המשימות שמחייבות ממשלה: הגדלת מספר העובדים הזרים, פיתוח ענף השכירות והקמת קבינט

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

על אף שמפת המנדטים בעקבות הבחירות לכנסת ה-26 שנערכו השבוע ממשיכה להתעדכן, כבר עכשיו ברור כי משימת הרכבת הממשלה החדשה צפויה להיות מורכבת ומאתגרת במיוחד. יהיה הרכבה של הממשלה החדשה אשר יהיה, פתרון משבר הדיור, לצד שיקומו של ענף הבנייה אשר מצוי בתקופה של האטה חריפה צפוי להיות אחד מהאתגרים הכלכליים המשמעותיים שיעמדו לפתחה.

בדקנו עם בכירי הענף מה הם רואים כאתגרי המדיניות המרכזיים שיעמדו בפני הכנסת הנבחרת, ולהלן תשובותיהם.

נשיא התאחדות הקבלנים: "הצעד הראשון - הגדלת מכסות עובדי הבנייה הזרים"

לדברי נשיא התאחדות הקבלנים, רוני בריק, "ענף הבנייה והתשתיות אינו יכול להמשיך לשלם את מחיר היעדר המדיניות, הסחבת הבירוקרטית והיעדר התיאום בין משרדי הממשלה. משבר הדיור, המחסור בכוח אדם, נטל המיסוי הכבד והפגיעה בתזרים הקבלנים מחייבים שינוי מיידי בסדרי העדיפויות הלאומיים.

"הצעד הראשון שיש לבצע כבר בחצי השנה הראשונה לכהונת הממשלה הוא הגדלת מכסות עובדי הבנייה הזרים. חובת הממשלה לאפשר כניסת כ-50 אלף עובדים נוספים בצורה ישירה וללא חסם המעורבות של ממשלות זרות. במקביל, יש להקים מטה דיור ותשתיות לאומי בעל סמכויות, שיכריע בחסמים בין משרדי הממשלה והרשויות.

"הממשלה שתוקם חייבת לקבוע אסטרטגיית דיור לאומית רב-שנתית, להציב יעד של 40% דיור להשכרה, לקדם התחדשות עירונית בפריפריה וליצור תמריצים לעידוד ההתיישבות בצפון. בתוך שנה יש לקדם חקיקה לביטול מנגנון היטל ההשבחה הקיים ולגיבוש חלופה אחידה וודאית, להפחית את נטל המיסוי ולקצר את הליכי התכנון והרישוי.

"במקביל, יש לתקן את כשלי מוסר התשלומים לקבלנים, להסיר את החרגת עבודות ההנדסה הבנאיות מחוק מוסר התשלומים ולאמץ את תקן 6627 כתקן מחייב למזמיני עבודה ציבוריים. בטווח הארוך יש לקדם הקמת מטרופולין חדש בנגב, להאיץ בנייה מתועשת ולהבטיח זמינות אשראי לענף".

ערן סיב, יו"ר התאחדות קבלני השיפוצים, מסמן גם הוא את סוגיית כח האדם כסוגיה הקשה ביותר הדורשת פתרון: "השינוי הקריטי שהממשלה חייבת לבצע הוא טיפול שורש במשבר כוח האדם בענף השיפוצים. לפני ה-7 באוקטובר הועסקו בענף 15,000 עובדים פלסטינים מיומנים שנעלמו מהענף תוך יום אחד. הממשלה אישרה לענף מכסה של 5,000 עובדים זרים אולם עד היום הגיעו כ 1,200 עובדים זרים בלבד במסלול הבילטרלי ועוד 64 עובדים במסלול הפרטי", זאת כאשר לדבריו "נכנסים לישראל עשרות אלפי שב"חים מדי יום ללא פיקוח ביטחוני וללא כל אכיפה ומועסקים בענף. כניסה מבוקרת ומוסדרת של פועלים פלסטינים מבוגרים, אך ורק לאחר בידוק ביטחוני מחמיר, תצמצם את תופעת ההסתננות הפרוצה, תמנע העסקה בלתי חוקית של שב"חים ותוזיל את עלויות הביצוע שזינקו בעשרות אחוזים".

ערן סיב, יו"ר התאחדות קבלני השיפוצים (יוסי רוזנבויים)

עוד לדברי סיב, "נדרש מענה טכנולוגי מיידי שישלים את הידיים העובדות. בכנס השנתי של התאחדות קבלני השיפוצים הצגנו פריצת דרך עם רובוטים אוטונומיים שמבצעים עבודות טיח, שפכטל, צבע, ריצוף והנחת בלוקים. המערכות הללו פועלות בקצב מהיר פי 4 בהשוואה לעבודה ידנית, מאפשרות רציפות מלאה עשרים וארבע שעות ביממה ומביאות להוזלה ישירה בעלויות למטר. 

