צוללים לתוך רפורמת היטלי ההשבחה: "מי שרוצה ודאות, שיבחר מקצוע אחר"

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

הצוות הבין-משרדי לבחינת מנגנון היטלי ההשבחה שקל לדחות באופן גורף את מועד חישוב ההיטל משלב אישור התוכנית למועד מימוש הזכויות, אך נמנע מלהמליץ על המהלך בשל מורכבותו. כך אמר ביום חמישי האחרון עו"ד תום פישר ממחלקת ייעוץ וחקיקה אזרחי במשרד המשפטים, במהלך הרצאה מקוונת במסגרת מפגש "בוקר של נדל"ן" של מרכז הנדל"ן .

לצפייה: 

במפגש השתתפה גם יו"ר לשכת שמאי המקרקעין נחמה בוגין , שבירכה על המלצות הביניים של הצוות ועל החלטתו שלא לקדם בשלב זה שינויים מבניים מרחיקי לכת במנגנון. לדבריה, המנגנון הקיים מביא לגביית מס אמת, ואין לבטלו בשל חוסר הוודאות המאפיין את התחום.

הצוות הבין-משרדי, בראשות המשנה ליועצת המשפטית לממשלה למשפט אזרחי, כרמית יוליס, ומנכ"ל משרד הפנים ישראל אוזן, פרסם לפני כשבועיים דוח ביניים ובו שורה של המלצות לשינוי מנגנון היטלי ההשבחה. בין היתר הומלץ לדחות את אירוע המס בתוכניות הכוללות זכויות מותנות, לקבוע כי תוכנית מתארית שלא ניתן להוציא מכוחה היתר לא תיחשב אירוע מס, ולהחיל לוחות זמנים מחייבים על הוועדות המקומיות, השמאים המכריעים ויתר הגורמים העוסקים בעריכת השומות.

בפתיחת דבריו מנה פישר את המוטיבציות אשר הביאו להקמת הצוות, ביניהן חוסר ודאות קיצוני באשר לסכומי היטלי ההשבחה שיידרשו לשלם יזמים ובעלי דירות, ריבוי הסכסוכים המשפטיים והשמאיים ומשכי הזמן של ניהול ההליך, הפערים הקיצוניים בגובה ההיטלים המשולמים במרכז לעומת בפריפריה ועוד.

לדברי פישר, "אחת ההצעות שעמדה על הפרק היתה דחיית חישוב גובה ההיטל ממועד אישור התוכנית למועד מימוש הזכויות", אך בסופו של הדבר "בשל המורכבות של המהלך הצוות לא המליץ על אימוץ מלא של ההצעה". עם זאת, לדבריו, המקום שבו הומלץ כי חישוב גובה ההיטל ייעשה יחד עם הוצאת ההיתר, יהיה בתוכנית המעניקה "זכויות מותנות". פישר הסביר כי "בכל מצב שההיתר נתון לשיקול דעת נוסף של מוסד התכנון, יידחה אירוע המס למועד ההחלטה על מתן ההיתר".

המלצה זו נועדה לתת מענה למקרים שבהם תוכנית מאושרת כוללת "זכויות מותנות", אך היקפן הסופי תלוי בשיקול דעת תכנוני נוסף. במצב הקיים עשוי להיווצר חיוב בהיטל על בסיס זכויות שטרם התגבשו בפועל, בעוד שלפי ההמלצה החדשה אירוע המס יידחה עד למועד שבו תתקבל ההחלטה המאפשרת את מימושן.

"הצעות פופוליסטיות שעלולות היו להביא לעוול"

בוגין בירכה על כך שהצוות לא המליץ על החלפה מלאה של מנגנון היטל ההשבחה בשיטת מיסוי אחרת. "בצדק רב דחתה הוועדה הצעות לשינויים מבניים מאוד קיצוניים. כל אותן הצעות פופוליסטיות, כמו אותה הצעה להחליף את היטל ההשבחה במס קבוע, היו עלולות להביא לעוול, שכן במקרים רבים אין היטל השבחה כלל. אני מברכת על ההחלטה לדחות הצעות מסוג זה", אמרה.

בדוח הביניים הומלץ אמנם להמשיך ולבחון בעתיד חלופות מבניות, ובהן קביעת תעריפים אחידים לפי אזורים גיאוגרפיים, שילוב החיוב במס שבח או הטלת מס מכירה חד-פעמי. ואולם בשלב זה הסתפק הצוות בשינויים נקודתיים שנועדו לצמצם את חוסר הוודאות ולייעל את הליכי השומה וההשגה.

בוגין התייחסה גם לביקורת על הפערים הגדולים המתגלים לעיתים בין השומות שמכינים שמאי הוועדות המקומיות לבין השומות מטעם בעלי הנכסים. לדבריה, מקור הפער אינו בהכרח בעבודה השמאית, אלא בפרשנויות המשפטיות השונות שמקבלים השמאים.

"נוהגים להאשים את השמאי, אבל הוא עורך את השומה בהתאם לפרשנות משפטית מסוימת", אמרה. כדוגמה הביאה את פסק דין "לויתן": "הפרשנות המשפטית של הוועדה המקומית הייתה שיש לנטרל את השפעת תמ"א 38 על המצב הקודם, והפרשנות המשפטית של הנישומים הייתה שאין לעשות זאת, ושמאי שני הצדדים נהגו בהתאם לפרשנויות שסופקו להם".

לדבריה, הפערים בין השומות משקפים לא פעם מחלוקת משפטית עקרונית, ולא הערכות מקצועיות שרירותיות של השמאים. אחת מהמלצות הצוות נוגעת לסוגיה זו, והיא הקמת פורום משפטי-שמאי קבוע בהשתתפות משרד המשפטים, מינהל התכנון והשמאי הממשלתי, שיגבש חוות דעת בסוגיות עקרוניות השנויות במחלוקת.

בוגין דחתה גם את הטענה שלפיה ביטול היטל ההשבחה או החלפתו במנגנון קבוע יפתרו את חוסר הוודאות בענף. "תחום הנדל"ן ביסודו מאופיין בחוסר ודאות. מי שרוצה ודאות, שיבחר מקצוע אחר", אמרה.

לדבריה, חוסר הוודאות אינו ייחודי להיטל ההשבחה אלא מאפיין את כל שלבי פעילות הנדל"ן. "בתחום הנדל"ן יש הרבה מאוד משתנים. למשל בתחום התכנון – בעל קרקע לא יודע מתי תאושר תוכנית בקרקע שלו, מה יהיה היקף הזכויות וכמה שנים יארך הליך התכנון. ביטול היטל ההשבחה – לא זה מה שיגדיל את רמת הוודאות בענף".

בשורה התחתונה הביעה בוגין תמיכה בהשארת עקרונות המנגנון הקיים על כנם, תוך תיקון הכשלים שהתגלו בו. "מנגנון היטלי ההשבחה כפי שהוא היום הוא מנגנון נכון אשר מביא למס אמת. ואם יש מנגנון שעובד, לא מבטלים אותו - משפרים אותו", סיכמה.