search

85 ראשי ערים קוראים לבצע סקר לכל הבניינים הישנים במדינה; "מדובר בפצצה מתקתקת"

local_offer
נדל"ן למגורים |יובל ניסני
זאת בעקבות שרשרת האירועים שבהם התגלו מבנים רעועים, בסכנת קריסה • המכתב נשלח לשרת הפנים ולשר הבינוי והשיכון ושם נכתב: "מדובר בצו השעה, ושומה על כולנו להתגייס לשמירה על שלומם – ועל חייהם - של תושבינו"
Alon Cohen
פורסם ב-17.09.21
הי אשמח לדעת ממישהו שסיים לאחרונה איפה עדיף ללמוד יזמות נדלן ואיזה חברה מקבלת צעירים רעבים ללמוד ולעבוד
2
יובל יעקב
פורסם ב-13.09.21
בוקר טוב! יום שני זה יום של במה מקצועית ואנחנו כאן כדי לאפשר לכם לעלות על הבמה ולקדם את עצמכם או את החברה שלכם! איזה שירות מקצועי תרצו לפרסם בקהילה שלנו? כתבו לנו בתגובות ויחד נתקדם, נקדם ונשתף!
5
משה רז כהן
פורסם ב-12.09.21
על תחשיב היטל ההשבחה בתכניות פינוי בינוי: בעקבות עמ"נ 52383-10-20 ועדה מקומית לתכנון תל אביב נ' אשדר חברה לבניה בע"מ. ביום 26.8.2021 ניתן פסק הדין במסגרת ערעור מינהלי שהוגש על החלטת וועדת הערר המחוזית לפיצויים והיטל השבחה (בתיקי ערר מאוחדים (ת"א) 85224/14 ו-(ת"א) 85227/14) שהתוותה כללים לתחשיב היטל השבחה בתכניות להתחדשות עירונית. וועדת הערר נדרשה לאופן הערכת ההשבחה בתכנית 3850 שייעדה את הקרקע לפינוי בינוי. בבסיס גישת וועדת הערר עומדת ההכרה בכך שהזכויות המועברות ליזם ורווחי היזם משקפים רק הוצאה הכרחית אשר נדרשת לשם מימוש ההשבחה של בעלי הקרקע-הדיירים. בניגוד למה שפורסם עד כה, בית המשפט המחוזי, במסגרת הערעור, דווקא נצמד לתזה שבבסיס החלטת וועדת הערר. פסק הדין לא מביא לשינוי משמעותי באופן החישוב. בית המשפט קבע את המובן מאליו: ההשבחה היא נגזרת של השאלה מהי התמורה האובייקטיבית בתנאי השוק הנוכחיים, שלה זכאים הדיירים בהתחשב בתכנית המשביחה. יש לבחון את ההשבחה על פי תנאים אובייקטיבים ולא על פי עסקה קונקרטית. מכל מקום, הגישה האובייקטיבית כמעט ואינה שונה מהסתמכות על עסקה קונקרטית. שוק הפינוי-בינוי הוא משוכלל ורווי מתחרים, על כן, התמורה בפועל, כמעט תמיד תשקף באופן הטוב ביותר את התמורה האובייקטיבית. בעניין זה, אם כן, תוצאת פסק הדין עולה בקנה אחד עם עמדת ועדת הערר ואין בו חידוש של ממש. השינוי המשמעותי יותר בפסק הדין הוא הוספת הרווח היזמי בגין השקעות העבר להשבחה. עניין שאותו יש להבהיר. בעסקה שבין הדיירים בעלי הקרקע לבין היזם, רוכש היזם את זכויות הבנייה, ומנגד מתחייב לספק שרותי בנייה, או דירות חדשות (בהתאם לאבחנה בין עסקת קומבינציה מסוג "מכר מלא" לבין עסקת קומבינציה מסג "מכר חלקי"). היזם מקבל את זכויות הבנייה, בונה את הדירות, מוכר את המוצר הסופי וזוכה לרווח היזמי. לגישת וועדת הערר, יש לזהות את ההשבחה בפריזמת הרווח של הבעלים בלבד. לכאורה, הגישה מתעלמת מרווח היזם. כלום אין לבחון את מידת ההשבחה, גם בהתחשב ברווחי היזם? גישת וועדת הערר, היא שרכיב הרווח של היזם אינו צריך להיות מובא בחשבון בהערכת ההשבחה. הואיל וההשבחה נבחנת מנקודת ראותם של בעלי הקרקע, למעשה הרווח היזמי שנפל בידי היזם, נחשב