"הממשלה הנכנסת חייבת לסייע בהטמעת הטכנולוגיות המתקדמות בענף ולתקצב תוכניות להכשרת עובדים ישראלים וחיילים משוחררים כמפעילי רובוטים. שילוב בין כניסה מבוקרת של עובדים פלסטינים מנוסים, האצת גיוס עובדים זרים מיומנים ממדינות נוספות , לרבות באמצעות המסלול הפרטי, ותמיכה ממשלתית ברובוטיקה מתקדמת הוא המענה שיבלום את קריסת הקבלנים ויביא להורדת מחירי השיפוצים".

יו"ר לשכת שמאי המקרקעין: "יצירת מנגנונים כלכליים להשכרה ארוכת טווח"

לדברי נחמה בוגין , יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, "יש שלושה דברים שהממשלה החדשה צריכה לעשות. הראשון הוא דיור להשכרה לטווח ארוך. זה פתרון שמתאים במיוחד לזוגות צעירים שאין להם הון עצמי לקנות דירה. שכירות ארוכת טווח נותנת להם יציבות וביטחון, בלי לחכות שנים לחיסכון שיאפשר רכישה. יש לזה גם השפעה על השוק כולו. כשיש חלופה אמיתית לרכישה, פחות אנשים מרגישים שהם חייבים לקנות עכשיו ובכל מחיר, והלחץ על הביקושים יורד. כדי שהתחום יתפתח, הממשלה צריכה ליצור מנגנונים מתאימים שיהיו מספיק כלכליים ליזמים לקידום הפרויקטים.

"הצעד השני הוא פיתוח התשתיות, כדוגמת התחבורה, הביוב, החשמל ועוד. התחום נמצא בפיגור משמעותי מאוד ביחס לאישור התוכניות של הוועדות השונות. המצב הנוכחי מוביל לכך שאי אפשר באמת לקדם את התוכניות לכדי ביצוע. ככל שעובר הזמן רואים שהתשתיות הפכו לחסם משמעותי מאוד לפיתוח ונדרשת תוכנית לאומית שתיתן לחסם הזה פתרון כולל.

"השלישי הוא לשנות את התפיסה שמאחורי מחיר למשתכן ודירה בהנחה, שבהרבה מקרים מחטיאות את המטרה. המדינה משווקת דירות במקומות שהיא בוחרת, לא פעם על קרקעות שבכלל לא זמינות לבנייה, רק כדי להגיד שעשתה משהו. באותו תקציב אפשר לתת סיוע ישיר לזוגות צעירים שעומדים במבחן כלכלי, מבחן שלא קיים היום, ולאפשר להם לקנות דירה ראשונה במקום שהם בוחרים".

יו"ר ארגון קבלני תל אביב והמרכז: מינוי פרויקטור לענף הדיור

עמית גוטליב, יו"ר ארגון הקבלנים והבונים מחוז תל אביב והמרכז אומר כי "ההחלטה הראשונה שהממשלה החדשה צריכה לקבל היא מינוי פרויקטור לענף הדיור, עם סמכויות ביצוע ויכולת לתאם בין משרדי הממשלה והגופים האחראים על התכנון, השיווק והבנייה. היום האחריות מפוזרת בין גורמים רבים, כל אחד מטפל בחוליה אחרת בשרשרת, ואף אחד לא נושא באחריות לתוצאה. המשימה הראשונה על שולחנו צריכה להיות ייצוב ענף הביצוע".

עוד לדבריו, "המחסור המתמשך בעובדים מאריך את משך הבנייה, מייקר את הפרויקטים ושוחק את הרווחיות של חברות הביצוע, שחלקן כבר נקלעו לקשיים חמורים. נדרש פתרון קבוע להבאת עובדים מקצועיים במקום החלטות זמניות, ולצידו טיפול במצוקת האשראי והתזרים של החברות. קריסה של חברת ביצוע לא פוגעת רק בבעליה. היא עוצרת פרויקטים, מסכנת קבלני משנה ומשאירה רוכשים בלי הדירה שהם מחכים לה.

