"בין המציאות של היטלי ההשבחה ובין החקיקה יש פער קיצוני. חוסר הוודאות פוגע בכולם"

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

בשבע השנים שחלפו מיום כניסתה של עו"ד מאיה אשכנזי לתפקיד יושבת ראש ועדת ערר מחוזית, ועד לפרישתה בתחילת אוקטובר, חלו אינספור שינויים משמעותיים בתחום התכנון והבנייה, ובתוך כך גם באופי עבודתן של ועדות הערר. אך נראה שאחד המשמעותיים שבהם כמעט ולא דובר: בעוד שבזמן כניסתה של אשכנזי לתפקיד עסקה רוב העבודה של ועדות הערר בתיקי רישוי, ואילו מספר תיקי ההשבחה היה מועט, כיום עלה מאד משקלם של תיקי היטלי ההשבחה, ואילו מספר תיקי הרישוי צנח.

לקראת הראיון שערך עמה " מרכז הנדל"ן " לרגל סיום תפקידה, ערכה אשכנזי בדיקה של היקף ההחלטות שנתנה בכל אחד מהתחומים לאורך שנות תפקידה – בדיקה שהעלתה תוצאות מדהימות: "בשנת 2023 כ-27% מההחלטות שנתתי היו בנושא היטלי השבחה . ב-2024 כבר זינק שיעור ההחלטות בנושא ההיטלים ל-46% מכלל ההחלטות, ב-2025 הגענו ל-53%, ובשנה האחרונה לתפקיד שלי, מאוקטובר 25' עד ספטמבר 26', 69% מההחלטות שנתתי היה על היטלי השבחה ".

כלומר בתוך שלוש שנים שיעור ההחלטות שלך הנוגעות להיטלי ההשבחה זינק מרבע ליותר משני שליש. זה מדהים.
"נכון, ובהיבט של ימי דיון זה אפילו בולט יותר כי מדובר בנושא סבוך שהדיונים בו ארוכים יותר. בשנה האחרונה שלי על כל יום דיונים של רישוי ותכנון. היו לי פי שלושה ימי דיונים של השבחה ופיצויים, שזה מטורף. עד כמה שאני יודעת זה לא ככה בכל המחוזות, אבל זה ככה במרכז הארץ. מספר התיקים לא השתנה, אבל הנושאים השתנו. ולמרות שמספר התיקים דומה, העומס קצת עלה".

כי החלטות בנושאי השבחה הן יותר מורכבות.
"גם כי התיקים הרבה יותר מורכבים. וגם כי תיקי רישוי אפשר היה הרבה פעמים לסגור בלי החלטה. כשאנשים רבים על המיקום של הגדר או איך תהיה הכניסה לחניה, אפשר היה למצוא לזה פתרונות במהלך הדיון. בהשבחה לא. היו מגיעים אלינו לרוב אחרי שמאי מכריע , ובדרך כלל התיק כולל יותר מסוגיה אחת ומדובר בסכומים מאוד מאוד גבוהים. השילוב של המורכבות והכסף מחייב הכרעה".

בתוך שלוש שנים זינק שיעור תיקי היטלי ההשבחה של אשכנזי מרבע מכלל התיקים לליותר משני שליש: "בהיבט של ימי דיון זה אפילו בולט יותר כי מדובר בנושא סבוך שהדיונים בו ארוכים יותר. בשנה האחרונה שלי על כל יום דיונים של רישוי ותכנון. היו לי פי שלושה ימי דיונים של השבחה ופיצויים, שזה מטורף".

ומה הסיבה לשינוי הזה במשקל של תיקי השבחה מול רישוי?
"אני יכולה רק לשער. ראשית, יש ירידה משמעותית בתיקי הרישוי, בין היתר עם הירידה בפעילות תמ"א 38 . אני גם נתקלת בפחות התנגדויות לפרויקטים מכוחה או מכוח תוכניות לפי סעיף 23. ייתכן שאנשים הפנימו יותר את הצורך בהתחדשות עירונית, וייתכן שיש פחות מחלוקות אחרי שאושרו תוכניות עירוניות שמסדירות את האפשרויות לבנייה. במחוז המרכז יש לא מעט ועדות מקומיות עצמאיות, שבחלק מהמקרים נדרשת רשות להגשת ערר על החלטותיהן.