כהוצאה הכרחית ומוצדקת למימוש ההשבחה בפרויקטים הללו. גישת וועדת הערר היא שהרווח היזמי שמופק, הוא הכרחי לשם מימוש התכנית המשביחה מנקודת ראות הבעלים. וועדת הערר, ובמידה רבה בית המשפט, רואים ברווח היזמי הוצאה הכרחית לשם הפקת ההנאה מן ההשבחה של הבעלים. בית המשפט לא חלק באופן עקרוני על גישה זו, אולם הוא ראה להבחין בין מרכיבים שונים של הרווח. אם אין לראות ברווח היזמי, ככזה המשקף השבחה, הרי שלמעשה הרווח היזמי הוא הוצאה נדרשת שמנוכה מן ההשבחה. בית המשפט בחר לבחון אם ההוצאה של הרווח היזמי, מותרת לניכוי מן ההשבחה כפי הכללים שהותוו בפסיקה. על בסיס הלכת אברמוביץ, את הרווח היזמי הקשור להוצאות הקודמות לאישור התכנית, ראה בית המשפט שלא לנכות ופסק למעשה כי יש להוסיפו להשבחה. בית המשפט ביקש ליצור אבחנה בין רווח יזמי שמשקף את הפעולות שקדמו לאישור התוכנית לבין רווח יזמי המשקף פעולות מאוחרות ליום אישור התכנית. גישה זו בטעות יסודה. הדיירים אינם יזמים ואינם מארגנים. אין שום דרך שבה קבוצה גדולה של בעלי דירות יתארגנו יחדיו וייהנו ממלוא הרווח היזמי או מחלקו. הרווח היזמי כולו כרוך באפשרות להוצאתה לפועל של התכנית. אי אפשר לממש תכנית פינוי-בינוי ללא נשיאה בהוצאות של צד שלישי בארגון וקידום הפרוייקט כבר בשלבים שקדמו לתכנית. מכל מקום האבחנה שהניח בית המשפט בין המרכיבים השונים של הרווח היזמי, גם היא לא תביא לשינוי מהותי בתוצאה של החלת הגישה הכללית שההשבחה תיבחן בהתבסס על רווחי הדיירים-הבעלים. אוכל להציע נוסחה לאבחנה בין הרווח היזמי שנובע מהפעולות הארגוניות שקדמו ליום אישור התכנית, לבין הרווח היזמי הנותר. על השמאים לבחון את הרווח היזמי המקובל בענף הבנייה בכלל, ולהשוותו לרווח היזמי בתחום הפינוי-בינוי. להערכתי הפער בין הרווח היזמי בעסקאות פינוי בינוי לבין הרווח היזמי בענף בכלל, הוא מיזערי. הפער בין שני הסוגים של הרווחים, אינו מתווסף באופן מלא להשבחה. לאחר כימות הפער בין רווח יזמי מקובל בענף לבין רווח יזמי מקובל בפינוי בינוי, יש להפריד בין חלק הרווח המיוחס לתקופה שקדמה לתכנית וחלק הרווח לתקופה המאוחרת. על השמאי להידרש, לבחינת הפעולות הנדרשות מעם היזם בעסקאות פינוי בינוי, בין בתקופה שקדמה לאישור התכנית לבין התקופה המאוחרת. הניחוש שלי הוא כי החלק ברווח היזמי הנוגע לפינוי בינוי המיוחס לתקופה שקדמה לאישור התוכנית הוא נמוך וזניח. על כן, אף בעניין זה, תוצאתו של פסק הדין היא זניחה. בית המשפט בהערת אגב, עסק בעניין נוסף. הערת האגב של בית המשפט בעניין האפשרות ליישום הפטור לפי סעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית, ראויה לדיון הרבה יותר מעמיק. לשיטת בית המשפט, לכל היותר הפטורים יחולו על הזכויות המנוצלות בידי הדיירים. ספק בעיני אם כך הדבר. הסוגייה רחבה, ההשבחה נבחנת מנקודת ראות הדייר, ועל כן, הפטור לדיירים לפי סעיף 19(ג)(1) עשוי לחול על מלוא ההשבחה. טוב היה אילוהערה זו לא היתה מופיעה בפסק הדין שכן היא עלולה להמריץ את הרשויות המקומיות לאמץ אותה, אף שכאמור, נראה שהיא שגויה.
1
לכניסה לקהילה לחץ כאן

