התחדשות עירונית – המדריך לשנת 2021

התחדשות עירונית היא מונח המתאר תהליך חידוש של אזור עירוני מיושן הדורש שיפור. בעשור האחרון צמח התחום בישראל כאמצעי להגדלת היצע הדיור, בעיקר באזורי ביקוש עירוניים

התחדשות עירונית (שאטרסטוק)
התחדשות עירונית (שאטרסטוק)

התחדשות עירונית

באופן כללי, 'התחדשות עירונית' מתארת תהליך התערבות באזור עירוני אשר הרשויות קבעו כי נדרש בו שיפור פיזי, חברתי או כלכלית. התחדשות עירונית היא ניסיון להפוך את מגמת ההתיישנות, הקיפאון או ההתדרדרות של אזור מסוים בעיר, באמצעות שיפור תשתיות, מגורים וחיזוק הכלכלה המקומית, מתוך מטרה להביא לשינוי במרחב העירוני הקיים.

ניתן להגיד כי ההתחדשות העירונית החלה באירופה של המאה ה-19, אז סולקו שכונות עוני שלמות ושופרו תנאי מגורים של אוכלוסיות חלשות, מתוך מטרה לחזק את המרקם העירוני באזורי עוני. בחלק מהמקרים, ההתחדשות העירונית נועדה לפתור בעיות בסיסיות כמו תברואה לקויה, שנבעה מתהליך העיור על רקע המהפכה התעשייתית.

משנות ה-30 ועד שנות ה-70 של המאה הקודמת, תהליך ההתחדשות העירונית הנפוץ היה פינוי אזורים ישנים ומוזנחים ובנייה מחדש על השטח שלהם (פינוי-בינוי). החל משנות ה-70 של המאה ה-20, הושם דגש גדול יותר על חיזוק תושבי שכונות המצוקה כחלק מההתחדשות, במקום להסתפק בפינוי ובינוי מחדש. לכן, פרויקטים של התחדשות עירונית מסביב לעולם כוללים גם תעסוקה לתושבים ושירותים לציבור תושבי השכונה.

גישות שונות ליישום התחדשות עירונית

פינוי בינוי

הריסת מתחמים קיימים, אשר נמצאים במרבית המקרים במצב ירוד תשתיתית, ובנייה של מתחמים חדשים לחלוטין במקום, תוך תוספת של דירות, שיקום תשתיות ופיתוח נוף ושירותים לציבור. בתהליך שכזה, הדיירים המקומיים מתפנים מדירותיהם בהליך מוסכם ומתואם, מקבלים תקציב לשכירת דיור חלופי במהלך הבנייה, וחוזרים למתחם החדש לדירה אותה קיבלו בהסכם. על מנת להימנע ממצבים בהם הדיירים המקוריים לא יכולים לעמוד בהוצאות התחזוקה של המתחם החדש, משולבים בפרויקטים מסוג זה דירות המוגדרות "דיור בר השגה" ודירות בגדלים המתאימים למגוון האוכלוסיות הצפויות לגור במתחם. תהליך פינוי-בינוי מאפשר לפתח אזורים במרכזים עירוניים עם תשתיות חדשות, מגורים ועסקים המספקים שיפור באיכות החיים עבור הדיירים והסביבה העירונית הקרובה.

שדרוג ושיקום מתחמים קיימים

שדרוג מתחמים מבלי להרוס אותם ועם שימוש בתשתיות הקיימות, ללא צורך בפינוי הדיירים. ברוב המקרים בעלי הדירות מקבלים זכות להרחבת הדירה ושדרוג בתשתיות המבנה (מים, חשמל, חיזוק המבנה נגד רעידות אדמה) ושדרוג התשתיות של הבניין (חנייה, מעלית). פרויקט 'שיקום שכונות' בישראל הוא דוגמה לשדרוג ושיקום מתחמים קיימים באזורים הנזקקים להתחדשות עירונית על פי הפרמטרים של הרשויות.

עיבוי-בינוי

הגדלת ניצול הקרקע במתחם מגורים, לרבות הגדלת הדירות הקיימות והוספת דירות חדשות.

שלבי תהליך התחדשות עירונית

תהליך התחדשות עירונית יכול להתממש על ידי מגוון דרכים. לעתים הוא מתרחש באופן טבעי, אך ברוב המקרים הוא נוצר ביוזמת הרשות המקומית\הארצית, או בהצעה של יזם פרטי.

