מהו משכון וכיצד מגישים בקשה למשכון - המדריך המלא לשנת 2026

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

משכון הוא שעבוד נכס להבטחת חוב או חיוב אחר, המאפשר לנושה (לגובה החוב) להיפרע מהנכס אם החיוב לא שולם. בעסקאות נדל״ן חשוב להבחין בין משכנתה הרשומה בטאבו לבין משכון של זכויות חוזיות. רישום הבטוחה, בדיקתה וביטולה מתבצעים במסלולים שונים לפי סוג הזכות וזהות החייב, ורישום משכון אינו מעביר לנושה את הבעלות בנכס.

בקצרה

• רישום משכון מקוון: 38 ש״ח לכל שנת רישום, עד חמש שנים; 190 ש״ח לחמש שנים. החל בשנה השישית אין תוספת אגרה לפי תעריף הרישום.

• רישום שאינו מקוון: 45 ש״ח לכל שנה, עד חמש שנים; 225 ש״ח לחמש שנים.

• עיון מקוון במשכונות פעילים: 12 ש״ח. צפייה של חייב ברשימת המשכונות שלו באזור האישי: ללא עלות.

• ביטול משכון: ללא אגרה. מחיקת נכס בודד מתוך משכון היא פעולת שינוי, שעשויה להיות כרוכה באגרה.

• במסלול המקוון הכללי, בקשת רישום שלא נחתמה בידי כל הצדדים מתבטלת אוטומטית לאחר 10 ימים.

• ההבחנה המשפטית: הגדרת המשכון מעוגנת בסעיף 1(א) לחוק המשכון; משכנתה מוגדרת בסעיף 4 לחוק המקרקעין

מהו משכון ומה המשמעות של הרישום?

משכון הוא בטוחה עבור החוב: אם החייב אינו מקיים את החיוב המובטח, הנושה יכול לפעול להיפרע מן הנכס הממושכן, לממש את השעבוד. לפי סעיף 1(ב) לחוק המשכון, הבטוחה יכולה להבטיח גם חלק מהחיוב, חיוב עתידי, חיוב מתחדש או חיוב מותנה. לכן אין מדובר רק בנכס שנמסר פיזית למלווה תמורת הלוואה חד־פעמית.

סעיף 3(א) לחוק המשכון קובע שמשכון נוצר בהסכם בין החייב לנושה. סעיף 4(3) לחוק המשכון מסדיר את כוחו כלפי נושים אחרים במקרים שעליהם הוא חל, ומעניק חשיבות לרישום.

רישום משכון אינו מכירה של הנכס ואינו היתר להחזיק בנכס בכל דרך. סעיף 16(א) לחוק המשכון עוסק בזכות לממש משכון כשהחיוב לא קוים במועד, ואילו סעיף 17 לחוק המשכון קובע את מסלולי המימוש והחריגים. בהתאם לנסיבות, המימוש נעשה באמצעות בית משפט, הוצאה לפועל או מסלול אחר שהדין מתיר.

מה ההבדל בין משכון למשכנתה?

משכנתה היא משכון של מקרקעין, כפי שקובע סעיף 4 לחוק המקרקעין. כשמדובר בזכות הרשומה בפנקסי המקרקעין, רישום המשכנתה מתבצע בלשכת רישום המקרקעין. לעומת זאת, כאשר הבטוחה היא זכויות חוזיות של רוכש שטרם נרשמו בטאבו, עשוי להידרש משכון של הזכויות אצל רשם המשכונות. זה אינו אותו רישום ואינו אותו תשלום.

כאשר הזכויות מנוהלות ברשות מקרקעי ישראל, עשוי להידרש גם כתב התחייבות לרישום משכנתה. לפי דף השירות של רמ״י, השירות מתייחס לנכסים שמנהלת הרשות ושאינם רשומים בטאבו או בחברה משכנת או קבלנית. יש לבדוק מי מנהל את הזכויות ומהן הבטוחות שדורש המלווה. אישור עקרוני להלוואה כשלעצמו אינו רישום בטוחה.

איך מגישים בקשה למשכון

בעולם הנדל"ן כדי להגיש בקשה למשכון, כלומר למשכנתא, יש להגיש בקשת אישור עקרוני למשכנתא עם פירוט על הכנסות, חובות, על הנכס, עלותו, הון עצמי ועוד. לאחר שהבנק מאשר את התנאים שבגינם הוא מסכים למשכנתא תקבלו הודעת משכון לפני שתקבלו את הלוואה. הודעת המשכון מועברת לרשם המשכונות בצורת טופס שעליכם למלא ולהחתים את הבנק. היום ניתן גם להגיש את הטופס באופן מקוון. לאחר מכן תידרשו לשלם אגרת משכון. מלבד טופס מקוון אפשר לשלוח טופס בדואר, לקבוע תור לרשם המשכונות או להפקיד בתיבה אצל הרשם. ניתן גם לשלוח את הבקשה בדואר האלקטרוני. 

