search

התחדשות עירונית – המדריך השלם לשנת 2021 | מרכז הנדל"ן

התחדשות עירונית היא מונח המתאר תהליך חידוש של אזור עירוני מיושן הדורש שיפור. בעשור האחרון צמח התחום בישראל כאמצעי להגדלת היצע הדיור, בעיקר באזורי ביקוש עירוניים

התחדשות עירונית (שאטרסטוק)
התחדשות עירונית (שאטרסטוק)

התחדשות עירונית

באופן כללי, 'התחדשות עירונית' מתארת תהליך התערבות באזור עירוני אשר הרשויות קבעו כי נדרש בו שיפור פיזי, חברתי או כלכלית. התחדשות עירונית היא ניסיון להפוך את מגמת ההתיישנות, הקיפאון או ההתדרדרות של אזור מסוים בעיר, באמצעות שיפור תשתיות, מגורים וחיזוק הכלכלה המקומית, מתוך מטרה להביא לשינוי במרחב העירוני הקיים.

ניתן להגיד כי ההתחדשות העירונית החלה באירופה של המאה ה-19, אז סולקו שכונות עוני שלמות ושופרו תנאי מגורים של אוכלוסיות חלשות, מתוך מטרה לחזק את המרקם העירוני באזורי עוני. בחלק מהמקרים, ההתחדשות העירונית נועדה לפתור בעיות בסיסיות כמו תברואה לקויה, שנבעה מתהליך העיור על רקע המהפכה התעשייתית.

משנות ה-30 ועד שנות ה-70 של המאה הקודמת, תהליך ההתחדשות העירונית הנפוץ היה פינוי אזורים ישנים ומוזנחים ובנייה מחדש על השטח שלהם (פינוי-בינוי). החל משנות ה-70 של המאה ה-20, הושם דגש גדול יותר על חיזוק תושבי שכונות המצוקה כחלק מההתחדשות, במקום להסתפק בפינוי ובינוי מחדש. לכן, פרויקטים של התחדשות עירונית מסביב לעולם כוללים גם תעסוקה לתושבים ושירותים לציבור תושבי השכונה.

גישות שונות ליישום התחדשות עירונית

פינוי בינוי

הריסת מתחמים קיימים, אשר נמצאים במרבית המקרים במצב ירוד תשתיתית, ובנייה של מתחמים חדשים לחלוטין במקום, תוך תוספת של דירות, שיקום תשתיות ופיתוח נוף ושירותים לציבור. בתהליך שכזה, הדיירים המקומיים מתפנים מדירותיהם בהליך מוסכם ומתואם, מקבלים תקציב לשכירת דיור חלופי במהלך הבנייה, וחוזרים למתחם החדש לדירה אותה קיבלו בהסכם. על מנת להימנע ממצבים בהם הדיירים המקוריים לא יכולים לעמוד בהוצאות התחזוקה של המתחם החדש, משולבים בפרויקטים מסוג זה דירות המוגדרות "דיור בר השגה" ודירות בגדלים המתאימים למגוון האוכלוסיות הצפויות לגור במתחם. תהליך פינוי-בינוי מאפשר לפתח אזורים במרכזים עירוניים עם תשתיות חדשות, מגורים ועסקים המספקים שיפור באיכות החיים עבור הדיירים והסביבה העירונית הקרובה.

שדרוג ושיקום מתחמים קיימים

שדרוג מתחמים מבלי להרוס אותם ועם שימוש בתשתיות הקיימות, ללא צורך בפינוי הדיירים. ברוב המקרים בעלי הדירות מקבלים זכות להרחבת הדירה ושדרוג בתשתיות המבנה (מים, חשמל, חיזוק המבנה נגד רעידות אדמה) ושדרוג התשתיות של הבניין (חנייה, מעלית). פרויקט 'שיקום שכונות' בישראל הוא דוגמה לשדרוג ושיקום מתחמים קיימים באזורים הנזקקים להתחדשות עירונית על פי הפרמטרים של הרשויות.

עיבוי-בינוי

הגדלת ניצול הקרקע במתחם מגורים, לרבות הגדלת הדירות הקיימות והוספת דירות חדשות.

 

שלבי תהליך התחדשות עירונית

תהליך התחדשות עירונית יכול להתממש על ידי מגוון דרכים. לעתים הוא מתרחש באופן טבעי, אך ברוב המקרים הוא נוצר ביוזמת הרשות המקומית\הארצית, או בהצעה של יזם פרטי.