"מנגד, בתחום ההשבחה ערכי הקרקע גבוהים, המחלוקות מורכבות יותר ולעיתים יש החלטות סותרות. בנוסף, הוועדות המקומיות מודעות יותר לכך שהיטל השבחה הוא מקור הכנסה משמעותי, ודורשות אותו גם במקרים שבעבר אולי לא היו דורשות. אני לא אומרת זאת לגנאי, אבל זו עוד סיבה לריבוי המחלוקות".

בשנים האחרונות מנגנון היטלי ההשבחה עומד בלב דיון ציבורי סוער. בתור מי שקיימה בחיובים מכוחו כל כך הרבה דיונים - האם זו הדרך הנכונה למסות זכויות בנייה?
"זה מנגנון די ייחודי בעולם. הבריטים הביאו אותו לארץ בתקופת המנדט, אבל בבריטניה עצמה הניסיונות להנהיג אותו נכשלו שוב ושוב. הרציונל מצוין: מי שנהנה מעליית ערך בעקבות תכנון, ממוסה על השבחה . בעולם מכירים בכך, אבל משתמשים גם בשיטות אחרות, למשל באמצעות מטלות ציבוריות שמוטלות על יזמים.

"בישראל ההיטל כמעט שלא נגבה במשך שנים. הוא נשאר בפקודה המנדטורית גם אחרי חוק התכנון והבנייה מ-1965, ורק ב-1981 הוסדר בתוספת השלישית. מאז השימוש בו התרחב בהדרגה, עד שהפך למרכיב משמעותי מאוד בפעילות של הרשויות ובניהול הסיכונים של בעלי מקרקעין ויזמים. היום משתמשים בו גם כדי לתמרץ באמצעות פטורים, למשל בפינוי-בינוי. כלומר, לא רק עצם הגבייה היא כלי מדיניות, גם ההחלטה לוותר עליה משמשת דרך לעודד תוכניות מסוימות. עבור הרשויות יש לו יתרון ברור: זו הכנסה כספית, ולא מטלה ציבורית, והן יכולות להחליט איך להשתמש בה. אין בכך פסול כשלעצמו".

"אסור לעצור בדוח הביניים, יש לבחון רפורמה מקיפה"

אשכנזי, בת 51, תושבת גבעתיים ואם לשתיים, מונתה ליושבת ראש ועדת הערר במחוז חיפה ב-2020, ובמהלך 2022 עברה לכהן כיושבת ראש במחוז המרכז. בתפקידיה הקודמים היתה בעלת משרד בוטיק בתחום התכנון והבנייה: משרד מאיה אשכנזי עורכי דין, שפעל בין השנים 2015 עד 2020 ולפני כן שותפה וראש מחלקת תכנון ובנייה במשרד ויינשטוק זקלר ושות', וכן שימשה כמנהלת תחום התשתיות והליטיגציה בחברת פלאפון.

"להגנת הוועדות המקומיות אגיד שאם הן מניחות שהשמאי המכריע ממילא יפחית את החיוב, יש להן תמריץ להיות קצת בצד הגבוה. לא מן הנמנע שזה קורה לפעמים, ואני אומרת זאת בזהירות. זה מזכיר במידה מסוימת מצבים שבהם מוסד תכנון מביא בחשבון שבשלב מאוחר יותר יתווספו הקלות, ולכן בשלב הראשון מתנהלים בזהירות רבה יותר. צריך להבחין בין תמריץ שנוצר בתוך המערכת לבין טענה שכל השומות נעשות כך"

סיום תפקידה בא חודשים ספורים לאחר שביולי האחרון, לאחר כשלוש וחצי שנות עבודה, פרסם הצוות הבין-משרדי לבחינת מנגנון היטלי ההשבחה בראשות המשנה ליועצת המשפטית לממשלה כרמית יוליס ומנכ"ל משרד הפנים ישראל אוזן, את המלצות הביניים שלו. הצוות, שהוקם על רקע חוסר הוודאות בתחום, ריבוי המחלוקות המשפטיות והשמאיות והפערים הגדולים בהכנסות הרשויות המקומיות, הצביע אמנם על לא מעט עיוותים ואף בחן מספר "מהפכות" במנגנון  - אך לבסוף המליץ על שורה של תיקונים נקודתיים, מה שהותיר טעם חמצמץ בקרב מי שציפו לתיקונים נרחבים יותר.