תהליך טבעי יכול להתרחש כאשר שכונה הולכת ומזדקנת, כך שאוכלוסיות צעירות מגיעות לשכונה ופועלות לשיפור המראה הפיזי שלה, החייאת תשתיות חינוך ושירותים, ולעתים גם יוזמות להרחבות היצע הדיור ושיפוץ הבניינים.

שלבי התהליך האופייניים הם:

1. הערכה ואיתור של אזור בעל פוטנציאל להתחדשות, איתור נקודות חוזק לא מנוצלות.

2. יצירת מערכת תכנים המשלבת חזון, עקרונות תכנוניים ושיתוף ציבור פרטי וקהילתי. בשלב שלאחר מכן בא לידי ביטוי השילוב של נושאים חברתיים, סביבתיים ומרחביים.

3. תקצוב – בעקבות המורכבות הרבה של פרויקטים מסוג התחדשות עירונית, במרבית המקרים הרשויות יזדקקו למקור מימון מצד יזמים פרטיים בנוסף לתקציב מצד הרשות, המתמקד בעיקר בתשתיות ושירותים ציבוריים.

4. יישום – שלב מימוש התכנית, תוך שילוב הקהילה בהליך היישום במידת האפשר, על מנת ליצור חיבור מחדש לאזור המתחדש.

התחדשות עירונית בישראל

כבר בשנות ה-60 של המאה שעברה החלו יוזמות ממשלתיות להתחדשות עירונית במדינה. ב-1960 הוקמה חברת אחוזות החוף על מנת לפתח את שכונת מנשייה בתור אזור עסקים. ב-1961 הוקמה החברה לפיתוח יפו העתיקה על ידי עיריית תל-אביב יפו וממשלת ישראל. ב-1966 הוקמה החברה לפיתוח מזרח ירושלים (באותה תקופה החלק המזרחי של ירושלים כלל את ימין משה, משכנות שאננים ומתחם חוצות היוצר), וב-1972 הוקמה חברת קרתא- החברה לפיתוח מרכז ירושלים, שהוקמה לטובת חידוש, שיקום ופיתוח אזור ממילא.

עם השנים, ההתחדשות העירונית בישראל הפכה להיות כלי להתמודדות עם העלייה במחירי הדיור ומחסור הולך וגובר בשטחים לבנייה חדשה בערים ברחבי ישראל. במסגרת התחדשות עירונית, הממשלה מקבלת היצע נוסף באזורי ביקוש, בעוד בעלי הדירות הקיימים מקבלים דירות העומדות בתקנים להתמודדות עם מצבים ביטחוניים (ממ"ד) ורעידות אדמה, דירה משופצת\חדשה וגדולה יותר, חניות, מעלית וכד'.

ממשלת ישראל קיבלה החלטה להסדיר את תחום ההתחדשות העירונית, מתוך מטרה לייעל את התהליך ולהסיר מחסומים בירוקרטיים. בין היתר, משרד השיכון והבינוי פרסם את המדריך לדיירים לעקרונות התקשרות עם יזם בפרויקט פינוי בינוי. בנוסף, כנסת ישראל הקימה ועדה מיוחדת לדיון בהצעת חוק ממשלתית להקמת רשות לאומית להתחדשות עירונית, אשר הוקמה ב-2016.

פרויקטים של התחדשות עירונית יכולים לכלול הריסה ובנייה מחדש (פינוי-בינוי), בניית מבנה חדש בשטח אחר עבור הדיירים, ובהמשך הריסת המבנה הקיים ובנייה מחדש (בינוי-פינוי-בינוי), או חיזוק המבנה מפני רעידת אדמה ותוספות בנייה, בדמות קומות חדשות, הרחבת הדירות הקיימות, הוספת חנייה, מעלית וכד'.

 

סוגי המסלולים של התחדשות עירונית בישראל

הרשות להתחדשות עירונית פועלת ב-3 מסלולים מרכזיים:

מסלול הרשויות המקומיות

מסלול בו הרשות המקומית היא היוזמת של הפרויקט, הגוף שמקדם את התכניות למתחם וזו הפועלת לארגון הדיירים במתחם ושיתופם בתהליך, בתמיכה ובמימון של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית.