תהליך טבעי יכול להתרחש כאשר שכונה הולכת ומזדקנת, כך שאוכלוסיות צעירות מגיעות לשכונה ופועלות לשיפור המראה הפיזי שלה, החייאת תשתיות חינוך ושירותים, ולעתים גם יוזמות להרחבות היצע הדיור ושיפוץ הבניינים.

שלבי התהליך האופייניים הם:

1. הערכה ואיתור של אזור בעל פוטנציאל להתחדשות, איתור נקודות חוזק לא מנוצלות.

2. יצירת מערכת תכנים המשלבת חזון, עקרונות תכנוניים ושיתוף ציבור פרטי וקהילתי. בשלב שלאחר מכן בא לידי ביטוי השילוב של נושאים חברתיים, סביבתיים ומרחביים.

3. תקצוב – בעקבות המורכבות הרבה של פרויקטים מסוג התחדשות עירונית, במרבית המקרים הרשויות יזדקקו למקור מימון מצד יזמים פרטיים בנוסף לתקציב מצד הרשות, המתמקד בעיקר בתשתיות ושירותים ציבוריים.

4. יישום – שלב מימוש התכנית, תוך שילוב הקהילה בהליך היישום במידת האפשר, על מנת ליצור חיבור מחדש לאזור המתחדש.

 

התחדשות עירונית בישראל

כבר בשנות ה-60 של המאה שעברה החלו יוזמות ממשלתיות להתחדשות עירונית במדינה. ב-1960 הוקמה חברת אחוזות החוף על מנת לפתח את שכונת מנשייה בתור אזור עסקים. ב-1961 הוקמה החברה לפיתוח יפו העתיקה על ידי עיריית תל-אביב יפו וממשלת ישראל. ב-1966 הוקמה החברה לפיתוח מזרח ירושלים (באותה תקופה החלק המזרחי של ירושלים כלל את ימין משה, משכנות שאננים ומתחם חוצות היוצר), וב-1972 הוקמה חברת קרתא- החברה לפיתוח מרכז ירושלים, שהוקמה לטובת חידוש, שיקום ופיתוח אזור ממילא.

עם השנים, ההתחדשות העירונית בישראל הפכה להיות כלי להתמודדות עם העלייה במחירי הדיור ומחסור הולך וגובר בשטחים לבנייה חדשה בערים ברחבי ישראל. במסגרת התחדשות עירונית, הממשלה מקבלת היצע נוסף באזורי ביקוש, בעוד בעלי הדירות הקיימים מקבלים דירות העומדות בתקנים להתמודדות עם מצבים ביטחוניים (ממ"ד) ורעידות אדמה, דירה משופצת\חדשה וגדולה יותר, חניות, מעלית וכד'.

ממשלת ישראל קיבלה החלטה להסדיר את תחום ההתחדשות העירונית, מתוך מטרה לייעל את התהליך ולהסיר מחסומים בירוקרטיים. בין היתר, משרד השיכון והבינוי פרסם את המדריך לדיירים לעקרונות התקשרות עם יזם בפרויקט פינוי בינוי. בנוסף, כנסת ישראל הקימה ועדה מיוחדת לדיון בהצעת חוק ממשלתית להקמת רשות לאומית להתחדשות עירונית, אשר הוקמה ב-2016.

פרויקטים של התחדשות עירונית יכולים לכלול הריסה ובנייה מחדש (פינוי-בינוי), בניית מבנה חדש בשטח אחר עבור הדיירים, ובהמשך הריסת המבנה הקיים ובנייה מחדש (בינוי-פינוי-בינוי), או חיזוק המבנה מפני רעידת אדמה ותוספות בנייה, בדמות קומות חדשות, הרחבת הדירות הקיימות, הוספת חנייה, מעלית וכד'.

 

סוגי המסלולים של התחדשות עירונית בישראל

הרשות להתחדשות עירונית פועלת ב-3 מסלולים מרכזיים:

מסלול הרשויות המקומיות

מסלול בו הרשות המקומית היא היוזמת של הפרויקט, הגוף שמקדם את התכניות למתחם וזו הפועלת לארגון הדיירים במתחם ושיתופם בתהליך, בתמיכה ובמימון של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית.