"אולי הציפיות מהדוח היו גדולות מדי", אומרת אשכנזי בהתייחס לדוח. "לדעתי מגיע שאפו למי שהכין אותו. זו עבודה יסודית: סקרו את ההיסטוריה של ההיטל, יתרונות וחסרונות, הצעות חוק ותיקונים, וגם שמעו אנשי מקצוע רבים. העבודה הזאת חשובה דווקא מפני שהמנגנון משפיע על כל כך הרבה גורמים שיש להם אינטרסים שונים ולעיתים מנוגדים. אי אפשר להניח שכל הצעה טובה לצד אחד תהיה טובה גם לצד האחר. חלק מהחומר מוכר, אבל ההצעות שהובאו בפני הצוות שונות מאוד זו מזו. לכן נכון היה למפות אותן לשלוש קבוצות: מה לא לקדם, מה אפשר לקדם כעת, ומה דורש בחינה נוספת. זו דרך עבודה נכונה. עם זאת, לא כל האפשרויות נבחנו לעומק. למשל, מטלות ציבוריות כתחליף לגבייה כספית כמעט אינן נדונות. ובעיקר, אסור לעצור בדוח הביניים. צריך להמשיך ולבחון גם רפורמה מקיפה".

מה היית משנה כבר עכשיו?
"אין פתרון קסם. דחיית אירוע המס למועד מימוש הזכויות, למשל, עשויה להועיל מאוד, אבל גם יוצרת קשיים שמחייבים בדיקה מול רשות המסים והאוצר, בין היתר בשל ההשקה למס שבח. אני חושבת שזה בדיוק מסוג הנושאים שנכון יהיה להעביר לבחינה נוספת ולא להכריע בהם בלי עבודת עומק. בכלל, צריך להיזהר מפתרונות שנשמעים פשוטים אך יוצרים בעיות אחרות. הצעה שאני תומכת בה מאוד היא הקמת פורום משפטי-שמאי שיפרסם חוות דעת לא מחייבות בסוגיות מורכבות. כשקבוצה מגוונת של אנשי מקצוע מוערכים מתווה עמדה - ועדות הערר, השמאים המכריעים והרשויות המקומיות לא יתעלמו ממנה. כשיש עמדה מקצועית מגובשת, יש פחות מקום לכך שכל גורם יאמץ פרשנות שונה לחלוטין".

מחקר של השמאי אסף גסטפרוינד שפרסם " מרכז הנדל"ן " לאחרונה מצא כי ב-96% מהתיקים שהגיעו לשמאי מכריע חלה הפחתה בחיוב שדרשה הוועדה המקומית, וכי בסך הכל נמוכה השומה המכרעת ב-44% לעומת ההיטל המקורי שדרשה הרשות. בתל אביב היו שיעורי ההפחתות קיצוניים, כאשר הפחתה החציונית הייתה יותר גבוהה מ-70% מהשומה

מהתרשמותך, האם הוועדות המקומיות דורשות סכומים מופרזים ביודעין?
"אגיד משהו להגנתן. אם הוועדה המקומית מניחה שהשמאי המכריע ממילא יפחית את החיוב, יש לה תמריץ להיות קצת בצד הגבוה. לא מן הנמנע שזה קורה לפעמים, ואני אומרת זאת בזהירות. זה מזכיר במידה מסוימת מצבים שבהם מוסד תכנון מביא בחשבון שבשלב מאוחר יותר יתווספו הקלות, ולכן בשלב הראשון מתנהלים בזהירות רבה יותר. צריך להבחין בין תמריץ שנוצר בתוך המערכת לבין טענה שכל השומות נעשות כך. מניסיוני, ועדות מקומיות רבות דווקא מתיישרות עם ערכי קרקע ומקדמים שנקבעו בשומות מכריעות קודמות. ראיתי שומות גבוהות מאוד של רשויות, אבל גם שומות של נישומים שטענו שאין השבחה בכלל, בלי קשר לזכויות שנוספו. יש שני צדדים למטבע".

