search

לוח שפיצר וקרן שווה - המדריך לשנת 2021

ההחזר החודשי על הלוואת משכנתא נשען על פי עקרונותיהן של 2 לוחות סילוקין - לוח שפיצר ולוח קרן שווה • אלו היתרונות והחסרונות שלהם

לוח סילוקין (שאטרסטוק)
לוח סילוקין (שאטרסטוק)

בשוק הנדל"ן הישראלי, לקיחת משכנתא היא חלק כמעט בלתי נפרד מהליך רכישת דירה. את המשכנתא, שהיא ההלוואה הגדולה, הארוכה והמשמעותית ביותר בחייהם של רוב הרוכשים, כדאי לבחור בקפידה על מנת להקטין סיכונים, וכחלק מבחירה זו להגדיר את פריסת התשלומים בצורה אופטימלית,  תוך הסתכלות לטווח הארוך. אחת הדרכים הנפוצות ביותר להגדרת החזר התשלומים היא לוח סילוקין הנקרא לוח שפיצר.

ממה מורכבת המשכנתא שלכם

המשכנתא שלכם היא למעשה הלוואה שאתם מקבלים מהבנק עבור חלק משמעותי ממחיר הדירה אותה אתם מעוניינים לרכוש. על מנת שהבנק יהיה מוכן להלוות לכם את הכסף הדרוש, הוא בוחן את פרטי הנכס המיועד לרכישה, את מצבכם הכלכלי ואת עברכם הפיננסי, ומציב רשימה של תנאים להחזר ההלוואה.

החזר ההלוואה כולל את סכום ההלוואה הראשוני שאתם מקבלים מהבנק (הקרן) ואת הריבית שאתם משלמים על ההלוואה. גובה הריבית עשוי להשתנות בין מסלולי הלוואה שונים ותלוי גם באורך חיי ההלוואה, כלומר במשך הזמן לאורכו תחזירו את ההלוואה. ברוב המקרים, ייפרסו התשלומים החודשיים לאורך עשור, שניים ואפילו יותר. כיוון שמדובר בהלוואה גדולה המוחזרת על פני טווח ארוך כל כך, יש לבחור את תנאי ההחזר בצורה מחושבת וזהירה.

לוח סילוקין קרן שווה

לוח סילוקין הוא למעשה טבלת תשלומים המגדירה את החזר המשכנתא שלכם, וכוללת את מספר התשלומים הנדרשים, המועד בו יתבצעו, גובהו של כל תשלום ופירוט של איזה חלק מתוך התשלום החודשי מיועד להחזר הקרן (כלומר סכום ההלוואה הראשוני), ואיזה חלק מתוך התשלום החודשי נועד לתשלום הריבית.

בהחזר משכנתאות מגדירים הבנקים שני סוגים עיקריים של לוחות סילוקין: לוח סילוקין קרן שווה ולוח שפיצר. לוח סילוקין קרן שווה הוא הסדר תשלומים המבוסס על החזר של סכום קבוע מהקרן בכל חודש. לסכום קבוע זה מתווסף מדי חודש תשלום ריבית על סך הקרן שעדיין לא נפרע. כיוון שמדי חודש הקרן הולכת ומצטמצמת, גם הריבית הולכת ופוחתת, כך שלאורך חיי ההלוואה, סך ההחזר החודשי אינו קבוע אלא הולך וקטן.

לוח שפיצר

לוח שפיצר הוא לוח הסילוקין הנפוץ יותר להחזר משכנתא, והוא לרוב מועדף הן על ידי הלווים והן על ידי הבנקים. על פי לוח שפיצר, פירעון ההלוואה כולל הריבית מחושב מראש ומחולק לתשלומים שווים, כך שגובה ההחזר החודשי נשאר קבוע לאורך כל חיי ההלוואה ולא משתנה כפי שקורה בלוח סילוקין קרן שווה. 

