עררתם על היטל השבחה בתל אביב? רוב הסיכויים שהוא יופחת ביותר מ-70%

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

ד"ר אסף גסטפרוינד, שמאי מקרקעין ועו"ד, פרסם לאחרונה מחקר ששאל שאלה פשוטה - מה סיכוייו של נישום שערער על חיוב היטל ההשבחה שהשיתה עליו הוועדה המקומית להפחית את היטל ההשבחה. זאת על בסיס כלל ההחלטות שניתנו על ידי שמאים מכריעים לאורך שנה שלמה, ובסך הכל 2,097 החלטות שניתנו מאוקטובר 24' עד ספטמבר 25'.

התוצאות הן לא פחות ממדהימות: "כמעט בכל תיק שהגיע לשמאי מכריע, החיוב הופחת. ב-95.9% מההכרעות ההשבחה שנקבעה הייתה נמוכה מזו של הוועדה". עוד נמצא כי ההפחתה החציונית עמדה על 37.8% מגובה החיוב וכי ב-6.2% בוטל החיוב כליל. מנגד, רק ב-2.9% מהתיקים דווקא עלה החיוב בעקבות הבנייה. "במלים אחרות", נכתב בתקציר המנהלים של המחקר, "הפניה לשמאי מכריע כמעט אף פעם אינה מזיקה, וברוב המכריע של המקרים היא חוסכת לנישום סכום ניכר".

ממצא בולט נוסף נגע לפסק דין לויתן, שבתקופה אליה מתייחס המחקר עדייו הוכרע ברמה המחוזית בלבד על ידי השופט יעקב שקד, בטרם ניתן פסק דינו של העליון. על פי המחקר בהכרעות שבהן הוזכר פסק הדין (21% מכלל ההכרעות) הגיעה ההפחתה החציונית ל-81.2% - יותר מפי שתיים מההכרעה החציונית בהכרעות האחרות.

נתונים חדשים שופכים אור על אחד ההליכים המשמעותיים בתחום היטלי ההשבחה: בחינה של יותר מ-2,000 הכרעות שמאים מכריעים מעלה כי ב-95.9% מהמקרים הופחת החיוב שקבעה הוועדה המקומית, ובמקרים רבים ההפחתה הייתה משמעותית

בחינת התפלגות ההפחתות לפי ערים מעלה ממצא שככל הנראה לא יפתיע את הקוראים: בקרב הרשויות שבהן יותר מ-20 החלטות הגיעו לשומה מכרעת, הוועדה המקומית תל אביב-יפו תופסת את המקום הראשון בשיער ההפחתות, ובגדול. 98% מ-514 חיובי היטלי ההשבחה שהגיעו לאורך השנה לשומה מכרעת הופחתו, כאשר שיעורה של הפחתה ממוצעת בעיר עומד על 63.3%, ואילו שיעור ההפחתה החציונית על 71.5%. כלומר – חצי מהפונים לשמאי מכריע בעיר שילמו בסופו של דבר 28.5% בלבד מגובה השומה או פחות.

עוד בצמרת הוועדות המקומיות שסופגות את ההפחתות בשיעורים הגבוהים ביותר בשומה מכרעת - חולון שבה הן ההפחתה הממוצעת והן החציונית עומדות על כ-60%, לוד עם הפחתה ממוצעת של 56.6%, פתח תקווה עם הפחתה ממוצעת של 48.4%, וגבעתיים עם הפחתה של 47%.

מנגד, הרשויות ה"צדיקות" ששומות הטילי ההשבחה שהנפיקו הופחתו בשיעורים הנמוכים ביותר הן מטה יהודה עם הפחתה ממוצעת של 20%, רחובות עם הפחתה של 22.2%, כפר סבא עם הפחתה של 27.2% וחיפה ואשדוד עם הפחתה של כ-28%.

רפורמה רכה מול ממצאים קשים

פרסומו של המחקר בא בתקופה מעניינת שכן רק לפני כ-3 שבועות פרסם צוות בינמשרדי שורת המלצות לשיפור מנגנון היטלי ההשבחה, לאחר 3 וחצי שנות דיונים. על רקע שיעורי ההפחתות הדרמטיים שחושף המחקר, מצטיירות המלצות הצוות, שלא ביצע מהפכות של ממש במנגנון, כרכות למדי.

עיתוי פרסום המחקר בולט במיוחד, שכן הוא מגיע זמן קצר לאחר פרסום המלצות הצוות הבין-משרדי לשיפור מנגנון היטלי ההשבחה. הממצאים, המצביעים על שיעורי הפחתה גבוהים בשומות, מוסיפים נדבך לדיון סביב הצורך בשינויים במנגנון הקיים

ד"ר גסטפרוינד, שבעצמו קשור לשלטון המקומי במסגרת היותו חבר מועצת העיר חיפה ויו"ר חברת התשתיות העירונית "יפה נוף", מעיד כי גם הוא הופתע מהממצאים. "כמי שמייצג לא מעט ועדות מקומיות ומשתתף בדיונים אצל שמאים מכריעים, ידעתי שבמקרים רבים יש הפחתות. אבל לא ציפיתי להגיע לשיעורים כאלה. כשבכ-96% מהתיקים שנבדקו השומה מופחתת, המשמעות היא שכמעט כל שומה שמגיעה להליך של שמאי מכריע עוברת הפחתה. זה נתון חריג מאוד."

המחקר מצביע גם על פערים משמעותיים בין הרשויות המקומיות לבין עצמן, כשתל אביב היא לכאורה הרשות הכי "רודפת בצע".
"בהחלט. מעבר לשיעור הגבוה של המקרים שבהם יש הפחתה, צריך להסתכל גם על גובה ההפחתה. בתל אביב, למשל, ההפחתה החציונית היא גבוהה במיוחד - כלומר ביותר ממחצית מהמקרים מדובר בהפחתות של למעלה מ-70%. זה כבר לא תיקון שולי של השומה, אלא פערים כספיים משמעותיים מאוד בין דרישת הוועדה המקומית לבין השומה הסופית."

מה המשמעות המעשית של הנתונים עבור מי שקיבל דרישה לתשלום היטל השבחה?
"צריך כמובן לבחון כל מקרה לגופו ולהביא בחשבון גם את עלויות ההליך, שכר השמאי ושכרו של השמאי המכריע. אם מדובר בשומה של כמה אלפי שקלים, ייתכן שההליך לא יהיה כלכלי. אבל כשמדובר בשומת היטל השבחה של עשרות אלפי שקלים ומעלה, הנתונים מראים ששיקול הכדאיות נוטה בבירור לטובת בדיקה מקצועית ופנייה לשמאי מקרקעין שיגיש שומה נגדית. במיוחד ברשויות שבהן מצאנו שיעורי הפחתה גבוהים, קשה להתעלם מהאפשרות שהשומה הראשונית גבוהה באופן משמעותי מהחיוב שייקבע בסופו של דבר."