רישום עם כמה חייבים או נושים

ריבוי משתתפים אינו משנה את הצורך לזהות במדויק את החייבים, הנושים והזכויות המשועבדות. כשיש כמה משתתפים, יש לבדוק בדף השירות את מסלול הרישום המתאים ואת אופן צירוף הצדדים. אין להסיק מעצם קיומה של קבוצת רכישה שכל המשתתפים נרשמים בהכרח בהודעה אחת, או שמספר משתתפים מסוים מחייב תמיד מספר קבוע של אגרות.

גם זהות החייב משפיעה על המרשם הרלוונטי. אין להפנות כל תאגיד באופן אוטומטי לרשם החברות: חברה, עמותה ושותפות אינן אותה ישות משפטית. יש להתאים את הרישום לסוג הגוף ולדין החל עליו. לצורך בדיקת חברה, רשות התאגידים ממליצה לעיין הן במשכונות והן בשעבודים.

כמה עולה רישום משכון ב־2026?

להלן התעריפים לשנת 2026 לפי התוספת לתקנות המשכון (סדרי רישום ועיון). הסכומים מתייחסים לשירותי רשם המשכונות, ואינם כוללים שכר טרחת עורך דין, עלויות המלווה או אגרות במרשמים אחרים.

הפטור מאגרה החל בשנה השישית אינו הופך את הרישום לבלתי מוגבל בזמן: יש לבחור תקופת רישום מתאימה ולעקוב אחר מועד סיומה. לפני תשלום יש לבדוק את התעריף המוצג בשירות הממשלתי, במיוחד כאשר הפעולה מבוצעת בשנת אגרות אחרת.

איך בודקים משכון?

את המשכון בודקים בשירות העיון בשעבודים ומשכונות. בוחרים את המאגר לפי זהות הגוף הנבדק: בדיקת אדם פרטי נעשית במאגר המשכונות; בבדיקת חברה ממליצה הרשות לבדוק גם את מאגר השעבודים. אין להסתפק בחיפוש כתובת הדירה, משום שהבדיקה קשורה גם לזהות בעלי הזכויות ולפרטי הבטוחה.

במערכת בקשת נסח בטוחה מוצגת עלות של 12 ש״ח לעיון במשכונות פעילים. תוצאות על רישומים משנת 1995 נשלחות אוטומטית בדואר אלקטרוני לאחר התשלום. כאשר נבחר גם חיפוש משכונות פעילים מלפני 1995, המערכת מציינת חיפוש נוסף ברשות התאגידים שאורכו עד 10 ימי עבודה. פלט משכונות מבוטלים מוצע בנפרד, ולכן יש לבדוק את הבחירה והעלות לפני האישור.

חייב יכול לצפות ללא עלות ברשימת המשכונות הרשומים על שמו באמצעות ההזדהות הלאומית. בעסקת נדל״ן יש להתאים את הבדיקות למצב הזכויות: נסח טאבו , אישור זכויות, מסמכי חברה משכנת ובדיקות בטוחות עשויים להשלים זה את זה.

איך מבטלים משכון?

כדי לבטל משכון יש להבחין בין סיום החוב לבין מחיקת הרישום. לפי סעיף 15(א) לחוק המשכון, עם סיום החיוב פוקע המשכון; סעיף 15(ב) לחוק המשכון מקנה לחייב זכות לדרוש את מחיקת הרישום. בחיוב מתחדש יש לבחון גם את סעיף 15(ג) לחוק המשכון. תשלום יתרת הלוואה מסוימת אינו מעיד בהכרח שהסתיימו כל החיובים שהבטוחה נועדה להבטיח.

במסלול הביטול המקוון מגישים הנושים או נציגיהם בקשה לפי מספר רישום המשכון. הביטול נרשם לאחר אישור וחתימת הנושים; בקשה המבוססת על צו בית משפט מועברת לבדיקה של עד שלושה ימי עסקים. בקשה שלא נחתמה מתבטלת לאחר 10 ימים. השירות ניתן ללא עלות.

למי שמשתמש במסלול מסמכים, דף הודעה על ביטול משכון מפרט את דרישות ההגשה, ובהן חתימת הנושה. מחיקת נכס אחד מתוך רשימת נכסים משועבדים מוגדרת כשינוי פרטי משכון, ומחייבת מסלול שינוי ואגרה מתאימה. לאחר הביטול יש לשמור את האישור ולוודא שהרישום עודכן; ביטול משכון אינו מוחק מעצמו משכנתה בטאבו או בטוחה אחרת.

מה קורה כשתקופת הרישום מסתיימת?

לפי דף הארכת רישום משכון, הודעת משכון שתקופת רישומה הסתיימה ולא הוארכה מתבטלת אוטומטית. אם המשכון עדיין תקף בין הצדדים, לאחר הביטול ניתן לרשום הודעה חדשה בלבד. פקיעת הרישום אינה אישור לכך שהחוב נפרע, ויש להבחין בינה לבין סיום החיוב וביטול יזום של הבטוחה.