ובכל זאת מרשות ציבורית, להבדיל מנישום פרטי, מצופה לנהוג בהגינות.
"נכון. לכן בהחלטות שלנו הדגשנו שוועדה מקומית שהוציאה שומה אינה יכולה להגדיל אותה רק מפני שהנישום פנה לשמאי מכריע. אין מקצה שיפורים בשלב השמאי המכריע או הערר. גם מתחנו ביקורת על ועדות שלא נהגו כך".

"לא תפקידנו לקבוע איזה בית משפט מחוזי צודק"

אחת הסוגיות הבולטות שבהן נחלקו ועדות הערר בינן לבין עצמן בשנים האחרונות היתה בשאלה האם בחישוב היטל השבחה בגין תוכניות המקנות זכויות בנייה נוספות, כגון תוכניות הרובעים בתל אביב, יש להביא בחשבון את עליית שווי המקרקעין מכוחה של תמ"א 38   ב"מצב קודם" או שמא לנטרל אותה. החלטות סותרות של ועדות הערר במחוזות תל אביב וירושלים באוגוסט-ספטמבר 2022 הובילו לשנים של התדיינות משפטית עד להכרעת העליון, שניתנה בדיוק לפני שנה.

"המציאות של היטלי ההשבחה מקדימה את החקיקה, והפער קיצוני. גם בפסיקות העליון אפשר לראות קריאה למחוקק לעדכן את החוק. חוסר הוודאות פוגע בכולם: רשויות לא יודעות כמה יצליחו לגבות ולכן מתקשות לתכנן תקציבים, יזמים חשופים לסכומים עצומים שמשפיעים על כדאיות הפרויקטים, ובעלי דירות עלולים לגלות במכירה שהם חייבים היטל על אפשרות תיאורטית לבנות חדר על הגג, גם כשמדובר בדירה בקומה רביעית ללא מעלית"

לשאלה מה אמורים יושבי הראש לעשות במקרים מסוג זה, כאשר לאורך למעלה מ-3 שנים מצטברים מאות תיקים בסוגיה שברור שתוכרע בעליון, משיבה אשכנזי כי "לא תמיד יש התנהלות אחידה. כשאנחנו יודעים שסוגיה עקרונית עומדת להכרעת העליון, לעיתים נכון להמתין, אבל לכך יש מחיר בהתארכות ההליכים. הרי גם הצדדים משלמים מחיר על ההמתנה, ולעיתים מדובר בעסקאות או בפרויקטים שלא יכולים להתקדם באותו פרק זמן. מצד שני, הכרעה שתתקבל רגע לפני הלכה חדשה עלולה לייצר עוד הליך ועוד מחלוקת. לכן זו החלטה שצריך לקבל בזהירות.

"השאלה הקשה היא מה קורה כשהפסיקה ניתנת אחרי שומה מכרעת או החלטה בערר. צריך להבחין בין פרשנות משפטית חדשה, שחלה גם על הליכים שלא הוכרעו באופן חלוט, לבין אימוץ של שיטת חישוב שמאית שאפשר היה לטעון לה גם קודם. לא כל אימוץ של שיטת חישוב מצדיק להחזיר את התיק לנקודת ההתחלה".

אגב, עד כמה לוויתן באמת פסק דין דרמטי?
"אני חושבת שלא בהכרח כפי שהציגו. הוויכוח על עצם ההתחשבות בפוטנציאל מכוח תמ"א 38 הפך גדול מאוד, אבל פחות דובר בשווי האמיתי שלו. אפשר להסכים עקרונית שיש פוטנציאל תכנוני שצריך להביא בחשבון ועדיין לשאול כמה קונה סביר באמת היה משלם עליו באותן נסיבות. בין הזכות התיאורטית לבין היכולת לממש אותה יש לפעמים פער גדול. אפילו בתל אביב, עם ערכי קרקע גבוהים, פרויקטים רבים לא יצאו לפועל. צריך הסכמות דיירים, יזם, כדאיות כלכלית ותמריצים מספקים. העובדה שנדרשו תוכניות שהעניקו תוספת זכויות מלמדת שהפוטנציאל הקודם לא תמיד היה גדול. בתיקים שראיתי לא נחשפתי בהכרח לסכומים הדרמטיים שדובר עליהם".

