סעיפים נוספים והמשך תהליך העברת הבעלות

בנוסף לסעיפים המרכזיים, יש להכניס סעיפים נוספים להסכם אשר יתייחסו להיבטים מסוימים הנוגעים לנכס ולצדדים השונים בעסקה.

חוזה הסכם מכר דירה מנוסח לרוב על ידי עורך דין מקרקעין של המוכר ולאחר מכן מועבר לאישור עורך דין מקרקעין של הצד הרוכש.

לאחר החתימה על חוזה המכר, מתחיל שלב הפיקוח על העברות התשלומים ודיווח לרשויות המס על העסקה וקבלת האישורים הנדרשים להעברת הבעלות. לאחר הערת התשלומים והשגת האישורים הנדרשים, מבוצעת העברת הבעלות.

תכנון מס לפני עריכת הסכם מכר מקרקעין

חלק מהכנסות חוזה המכר וסעיפיו, לצד הבדיקות המשפטיות, התכנוניות והרישומיות, הוא תכנון מס לקראת העברת בעלות. היקף תשלום המס תלוי במספר גדול של פרמטרים, כגון השאלה האם מדובר בדירה היחידה של הרכוש, האם המוכר מעוניין לרכוש דירה אחרת, האם הדירה הועברה בירושה ועוד. תכנון מס יכול להתאים פטורים מסוימים המתאימים למוכרים ולקונים על מנת לצמצם את החוב לרשויות המס.

המסמכים לצירוף במעמד חתימה על הסכם מכר ואחריו

המסמכים עליהם יש לחתום במעמד חתימת ההסכם הם הצהרה על רכישת זכויות במקרקעין, בקשה לפטור ממס שבח ועל הצהרה לעניין מס רכישה .

על המוכר לצרף להצהרה על מיסוי מקרקעין את חוזה המכירה, חוזה רכישה (בעסקאות החייבות במס שבח),נסח טאבו או אישורי זכויות, אסמכתאות על הוצאות הנדרשות בניכוי לטובת קביעת מס השבח וכל מסמך נוסף הנדרש לעריכת שומה. על הרוכש לצרף להצהרה שלו לרשויות מיסוי מקרקעין את חוזה המכירה, נסח טאבו או אישורי זכויות, כל מסמך אחר הנדרש לעריכת שומה.

בנוסף, לחוזה המכר יש לצרף שטר מכר במקרים בהם הנכס רשום בלשכת רישום המקרקעין ( טאבו ) או שטר העברת זכות חכירה במנהל מקרקעי ישראל. שטרות אלו יישארו לרוב בידי המוכר עד להעברת התמורה המלאה מצד הרוכש.

כאשר מדובר על דירה רשומה בטאבו, יש לדאוג להחתים את המוכרים על בקשה לרישום הערת אזהרה לטובת הרוכש, ובמקרים בהם מדובר בדירה שאינה רשומה בטאבו, יש לדאוג להחתים את המוכר על בקשה לרישום משכון לטובת הרוכש ובקשה לרישום הערה על העסקה בחברה המשכנת.

לבסוף, יש לצרף ייפויי כוח הניתנים על ידי המוכר והקונה לבאי כוחם (עורכי הדין) לטובת העברת הזכויות. נהוג להשאיר בידי בא כוח המוכר ייפוי כוח מטעם הרוכש לביטול הערת האזהרה או המשכון במקרה בו נעשתה הפרה של ההתחייבות מצד הרוכש. ייפוי הכוח המדובר יישאר בידי בא כוח המוכר עד לתשלום מלא של התמורה.

מסמכים שהרוכש צריך לקבל מהמוכרים עד לקבלת התשלום המלא של התמורה

בכל הסכם, יש לדאוג כי עד למועד העברת התמורה המלאה עבור הנכס, הרוכשים יחזיקו במסמכים הבאים: אישור על תשלום מיסים, שטרות העברת הזכויות שנחתמו במעמד חתימת ההסכם, ייפוי הכוח של המוכרים לבאי הכוח של הרוכשים, אישור לטאבו מהרשות המקומית, אישור סילוק משכנתא (אם היתה),אישור מרשם המשכונות על כך שאין משכון או התחייבות נוספת על הדירה, ואישורים על סילוק חובות שוטפים. בדירה שאינה רשומה בטאבו יש לצרף אישור רמ"י להעברת הנכס, אישור על כך שהמנהל לא דורש דמי הסכמה למכירת הנכס, ואישור כי אין משכון על הנכס. במקרים בהם יש חברה משכנת, יש לצרף את האישור מטעמה על כך שהזכויות בדירה עברו גם אצלה. יש לקבוע בהסכם מהו הדין כאשר לא מומצאים מסמכים ואישורים במועד.

סיכום

 לסיכום, הסכם מכר מקרקעין הוא החוזה הנחתם בין הצד המוכר לצד הקונה של נכס מקרקעין. לשון החוק דורשת סעיפים מסוימים ונוספים על דיני החוזים לטובת הסכם מכשר שכזה, על מנת להגן על הצדדים בעסקה כה גדולה ומשמעותית. חשוב לבצע בדיקות נרחבות לפני חתימה על חוזה מכר, ולוודא כי כל הסעיפים הנדרשים נמצאים בחוזה לפני חתימה.