תוכנית מתאר ארצית למרחב מערכת המטרו במטרופולין תל אביב

חלק משמעותי בהוצאה לפועל של תכנית המטרו השאפתנית הוא תמ"א 70, תכנית מתאר ארצית המפרטת את הדרישות והמאפיינים של הפרויקט .

מפת מטרו גוש דן (מנהל התכנון)
מפת מטרו גוש דן (מנהל התכנון)

הרקע להכנת התכנית

מערכת הסעת ההמונים במטרופולין תל אביב, אשר מתוכננת והולכת ונבנית בימים אלו, מיועדת לשמש בתור מערכת תחבורה ציבורית עתירת נוסעים המציעה קיבולת הסעה מוגברת במרחב המטרופולין באמצעות מרכיבים שונים: רכבת פרברית, רכבת תחתית (מטרו), רכבת קלה, אוטובוסים בעלי קיבולת גדול הנוסעים בנתיבי תחב"צ (BRT), שירותי תחבורה ציבורית שיתופית (Bubble), מוניות שירות, ומוניות ספיישל.

כאמור, קווי מטרו מהווים נדבך מרכזי במערכת הסעת המונים. בישראל תכנית קווי המטרו מתבססת על התכנית האסטרטגית הממשלתית לפיתוח מערכת תחבורה ציבורית עתירת נוסעים במטרופולין תל אביב.

מערכת קווי המטרו מתוכננת כוללת שלושה קווים באורך כולל של כ-145 ק"מ עם 109 תחנות, אשר יעברו בתחום השיפוט של כ-23 רשויות שונות ברחבי המטרופולין. על פי הציפיות, מערכת המטרו צפויה לייצר כ-450 מיליון נסיעות בשנה, שהן 2 מיליון נוסעים ביום. עלות הפרויקט צפויה להגיע ל-200 מיליארד ₪.

קווי המטרו המקודמים במסגרת התכנית לתשתית לאומית הם קו M1, אשר יעבור מרחק של 76 ק"מ עם 59 תחנות ויחלוף ב-12 רשויות שונות: רמת השרון, כפר סבא, רעננה, הודר השרון, תל אביב, חולון, ראשון לציון, נס ציונה, רחובות, באר יעקב, רמלה ולוד. הקו יורכב מקו מרכזי, שתי שלוחות לכיוון רעננה וכפר סבא, ושתי שלוחות לכיוון לוד ורחובות בדרום.

קו M2 עובר לאורך 23 ק"מ, מצומת וולפסון בחולון ועד מסוף פתח תקווה, דרך שבע רשויות: חולון, גבעתיים, רמת גן, בני ברק, גבעת שמואל ופתח תקווה.

קו M3 מתוכנן להיות באורך של 40 ק"מ עם 24 תחנות מהרצליה ועד בת ים, דרך 12 רשויות: הרצליה, רמת השרון, תל אביב, גבעת שמואל, פתח תקווה, קריית אונו, רמת גן, אור יהודה, אזור, חולון ובת ים. בנוסף, תתפצל ממנו שלוחה לנמל התעופה בן גוריון, אשר תעבור בתחום רשות שדות התעופה.

קו M1 הועבר להערות הוועדות המרכזיות ולהשגת הציבור ביולי 2020, ואחריו הוגש קו M3 באוגוסט 2020. קו M2 הוגש להערות והשגות בספטמבר 2020, כאשר הוא מהווה את האתגר התכנוני והקנייני הגדול ביותר, ככל נראה, משום שהוא עובר בקטעים נרחבים בשטחים בנויים, בניגוד לשני הקווים האחרים.

על מנת להביא לתפעול תקין של מערך קווי המטרו העתידיים, תוכננו ארבעה מתחמי תפעול ותחזוקה (דיפו). התכניות מנוהלות על ידי נת"ע ומקודמות בוועדה לתשתיות לאומיות במסגרת מנהל התכנון.

גיבוש תמ"א 70 - לטובת שילוב של מערכת מטרו במרחבים עירוניים

שילוב מערכת מטרו על מרכיבי הבינוי והפעילות העירונית כולל פוטנציאל עצום לפיתוח הסביבה הבנויה שבסביבתה. תחנות המטרו הן משאב יקר ערך, אשר יכול להפוך למוקד של פעילות עירונית ולהוציא לפועל את מדיניות התכנון הארצית של ישראל, השואפת לצופף ולעבות את המרקים העירוני. בין היבטי הפיתוח הפוטנציאליים ניתן לציין את ייעול השימוש בקרקע, עירוב שימושים מוגבר ומרובד, תמהילי דיור מסוגים שונים, התאמת המרחב הציבורי לתנועת הולכי רגל, שילוב מערכות תחבורה תומכות, השפעה על השלד העירוני ומיקום המוקדים בעיר, שינוי מדיניות חנייה, צמצום נתיבים, הקצאת שטחים ציבוריים פתוחים ועוד.

