מס רכישה דירה ראשונה - המדריך לשנת 2026

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

אחד המרכיבים המרכזיים בתהליך רכישת דירה הוא מס הרכישה, המוטל על הקונה בעת רכישת נכס מקרקעין. המס מבוצע באמצעות מדרגות המס, הקלות ופטורים זמינים. במדריך זה נסביר כמה משלמים, איך ומתי. מה נכלל בדירה ראשונה ומי רוכש דירה יחידה.

תקציר המאמר:

• מטרת המס:מס רכישה מוטל על רוכשי מקרקעין בישראל, כאשר לרוכשי דירה ראשונה ניתנות מדרגות מס נמוכות והקלות כדי להקל על הכניסה לשוק הנדל"ן.

• חובה לטאבו: תנאי הכרחי לרישום הדירה בטאבו הוא הצגת אישור על תשלום מס רכישה או קבלת פטור מלא.

• מדרגות המס העיקריות לדירה ראשונה: עד לסכום של 1,978,745 ש"ח יש פטור מלא (0%), ומעבר לכך ישנן מדרגות מס הנעות בין 3.5% ועד 10% בהתאם לשווי הנכס.

• מקרים מיוחדים: בני זוג הרוכשים דירה יחד ואין בבעלותם דירה נוספת נחשבים כרוכשי דירה ראשונה; ברכישת קרקע לבנייה משולם מס של 6%, אך ניתן לקבל החזר של 1% אם מוצא היתר בנייה בתוך 24 חודשים.

• הטבות לאוכלוסיות זכאיות: עולים חדשים, נכים, נפגעי פעולות איבה ומשפחות שכולות זכאים להטבות משמעותיות ולשיעורי מס מופחתים בכפוף לקריטריונים של רשות המיסים.

כמה מס רכישה משלמים על דירה ראשונה

בגדול, מס רכישה דירה ראשונה ב-2026 עומד על 0% עד לשווי 1,978,745 ₪, ולאחר מכן עולה במדרגות עד 10% לדירות יוקרה. המדרגות קפואות מאז 16.1.2025 ולא יתעדכנו עד 15.1.2028, כך שהעלייה במחירי הדירות מייקרת בפועל את המס האפקטיבי משנה לשנה.

תקציר:

• פטור מלא על חלק השווי שעד 1,978,745 ₪ בדירה יחידה.
• מדרגות דירה יחידה: 3.5% (עד 2,347,040 ₪), 5% (עד 6,055,070 ₪), 8% (עד 20,183,565 ₪), 10% (מעל).
• דירה נוספת: 8% מהשקל הראשון עד 6,055,070 ₪, ו-10% מעבר לכך — ללא פטור.
• המדרגות קפואות עד 15.1.2028 לפי חוק ההסדרים לתקציב 2025–2027.
• משפרי דיור מקבלים 24 חודשים (יד שנייה) או 12 חודשים (מקבלן) למכור את הדירה הקודמת ולשמור על מדרגות דירה יחידה.
• עולים חדשים משלמים 0.5% בלבד עד 1,988,090 ₪, ו-5% מעבר לכך.

מבוא: מהו מס רכישה לדירה ראשונה?

מס רכישה הוא מס המוטל על רוכש נכס מקרקעין, כאשר גובהו נקבע בהתאם לשווי הנכס הנרכש. בישראל, המדינה מציעה הקלות ופטורים לרוכשי דירה ראשונה, במטרה להקל עליהם בכניסתם לשוק הנדל"ן. הקלות אלו מיועדות, בין היתר, לזוגות צעירים ולעולים חדשים, במטרה לסייע להם ברכישת דירתם הראשונה.  שיעור המס על דירה ראשונה (יחידה) הוא נמוך יותר ממס על דירה שנייה.

כדי למנוע כניסה בהיקפים גדולים של משקיעי נדל"ן לשוק, מס רכישה דירה ראשונה הוא נמוך יותר לעומת מי שרוכש דירה שניה ומעלה. מס רכישה לדירה ראשונה נקבע על ידי מדרגות מס, כאשר עד רף מסוים של מחיר, קיים פטור ממס רכישה. לאחר מחיר הסף, מדרגות מס דירה ראשונה הן הקובעות את התעריף.