חשוב לציין כי במסלולי משכנתא הצמודים למדד, הסכום הריאלי יישאר קבוע אך יתווספו לו פערי ההצמדה למדד; ובמסלולים עם ריבית משתנה, שינוי בריבית יגרור שינוי בחישוב ההחזר החודשי והגדרת לוח סילוקין חדש בהתאם לכך.

יתרונות וחסרונות של לוח שפיצר וקרן שווה

בלוח סילוקין קרן שווה, היתרון הגדול הוא שההחזרים החודשיים הולכים וקטנים עם הזמן. כיוון שהתשלום עבור החזר הקרן נשאר קבוע, יתרת הקרן לפירעון קטנה בקצב מהיר יותר, כך שסך הריבית שתשלמו בסך הכל נמוך יותר. בשיטה זו, משך חיי ההלוואה הוא בדרך כלל קצר יותר.

החיסרון הגדול של לוח סילוקין קרן שווה הוא שבתחילת הדרך ההחזר החודשי הוא גבוה, ולכן לוח זה מתאים רק ללווים שיכולים להרשות זאת לעצמם. חיסרון נוסף הוא שגם הבנקים, כאמור, יעדיפו בדרך כלל סילוקין על פי לוח שפיצר, כך שגם אם אתם יכולים להרשות זאת לעצמכם, לא בטוח שהבנק יאשר לכם החזר על פי קרן שווה.

בהחזר הלוואה המבוסס על לוח שפיצר המצב מעט יותר מורכב. היתרון הבולט של לוח שפיצר הוא הוודאות שהוא מעניק ללווים. גובה ההחזר החודשי קבוע מראש לאורך כל תקופת החזר ההלוואה, דבר שמקל על ההתנהלות הכלכלית של רוב האנשים. עם זאת, יש ללוח שפיצר גם מספר חסרונות משמעותיים.

החזר הלוואה המבוסס על לוח שפיצר אמנם מורכב מסכום חודשי קבוע, אך התמהיל של ההחזר החודשי משתנה: בתחילת הדרך, יופנה שיעור גדול יותר של ההחזר החודשי לתשלום הריבית ושיעור קטן יותר להחזר הקרן, וככל שהזמן יעבור היחס בין השניים יתהפך.

שיטת חישוב זו מייצרת את החסרונות הללו:

• משלמים יותר ריבית – כיוון שהריבית מחושבת על פי גובה הקרן שעדיין לא נפרע, וכיוון שבלוח שפיצר הקרן נפרעת לאט יותר (כי בתחילת הדרך, כאמור, חלק קטן יותר מההחזר החודשי מופנה להחזר הקרן), המשמעות היא שבסופו של דבר ההחזר בשיטה זו כרוך ביותר ריבית.
• פירעון מוקדם לא משתלם – פירעון מוקדם של משכנתא כולל בעצם את תשלום הקרן שנותרה ללא תשלום הריבית שהיתה ממשיכה להצטבר עליה. לפי לוח שפיצר, הבנק מקבל חלק גדול יותר מהריבית כבר בתחילת הדרך, ולכן סך הקרן אותה תידרשו להחזיר בפירעון מוקדם הוא גדול יותר.

שני חסרונות אלו הופכים למשמעותיים יותר ככל שמשך חיי ההלוואה ארוך יותר, כיוון ששיעור הריבית הנלקח בתחילה מתוך ההחזר החודשי, גדל בהתאם. כך, אם במשכנתא ל-30 שנה יעמוד ההחזר החודשי ההתחלתי על תמהיל של 70% לטובת הריבית ו-30% לטובת הקרן; במשכנתא ל-25 שנה יעמוד התמהיל על 65% לטובת הריבית מול 35% לטובת הקרן; ובמשכנתא ל-15 שנים 43% מההחזר החודשי ההתחלתי ילכו לטובת הריבית בעוד ש-57% יוקדשו להחזר הקרן.