בקשה למסלול רשויות מקומיות מוגשת לשר הבינוי והשיכון, אשר מכריז על המתחם בתור 'מתחם פינוי-בינוי' לתקופה של 6 שנים (עם אפשרות הארכה ל-6 שנים נוספות). ההכרזה מקנה גם הטבות מס.

מסלול היזמים – מיסוי

מסלול המעניק תמריץ להתחדשות עירונית בשוק הפרטי – יזמים ובעלי נכסים יוצרים קשר ומקדמים את התכניות והמהלכים למען מימוש הפרויקט. ההכרזה במסגרת מסלול זה על מתחם כ'מתחם פינוי-בינוי' או 'עיבוי-בנייה' מוגבלת ל-6 שנים (עם אפשרות להארכה של 6 שנים נוספות). ההכרזה מעניקה הטבות מס.

תמ"א 38 לחיזוק מבנים בפני רעידת אדמה

פרויקט תמ"א 38 מבוצע על בניין בודד מתוך מטרה לשפר את עמידות במבנה מפני רעידות אדמה. הפרויקט מתבצע באמצעות חיזוק ועיבוי על גבי המבנה הקיים, והרחבה שלו, או באמצעות הריסה ובנייה מחדש. פרויקטים מסוג זה מקודמים בעזרת הליך קצר יחסית המצריך הוצאת היתר בנייה וללא צורך באישור תכנית מפורטת, לצד בחינה מצומצמת של היבטים תכנוניים וסביבתיים בשטחים הצמודים לחלקה.

המועצה הארצית לתכנון ובנייה קיבלה לאחרונה החלטה על פקיעת תוקף תכנית תמ"א 38 באוקטובר 2022.

שותפים עיקריים בפרויקטים של התחדשות עירונית

פרויקט התחדשות עירונית דורש שיתוף פעולה של מספר גורמים:

הרשויות המקומיות מצד אחד, אשר בשטח שלהן מקודמת התכנית להתחדשות עירונית, היא הגורם החשוב ביותר משום שהיא מספקת שירותים לתושבים הקיימים והעתידיים המתגוררים בשטחי הרשות. הרשות המקומית היא זו שתספק לפרויקט את התשתיות הנדרשות כגון חשמל, ביוב, מים, מוסדות ציבור ומוסדות חינוך.

הגורם השני הוא היזמים והמארגנים, אשר מוציאים לפועל את תכנית ההתחדשות העירונית באמצעות הכנת תכניות מסלול מיסוי, הגשת היתרי בנייה וביצוע הבנייה בשטח. על מנת שהיזמים יקדמו את הפרויקט, עליו להיות משתלם כלכלית עבורם. הרווח של היזמים נגזר מהעלויות של הפרויקט, המורכבות בין היתר מהתכנון, ארגון הדיירים, מחיר הדירות וכמות הדירות החדשות, וכד'.

לבסוף, פרויקט התחדשות עירונית מצריך הסכמה והתאגדות של בעלי הדירות בבניין\מתחם. בעלי דירות המעוניינים בקידום הפרויקט יכולים להאיץ את יישומו, בעוד שבעלי דירות שלא מעוניינים בכך יכולים לעכב ולהתנגד אלו. ככל שהדיירים מגובשים, מאוחדים ומאורגנים יותר, כך סיכוי הפרויקט להתקדם גבוה יותר.

 

הרשות הממשלתית ומנהלת עירונית להתחדשות עירונית

הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית היא הגורם הממשלתי האחראי על תחום ההתחדשות העירונית בישראל. הרשות מופקדת על קידום ועידוד הפעילות בתחום בכל רחבי הארץ. בין השאר, הרשות מסייעת במימון תכניות, הקמת מנהלות עירוניות, הדרכה מקצועית לדיירים והסרת חסמים חוקיים ומבניים בדרך לפרויקט.

מנהלת עירונית היא יחידה שפעילותה מתרחשת במסגרת של רשות מקומית, מתוך מטרה לקדם התחדשות עירונית בתחום אותה רשות.

תפקידי המנהלת כוללים עריכת כנסים לטובת הנגשה ופרסום של מידע לתושבים, ליזמים ולבעלי מקצוע רלוונטיים, סיוע לדיירים בהתארגנות הדיירים, ביצוע בדיקות התכנות, תיאום פעולות הרשות מול המחלקות הרלוונטיות בעירייה, סיוע בקידום מול מחלקות התכנון והרישוי ועוד.

 

איך מקדמים פרויקט פינוי-בינוי או תמ"א 38?