כדי  לרשום עסקה במקרקעין, כלומר להעביר את הזכויות בנכס על שם הרוכש בטאבו ( לשכת רישום מקרקעין ) או במרשם הזכויות התואם לאופי העסקה, יש להציג אישור על היעדר חוב במס רכישה, בעקבות פטור כולל או תשלום שיעור המס שנקבע.

מדרגות המס לדירה ראשונה בשנת 2026

מדרגות מס הרכישה מתעדכנות לרוב  מדי שנה בהתאם לשינויים במדד המחירים לצרכן. אך המדרגות הוקפאו במסגרת חוק ההסדרים לשנים 2025–2027 ולא יתעדכנו עד ליום 15.1.2028 נכון להיום המדרגות לרוכשי דירה יחידה הן כדלקמן:

• על חלק השווי שעד 1,978,745 ש"ח – לא ישולם מס (0%).

• על חלק השווי העולה על 1,978,745 ש"ח ועד 2,347,040 ש"ח – 3.5%.

• על חלק השווי העולה על 2,347,040 ש"ח ועד 6,055,070 ש"ח – 5%.

• על חלק השווי העולה על 6,055,070 ש"ח ועד 20,183,565 ש"ח – 8%.

• על חלק השווי העולה על 20,183,565 ש"ח – 10%.

נציין כי על דירה נוספת שיעור המס הוא 8% עד  6,055,070 שקל ו-10% מעל שווי זה.

טבלה 1

.

הנה דוגמת חישוב מלאה לדירה ראשונה (דירה יחידה), בשווי 3,500,000 ₪, כזו שעוברת דרך שתי מדרגות תשלום:

מדרגה 1: עד 1,978,745 ₪: פטורה לגמרי → 0 ₪

מדרגה 2: מ-1,978,745 עד 2,347,040 ₪:
החלק החייב: 2,347,040 − 1,978,745 = 368,295 ₪
368,295 × 3.5% = 12,890 ₪

מדרגה 3: מ-2,347,040 עד 3,500,000 ₪ (סוף השווי):
החלק החייב: 3,500,000 − 2,347,040 = 1,152,960 ₪
1,152,960 × 5% = 57,648 ₪

סה"כ מס רכישה : 12,890 + 57,648 = 70,538 ₪

לשם השוואה: אותה דירה בדיוק, אם היא הייתה נרכשת כדירה שנייה (משקיע), הייתה מחויבת ב-8% מהשקל הראשון, 3,500,000 × 8% = 280,000 ₪. ההפרש בין הסטטוסים על אותו נכס: 209,462 ₪.

מקרים מיוחדים: משפרי דיור ודירה משותפת

• רכישת דירה משותפת: כאשר שני בני זוג רוכשים יחד דירה, והם אינם בעלי דירות נוספות, הם ייחשבו כרוכשי דירה יחידה וייהנו מהמדרגות המופחתות.

• רכישת קרקע לבנייה: ברכישת קרקע המיועדת לבניית דירת מגורים, מס הרכישה עומד על 6% משווי הקרקע. עם זאת, אם בתוך 24 חודשים ממועד הרכישה הוצא היתר בנייה לבניית דירת מגורים, ניתן לקבל החזר של 1% ממס הרכישה ששולם.

רכישת קרקע לבנייה

רכישת קרקע המיועדת לבנייה למגורים חייבת במס רכישה קבוע של 6%. אם בתוך 24 חודשים מיום הרכישה מתקבל היתר בנייה ללפחות דירת מגורים אחת על הקרקע, זכאי הרוכש להחזר של שישית ממס הרכישה ששולם (בתוספת הפרשי הצמדה וריבית). בפועל זה שווה ערך להפחתה של נקודת אחוז אחת, כך שהמס האפקטיבי יורד ל-5%, לפי תקנה 2(1א) לתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) ( מס רכישה ), התשל"ה-1974. 