"באותה דחיפות צריך לשנות את מדיניות השכירות. שכירות ארוכת טווח היא אפיק דיור אסטרטגי, אבל בלי כדאיות כלכלית היא לא תתפתח. לכן יש להשיב את מנגנוני העידוד של חוק עידוד השקעות הון ולעודד יזמים להפנות להשכרה ארוכת טווח חלק מהדירות החדשות שלא נמכרו, בתמורה לתמריצי מס. במקביל צריך לבחון מחדש את המיסוי על משקיעים פרטיים, שמחזיקים היום את רוב הדירות להשכרה בשוק הפרטי. השאלה שעומדת לפני הממשלה החדשה איננה רק כמה דירות מתכננים, אלא איך מבטיחים שהן ייבנו, שהחברות שבונות אותן ישרדו ושהרוכשים באמת יוכלו לקנות דירה".

יו"ר התאחדות האדריכלים: "השקעה בתכנון חכם ובתיעוש הבנייה"

ארנה אנג'ל יו"ר התאחדות האדריכלים ציינה כי: "השינוי החשוב ביותר שהממשלה הבאה צריכה להוביל הוא שינוי יסודי בתפיסת התכנון והבנייה בישראל. במשך שנים מתייחסים לתכנון כאל חסם שיש להסיר, במקום להבין שהוא הכלי החשוב ביותר לעיצוב עתיד המדינה. השיח עוסק בעיקר במספר יחידות הדיור ובמחירן. אלא שגם כשעשרות אלפי דירות עומדות ללא קונים, מחירי הדיור עדיין בלתי סבירים. ישראל חייבת להשקיע לא רק בתשתיות, אלא קודם כול בתכנון חכם. רכבת בלי דרכי גישה נוחות, חניה מספקת היכן שנדרשת וחיבור יעיל לתחבורה הציבורית, היא דוגמה להשקעה שאינה רואה את התמונה השלמה.

"מדינת ההייטק חייבת להביא את החדשנות גם לענפי התכנון והבנייה. השקעה במחקר, בתיעוש, בטכנולוגיות ובשיטות עבודה מתקדמות יכולה לקצר לוחות זמנים, להפחית עלויות ולשפר את איכות הבנייה. הפוליטיזציה של מערכת התכנון והחלשת מעמדם של אנשי המקצוע חייבות להיפסק. נדרשת חשיבה ארוכת טווח שמחברת בין דיור, תחבורה, תעסוקה, סביבה ומרחב ציבורי. התחדשות עירונית היא הזדמנות לתקן טעויות תכנוניות של עשרות שנים, לחבר שכונות ולשפר את העיר הקיימת, לא רק להוסיף בניינים. הצלחת הממשלה הבאה לא צריכה להימדד רק במספר הדירות שאושרו, אלא באיכות החיים שתשאיר אחריה וביכולתם של הדורות הבאים לחיות כאן בכבוד".

"מיגור הסחבת בהוצאת היתרי בנייה"

לדברי עו״ד דן הלפרט , מייסד משרד הלפרט ושות׳ המתמחה בייצוג דיירים בהליכי התחדשות עירונית , ״אנחנו חייבים לשים את בעלי הדירות במרכז ולייצר מציאות אחרת שבה ניתן לקדם פרוייקטים בצורה מהירה יותר ולחזק את הפריפריה. לכן הממשלה הבאה חייבת לפעול לחיסול הבירוקרטיה החונקת ולהזרמת תקציבים לייצור כדאיות כלכלית בפריפריה".

לדבריו, "האתגר הראשון והמרכזי הוא מיגור הסחבת והאיטיות בתהליכי קידום תוכניות והוצאת היתרי בניה. כיום, משך הזמן הממוצע לאישור תוכנית ולהוצאת היתר בנייה נמרח על פני שנים רבות, שוחק את אמון הציבור ופוגע אנושות בבעלי הדירות הממתינים לביטחון פיזי ולשיפור איכות חייהם. כדי לפתור את הפלונטר הזה, חובה להגדיל משמעותית את תקני כוח האדם בוועדות התכנון, להאציל סמכויות אמיתיות לוועדות המקומיות, ולייצר הליך תכנוני חכם שבו כל הגורמים הרלוונטיים – יזמים, רשויות, ועדות מחוזיות ויועצי בעלי דירות – עובדים שכם אחד בשולחנות עגולים עוד מתחילת הדרך".

ואילו האתגר השני לדברי הלפרט "נוגע לבעיית הכדאיות הכלכלית. בעוד שבמרכז הארץ ערכי הקרקע מאפשרים את תנופת הענף, בפריפריה הנוסחה הכלכלית פשוט קורסת. ישנם אלפי אזרחים טובים בפריפריה הזקוקים נואשות למיגון ולהתחדשות, אך ללא מעורבות אקטיבית של המדינה, תקציבי השלמה וקרנות סיוע ייעודיות, אף יזם לא ירים שם פרויקט. מדובר בצורך חברתי ולאומי ממדרגה ראשונה״.

