דמי השכירות בפינוי בינוי הם עקב האכילס של ההתחדשות העירונית. כך מתקנים אותו

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

כשמדברים על פינוי בינוי , מדברים בדרך כלל על תכנון, אדריכלות ומימון. במשא ומתן עוסקים במכפילים, בזכויות בנייה, בתקן 21, בהיטלי השבחה ובמחיר למטר. סעיף אחד כמעט תמיד נדחק לסוף הרשימה, ודווקא הוא נוגע הכי קרוב לחיים של בעלי הדירות, דמי השכירות לתקופת הפינוי והבנייה.

כמי שמלווה ועוסק בעסקאות התחדשות עירונית כבר שנים, אני רואה שוב ושוב איך שכר הדירה הופך מסעיף טכני בהסכם לנקודת החיכוך המרכזית. הוא מעכב, ולפעמים עוצר, פרויקטים שלמים כשמגיעים לשלב הפינוי.

בעלי הדירות רוצים לדעת מתי מתחילים לבנות, ולא פחות מזה הם רוצים לדעת איפה יגורו בשלוש עד ארבע השנים שבאמצע, והאם הסכום שיקבלו יספיק כדי לשמור על רמת החיים שלהם בלי להוסיף מהכיס.

פער הזמנים ו"מלכודת ההיצע"

הבעיה במנגנונים המקובלים נובעת משני דברים, פער הזמנים והזעזוע בשוק השכירות המקומי. הסכם פינוי בינוי נחתם בשלב תכנוני מוקדם, ובין החתימה לפינוי בפועל עוברות בדרך כלל ארבע עד שמונה שנים.

בשנים האלה שוק השכירות באזור ממשיך לזוז. מעבר לאינפלציה ולעליית המחירים הרגילה, ביום הפינוי עצמו קורה משהו חריג, עשרות ולפעמים מאות משפחות מאותו מתחם מחפשות דירה באותה שכונה ובאותו זמן. הביקוש קופץ, ההיצע מצטמק ושכר הדירה בסביבה עולה בחדות. אם בחוזה כתוב רק "שכר דירה ראוי", או שיש בו הצמדה למדד וזהו, נפתח פער אמיתי בין מה שהחוזה נותן לבין מה שהשוק דורש. בעל הדירה מגלה ביום הפינוי שבסכום שנקבע הוא לא מצליח לשכור דירה סבירה בשכונה, ומכאן קצרה הדרך לתחושת קיפוח, ובצדק, לאובדן אמון ולסירוב להתפנות בזמן.

מה צריך להיות בהסכם?

ההנחה שכל דיירי המתחם צריכים לקבל אותו שכר דירה אינה עומדת במבחן השמאות. שוויון פירושו שכל בעל דירה מקבל את שווי השוק ההוגן של דירתו, לפי מצבה ומאפייניה היום. לכן דירת 4 חדרים משופצת או דירת גן אינן שוות בשוק השכירות לדירת 3 חדרים עורפית בקומה שלישית בלי מעלית.

כדי שההסכם יגן באמת על בעלי הדירות, ובמקביל ייתן ליזם ודאות תזרימית, צריך לעגן בו לפחות שניים מארבעה מנגנונים.

המנגנון הראשון הוא שמאות כפולה ורצפה לכל דירה. במועד החתימה שמאי המקרקעין מכין טבלה של שווי שכירות לכל דירה במתחם, לפי מצבה באותו מועד. הסכום הזה נכנס לחוזה כרצפה קשיחה לאותה דירה, ולא יורדים ממנו בשום מצב שוק. 60 עד 90 יום לפני מועד הפינוי המתוכנן, שמאי מוסכם עורך שומה מעודכנת לפי מחירי השכירות בפועל בשכונה, והדייר מקבל את הסכום הגבוה מבין השניים, הרצפה המקורית צמודה למדד או השומה המעודכנת.

המנגנון השני הוא מקדם לחץ ביקושים ועדכון שנתי. שומה שנערכת חודשיים עד שלושה לפני הפינוי מבוססת על עסקאות שכבר נעשו, והיא לא משקפת את הקפיצה שתבוא כשמאות דיירים יחפשו דירה באותו זמן. לכן כדאי להוסיף על שווי השוק תוספת שנקבעת מראש ומגלמת את הלחץ הזה, וגם מנגנון עדכון לאורך כל תקופת הבנייה, למשל תוספת ריאלית קבועה בכל שנה או שומה מחודשת כל שנתיים.

המנגנון השלישי הוא תשלום ישיר וערבות אוטונומית. דמי השכירות אינם החזר הוצאות, ולכן אין להתנות אותם בהצגת חוזה שכירות. בעל דירה שבוחר לעבור לדירה אחרת שבבעלותו או לגור אצל קרובים זכאי לתשלום המלא. התשלום צריך להגיע מראש, כל רבעון או חצי שנה, ישירות לחשבון של בעל הדירה, ולהיות מגובה בערבות בנקאית אוטונומית מתחדשת, שמוחזקת בנאמנות אצל בא כוח הדיירים עד לקבלת הדירה החדשה.

המנגנון הרביעי הוא תקופת חפיפה. מעבר למימון שתי הובלות ושכר טרחת מתווך, ומעבר לחלופות שהחוק מחייב להציע לקשישים לפי חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), ההסכם צריך לכלול 30 יום שבהם ממשיכים לשלם שכר דירה גם אחרי טופס 4 ומסירת המפתח. הזמן הזה נחוץ כדי להתאים את הדירה החדשה, לבצע התקנות ולעבור בצורה מסודרת, בלי לשלם כפל שכירות ובלי לעבור תחת לחץ.

שמאות מוקדמת משרתת את כולם

הצלחה של פרויקט התחדשות עירונית נמדדת גם באיכות הבניין שיימסר בעוד עשור, ובראש ובראשונה בביטחון הכלכלי ובשקט הנפשי של בעלי הדירות בשנים שבאמצע. דמי השכירות בתקופת הבנייה הם חלק מהתמורה שבעלי הדירות מקבלים על הקרקע שהם מעמידים לפרויקט. שמאי מקרקעין מטעם הבעלים, שנכנס לתמונה מוקדם ובונה מנגנון בשני שלבים ברור שלא משאיר מקום לפרשנות, מגן על הדיירים, וגם חוסך ליזם מחלוקות משפטיות ועיכובים יקרים בדיוק בשלב שבו הכי פחות אפשר להרשות אותם.

שי שהרבני הוא שמאי מקרקעין ובעלים של חברת metro-vibe, העוסקת בהתחדשות עירונית בעידן המטרו.