פתח תקווה: הופקדה תוכנית "פרויקט כיכר התרבות" של צים בהרי; יציע שני מגדלים בני 31 קומות ו-170 יח"ד

הפרויקט, שקודם על ידי קרן ריאליטי, יוקם על ארבעה מגרשים – שלושה עם 26 יח"ד ועשר יחידות מסחר, ועוד אחד עם 23 יח"ד מעל קומת מסחר • המגדלים יציעו, למעשה, עירוב שימושים של מגורים, מסחר, תעסוקה ומבני ציבור

שנה אחרי ההחלטה: הופקדה תוכנית ההתחדשות העירונית לשכונת קריית נורדאו בנתניה; בדרך ל-11,344 יח"ד

כיום ישנן בשכונה, מהגדולות בעיר, 5,655 יחידות דיור, וכ-19,500 תושבים • על פי דברי ההסבר לתוכנית, מצבה הפיזי של השכונה ירוד, והיא מוזנחת • "תוכנית המתאר מגבשת תפיסה כוללת לכל השכונה"

אפריקה התחדשות עירונית ו-י.כוכב יקימו שני מתחמי פינוי-בינוי בנהריה – בהשקעה של כ-800 מיליון שקל

ההכנסות הצפויות משני הפרויקטים – שמציעים יחד 760 יחידות דיור חדשות – הן יותר ממיליארד שקל • שני הפרויקטים נמצאים בסמוך לרחוב הגעתון הראשי ולחוף ימה של נהריה

"הדיור המוסדי מהווה פחות מאחוז משוק השכירות; אנשים מעדיפים לרכוש דירה כי השוק אינו אטרקטיבי"

כך יעל לינדנברג, רכזת שיכון באגף התקציבים במשרד האוצר, בדיון שנערך בנושא בוועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת • יו"ר הוועדה, ח"כ טאהא: "מדוע שלא יאפשרו גם לוועדה מקומית לא עצמאית לקבל סמכויות מורחבות בעניין?"

חדשות הנדל"ן: הקלות בהליכי רישוי להקמת ממ"דים; ביג מרכזי קניות הגישה תביעה בפרשת "ישפרו במודיעין"

המועצה הארצית לתכנון ובנייה אישרה הקלה בתקנות סביב הקמת ממ"דים • ביג הגישה תביעה לבית המשפט המחוזי מרכז בלוד • רני צים קיבלה היתר בנייה למרכז הקניות החדש ברהט

הנגב המערבי – פיסת הנדל"ן הלוהטת של ישראל? ארבעה מכרזים שווקו תמורת כ-97 מיליון שקל; 112 הצעות הוגשו

מדובר במכרזים למגרשי מסחר ותעסוקה, שניים בנתיבות – בפארק הטכנולוגי ובאזוה"ת המזרחי, ושניים בשדרות – בשכונות החדשות נאות שקמה וכלניות • השטח הכולל ששווק חולש על 41,463 מ"ר

דריסת רגל נוספת למור קופות גמל בענף הנדל"ן: יונפקו לה מניות אאורה תמורת כ-47.3 מיליון שקל