למה המדרגות קפואות ומה זה אומר לכם

עד 2024 עודכנו מדרגות מס הרכישה מדי שנה ב-16 בינואר לפי מדד המחירים לצרכן. במסגרת חוק ההסדרים לתקציב 2025–2027 הוקפא העדכון, והמדרגות שנקבעו ל-16.1.2025 יישארו בתוקף עד 15.1.2028, שלוש שנים ללא שינוי. המשמעות המעשית: כשמחירי הדירות ממשיכים לעלות ותקרת הפטור נשארת קבועה על 1,978,745 ₪, יותר רוכשים חוצים למדרגות התשלום, ושיעור המס האפקטיבי הממוצע עולה בהדרגה, גם בלי כל שינוי בחוק עצמו.

מי זכאי להקלות ופטורים במס רכישה לדירה ראשונה

המדינה מציעה הקלות ופטורים במס הרכישה לאוכלוסיות מסוימות, בהתאם לקריטריונים מוגדרים:

• עולים חדשים: עולה חדש זכאי להטבת מס בקניית דירתו הראשונה. הפטור חל על חלק השווי שעד 1,978,745 ש"ח (נכון לשנת 2026). ומעל חלק הזה 0.5%. משווי החלק. זאת על דירה עד שווי 6 מיליון שקל. מעל שווי זה יחול המס הרגיל.תקופת הזכאות היא משנה לפני העלייה ועד 7 שנים לאחריה
   

• נכים, נפגעי פעולות איבה ומשפחות שכולות: זכאים להקלות במס הרכישה, בהתאם לתקנות מיסוי מקרקעין . ההקלות כוללות שיעורי מס מופחתים על חלק משווי הדירה. על החלק של המדרגה הראשונה -  1,978,745 שקל - יחול הפטור, ועל החלק מעל שווי זה עד דירה בשווי 2.5 מיליון שקל יחול מס של 0.5%. דירה מעל 2.5 מיליון שקל - 0.5% משווי הדירה. יש לבדוק את הזכאות ברשות המיסים בהתאם לאחוזי הנכות ומצב הנכות.

משפרי דיור

רוכש דירה חלופית לדירתו הקיימת זכאי למדרגות דירה יחידה כבר במעמד הרכישה, בתנאי שימכור את הדירה הישנה בתוך 24 חודשים מיום רכישת הדירה החדשה (ברכישת יד שנייה), או בתוך 12 חודשים ממועד קבלת החזקה בדירה, אם נרכשה מקבלן לפני גמר הבנייה. אם לא עומדים בחלון הזמן, השומה מתעדכנת רטרואקטיבית למדרגות דירה נוספת (8%–10%), וההפרש נגבה בתוספת הפרשי הצמדה וריבית. לחלופין ניתן לשלם מראש את מלוא מס הדירה הנוספת ולקבל החזר בתוספת ריבית של 4% עם מכירת הדירה הישנה בתוך החלון.

עולים חדשים

עולה הרוכש דירת מגורים בתקופה שבין שנה לפני עלייתו לישראל לבין שבע שנים לאחריה, זכאי להנחה לפי תקנה 12 לתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) ( מס רכישה ), התשל"ה-1974: 0.5% על חלק השווי שעד 1,988,090 ₪, ו-5% על היתרה. ההטבה ניתנת פעם אחת על דירת מגורים ופעם נוספת על נכס המשמש לעסק.
 

נכים, נפגעי פעולות איבה ומשפחות שכולות

לפי תקנה 11 לתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) ( מס רכישה ), התשל"ה-1974, נכה בשיעור נכות שנקבע בדין (וכן נפגע פעולות איבה או בן משפחה שכול, בכפוף לתנאי הזכאות הספציפיים) פטור ממס על חלק השווי שעד 1,978,745 ₪, משלם 0.5% על החלק שבין 1,978,745 ₪ ל-2,500,000 ₪, ומעל 2,500,000 ₪ משלם 0.5% מהשקל הראשון על מלוא השווי. ההטבה ניתנת בדרך כלל פעם אחת, ולעיתים ניתנת להארכה בתנאים מסוימים. מומלץ לבדוק זכאות פרטנית מול רשות המסים.