בשלב הראשון, מתקבלת החלטה עקרונית לביצוע הפרויקט, על פי בדיקת כדאיות כלכלית והתכנות. לאחר מכן, בודקים האם יש נכונות לקידום פרויקט עם כלל הדיירים ובמקרה הצורך גם מול דיירים בבניינים סמוכים. לאחר הגעה להסכמות ובחירת נציגות דיירים, אפשר להתקדם לשלב הבא, הכולל התקשרות עם אנשי מקצוע מייצגים, כגון מארגן ועורך דין, אשר מייצגים את הדיירים מול היזם. בשלב הבא, נבחר יזם ונחתם איתו הסכם, בליווי עורך דין. השלב הבא כולל תכנון הפרויקט וקבלת היתר בנייה, באמצעות פעולות של היזם מול מוסדות התכנון.

הסכם ייצוג הדיירים על ידי מארגן נקרא 'הסכם ארגון עסקה', ועליו לכלול התחייבות של בעל הדירה למארגן לבלעדיות לתקופה מוגבלת ולוחות זמנים קצובים להליך הארגון. תוקף הסכם ארגון העסקה מוגבל על פי חוק בהתאם לכמות החותמים מתוך היקף הדיירים במתחם, ועל פי התקדמות הפרויקט. פרטים נוספים על הסכם ארגון עסקה נמצאים בחוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות), התשע״ז-2017. חשוב לציין כי הסכם ארגון עסקה אינו הסכם תמ"א 38 או פינוי בינוי, אלא הסכם מקדמי הנוגע לייצוג.

על פי חוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות), התשע"ז-2017, חובה לארגן כנס דיירים לפני החתמה על הסכם ארגון (40% מבעלי הדירות בבית המשותף, או בבית משותף עם 17 דירות לפחות – 40% השתתפות בשני כינוסים, כאשר הראשון מכנס יותר מ-30% והשני יותר מ-20%).

'הסכם עסקה' הוא חוזה בין בעל דירה בבית משותף לסין יזם, בו בעל הדירה מתחייב למכור את הדירה בה הוא מחזיק בזכויות (או חלק מזכויותיו בבית המשותף) לטובת הריסת הבית הקיים והקמת בית משותף במקומו, בהתאם לתכנית.

לחוזה 'הסכם עסקה' מצורף ייפוי כוח מבעל הדירה ליזם או לעורך דין מטעם היזם, לביצוע פעולות הנדרשות למימוש החוזה. בין היתר, החוזה יכלול את הרכיבים האלו: 1. עקרונות לקביעת התמורה שיקבל כל בעל דירה לפי החוזה, מועדים מקסימליים לקבלת היתר ולמסירת הדירה החדשה, פרטי הגוף שיבצע את עבודות הבנייה או לחלופין התנאים לבחירת גורם זה, והתחייבות היזם להעמדת ערבויות לטובת בעל הדירה מול ההתחייבות לביצוע סעיפי החוזה.

הסכם פינוי-בינוי דומה מאוד להסכם בפרויקט תמ"א 38, כאשר הוא כולל גם התחייבות של בעל הדירה למכור את הדירה שבבעלותו לצורך הריסת הבית המשותף והקמת בית משותף חדש במקומו, בהתאם לתכנית אשר מכוחה אפשר להוציא היתר בנייה.

נתוני התחדשות עירונית בישראל (על פי סיכום שנת 2019)

שנת 2019, השנה האחרונה אותה סיכמה הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית בישראל, המשיכה את מגמת העלייה באישור תכניות, כאשר הגיעה ל-26,556 יחידות דיור שאושרו בתכניות שונות במהלך השנה. במהלך 2019 קודמו 28 תכניות מתאר ותכניות אב שכונתיות להתחדשות עירונית, אשר עתידות להניב 108 אלף יחידות דיור תוספתיות.

בנוסף לכך, החל בישראל טיפול ב-95 מתחמים בהם מקודמות תכניות מפורטות בהיקף של 71,246 יח"ד חדשות, מתוך 54,671 הבאות בנוסף ליחידות קיימות.

נכון לסוף 2019, 198,659 יחידות דיור נמצאו בתהליכי התחדשות עירונית, מתוכן 100,552 בתהליכים סטטוטריים ו-98,107 שתכניותיהן אושרו ולחלק ניתנו היתרים.