קבוצת מור, שצפויה להפוך לבעלת עניין באאורה, תחזיק ב-5.17% מהון המניות, ותוכל להגדיל זאת עד לכ-6.3% • אאורה הודיעה במקביל על תחילת השיווק בפרויקט שלה במתחם א' בתוכנית ההסתדרות בגבעתיים

הבנקים "נפטרים" מהנדל"ן בת"א? מזרחי טפחות מוכר זכויותיו ב-23 נכסים לקבוצת מבנה – תמורת 530 מיליון שקל

בין הנכסים הנמכרים: בניין ההנהלה של בנק איגוד ברחוב אחוזת בית בת"א, בניין משרדים ברחוב לינקולן בת"א וסניף ראשי של בנק איגוד באחד העם בת"א • לפני כשבוע מכר בנק דיסקונט נכסים ברחוב הרצל בעיר

עוד רכישה לקרן הריט אזורים Living: מגרש בפארק חורשות בתל אביב – תמורת כ-127.5 מיליון שקל

על המגרש ניתן להקים היום 72 יחידות דיור, ואם יאושרו לחברה הקלות – היא תוכל לבנות עליו 90 יח"ד • מדובר בקרקע המהווה חלק מפרויקט בן 650 יחידות דיור, שטחי מסחר, שטחי ציבור, ספורט ופנאי בדרום העיר

עו"ד בלכר כהן: "יש עוד הרבה לקדם, אבל חוק ההסדרים החדש אמור לפזר את העשן מאחורי אי-הוודאות הרבה"

מה השתנה בתחום ההתחדשות העירונית, מה הם עדכוני החקיקה ואלו רפורמות מתוכננות? • סיקור שולחן עגול בהשתתפות עו"ד אייל בלכר כהן מיסודות, המשנה ליועמ"ש ארז קמיניץ וד"ר איריס פרנקל כהן מהרשות להתחדשות עירונית
02.09.21

ממהרת למכור: דה לסר מוכרת נכס בברוקלין בכ-47 מיליון דולר – כמעט עשרה מיליון דולר פחות משוויו בספרים

החברה מציינת כי החליטה להתקשר בעסקה – למרות הצעות אחרות ולמרות המחיר הנמוך – "לאור לוחות הזמנים הקצרים להשלמתה, ולצורך חיזוק בסיס הנזילות שלה" • צפויה ליהנות מתזרים חופשי של כ-21.55 מיליון דולר

לא מוותרת על הקניון בקפריסין: דורסל תרכוש את My Mall של ב.ס.ר אירופה בשיתוף עם ארנה

הצעת חברת ארנה סטאר גרופ נבחרה לפני כשבועיים כזוכה על ידי מחזיקי אגרות החוב של ב.ס.ר אירופה • דורסל, שהגישה הצעה משלה ולא זכתה, חתמה על מזכר הבנות "לשיתוף פעולה בהוצאה לפועל של רכישת הקניון"

עו"ד רועי שובל בפודקאסט "החזית העירונית": "בתי המשפט המחוזיים מתייחסים היום לעניין דייר סרבן בצורה נחרצת"

עו"ד רועי שובל ממשרד שובל-יושע, עורכי דין ונוטריון, דיבר בפרק 11 של פודקאסט "החזית העירונית" עם אילי בר, על פסיקות חשובות בנושא התחדשות עירונית, על דיירים סרבנים, על חוק ההסדרים החדש ועוד

עו"ד מיטל טויסטר רוזנטל בפודקאסט "החזית העירונית": "פטור מהיטל השבחה על תוכניות לפי סעיף 23 לאחר סיום התמ"א? אין כאן תשובה חד-משמעית"

אחת מעורכות הדין המובילות בתחום התכנון והבנייה בישראל, עו"ד מיטל טויסטר רוזנטל, שותפה בכירה במשרד עו"ד עפר טויסטר, בשיחה עם אילי בר על התחדשות עירונית – ובעיקר על תפוח האדמה הלוהט: היטל השבחה