מחשבון מס רכישה

כדי לסייע לרוכשים בחישוב מס הרכישה הצפוי, ניתן להשתמש במחשבון מס רכישה הזמין באתר מרכז הנדל"ן :

מחשבון מס רכישה - מרכז הנדל"ן

תקנות מס רכישה דירה

לפי תקנות מס רכישה במדינה ישראל, כל השלמה של עסקת מקרקעין גוררת תשלום מצד הגורם הרוכש את הזכות במקרקעין או זכות באיגוד מקרקעין. הגוף האחראי על גביית מס רכישה על דירות המיועדות למגורים הוא מיסוי מקרקעין.

בשונה מס שבח , אשר משויך לעליית השווי של נכס כלשהו בזמן המכירה, מס רכישה אינו נקבע על פי רווח, אלא נגזר משווי העסקה (התשלום כפי שסוכם בחוזה המכר),על פי סף מינימלי לתשלום. החישוב של מס רכישה דירה מבוצע על פי מדרגות מס רכישה אשר מתעדכנות לרוב בכל שנה ב-15 בינואר. עבור מי שרוכש דירה ואין ברשותו דירה נוספת, כלומר משלם מס רכישה דירה ראשונה, יש פטור מתשלום עד לתקרה המוגדרת בחוק. משמעות מדרגות המס היא שככל שסכום הרכישה גבוה יותר, כך שיעור המס גבוה יותר. עבור נכסים שאינם מוגדרים 'דירת מגורים' (כמו משרד, מגרש או חנות) שיעור מס הרכישה קבוע.

מי נחשב רוכש דירה יחידה

על פי רשויות המס, "רוכש דירה" מוגדר בתור התא המשפחתי כולו, כולל בני זוג וילדים בני פחות מ-18. במקרים מסוימים יש לנתון זה משמעות רבה - למשל, במקרים בהם לבן\בת זוג (כולל ידועים בציבור) יש דירה בבעלותם - הרוכש לא יוגדר 'בעל דירה יחידה'.

מי שמחזיק בפחות משליש מדירה נוספת, או בפחות ממחצית מדירה שקיבל בירושה, עדיין נחשב "בעל דירה יחידה" לפי סעיף 9(ג1ג)(4)(א) לחוק מיסוי מקרקעין . במקרים מסוימים ניתן גם לפצל את השומה בין בני זוג כשלכל אחד יש דירה נפרדת שנרכשה לפני הנישואין.

במקרה שבו הדירה נמצאת בבעלות אחד מבני הזוג עוד לפני הנישואים, ניתן לבקש פיצול שומה, כדע להגדיר את בן הזוג שאין בבעלותו דירה בתור 'רוכש דירה יחידה' בחישוב על פי חלקו היחסי בדירה הנרכשת במשותף על ידי בני הזוג. מקרה נוסף הוא דירה שנתקבלה בירושה (בין אם לפני הנישואים או במהלכם),ניתן לבקש פיצול שומה כך שבן הזוג השני יוגדר רוכש 'דירה יחידה'.

הגדרת "דירה יחידה" עבור מס רכישה

"דירה יחידה" היא דירת מגורים המשמשת בתור דירתו היחידה של הרוכש בישראל, על פי ההגדרה בסעיף 16א לחוק. דירת מגורים נחשבת יחידה גם אם יש לרוכש אחזקה בדירה נוספת, באחוז נמוכה משליש. על פי תיקון שנעשה בחוק ב-2016, 'דירה יחידה' רלוונטית גם עבור רוכש שקיבל דירה בירושה, כל עוד חלקו בדירה אינו גבוה ממחצית.

מה לא נחשב דירת מגורים

מגרש ריק, חנות או משרד אינם שוללים את הזכאות למדרגות דירה יחידה בעת רכישת דירת מגורים. לעניין מס רכישה , "דירת מגורים" מוגדרת נכס המשמש או מיועד לשמש למגורים בפועל, כך שמי שמחזיק נכס מסחרי או קרקע ריקה, ורוכש את דירת המגורים הראשונה שלו, נחשב עדיין רוכש דירה יחידה.