בקשה למסלול רשויות מקומיות מוגשת לשר הבינוי והשיכון, אשר מכריז על המתחם בתור 'מתחם פינוי-בינוי' לתקופה של 6 שנים (עם אפשרות הארכה ל-6 שנים נוספות). ההכרזה מקנה גם הטבות מס.

מסלול היזמים – מיסוי

מסלול המעניק תמריץ להתחדשות עירונית בשוק הפרטי – יזמים ובעלי נכסים יוצרים קשר ומקדמים את התכניות והמהלכים למען מימוש הפרויקט. ההכרזה במסגרת מסלול זה על מתחם כ'מתחם פינוי-בינוי' או 'עיבוי-בנייה' מוגבלת ל-6 שנים (עם אפשרות להארכה של 6 שנים נוספות). ההכרזה מעניקה הטבות מס.

תמ"א 38 לחיזוק מבנים בפני רעידת אדמה

פרויקט תמ"א 38 מבוצע על בניין בודד מתוך מטרה לשפר את עמידות במבנה מפני רעידות אדמה. הפרויקט מתבצע באמצעות חיזוק ועיבוי על גבי המבנה הקיים, והרחבה שלו, או באמצעות הריסה ובנייה מחדש. פרויקטים מסוג זה מקודמים בעזרת הליך קצר יחסית המצריך הוצאת היתר בנייה וללא צורך באישור תכנית מפורטת, לצד בחינה מצומצמת של היבטים תכנוניים וסביבתיים בשטחים הצמודים לחלקה.

המועצה הארצית לתכנון ובנייה קיבלה לאחרונה החלטה על פקיעת תוקף תכנית תמ"א 38 באוקטובר 2022.

שותפים עיקריים בפרויקטים של התחדשות עירונית

פרויקט התחדשות עירונית דורש שיתוף פעולה של מספר גורמים:

הרשויות המקומיות מצד אחד, אשר בשטח שלהן מקודמת התכנית להתחדשות עירונית, היא הגורם החשוב ביותר משום שהיא מספקת שירותים לתושבים הקיימים והעתידיים המתגוררים בשטחי הרשות. הרשות המקומית היא זו שתספק לפרויקט את התשתיות הנדרשות כגון חשמל, ביוב, מים, מוסדות ציבור ומוסדות חינוך.

הגורם השני הוא היזמים והמארגנים, אשר מוציאים לפועל את תכנית ההתחדשות העירונית באמצעות הכנת תכניות מסלול מיסוי, הגשת היתרי בנייה וביצוע הבנייה בשטח. על מנת שהיזמים יקדמו את הפרויקט, עליו להיות משתלם כלכלית עבורם. הרווח של היזמים נגזר מהעלויות של הפרויקט, המורכבות בין היתר מהתכנון, ארגון הדיירים, מחיר הדירות וכמות הדירות החדשות, וכד'.

לבסוף, פרויקט התחדשות עירונית מצריך הסכמה והתאגדות של בעלי הדירות בבניין\מתחם. בעלי דירות המעוניינים בקידום הפרויקט יכולים להאיץ את יישומו, בעוד שבעלי דירות שלא מעוניינים בכך יכולים לעכב ולהתנגד אלו. ככל שהדיירים מגובשים, מאוחדים ומאורגנים יותר, כך סיכוי הפרויקט להתקדם גבוה יותר.

 

הרשות הממשלתית ומנהלת עירונית להתחדשות עירונית

הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית היא הגורם הממשלתי האחראי על תחום ההתחדשות העירונית בישראל. הרשות מופקדת על קידום ועידוד הפעילות בתחום בכל רחבי הארץ. בין השאר, הרשות מסייעת במימון תכניות, הקמת מנהלות עירוניות, הדרכה מקצועית לדיירים והסרת חסמים חוקיים ומבניים בדרך לפרויקט.

מנהלת עירונית היא יחידה שפעילותה מתרחשת במסגרת של רשות מקומית, מתוך מטרה לקדם התחדשות עירונית בתחום אותה רשות.