דורית סדן בפודקאסט "החזית העירונית": "לא דחפתי מספיק בתחום ההתחדשות העירונית; זה דבר שלגביו אני מכה על חטא"

דורית סדן, לשעבר סמנכ"לית השיווק והמכירות בשיכון ובינוי, ומהשמות המזוהים ביותר עם ענף הנדל"ן, בשיחה עם מוטי ויזל על הדרך הארוכה שעשתה בחברה – ועל הדברים שהייתה עושה אחרת

למכירה: מלון באזור תיירותי בחיפה – 2,000 מ"ר בנויים בשטח של 1.3 דונמים

היצע >> בית מלון במקום אסטרטגי בחיפה, בבניין טמפלרי משופץ ומשוחזר • המלון משתרע על שטח של 1.3 דונמים, ושטחו הבנוי 2,000 מ"ר • כולל גם זכויות בנייה ל-500 מ"ר נוספים • מחיר מבוקש: 41,000,000 שקל

עו"ד משה רז-כהן

החלטת בית המשפט המחוזי בנושא היטלי השבחה בפינוי-בינוי - החלטה שיש להצטער עליה

12.09.21

עו"ד צבי שוב ועו"ד יפעת בן אריה שטיינברג

הרכבת הקלה לא מצדיקה גביית היטל השבחה בגין נכס גובל

24.08.21

עו״ד עפר טויסטר

תוכנית מודרנית - עם בעיות קשות מהעבר: הקשיים שעולים מהתוכנית החדשה לרחוב ארלוזורוב בת"א

18.08.21

עוד משה רז-כהן

העליון הכריע בסוגיה חשובה: אפשר להפריש חלק ממבנה לצורכי ציבור במסגרת תוכנית איחוד וחלוקה

25.07.21

שייקה נפחא

העצה לשר הבינוי והשיכון החדש, זאב אלקין: לא צריך להמציא את הגלגל, אלא רק לחזק ברגים

13.07.21

איל טישל

הליכי התכנון והרישוי הם ש"תוקעים" פרויקטים להתחדשות עירונית – ולא רק את הגדולים שבהם

30.06.21

עורכי הדין צבי שוב וספיר זילבר

ועדת הערר: "אין להתנות היתר בנייה בתשלום היטל השבחה כפי שמופיע בשומת הוועדה המקומית"

24.06.21

עו"ד דודו קוכמן

על רקע הפרסום הצפוי של הועדה לבחינת הליכי שמאות והשגה: הסוגיות שמחייבות פתרון חקיקתי – ובהקדם

16.06.21

שייקה נפחא

"במשרד האוצר מבינים אולי במספרים - אבל כנראה לא מבינים בנדל"ן"

03.05.21

עוד דוד בסון

העליון קבע כי תשלום בגין קרן חניה הוא תשלום מוכר לענייני היטל השבחה; מהי משמעות הפסיקה?

13.04.21

אדריכל טל גזית

מי יעזור לבעלי הנחלות? על הפער העצום בין האזרח לבין הרגולטור בנושא התכנון במושבים

06.04.21

עו"ד עידן בן עמי

לא הפתרון הנכון: ביטול מוסד ההקלות יאריך את הדרך לבנייה חדשה

28.02.21

עו"ד ורו"ח רועי גרילק

האם דיירים קשישים בפרויקטים לפינוי-בינוי עשויים להיפגע – דווקא מרשות המיסים?

22.02.21

עו"ד אורן אבלה

אחרי 2020 האיומה: המשימות הדחופות של ינקי קוינט לשיקום רשות מקרקעי ישראל

11.02.21

אמיר פוגל

הפתרון להוצאות הגדולות של הדיירים הוותיקים בפרויקטים לפינוי-בינוי: הקמת קרן תחזוקה

07.02.21

שייקה נפחא

במקום לפזר כסף במסגרת תוכניות סיוע – הגיע הזמן להשקיע בנדל"ן

02.02.21
  • © כל הזכויות שמורות
search