מערכת הסעת המונים דוגמת המטרו צריכה להיתמך על ידי סביבה עירונית איכותית מוטת תחבורה ציבורית, זאת כדי לממש את הפוטנציאל המלא שלה, ולהצדיק את ההשקעה הגדולה בתכנית.

בעקבות החשיבות של ראייה מתכללת של שילוב מערכות תחבורה ציבורית עם התכנון האורבני, והצורך ביצירת מרחב עירוני המממש את היתרונות של המערכת, המועצה הארצית החליטה בדיון מינואר 2020 על גיבוש תכנית מתאר ארצית (תמ"א 70) לפיתוח מרחב תחנות המטרו. לצורך הכנת התמ"א נבחרו שני צוותי תכנון רב-תחומיים: תמ"א 70 מתארית למרחב תחנות מטרו, ותמ"א 70 מפורטת לבינוי מעל מתחמי דפו.

תמ"א 70 תקודם במטה מנהל התכנון באמצעות גוף בכיר לתכנון מטרו וצפויה להיות מלווה על ידי ועדת עורכים בין-משרדית, עם הולנת"ע בתור ועדת היגוי.

המטרה המרכזית של התכנית היא התוויה של מדיניות התכנון האורבני והעצמת הפיתוח וההתחדשות העירונית סביב תחנות המטרו ומתחמי הדפו, במקביל לקביעת הנחיות והוראות, על מנת לאפשר יישום עקרונות תכנון מוטה תחבורה ציבורית, העצמת בנייה הנובעת מהקמת מערך הסעת המונים, ייעול השימוש בקרקע והגברת השימוש במערכת הסעת ההמונים.

תכולת התכנית

על פי ההחלטה של המועצה הארצית אשר הורתה על גיבוש התמ"א, התכנית תכלול בין היתר:

- הגדרת תחומה העצמה סביב תחנות המטרו וסימון מרחבי הפיתוח סביב התחנות.

- קביעת הוראות והנחיות להעצמת בנייה הנובעת מהקמת מערכת הסעת ההמונים.

- קביעת הנחיות לפיתוח רשת תנועה להגברת קישוריות המערכת לסביבתה ולאמצעי תחבורה משלמים.

- קביעת הוראות להכנת תכניות מקומיות במרחב התחנות.

- התמ"א תהיה מפורטת בכל הנוגע לבינוי מעל ובסביבת מתחמי הדפו המשרתים את קווי המטרו.

ככל שהתכנון יתקדם, יגובש מתווה המפרט את המסמכים הנכללים בתכנית.

אבני דרך עיקריות בתוכנית

תכנית תמ"א 70 כוללת מספר שלבי תכנון מרכזיים. בשלב הראשון, בתמ"א 70 מתארית (בחינת מרחב תחנות מטרו) תבוצע בחינת תקדימים מהעולם ותגובש מתודולוגיית עבודה. בתמ"א 70 מפורטת (בינוי מעל מתחמי הדיפו) יבוצע סקר עולמי למקרי בוחן, סקירת המרחב האורבני וגיבוש תכנית שימושים עקרונית.

בשלב השני, בתמ"א 70 מתארית תבחן מתודה על מרחב תחנות המטרו ויאושר תכנון. בתמ"א 70 מפורטת תגובש תכנית בינוי עקרונית ויאושר התכנון המוצע.

בשלב השלישי, יחל הליך סטטוטורי ואישור מסמכים בממשלה.

מהו מרחב התכנון?

תחום התכנון הסופי עדיין לא נקבע, כאשר ההערכה על פי תקדימים ומחקרים עולמיים עומדת על השפעה בטווח של 800 מטרים מכל תחנת מטרו (כעשר דקות הליכה), בתלות במספר פרמטרים. תמ"א 70 תתבסס על מיקום תחנות המטרו כפי שהוגדרו ותבחן את המרחב מסביב לתחנות בהתאם למתודה שתיקבע בשלב התכנון.

חשוב לציין כי תמ"א 70 לא תבחן את מיקום התחנות או תמליץ לשנותם. המיקומים נקבעו במסגרת תכנית התת"ל. תמ"א 70 תתמקד אך ורק בפיתוח המרחבים שמעל התחנות ומתחמי הדפו.

עוד חשוב להגיד כי תמ"א 70 לבחינת מרחב התחנות לא תהיה מפורטת, ולכן לא יהיה ניתן להוציא היתרי בנייה מכוחה. לעומת זאת, תמ"א 70 לבינוי מעל מתחמי דפו תהיה מפוטרת ולכן יהיה ניתן להוציא מכוחה היתרי בנייה.

רק לאחרונה החליטה המועצה הארצית לתכנון ובנייה על תנאים והגבלות חדשות על הוצאת היתרי בנייה סביב 32 תחנות עתידיות של קווי המטרו. החלטה מתייחסת לאזור המוגדר "מרחב מיידי" של 100-300 מטרים מהתחנות, בתחומים של 13 רשויות שונות.