דיווח על מס רכישה למיסוי מקרקעין

על כל רוכש זכות במקרקעין להגיש הצהרה על הרכישה למשרד מיסוי המקרקעין האזורי הרלוונט בתוך 30 יום מביצוע העסקה.

בין הטפסים הנדרשים או עשויים להידרש בהגשה בדיווח: טופס 7000 המהווה הצהרה על מכירה ורכישת דירת מגורים שאינה כוללת זכויות בנייה קיימות או צפויות, ומבוקש עבורה פטור, טופס 7000 א, המהווה הצהרה משלימה, טופס 7000 ב המהווה הצהרה על מכירה ורכישה של זכות במקרקעין עם בקשה לפטור על פי סעיף 50 לחוק מיסוי מקרקעין . את ההצהרה יש להגיש תוך 30 ימים (על פי סעיף 37 (ג) לחוק מיסוי מקרקעין) באמצעות טופס 7002- הצהרה על מכירה ורכישת זכות במקרקעין. החל מ-2017, חובה לדווח באופן מקוון. אי דיווח במועד החוקי, או דיווח חלקי של נתונים, יחד עם אי-תשלום המס במועד החוקי, תוביל לעיכוב הטיפול בשומה ולהטלת קנסות.

הפרטים הנדרשים בהצהרת מס רכישה

הצהרת הרוכש כוללת את פרטי הזכות במקרקעין, פרטי העסקה, סך התמורה המשולבת על פי החוזה, תאריך הרכישה, חישוב מס הרכישה ודרך החישוב, פרטים על זכאות לפטור ממש רכישה (אם קיימת).

בנוסף לכך, חובה על הרוכש לצרף הצהרה בהתאם לחוק לצמצום השימוש במזומן התשע"ח-2018, עם סימון של אחת משתי אפשרויות: פרטי אמצעי התשלום כפי שידוע לרוכש בעת הגשת הדיווח, או השלמת פרטי התשלום (בצירוף אסמכתאות) תוך שישה חודשים ממועד קבלת החזקה בנכס, למקרים בהם אמצעי התשלום עדיין לא ידועים.

לאחר הגשת הדיווח - קבלת אישור קליטה ושומת מס רכישה

הדיווח למיסוי מקרקעין נעשה באופן דיגיטלי על ידי עורך דין ועובר למשרד מיסוי מקרקעין האזורי אליו הנכס משויך.

לאחר שהדיווח נקלט, הרוכש מקבל הודעה על כך ושובר תשלום מס רכישה לפי השומה העצמית שהוגשה (במקרים בהם קיים מס לתשלום). בהמשך, מיסוי מקרקעין מנפיק שומת מס רכישה עם שובר תשלום מותנה (במקרה בו קיים חיוב נוסף). משמעות ההתניה היא לאחר התשלום (עם חותמת בנק),יהיה ניתן לרשום את הנכס בפנקסי המקרקעין או לחלופין לקבל אישור סופי המגדיר 'אין יתרה לתשלום' (אם המס שולם במלואו או כאשר יש פטור מלא ממס רכישה).

דרכי תשלום מס רכישה - תשלום, שובר ואישור לטאבו

על פי החוק, יש לשלם את מס הרכישה תוך 60 יום מתאריך העסקה. 'יום הרכישה' עבור דיווח ותשלום מיסי מקרקעין הוא תאריך העסקה, ההתקשרות בין המוכר לרוכש, כלומר יום החתימה על הסכם המכירה\ יום החתימה על זיכרון דברים\ חתימה על ייפוי כוח בלתי חוזר, או יום תשלום המקדמה הראשונה – הראשון מביניהם.

בתשלום על פי שומה עצמית, על הרוכש לשלם את הסכום שהוגש על ידיו. במקרים בהם מנהל המקרקעין מחליט כי השומה גבוהה יותר, על הרוכש לשלם את ההפרש באופן מלא תוך 30 ימים מתאריך המסירה של הודעת המנהל על קיום השומה.