וכשיש פסיקות סותרות של בתי משפט מחוזיים, לפי מי אתם הולכים?
"פסקי הדין של המחוזיים הם מנחים. מבחינה משפטית אין עדיפות לפסק הדין של המחוז שבו יושבת הוועדה, אך מעשית הגיוני להביא בחשבון את מה שפסק בית המשפט שמעליך. ועדיין, המשימה אינה להכריז איזה בית משפט מחוזי צודק. צריך לברר מה בדיוק נפסק, מה היו הנסיבות והאם הן מתקיימות במקרה שבפנינו. ברוב המקרים לא צריך לבחור צד באופן חזיתי, משום שלכל פסיקה יש את הנסיבות שלה".

האם מבול הפסיקות של השנים האחרונות בתחום היטלי ההשבחה מלמד שבתי המשפט ממלאים ואקום שהותיר המחוקק?
"בהחלט. המציאות מקדימה את החקיקה, ובתחום הזה הפער קיצוני: הוראות החוק כמעט לא השתנו שנים רבות ואינן מותאמות למודלים התכנוניים החדשים. חייבים לתת מענה למקרים שמגיעים עכשיו, ולכן בתי המשפט נדרשים לכך. גם בפסיקות העליון אפשר לראות קריאה למחוקק לעדכן את החוק.

"חוסר הוודאות פוגע בכולם: רשויות לא יודעות כמה יצליחו לגבות ולכן מתקשות לתכנן תקציבים, יזמים חשופים לסכומים עצומים שמשפיעים על כדאיות הפרויקטים, ובעלי דירות עלולים לגלות במכירה שהם חייבים היטל על אפשרות תיאורטית לבנות חדר על הגג, גם כשמדובר בדירה בקומה רביעית ללא מעלית. זה בדיוק סוג המקרים שמחדד עד כמה המנגנון התרחק לעיתים מהמציאות של בעל הנכס".

"מי שבנה לגובה קודם תובע את מי שבונה עכשיו"

נעבור לאח התאום של היטלי ההשבחה – תביעות הפיצויים בגין ירידת ערך. גם כאן מדובר במנגנון מסורבל בלשון המעטה.
"פיצויי הפקעה ופיצויי ירידת ערך משולמים בשלבים שונים. כיום ההפקעה נעשית לרוב בשני שלבים: תוכנית משנה את ייעוד הקרקע ואחר כך היא מופקעת. על ירידת הערך מפצים בשלב הראשון ועל ההפקעה לפי השווי החדש בשלב השני. בעיניי נכון לשקול פיצוי מלא אחד, לפי השווי לפני שינוי הייעוד, כבר בשלב אישור התוכנית. בפועל חברות תשתית כמו נת"ע , נתיבי ישראל ורכבת ישראל מגיעות לא פעם להסדר כולל, כי זה חוסך הליכים, אבל החוק עדיין לא שם.

"הפיצוי מוצדק כשאדם מסוים נושא בפגיעה בקרקע שלו לטובת אינטרס ציבורי, למשל דרך או תשתית. זה הבסיס הערכי של המנגנון: הציבור כולו נהנה מהתוכנית, אבל אין סיבה שאדם אחד יישא לבדו במחיר הכלכלי שלה. הבעיה הקשה יותר היא הפגיעות העקיפות. סעיף 197 מאפשר לתבוע גם עליהן, וכאן מוגשות תביעות על נזקים שלא תמיד קיימים או שלא הוכחו. צריך להבחין בצורה חדה יותר בין פגיעה ישירה, שיש הצדקה ברורה לפצות עליה, לבין פגיעה עקיפה. אם לא עושים את ההבחנה, תביעות שראוי לברר ולפצות בגינן עלולות להיתקע יחד עם תביעות ספקולטיביות, וכל המנגנון נעשה כבד ויקר יותר".