תפקידי המנהלת כוללים עריכת כנסים לטובת הנגשה ופרסום של מידע לתושבים, ליזמים ולבעלי מקצוע רלוונטיים, סיוע לדיירים בהתארגנות הדיירים, ביצוע בדיקות התכנות, תיאום פעולות הרשות מול המחלקות הרלוונטיות בעירייה, סיוע בקידום מול מחלקות התכנון והרישוי ועוד.

 

איך מקדמים פרויקט פינוי-בינוי או תמ"א 38?

בשלב הראשון, מתקבלת החלטה עקרונית לביצוע הפרויקט, על פי בדיקת כדאיות כלכלית והתכנות. לאחר מכן, בודקים האם יש נכונות לקידום פרויקט עם כלל הדיירים ובמקרה הצורך גם מול דיירים בבניינים סמוכים. לאחר הגעה להסכמות ובחירת נציגות דיירים, אפשר להתקדם לשלב הבא, הכולל התקשרות עם אנשי מקצוע מייצגים, כגון מארגן ועורך דין, אשר מייצגים את הדיירים מול היזם. בשלב הבא, נבחר יזם ונחתם איתו הסכם, בליווי עורך דין. השלב הבא כולל תכנון הפרויקט וקבלת היתר בנייה, באמצעות פעולות של היזם מול מוסדות התכנון.

הסכם ייצוג הדיירים על ידי מארגן נקרא 'הסכם ארגון עסקה', ועליו לכלול התחייבות של בעל הדירה למארגן לבלעדיות לתקופה מוגבלת ולוחות זמנים קצובים להליך הארגון. תוקף הסכם ארגון העסקה מוגבל על פי חוק בהתאם לכמות החותמים מתוך היקף הדיירים במתחם, ועל פי התקדמות הפרויקט. פרטים נוספים על הסכם ארגון עסקה נמצאים בחוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות), התשע״ז-2017. חשוב לציין כי הסכם ארגון עסקה אינו הסכם תמ"א 38 או פינוי בינוי, אלא הסכם מקדמי הנוגע לייצוג.

על פי חוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות), התשע"ז-2017, חובה לארגן כנס דיירים לפני החתמה על הסכם ארגון (40% מבעלי הדירות בבית המשותף, או בבית משותף עם 17 דירות לפחות – 40% השתתפות בשני כינוסים, כאשר הראשון מכנס יותר מ-30% והשני יותר מ-20%).

'הסכם עסקה' הוא חוזה בין בעל דירה בבית משותף לסין יזם, בו בעל הדירה מתחייב למכור את הדירה בה הוא מחזיק בזכויות (או חלק מזכויותיו בבית המשותף) לטובת הריסת הבית הקיים והקמת בית משותף במקומו, בהתאם לתכנית.

לחוזה 'הסכם עסקה' מצורף ייפוי כוח מבעל הדירה ליזם או לעורך דין מטעם היזם, לביצוע פעולות הנדרשות למימוש החוזה. בין היתר, החוזה יכלול את הרכיבים האלו: 1. עקרונות לקביעת התמורה שיקבל כל בעל דירה לפי החוזה, מועדים מקסימליים לקבלת היתר ולמסירת הדירה החדשה, פרטי הגוף שיבצע את עבודות הבנייה או לחלופין התנאים לבחירת גורם זה, והתחייבות היזם להעמדת ערבויות לטובת בעל הדירה מול ההתחייבות לביצוע סעיפי החוזה.

הסכם פינוי-בינוי דומה מאוד להסכם בפרויקט תמ"א 38, כאשר הוא כולל גם התחייבות של בעל הדירה למכור את הדירה שבבעלותו לצורך הריסת הבית המשותף והקמת בית משותף חדש במקומו, בהתאם לתכנית אשר מכוחה אפשר להוציא היתר בנייה.

נתוני התחדשות עירונית בישראל (על פי סיכום שנת 2019)

שנת 2019, השנה האחרונה אותה סיכמה הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית בישראל, המשיכה את מגמת העלייה באישור תכניות, כאשר הגיעה ל-26,556 יחידות דיור שאושרו בתכניות שונות במהלך השנה. במהלך 2019 קודמו 28 תכניות מתאר ותכניות אב שכונתיות להתחדשות עירונית, אשר עתידות להניב 108 אלף יחידות דיור תוספתיות.

בנוסף לכך, החל בישראל טיפול ב-95 מתחמים בהם מקודמות תכניות מפורטות בהיקף של 71,246 יח"ד חדשות, מתוך 54,671 הבאות בנוסף ליחידות קיימות.