במקרים בהם לרוכש יש השגה כלשהי ביחס לשומה, עליו לשלם את סך המס שאינו שנוי במחלוקת, ובנוסף להמציא ערבות בנקאית \אחרת, על פי הקביעה של המנהל, מול הסכום אשר נמצא במחלוקת.

באמצעות שובר תשלום שומה מודפס מקורי, ניתן לשלם את מס הרכישה במשרד מיסוי מקרקעין , בבנק הדואר באמצעות ברקוד, או בכל הבנקים באמצעות שובר תשלום שומה הנשלח בדואר, או באמצעות שובר שהתקבל במשרד מיסוי מקרקעין, או שובר אותו ניתן להנפיק אונליין (על ידי עורך דין).

דחיית תשלום, תיקון שומה, הגשת השגת ערר, ערעור ותיקון שומה

מנהל מיסי מקרקעין רשאי לדחות את מועד תשלום מס הרכישה, במלואו או בחלקו, לפי שיקול דעתו.

על מנת לקבל דחייה בתשלום המס או חלוקה לתשלומים, יש לפנות למיסוי מקרקעין, להציג סיבה ראויה ואסמכתאות רלוונטיות. ברוב המקרים, הדחייה תבוצע באמצעות פריסה למספר תשלומים באשראי או צ'קים דחויים, לרוב עד 6 תשלומים. בגין תקופת הדחייה ישולמו הפרשי הצמדה למדד וריבית.

לוחות זמנים

יש לשים לב כי אישור מס הרכישה לצורך רישום העברת הזכויות בטאבו או במרשם הזכויות הרלוונטי, יינתן רק לאחר תשלום המס במלואו.

ניתן להגיש בקשה לתיקון שומה תוך 4 שנים מיום קביעת השומה, בהתממשות של אחד מהמקרים הבאים: התגלו עובדות חדשות שלא היו ידועות בעת חישוב השומה, ההצהרה שנמסרה הייתה שגויה, או שנתגלתה טעות בשומה המשפיעה על סכום המס.

הבקשה לתיקון יכולה להיעשות ביוזמת הרוכש או מנהל מיסוי מקרקעין .

מוכר\רוכש שקיבל הודעת שומה, רשאי להגיש למנהל השגה תוך 30 יום מיום מסירת ההודעה על השומה, באופן מסודר, מפורט ומנומק. האדם שהגיש את הבקשה ייקרא לעריכת דיון במשרדי מיסוי מקרקעין ויקבל תגובה מנומקת בכתב תוך 8 חודשים (או 12 חודשים) ממועד הגשת ההשגה. חובה לציין את הסכום שלא שנוי במחלוקת ואת הדרך בה הוא חושב- ולשלמו או להעמיד ערבות בנקאית מולו.

מוכר\רוכש המעוניין בכך, רשאי להגיש ערר על החלטת המנהל בהשגה לוועדת ערר תוך 30 ימים ממסירת החלטת המנהל. על החלטת ועדת הערר אפשר להגיש ערעור לבית המשפט העליון, אך ורק אם מדובר בסוגיה משפטית, תוך 45 יום מקבלת החלטת ועדת הערר.

טבלה 2, לוחות זמנים:

עדכונים רגולטוריים

בשנים האחרונות חלו מספר שינויים בתקנות מס הרכישה:

• קיצור תקופת מכירת דירה קיימת למשפרי דיור: התקופה למכירת דירה ישנה חזרה לעמוד על 24 חודשים  ב-1 ביוני 2025. 

• לדירות חלופיות שנרכשו בין התאריכים 1.06.2023 ועד 31.05.2025: יש למכור את הדירה הקודמת תוך 18 חודשים מיום הרכישה.
• רכישה מקבלן: במקרה של רכישת דירה חדשה מקבלן, התקופה היא 24 חודשים (או 18 חודשים לפי התאריך לעיל), או עד 12 חודשים מסירת החזקה בדירה בפועל – לפי המאוחר מביניהם.