"תביעות ירידת ערך בהתחדשות בניינית בגין בנייה לגובה הן לפעמים כמעט מופרכות. כל התחדשות עירונית מבוססת על כך שבונים לגובה כדי לאפשר כדאיות כלכלית ועוד יחידות דיור. זו לא תופעת לוואי מקרית של ההתחדשות, אלא עצם המודל שלה. אם בכל פעם שאישור מבנה גבוה יוצר תביעה מצד המבנים שכבר נהנו מאותו מהלך, יש לזה השלכה רוחבית על האפשרות לקדם התחדשות עירונית. התביעות האלה מאריכות הליכים, מייקרות פרויקטים ובסופו של דבר גם את הדירות".

מה דעתך על תביעות ירידת ערך נגד תוכניות להתחדשות עירונית, למשל בשל חסימת נוף?
"לפעמים זה כמעט מופרך. מי שבנה לגובה קודם ועכשיו נהנה מנוף פתוח, תובע את מי שבונה לגובה אחריו ומסתיר לו את הנוף. כל התחדשות עירונית מבוססת על כך שבונים לגובה כדי לאפשר כדאיות כלכלית ועוד יחידות דיור. זו לא תופעת לוואי מקרית של ההתחדשות, אלא עצם המודל שלה. אם בכל פעם שאישור מבנה גבוה יוצר תביעה מצד המבנים שכבר נהנו מאותו מהלך, יש לזה השלכה רוחבית על האפשרות לקדם התחדשות עירונית. התביעות האלה מאריכות הליכים, מייקרות פרויקטים ובסופו של דבר גם את הדירות.

"אם מדובר בבעל בית צמוד קרקע שלידו מוקם מגדל, זה יכול להיות מובן, אבל לא פעם התוכנית מאפשרת גם לו זכויות נוספות. וגם אם הוא נמצא על קו התפר בין בנייה נמוכה לגבוהה, ייתכן שזה מצב זמני לנוכח כיוון ההתפתחות העירונית".

גל תביעות הפיצויים הצפוי בעקבות המטרו כבר בדרך. המדינה ערוכה אליו?
"מבחינה מוסדית כן: הוקם גוף ייעודי שידון בתביעות כערכאה ראשונה. אני מקווה שזה יעבוד. עצם הקמת מסגרת ייעודית חשובה, כי ברור שמדובר בהיקפים ובמורכבות חריגים. אבל גוף מקצועי לבדו לא פותר את השאלות המהותיות שעליהן יצטרכו להכריע. מבחינה חקיקתית היה מקום לחדד הרבה יותר את ההבחנה בין פגיעות ישירות לעקיפות. יש הרבה תביעות מוצדקות, והלא מוצדקות מטשטשות אותן ופוגעות בהן. לפעמים כורכים יחד בעלי קרקע שנפגעו בבירור עם בעלי קרקע בעורף, שהפגיעה בהם אינה מוכחת, בין היתר משיקולי אגרות. ועדת הערר יכולה לקבוע שלא נכון לנהל את התביעות יחד, וכבר קיבלנו החלטות כאלה.

"יש גם בעיה בשיטת השומה. בהיטל השבחה כולם מדברים על עסקאות השוואה, אבל בתביעות ירידת ערך לוקחים לעיתים שווי קודם ומפחיתים ממנו אחוזים נפרדים בשל פרטיות, נוף, רעש וזיהום אוויר, עד שלכאורה כמעט לא נשאר ערך לנכס. לפעמים כל רכיב פגיעה נבחן בנפרד, ולא בודקים אם שוק המקרקעין באמת משקף ירידה מצטברת כזאת. כך אפשר להגיע לתוצאות שנראות חמורות מאוד על הנייר, אף שבעסקאות בפועל לא מוצאים אותן. כשבודקים עסקאות השוואה במצב החדש, מגלים לפעמים שלא הייתה פגיעה כלל. עסקאות השוואה צריכות להיות הכלל גם כאן, והגזירות התכנוניות החריג".