לדברי עו"ד קרן פרשקר, ממשרד רז-כהן פרשקר ושות' המתמחה גם הוא בתחום ההתחדשות, "השינוי הגדול ביותר צריך להיות בכל הקשור למדיניות מס שתניע מחדש את שוק הנדל"ן, שנמצא בהאטה ממושכת. אנחנו עדים להיקף עסקאות נמוך, יזמים שמתקשים למכור, ודיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית שממתינים שנים.

עו"ד קרן פרשקר (תמר מצפי)

ראשית, הפחתת מס הרכישה על דירה נוספת. שיעור של 8% מהשקל הראשון הרחיק את המשקיעים, ומאז העלאת המס ב-2021 ירד מלאי הדירות שבידיהם ביותר מ-8,000 יחידות. הניסיון מלמד שהמשקיעים מגיבים מהר: אחרי ההפחתה ב-2020 זינקו רכישותיהם ביותר מ-160%. החזרתם לשוק תגדיל את מספר העסקאות, תזרים הון ליזמים ותרחיב את היצע הדירות להשכרה.

שנית, החלת חוק מיסוי אחיד ויציב להתחדשות עירונית. כיום המיסוי בנוי מטלאים: פטורים שונים לכל מסלול, תיקונים כמעט בכל חוק הסדרים, ופערים שמושלמים באמצעות ניירות עמדה. חוסר הוודאות מעכב חתימות ומייקר פרויקטים. צריך לרכז את ההוראות בפרק אחד, שוויוני בין המסלולים, ולהתחייב שלא ישונה בלי הוראות מעבר.

שני הצעדים משלימים זה את זה, משום שמשקיעים שחוזרים לשוק יממנו גם את פרויקטי ההתחדשות. ודאות במיסוי והקלה מדודה במס הרכישה הם מנוע צמיחה, ולא רק ויתור על הכנסות.

 "יציבות ותוכניות ארוכות טווח"

יעקב ניצן, מנכ"ל רובי קפיטל אמר כי "הלקח המרכזי מאירועי השנים האחרונות הוא ששסעים חברתיים, חוסר ודאות והיעדר בהירות גובים מחיר כבד מכל מערכת. הדבר נכון לחברה הישראלית כשם שהוא נכון לכלכלה ולענף הנדל"ן. המערכת הפיננסית ושוק הדיור מושתתים מטבעם על יציבות ועל תוכניות ארוכות טווח; כאשר אין אופק ברור, השוק נכנס לקיפאון, ורוכשים ויזמים כאחד יושבים על הגדר. לכן, המשימה העיקרית של הממשלה הבאה היא לייצב את השוק ולהחזיר את הוודאות באמצעות תוכנית עבודה סדורה לענף.

מנכ"ל רובי קפיטל יעקב ניצן (ראובן קפוצ'ינסקי)

"ברמה הפרקטית, אנו נמצאים כיום בסביבת ריבית יציבה יחסית, אך נדרשות עוד פעימה או שתיים של הורדת ריבית מצד בנק ישראל כדי לייצב את המערכת ולהקל על עלויות המימון של החברות ושל נוטלי המשכנתאות. במקביל, יש להמשיך ולקדם צעדים לייעול ההליכים הסטטוטוריים וקיצור זמני הרישוי, תחום שכבר תופס תאוצה אך דורש דחיפה נוספת. בגזרת שיווק הקרקעות, יש להחזיר את רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) לפעילות מלאה. שיווקי רמ"י צנחו השנה לכ-21,000 יחידות דיור בלבד, לעומת כ-80,000 יח"ד בשנות השיא. חיוני להשיב את הרשות לקצב שיווקים משמעותי ולאייש את תפקידי המפתח בה, ובכלל הגופים המשיקים לענף, באנשי מקצוע לטווח ארוך שיובילו מהלכים עקביים שיתרמו ליציבות השוק.

"במישור הרגולטורי, על המדינה לצמצם ככל הניתן התערבות שמפריעה לתהליכי השוק הטבעיים. יש לאפשר לשוק המימון החוץ-בנקאי להיכנס לעובי הקורה, ולהעניק לו כלים ויכולות ממשיים כדי לאזן את השוק, לגוון את מקורות האשראי ולחזק את המערכת הפיננסית כולה".