• עדכון מדרגות המס: מדרגות המס  לרוב מתעדכנות מדי שנה בהתאם למדד המחירים לצרכן, מה שמשפיע על סכומי הפטור והמס המשולמים בפועל, אך כאמור הוקפאו.

סיכום והמלצות לרוכשי דירה ראשונה

רכישת דירה ראשונה היא צעד משמעותי המחייב תכנון מוקדם והבנה מעמיקה של ההיבטים הפיננסיים והמשפטיים. מומלץ לרוכשים לבדוק את זכאותם להקלות ופטורים במס הרכישה, ולהסתייע ביועצים משפטיים המתמחים בתחום המקרה.

שאלות ותשובות

כמה מס רכישה משלמים על דירה ראשונה ב-2026?
עד לשווי 1,978,745 ₪ אין מס כלל. מעל סכום זה משלמים 3.5% עד 2,347,040 ₪, 5% עד 6,055,070 ₪, 8% עד 20,183,565 שקח ו-10% על היתרה. כל מדרגה מחושבת בנפרד על החלק שבתחומה, לא על מלוא השווי.

עד איזה סכום פטורים ממס רכישה?
הפטור המלא חל על חלק השווי שעד 1,978,745 ₪ בדירה יחידה. הסכום הזה קפוא עד 15.1.2028 בעקבות חוק ההסדרים לתקציב 2025–2027, כך שהוא לא צפוי לעלות בשנתיים הקרובות גם אם מחירי הדיור ימשיכו לטפס.

קניתי דירה שנייה לפני שמכרתי את הראשונה. כמה אשלם?
במועד הרכישה תחויבו לכאורה לפי מדרגות דירה נוספת (8%–10%), אך אם תמכרו את הדירה הקודמת בתוך 24 חודשים, תזכו למדרגות דירה יחידה ולהחזר ההפרש בתוספת ריבית של 4%. אם לא תעמדו בזמן, המס הגבוה יישאר סופי.

יש לי חלק בדירה בירושה, זה שולל דירה יחידה?
לא, אם חלקכם בדירה שהתקבלה בירושה אינו עולה על מחצית. במקרה כזה תיחשבו עדיין בעלי דירה יחידה לצורך מדרגות מס הרכישה, בהתאם להגדרה בסעיף 9(ג1ג)(4)(א) לחוק מיסוי מקרקעין .

קניתי מגרש . האם אני עדיין נחשב חסר דירה?
כן. מגרש ריק, חנות או משרד אינם מוגדרים "דירת מגורים" לעניין מס רכישה , ולכן אינם שוללים מכם את הזכאות למדרגות דירה יחידה כשאתם רוכשים דירה למגורים בפעם הראשונה.

תוך כמה זמן צריך לדווח ולשלם?
יש לדווח על העסקה למיסוי מקרקעין בתוך 30 יום מיום החתימה על החוזה, ולשלם את מלוא מס הרכישה בתוך 60 יום מיום העסקה. איחור בכל אחד מהשלבים גורר קנסות והפרשי ריבית על הסכום שטרם שולם.

האם מדרגות המס יעלו בינואר הקרוב?
לא. המדרגות הוקפאו במסגרת חוק ההסדרים לתקציב 2025–2027 ולא יעודכנו עד ליום 15.1.2028. כל עוד ההקפאה בתוקף, תקרת הפטור וגבולות המדרגות יישארו קבועים בדיוק כפי שהם היום.

אפשר לפרוס את התשלום?
במקרים מסוימים ניתן לפנות לרשות המסים בבקשה לפריסת תשלומים, בכפוף לאישור פרטני ולתוספת ריבית והצמדה על היתרה שטרם שולמה. מומלץ לבדוק זאת מול פקיד השומה עוד לפני מועד התשלום הסופי.

מקורות

• חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 - סעיף 9.
• תקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) ( מס רכישה ), התשל"ה-1974.
• רשות המסים בישראל - הודעות בדבר מדרגות מס רכישה והקפאת ההצמדה.
• חוק ההסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב) לשנים 2025–2027 - הוראת ההקפאה.
• סימולטור מס רכישה של רשות המסים