נכון לסוף 2019, 198,659 יחידות דיור נמצאו בתהליכי התחדשות עירונית, מתוכן 100,552 בתהליכים סטטוטריים ו-98,107 שתכניותיהן אושרו ולחלק ניתנו היתרים.

2019 גם רשמה נתון שיא של מתן היתרי בנייה בתחום – 14,019 היתרי בנייה לתמ"א 38 ו-3,107 היתרים לפינוי-בינוי- בהתאם ליעדים של הממשלה.

מבחינת תקציב, הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית השקיעה ב-2019 סכום של 110 מיליון שקלים במימון תכניות מתאר שכונתיות, תכנון מפורט וקידום תכניות מדיניות לתגבור זכויות בנייה לאורך צירי מתע"ן, קידום פיילוט להתחדשות עירונית במגזר הערבי, הוצאת קול קורא חברתי לשכונות בהן אין כדאיות כלכלית, ועוד.

הערים המובילות בהתחדשות עירונית ב-2019

בשנת 2019, ארבע הערים המובילות מבחינת היקף יחידות דיור בתכניות מאושרות להתחדשות עירונית היו רחובות, תל אביב, בת ים וירושלים. ברחובות אושרו 6 מתחמי פינוי-בינוי הכוללים 11,852 יחידות חדשות, מתוכן 10,170 נוספות ליחידות קיימות. בתל אביב אושרו במהלך השנה 30 מתחמים, הכוללים 8,501 יח"ד חדשות מתוכן 5,513 נוספות למצב הקיים. בבת-ים 20 מתחמי פינוי-בינוי אושרו, הכוללים 7,197 יחידות דיור חדשות, ביניהן 5,130 תוספתיות.לבסוף, בירושלים אושרו 19 מתחמים של התחדשות עירונית, בהם 6,142 יחידות דיור חדשות, ומתוכן 4,505 יחידות נוספות לקיים.

כאשר בוחנים את נתוני היתרי הבנייה שניתנו ב-2019, ארבע הערים המובילות בהנפקת היתרי בנייה לפרויקטים של פינוי-בינוי הן קריית אונו, יהוד-מונוסון, תל אביב וחיפה, בעוד שארבע הערים המובילות בהיתרי בנייה לפרויקטים מתוקף תמ"א 38 הן תל אביב, ירושלים, רמת גן וחולון, נכון ל-2019.

התחדשות עירונית - תמונת מצב עדכנית 

חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית


בשנת 2016 נחקק חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית שמטרתו לקדם פעילות להתחדשות עירונית בכל רחבי הארץ ולהגדיל את היקף המימוש של פרויקטים להתחדשות עירונית  עבור הרחבת היצע הדיור הקיים. החוק שם דגש על שימור שטחים פתוחים, ייעול שימוש בקרקע ושדרוג פני העיר לרבות מתן מענה ראוי לצורכי התושבים המתגוררים במבנים המיועדים לפרויקטים של התחדשות עירונית. 


החוק גם קבע את היווסדה של רשות חדשה בישראל – הרשות להתחדשות עירונית –  אשר כפופה למשרד הבינוי והשיכון ומרכזת אליה את תחום ההתחדשות העירונית בישראל ובתוך כך גם אחראית על מישור היחסים בין היזמים, הדיירים והרשויות המקומיות. כמו כן, חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית הסיר מהדרך חסמי מס שמנעו מפרויקטים של התחדשות עירונית לצאת לדרך. בתוך כך, חוק התחדשות עירונית קובע כי עבור כלל זכויות הבנייה בפרויקט כזה או אחר ינתן פטור ממס שבח. חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית גם הקטין את מכסת מינימום הדירות הנדרש למסלולי פינוי־בינוי (מ- 24 יחידות דיור ל-12 יחידות דיור) מה שאיפשר גם לפרויקטים קטנים יותר של התחדשות עירונית לצאת לפועל.


לפי דו"ח הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית 2020, בשנה החולפת אושרו 35 תכניות של התחדשות עירונית אשר יוסיפו ברחבי הארץ למעלה מ-26 אלף יחידות דיור חדשות.  