שיקולים נוספים שכדאי לקחת בחשבון

לקראת בחירת המשכנתא, חשוב לדעת שישנם אלמנטים נוספים העשויים להשפיע על פריסת התשלומים שלכם, כגון תמהיל המשכנתא המומלץ ביותר עבורכם. בדרך כלל מומלץ לייצר תמהיל משכנתא המורכב ממספר מסלולים שונים על מנת להבטיח פיזור סיכונים מירבי. לכל מסלול ישנם יתרונות וחסרונות והבחירה תלויה במשתנים הספציפיים של הלווים. המסלולים שייבחרו וההרכב שלהם, ישפיעו על גובה הריבית אשר תוחזר בסופו של דבר בהתאם ללוח הסילוקין שיוגדר להלוואה.

אלמנט חשוב נוסף הוא ההסכמים השונים שמציעים הבנקים לדחיית תשלומים, כגון תקופת גרייס, הדוחה את תחילת החזר ההלוואה. קל להתפתות לדחייה מסוג זה, אך חשוב לדעת שההלוואה ממשיכה לצבור ריבית גם בתקופת הדחייה ולכן, בסופו של דבר, סך ההחזר על ההלוואה יהיה גבוה יותר (פרט המשותף גם להסכמי דחיית תשלומים אחרים כגון בלון או בולט).

וכמובן, כדאי לקחת בחשבון גם מחשבון שפיצר בעזרתו ניתן לחשב ריבית משכנתא, החזר חודשי על משכנתא ושלל פרמטרים שרק מחשבון שפיצר יוכל להציג לכם (בהנחה ובחרתם בהחזר משכנתא על פי לוח שפיצר). וכמובן, במידה ובחרתם לפרוס את תשלומי המשכנתא שלכם לפי לוח קרן שווה, תוכלו להיעזר במחשבון קרן שווה.  

בחירת משכנתא נכונה

מילות המפתח בתהליך לקיחת משכנתא הן יסודיות וסבלנות. יש לקחת בחשבון שהמשכנתא הנכונה לכם לא תהיה נכונה לאחרים. כדי לבחור נכון צריך להביא בחשבון צירופי אפשרויות רבים ולנסות להבין את משמעותם ככל האפשר. מומלץ להתייעץ עם אנשי מקצוע רלוונטיים ולשאול את נציגי הבנק את כל השאלות בנוגע לתנאי ההלוואה, כולל באיזה לוח סילוקין הבנק בוחר להשתמש. 

כאמור, לוח שפיצר הוא ברוב המקרים הבחירה המועדפת על הבנקים ובדרך כלל גם זו שנכונה עבור הלווים, אך כדאי לקחת את ההחלטה רק לאחר הבנה של כל שאר האלמנטים המרכיבים את תנאי ההחזר ולאחר ש"שיחקתם" מעט עם מחשבון שפיצר וקיבלתם אינדיקציה באשר למשכנתא הצפויה שלכם. חשוב לזכור כי לצורך קבלת משכנתא, אינכם מחויבים לבנק בו נמצא החשבון האישי שלכם, ולכן גם אם אינכם מרוצים מהשירות, התנאים או האינפורמציה שאתם מקבלים או אם אתם מעדיפים החזר על פי קרן שווה ולא על פי לוח שפיצר אך הבנק לא מאשר – תמיד תוכלו לנסות בבנק אחר.

קראו עוד במרכז הנדל"ן

האירוע המקצועי של הענף חוזר! פסגת הנדל"ן 2021, עם עשרות הרצאות מקצועיות – והשיא: השקת מדד ההתחדשות העירונית החמישי! השנה חוזרים למתכונת שכולנו התגעגענו אליה: כנס פיזי! שריינו כבר עכשיו מקום באירוע הגדול של הענף, ב-24 במאי
רוצים להצטרף אל מאות המשתתפים באירוע? לחצו כאן

כתבות נוספות שיעניינו אותך
  • © כל הזכויות שמורות