"אנשים רוצים להרגיש שמקשיבים להם, גם כשהם מפסידים"

מה היית משנה באופן שבו ועדות הערר עובדות כיום?
"תיאום ימי דיונים עם כל חברי הוועדה הוא תהליך מורכב, משום שלחלקם יש גם עיסוקים אחרים. יושב הראש עובד במשרה מלאה, אבל הרכב מלא לא תמיד זמין כשהתיק מוכן לדיון. בתחום היטלי ההשבחה יש לא מעט שאלות משפטיות טהורות, למשל בענייני פטורים, שאפשר היה להעביר להכרעת יו"ר הוועדה כדן יחיד. כשמול השאלה עומדת הכרעה משפטית, ולא מחלוקת שמאית שמחייבת דיון בהרכב מלא, אין סיבה שכל תיק יחכה לכל החברים. עדיין יתקיים דיון, אבל יהיה קל הרבה יותר לקבוע אותו.

"בנוסף לכך, הייתי גם נותנת ליו"ר בליווי שמאי הוועדה סמכות להכריע על דרך הפשרה, בהליך מצומצם, מעין גישור, גם בשעות אחר הצהריים. לא כל מקרה מחייב אולם דיונים, קלדנית ותיאום של הרכב מלא. בהליך פשרה אפשר לשמוע את הצדדים סביב שולחן ולבחון הסכמות באופן בלתי אמצעי. זה יכול לפנות את ימי הדיונים הרגילים למקרים שבאמת דורשים הכרעה מלאה, בלי לוותר על האחריות של ועדת הערר לטפל במחלוקות".

לצד שני השינויים הללו, ישנו אלמנט אחד שלאשכנזי חשוב שיישאר: "שמיעת הצדדים פנים אל פנים. לא הייתי מעבירה את הדיונים לזום או מכריעה בלי לשמוע אותם. היו תיקים שראיתי מראש שאין להם סיכוי משפטי, והפניתי את העוררים להוראת החוק הרלוונטית כדי שישקלו למחוק את הערר, אך הם התעקשו להגיע. אחרי שהשמיעו את טענותיהם בחדר ושמעו את התשובה, הם אמרו 'בסדר' והסכימו למחוק. אנשים רוצים להרגיש שמקשיבים להם, גם כשהם מפסידים. צריך לייעל את ההליכים בלי לאבד את זה".

בשנות כהונתך התרחב השימוש בפסיקת הוצאות נגד צדדים בעררים. האם זה מרסן עררי סרק?
"לדעתי כן, אם כי לא תמיד בשלב הגשת הערר. הדין מאפשר במפורש לפסוק הוצאות בהיטל השבחה ובפיצויים. השימוש בכלי התרחב גם לתיקי רישוי ותכנון, בין היתר כשכל יושבי הראש החלו לדון בכל התחומים. בעבר הייתה יותר הפרדה בין מי שדן בנושאי רישוי למי שדן בהשבחה ופיצויים, ולכן גם הפרקטיקות היו שונות. עם השינוי בהרכב העבודה נוצרה יותר מודעות לשימוש בהוצאות ככלי לניהול ההליך. היום יש מודעות רבה יותר לעלות של הליכים ממושכים ולהשפעתם על השוק.

"הכלי עוזר במיוחד לסיים הליך כבר בדיון. כשמציעים לצדדים למחוק ערר ללא הוצאות, הצד שכנגד יכול להסכים כי הוא יודע שנחסכת גם התדיינות נוספת. אבל אסור לבלבל בין התנגדות לגיטימית לבין הליך בחוסר תום לב. גם ערר שנדחה יכול לעורר שאלה עקרונית חשובה, ואז לא נחייב בהוצאות. מנגד, כשכל ההליך לא מוצדק והצד מסרב לסיימו, ייתכן חיוב משמעותי. הוצאות הן לא עונש. המטרה אינה לפגוע בגישה לערכאות, אלא להביא אנשים לחשוב לפני שהם מגישים ערר באופן אוטומטי".