התחדשות עירונית תל אביב


תל אביב היא העיר אשר מובילה בתחום התחדשות עירונית בישראל, הרבה בשל קיבועם של תהליכים מקדימים המעניקים ודאות תכנונית וכלכלית עבור היזמים והתושבים בפרויקטים של התחדשות עירונית בתל אביב. אי אפשר גם להתעלם מכך שערכי הקרקעות בתל אביב שווים הרבה יותר מאשר ערכי הקרקעות בערים אחרות בישראל, מה שמוסיף עוד יותר מאחר לכדאיות הכלכלית של פרויקט התחדשות עירונית בתל אביב. ולראיה: לפי דו"ח התחדשות עירונית 2020, מתוך כלל הדירות שנמכרו במחוז תל אביב בשנה החולפת - 63% היו במסגרת התחדשות עירונית. 


הפרויקטים השונים להתחדשות עירונית בתל אביב מקודמים על ידי למעלה מ-200 יזמים שונים. אמנם יש מספר בודד של יזמים אשר לוקחים נתח גדול יותר מפרויקטים של התחדשות עירונית בתל אביב, אך הנתח הזה לא עולה על 10% מכלל הפרויקטים בעיר – נתון שלמעשה מבטא את הגיוון והביזור של היזמות בתל אביב ביחס לשאר הערים בישראל. 


התחדשות עירונית רמת גן


גם רמת גן השכנה נודעת על היותה עיר המעודדת פרויקטים של התחדשות עירונית, בעיקר  במסגרת תמ"א 38. בתחילת שנת 2018 הוקמה המינהלת להתחדשות עירונית ברמת-גן תחת השם   'משתדר״גים' -  מינהלת אשר עוסקת בקידומם של פרויקטים להתחדשות עירונית ברמת גן. מתוך דו"ח התחדשות עירונית 2020 עולה כי רמת גן ניצבת במקום ה-5 מבין הערים המובילות במתן היתר בניה לפרויקטים בשנה החולפת – עם היתרים עבור 4 מתחמים שונים שיוסיפו קרוב ל-1,000 יחידות דיור חדשות בעיר.  


התחדשות עירונית חולון 


לאחרונה אישרה הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה תל אביב את את תוכנית ההתחדשות העירונית של חולון – תוכנית ח/619 (505-0790212) הכוללת את התחדשותן של השכונות הוותיקות בעיר חולון (הן בפרויקטים של תמ"א 38 והן במסלולי פינוי-בינוי) ומאפשרת תוספת הדרגתית של עשרות אלפי יחידור דיור חדשות – בין 35 אלף לבין 60 אלף.

זאת ועוד, תוכנית התחדשות עירונית בחולון כוללת מנגנון בקרה ופיקוח על קבלת היתרי הבנייה מתוך מחשבה להעניק מענה ציבורי הולם במסגרת פרויקטים ולדאוג להקמת תשתיות חדשות. תוכנית התחדשות עירונית בחולון מחלקת את העיר לפי פרמטרים שונים. על פי התוכנית, אזורים בהם העירייה שואפת  לקדם התחדשות עירונית יזכו לזכויות לתוספות בנייה. פרויקטים של תמ"א 38 במסלולי הריסה ובנייה יהנו מזכויות בנייה מוגדלות, בעוד תוכניות לאיחוד מגרשים יהנו מזכויות בנייה מוגדלות אף יותר. חזון התוכנית להתחדשות עירונית בחולון הוא להוציא לפועל פרויקטים גדולים ולא לפי מגרש בודד. כמו כן, תוכנית התחדשות עירונית בחולון מעניקה ארגז כלים תכנוני לשיפור נראות המרחב הציבורי. 


התחדשות עירונית פתח תקווה


התחדשות עירונית בפתח תקווה זכתה לתנופה ממשית לאורך השנים האחרונות, מאז הקמתה של מנהלת התחדשות עירונית בפתח תקווה – 'כרמים' –  אשר מרכזת את תחום ההתחדשות העירונית בעיר. נכון לימים אלו, מנהלת ההתחדשות העירונית מתכללת כ- 32 מתחמים לפינוי-בינוי בהם עתידים לקום כ-10 אלף יחידות דיור חדשות עד סוף העשור הנוכחי. כמו כן, פרויקטים של התחדשות עירונית בפתח תקווה (במסלול פינוי-בינוי) מזכים את הדירות החדשות בתוספת של 12 מטר + מרפסת + חניה, תמורות נאות למדי ביחס לשאר הערים. 
כשזה נאמר, בפתח תקווה ישנו מחסור חמור בשטחי ציבור וכן בפתרונות תחבורתיים, מה שמפחית את ההיתכנות לקבלת היתר בניה ולהוצאה לפועל של פרויקטים חדשים במסגרת התחדשות עירונית. 