הליכי תכנון של תכניות מפורטות והוצאת היתרים על פי תכניות מאושרות ימשכו במקביל להכנת התמ"א, תוך התאמה לעקרונות התמ"א כפי שיתגבשו בשלב התכנון. מנהל התכנון צפוי לגבש ולפרסם קריטריונים לבחינת התכניות המוקדמות במרחב תחנת המטרו, אשר יאפשרו את ההתאמה שלהן לעקרונות התמ"א באמצעות מוסדות התכנון המלווים, מכח סעיף 109 לחוק התכנון והבנייה.

כיצד מתבצע תהליך גיבוש תמ"א 70?

תמ"א 70 מקודמת על ידי מטה מנהל התכנון, אגף בכיר לתכנון מטרו. שתי התכניות מלוות על ידי ועדת עורכים בין-משרדית המורכבת מנציגים של מנהל התכנון, משרד התחבורה, רשות מקרקעי ישראל, משרד האוצר ונציג השלטון המקומי.

חברת נת"ע, האחראית על קידום התכנית לקווי מטרו ולתכנית הבינוי מעל מתחמי הדפו, תוזמן לכל ועדה.

בנוסף לכך, לשכות התכנון המחוזיות של מנהל התכנון במחוז תל אביב ומרכז מהוות שותפות חשובות בתכנון ומוזמנות לכל ועדות העורכים. צוות התכנון יציג את תוצאי התכנון באופן שוטף בפני חברי הוועדה.

היבט עיקרי בתוכנית הצפויה – הגדלת אחוזי הבנייה לאורך קווי המטרו

התכנית צפויה לעסוק בתכנון תחומי התעסוקה, הפנאי והמסחר לאורך קווי המטרו העתידיים, ולקבוע בתכנון חדש ומדוקדק את שימושי הקרקע בסביבת תווי הנסיעה הצפויה.

אחד המוטיבים המרכזיים המנוסחים בחזון הראשוני של התכנית הוא הגדלת אחוזי הבנייה לאורך הקווים, במקביל לצמצום או ביטול בנייה במקומות בהם הקו לא עובר. המטרה של צעד זה הוא שבאזורים בהם אין הסעת המונים משמעותית, המדינה לא תאשר אכלוס בצפיפות גבוהה.

כחלק מהכנת התכנית, זוהו עשרות נקודות ממשק בין אמצעי תחבורה מסוגים שונים, בהן יש כוונה להגדיל באופן ניכר את אחוזי הבנייה. בכל אזור שכזה, הכוונה תהיה לבנות רדיוס של 0.5 ק"מ עד 1 ק"מ ללא חניות לרכב פרטי ואף ללא שימוש ברכב פרטי, על מנת למנוע עומסים או פקקי תנועה במקומות בהן עוברים קווים של תחבורה ציבורית.

התכנית למימון הקמת קווי המטרו – היטלים
מתוך ניסיון לבנות מקורות מימון להקמת קווי המטרו, במשרד האוצר יזמו את 'חוק המטרו' על מנת לכפות על גופי תכנון, חברות פרטיות וממשלתיות וגם על ראשי ערים – להתיישר על פי מתווה אחיד מבלי יכולת לתקוע לפרויקט מקל בגלגלים. על מנת לממש זאת, התכנון יבוצע על ידי צוות מתכננים מהוות"ל, אשר יהווה ערכאה יחידה מבלי בחינת בערכאות נמוכות יותר.

עם אישור תמ"א 70, משרד האוצר מתכוון לממן חלק מבניית הקווים באמצעות היטלים ומיסים מהקבלנים שיזכו במכרזי הבנייה לאורך קווי המטרו.

מכוח תמ"א 70 המתארית, אשר על פי ההערכות תאושר במקרה הטוב ב-2023 לאחר הליכי שיתוף ציבור, הוועדות המקומיות יוכלו להוציא תכניות מפורטות והתייחסויות למאפיינים הייחודיים בכל אזור.

סיכום

לסיכום, מערכת המטרו צפויה להיות חלק משמעותי ממערך התחבורה הציבורית העתידית במטרופולין תל אביב. על מנת לדאוג לפיתוח המרחב שמסביב לתחנות המטרו (ולמרכזי התחזוקה), מגובשת תמ"א 70, תכנית מתאר ארצית שצפויה להיות מוכפפת על כל הגורמים הרלוונטיים. חלק מהתכנית יהיה בנייה צפופה, אזורים ללא חנייה לרכב פרטי ורעיונות נוספים אשר צפויים להפוך את האזור למוטה תחבורה ציבורית.

קראו עוד במרכז הנדל"ן

רוצים לדעת עוד על נדל"ן בכלל ועל התחדשות עירונית בפרט? פודקאסט "החזית העירונית" ממתין לכם. האזינו לפרק האחרון - פרק 12 עם אילי בר ועו"ד תמר עדיאל זכאי

כתבות נוספות שיעניינו אותך
  • © כל הזכויות שמורות
search