שאלות ותשובות

האם משכון הופך את המלווה לבעל הדירה?

לא. משכון מקנה לנושה בטוחה להבטחת חיוב ואפשרות לפעול למימושה אם החיוב לא קוים, לפי תנאי ההסכם והדין. עצם רישום המשכון אינו מעביר את הבעלות בדירה לנושה. גם במקרה של הפרה אין מדובר בזכות כללית להפקיע את הנכס: נדרש לפעול במסלול המימוש שהדין מאפשר, בהתאם לסוג הבטוחה ולנסיבות.

האם משכון ברשם המשכונות מחליף משכנתה בטאבו?

לא באופן אוטומטי. משכנתה היא בטוחה על מקרקעין הרשומה בפנקסי המקרקעין, ואילו משכון עשוי לשעבד זכויות חוזיות שטרם נרשמו בטאבו. סוג הבטוחה נקבע לפי הזכות הקיימת ולפי דרישות העסקה. בנכס שזכויותיו אינן רשומות עשויות להידרש גם התחייבויות לרישום משכנתה בעתיד, ואין לראות במשכון תחליף גורף לכל אלה.

כמה עולה רישום משכון לחמש שנים?

לפי תעריפי 2026, האגרה לרישום מקוון לחמש שנים היא 190 ש״ח, לפי 38 ש״ח לשנה. ברישום שאינו מקוון העלות היא 225 ש״ח, לפי 45 ש״ח לשנה. החל בשנה השישית קיים פטור לפי תעריף הרישום. אלה אגרות רשם המשכונות בלבד, ואינן כוללות שירותים מקצועיים או רישום משכנתה בטאבו.

האם אפשר לבדוק משכון ללא תשלום?

חייב יכול לצפות ללא תשלום ברשימת המשכונות שעל שמו באמצעות מערכת ההזדהות הלאומית. זו אינה אותה פעולה כמו הזמנת פלט מידע על אדם אחר. במערכת העיון מוצג תשלום של 12 ש״ח לחיפוש משכונות פעילים. לפני הזמנה יש לבדוק את זהות הנבדק, המאגר וסוג הפלט שנבחרו, ולברר אם נחוצות גם בדיקות זכויות נוספות.

האם החזר ההלוואה מוחק את המשכון אוטומטית?

אין להניח כך. כשהחיוב המובטח מסתיים, יש להסדיר גם את מחיקת הרישום ולשמור אישור ביטול. אם המשכון מבטיח כמה חיובים או חיוב מתחדש, פירעון הלוואה אחת אינו בהכרח מסיים את הבטוחה. כדאי לברר עם הנושה מה בדיוק הובטח, לוודא שאין יתרה נוספת ולבדוק שהביטול נרשם במרשם המתאים לאחר השלמת ההליך.

האם אפשר למחוק רק נכס אחד מתוך משכון?

אפשר לבקש לשנות את רשימת הנכסים, בהתאם להסכמות ולדרישות הרישום, אך אין לראות בכך ביטול מלא של המשכון. רשות התאגידים מגדירה מחיקת נכס מתוך רשימת הנכסים הממושכנים כשינוי פרטי משכון, הכרוך באגרה המתאימה. יש לוודא שהשינוי מזהה במדויק את הזכות המשתחררת, ושהבטוחה שנותרה תואמת את ההסכמות בין הצדדים.

האם רישום שפג תוקפו מוכיח שהחוב נפרע?

לא. תקופת הרישום ותקופת החיוב הן שתי שאלות שונות. הודעת משכון שלא הוארכה מתבטלת בתום תקופת הרישום, גם אם בין הצדדים נותר חיוב שהמשכון נועד להבטיח. לכן היעדר רישום פעיל אינו תחליף לאישור סילוק חוב ולבדיקת המסמכים. כשנדרש להמשיך את הרישום, יש לטפל בהארכתו לפני פקיעת התקופה שנבחרה.

מקורות

• חוק המשכון, תשכ״ז–1967 — נוסח בוויקיטקסט.

• חוק המקרקעין , תשכ״ט–1969 — נוסח בוויקיטקסט.

• תקנות המשכון (סדרי רישום ועיון), תשנ״ד–1994, כולל תעריפי 2026.

• רשות התאגידים — בקשה לרישום משכון או רישום משכון קבוצתי.

• רשות התאגידים — רישום מקוון של בטוחות.

• רשות התאגידים — עיון בשעבודים ומשכונות.

• רשות התאגידים — בקשת נסח בטוחה ומחיר העיון במערכת.

• רשות התאגידים — הודעה על ביטול משכון.

• רשות התאגידים — ביטול מקוון של בטוחות.

• רשות התאגידים — הארכת רישום משכון.

• הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין — בקשה לרישום משכנתה.

• רשות מקרקעי ישראל — התחייבות לרישום משכנתה.

• בנק דיסקונט — הסבר על משכון זכויות חוזיות והוצאות נלוות למשכנתה