2019 גם רשמה נתון שיא של מתן היתרי בנייה בתחום – 14,019 היתרי בנייה לתמ"א 38 ו-3,107 היתרים לפינוי-בינוי- בהתאם ליעדים של הממשלה.

מבחינת תקציב, הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית השקיעה ב-2019 סכום של 110 מיליון שקלים במימון תכניות מתאר שכונתיות, תכנון מפורט וקידום תכניות מדיניות לתגבור זכויות בנייה לאורך צירי מתע"ן, קידום פיילוט להתחדשות עירונית במגזר הערבי, הוצאת קול קורא חברתי לשכונות בהן אין כדאיות כלכלית, ועוד.

הערים המובילות בהתחדשות עירונית ב-2019

בשנת 2019, ארבע הערים המובילות מבחינת היקף יחידות דיור בתכניות מאושרות להתחדשות עירונית היו רחובות, תל אביב, בת ים וירושלים. ברחובות אושרו 6 מתחמי פינוי-בינוי הכוללים 11,852 יחידות חדשות, מתוכן 10,170 נוספות ליחידות קיימות. בתל אביב אושרו במהלך השנה 30 מתחמים, הכוללים 8,501 יח"ד חדשות מתוכן 5,513 נוספות למצב הקיים. בבת-ים 20 מתחמי פינוי-בינוי אושרו, הכוללים 7,197 יחידות דיור חדשות, ביניהן 5,130 תוספתיות.לבסוף, בירושלים אושרו 19 מתחמים של התחדשות עירונית, בהם 6,142 יחידות דיור חדשות, ומתוכן 4,505 יחידות נוספות לקיים.

כאשר בוחנים את נתוני היתרי הבנייה שניתנו ב-2019, ארבע הערים המובילות בהנפקת היתרי בנייה לפרויקטים של פינוי-בינוי הן קריית אונו, יהוד-מונוסון, תל אביב וחיפה, בעוד שארבע הערים המובילות בהיתרי בנייה לפרויקטים מתוקף תמ"א 38 הן תל אביב, ירושלים, רמת גן וחולון, נכון ל-2019.

החברות המובילות בתחום ההתחדשות עירונית בישראל

מרכז הנדל"ן מפרסם בכל שנה את מדד ההתחדשות העירונית, המדרג את החברות המובילות ובעלי המקצוע המובילים בתחום ההתחדשות העירונית בישראל.

במדד של 2019, החברות המובילות בתחום תמ"א 38 היו אשדר בוטיק, ישפה, אקוסיטי, טל בר, יעקב גלבוע בניה ויזמות, אורבן נדל"ן, יוזמה אלונים, אנגלאינווסט, בית וגג, והחברה לחיזוק מבנים בישראל.

החברות המובילות בתחום פינוי-בינוי ב-2019 היו אאורה, אזורים, מצלאוי, ענב, אשדר, אלמוג פינוי בינוי, החברה להתחדשות עירונית, נכסים ובניין מגורים, קרסו נדל"ן וים סוף נדל"ן מקבוצת פפושדו.

סיכום

לסיכום, התחדשות עירונית היא כל יוזמה הפועלת לשפר את מצב הנדל"ן ואיכות החיים הנובעת מכך, באזורים שנבנו לפני שנים רבות ולא חודשו. בישראל, התחדשות עירונית הפכה לכלי לשיפוץ וחיזוק מבנים באזורי ביקוש, על מנת להגדיל את היצע הדיור במרכזי ערים, בהן הבנייה החדשה היא נדירה יחסית.

התחדשות עירונית בישראל מיושמת במספר מסלולים ובמספר סוגי פרויקטים שונים, כגון תמ"א 38 ופינוי-בינוי. תחום ההתחדשות העירונית מנוהל על ידי הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ועל ידי מנהלות ההתחדשות העירונית המקומיות בערים וברשויות המקומיות.

קראו עוד במרכז הנדל"ן

האירוע המקצועי של הענף חוזר! פסגת הנדל"ן 2021, עם עשרות הרצאות מקצועיות – והשיא: השקת מדד ההתחדשות העירונית החמישי! השנה חוזרים למתכונת שכולנו התגעגענו אליה: כנס פיזי! שריינו כבר עכשיו מקום באירוע הגדול של הענף, ב-4 במאי
רוצים להצטרף אל מאות המשתתפים באירוע? לחצו כאן

כתבות נוספות שיעניינו אותך
  • © כל הזכויות שמורות