התחדשות עירונית בת ים


אחת הערים המחזיקות בפוטנציאל הגבוה ביותר עבור פרויקטים של התחדשות עירונית זוהי דווקא בת ים - העיר הממוקמת שניה בטבלת צפיפות הערים בישראל (בני ברק במקום הראשון). כמובן שגם הקרבה לתל אביב, הרישות המתוכנן של תחבורה ציבורית וחוף הים תורמים את חלקם בהפיכתם של פרויקטים להתחדשות עירונית בבת ים לכדאיים עבור היזמים. בשנת 2018 הוקמה בבת ים מנהלת התחדשות עירונית אשר מקדמת כיום פרויקטים של התחדשות עירונית בלמעלה מ- 40 מתחמים מוכרזים, 15 מתוכם כבר זכו להיתר בניה. בשל כך, בשנים הקרובות צפויים להתווסף לעיר קרוב ל-15 אלף יחידות דיור חדשות. 


בתוך זה, חשוב לציין כי לפי דו"ח התחדשות עירונית 2020 ניכרת ירידה משמעותית במתן היתרי בניה לפרויקטים של התחדשות עירונית בבת ים – אם בשנת 2019 ניתנו למעלה מ-740 היתרי בניה בבת ים, הרי שבשנה החולפת ניתנו 450 בלבד. 

התחדשות עירונית נתניה

העיר נתניה זכתה למנהלת התחדשות עירונית רק בחודש מאי 2019. אולם מאז ועד היום, עמלו במנהלת התחדשות עירונית בנתניה על תוכנית ענק בהשראת תוכנית הרובעים להתחדשות עירונית בתל אביב. לפי  מסמך מדיניות התחדשות עירונית נתניה, מסמך ראשון מסוגו יש לומר, מרכז העיר נתניה יתחלק לכדי- 120 מתחמים שונים כאשר לכל אחד מהם תגובש מדיניות חדשה של התחדשות עירונית בהתאם למצב התשתיות והמבנים במתחם. כך נולדו להם פרויקטים להתחדשות עירונית בנתניה דוגמת פרויקט מתחם 14 במרכז החדש, פרויקט להקמת רובע מגורים חדש במערב העיר, פרויקט 'שכונת הרומנים' ועוד. 

גם בנתניה התגבשה לה בחודשים האחרונים מדיניות חדשה ופחות ידידותית לתוכנית התחדשות אשר מגבילה את התמורות עבור בעלי דירות ל-12 מ"ר תוספת בלבד, וזאת תחת תנאי לפיו הדירה שבפרויקט התחדשות עירונית תעלה על גודל של 60 מ"ר, וכי התמורה המוגבלת תהיינה בתוקף גם בהנחה והתוספת המאושרת המקסימלית תיצור יחידות דיור קטנות יותר. 

התחדשות עירונית באר שבע 

בדיוק כמו בנתניה, גם באר שבע נשארה מאחור בכל הקשור להתחדשות עירונית. וכאן אצל בירת הנגב, רבים יעידו כי הסיבה העיקרית לכך היא העובדה שהאזור אינו מציע כדאיות כלכלית ליזמים שנרתעים ממחירי הקרקע הנמוכים בעיר הדרומית. ואולם, בבאר שבע הוקמה מנהלת להתחדשות עירונית על ידי משרד הבינוי והשיכון, עיריית ב"ש והחברה הכלכלית ב"ש - וזאת בכדי על להוציא לפעול פרויקטים של התחדשות עירונית בשכונות הוותיקות שבעיר - שכונות א', ב', ג', ד' ו-ה'. 