באילו סכומים מדובר?
"בתיקי רישוי אנחנו פוסקים פעמים רבות, כשיש הצדקה לכך, 5,000 עד 10,000 שקל. בהיטל השבחה ובפיצויים אפשר להגיע לעשרות אלפי שקלים, בהתאם למספר המשיבים, לחוות הדעת, לעלות הייצוג ולהתנהלות הצדדים. אם צד הגיש שוב ושוב בקשות ביניים וחייב את הצד האחר להשיב להן, יש לזה משקל. אנחנו לא פוסקים סכום אוטומטי לפי סוג ההליך, אלא בוחנים את העלויות ואת מה שקרה בתיק. בתיק פיצויים על תוכנית להתחדשות עירונית, שבו הוגשו תביעות רבות יחד בלי לשלם את האגרות הנדרשות, חויב כל תובע ב-3,000 שקל, ובמצטבר ההוצאות עלו על 60 אלף שקל.

"אסור לבלבל בין התנגדות לגיטימית לבין הליך בחוסר תום לב. גם ערר שנדחה יכול לעורר שאלה עקרונית חשובה, ואז לא נחייב בהוצאות. מנגד, כשכל ההליך לא מוצדק והצד מסרב לסיימו, ייתכן חיוב משמעותי. הוצאות הן לא עונש. המטרה אינה לפגוע בגישה לערכאות, אלא להביא אנשים לחשוב לפני שהם מגישים ערר באופן אוטומטי. בסכסוכי שכנים אנחנו לעיתים נמנעים מהוצאות גם כשיש הצדקה, כי הם צריכים להמשיך לגור יחד גם אחרי ההליך"

"יש גם שיקולים אנושיים. בסכסוכי שכנים אנחנו לעיתים נמנעים מהוצאות גם כשיש הצדקה, כי השכנים צריכים להמשיך לגור יחד אחרי ההליך. חיוב כספי יכול להרוס את היחסים ביניהם יותר מהחלטה על מיקום גדר או גובה מחסן".

לקראת סיום, אשמח לקבל ממך כמה טיפים עבור הציבור הרחב. ראשית - מתי בכלל כדאי להגיש ערר?
"צריך להבחין בין רישוי ותכנון לבין היטלי השבחה ופיצויים. בהיטל השבחה , גם אם נמצאה טעות, צריך לשאול מה גודלה ומה משמעותה. לא כל טעות מצדיקה ערר. כדאי לערער בעניינים מהותיים, בשאלות משפטיות עקרוניות ובהחלטות שיש להן השלכות רוחב, ולהסביר מהן ההשלכות האלה".

ובערר עצמו – מה מגדיל את סיכויי ההצלחה?
"חשוב להתמקד בטענות החזקות. העובדה שהגשת ערר בדרך כלל אינה כרוכה באגרה, למעט בתביעות פיצויים, אינה סיבה לטעון הכול. כשמניחים בפני הוועדה עשר טענות במקום שתיים או שלוש מבוססות היטב, הטענות החלשות עלולות להאפיל על החזקות. זה נכון גם לעררים בעלי משמעות רחבה. כדאי גם להכיר החלטות קודמות של ההרכב, שמתפרסמות באתר מינהל התכנון. ולשחקנים חוזרים – ועדות מקומיות ויזמים – אני ממליצה לבחור היטב את התיק שבו מקדמים שאלה עקרונית. גם טענה טובה לא תצליח בהכרח עם מערכת העובדות הלא מתאימה.

"עוד עצה היא להגיע מוכנים לפשרה, עם הבנה מראש על מה מוכנים לוותר. ובעיקר, להגיע לדיון בעצמכם ולא להסתפק בעורך הדין. לא במקומו, אלא לצדו. לשמוע, להתרשם ולהרגיש ששמעו אתכם. הנוכחות של בעל העניין יכולה גם לאפשר הסכמה במקום ולחסוך הרבה תסכול. לא פעם, אחרי שאדם שמע את הדברים ישירות, קל לו יותר להבין את הקושי המשפטי בעמדתו או לזהות אפשרות לפשרה. גם אם הוא יוצא בלי התוצאה שרצה, יש חשיבות לכך שלא נשאר עם תחושה שאיש לא נתן לו לדבר".