בחודשים האחרונים אושר פרויקט הפינוי-בינוי הראשון במרכז העיר העתיקה של באר שבע, וזאת במסגרת מסלול רשויות מקומיות. כמו כן, פרויקט גדול של התחדשות עירונית בבאר שבע יתקיים גם במתחם וינגייט. לכן, עדיין לא נספיד את באר שבע בכל הנוגע להחדשות עירונית, ונחכה לראות האם אכן בשנים הקרובות תצליח העיר הדרומית למשוך אליה יזמים לביצוע פרויקטים של התחדשות עירונית. 

התחדשות עירונית חיפה 

לפי דו"ח התחדשות עירונית 2019, חיפה הייתה אחת מהערים העסוקות ביותר בכל הקשור לפרויקטים של התחדשות עירונית על שלל סוגיהם עם היתרי בניה עבור 5 מתחמים שונים הכוללים תוספת של 1,685 יחידות דיור חדשות. דו"ח התחדשות עירונית 2020 רק המשיך להפיח אופטימיות בקרב החיפאים, שכן הוא הציב את בירת הצפון במקום ה-5 והמכובד בטבלת הערים המובילות בקבל היתר בניה לפרויקטים של פינוי בינוי (5 מתחמים שונים שיוסיפו 1,740 יחידות דיור לחיפה).  

למעשה, החל משנת 2000 קודמו בחיפה כ- 12 תוכניות להתחדשות עירונית לפי מסלול רשויות מקומיות. בהמשך נוצר מסלול מקומי של תוכניות אב ותוכניות מתאר אשר מתוקצבות על ידי הרשות הממשלתית, תוכניות דוגמת תוכנית מתאר [ג’ 9/3/21] המשתרעת על פני שטח של כ- 1,600 דונם הכולל את השכונות הוותיקות שער העלייה, שפרינצק, נווה דוד ועין הים. לאחרונה הציגה הוועדה המקומית לתכנון ובניה את תוכנית ההתחדשות העירונית עבור שכונות החוף שבעיר חיפה, תוכנית שעתידה להוסיף לעיר למעלה מ-14 אלף יחידות דיור חדשות. נציין כי גם עיריית חיפה גיבשה לאחרונה מסמך מדיניות אשר נועד להגביל את התמורות במיזמי פינוי-בינוי ל-12.5 מ"ר בלבד לכל דירה. 

החברות המובילות בתחום ההתחדשות עירונית בישראל

מרכז הנדל"ן מפרסם בכל שנה את מדד ההתחדשות העירונית, המדרג את החברות המובילות ובעלי המקצוע המובילים בתחום ההתחדשות העירונית בישראל.

במדד של 2019, החברות המובילות בתחום תמ"א 38 היו אשדר בוטיק, ישפה, אקוסיטי, טל בר, יעקב גלבוע בניה ויזמות, אורבן נדל"ן, יוזמה אלונים, אנגלאינווסט, בית וגג, והחברה לחיזוק מבנים בישראל.

החברות המובילות בתחום פינוי-בינוי ב-2019 היו אאורה, אזורים, מצלאוי, ענב, אשדר, אלמוג פינוי בינוי, החברה להתחדשות עירונית, נכסים ובניין מגורים, קרסו נדל"ן וים סוף נדל"ן מקבוצת פפושדו.

סיכום

לסיכום, התחדשות עירונית היא כל יוזמה הפועלת לשפר את מצב הנדל"ן ואיכות החיים הנובעת מכך, באזורים שנבנו לפני שנים רבות ולא חודשו. בישראל, התחדשות עירונית הפכה לכלי לשיפוץ וחיזוק מבנים באזורי ביקוש, על מנת להגדיל את היצע הדיור במרכזי ערים, בהן הבנייה החדשה היא נדירה יחסית.

התחדשות עירונית בישראל מיושמת במספר מסלולים ובמספר סוגי פרויקטים שונים, כגון תמ"א 38 ופינוי-בינוי. תחום ההתחדשות העירונית מנוהל על ידי הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ועל ידי מנהלות ההתחדשות העירונית המקומיות בערים וברשויות המקומיות.

קראו עוד במרכז הנדל"ן

רוצים לדעת עוד על נדל"ן בכלל ועל התחדשות עירונית בפרט? פודקאסט "החזית העירונית" ממתין לכם. האזינו לפרק האחרון - פרק 12 עם אילי בר ועו"ד תמר עדיאל זכאי

כתבות נוספות שיעניינו אותך
  • © כל הזכויות שמורות
search