"צחי אבו עשה עסקה טובה, אזורים זרקה את הסחורה לים" - דוד אזולאי פותח הכול

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

עו"ד דוד אזולאי, הבעלים ויו"ר קבוצת דוד אזולאי, מזהה סימני התאוששות בשוק הנדל"ן לאחר חודשים של האטה במכירות, אך אינו ממהר להוריד מחירים. בריאיון למרכז הנדל"ן הוא מותח ביקורת חריפה על עסקת רכישת 50 הדירות של צחי אבו מאזורים בנתניה, מספר על חזרת הרוכשים הצרפתים בעקבות המהומות בצרפת, ומסביר מדוע החליט לבטל הנפקת אג"ח לאחר שהמוסדיים דרשו ריבית של 9%-10%. הוא גם מעריך כי בפרויקטים הבאים תידרש רווחיות של 18%-20%, ומגלה כי הקבוצה בוחנת רכישת חברה בתחום ההתחדשות העירונית.

אזולאי עומד בראש קבוצת יזמות ובנייה משפחתית הפועלת מאז 2005, ומתמקדת בעיקר בנתניה, שם היא מקימה פרויקטים למגורים, משרדים ומסחר, תוך שילוב בין יזמות לביצוע עצמי. הפרויקט המרכזי שלה כיום הוא STORY גלי ים בשדרות בן צבי בעיר, הכולל שלושה מגדלי מגורים, שניים בני 26 קומות ואחד בן 20 קומות, ובהם כ-300 דירות. את שדרת המסחר בפרויקט מכרה הקבוצה לישראייס 26 תמורת כ-50 מיליון שקל, ולאחרונה מכרה 11 דירות לשתי משפחות מלוס אנג'לס בעסקה של כ-40 מיליון שקל.

במקביל, הקבוצה נמצאת בשלבי בנייה מתקדמים ואכלוס של פרויקטים נוספים בנתניה, ומקדמת פרויקטים של התחדשות עירונית בבת ים, בחולון וביהוד. בחודשים האחרונים פרסמה חברת אמיד יזמות ונדל"ן מקבוצת דוד אזולאי תשקיף ראשוני לקראת גיוס בשוק ההון, אך המהלך לא הבשיל להנפקה.

"בחודשים האחרונים פנו אלינו שלושה-ארבעה גורמים בשוק והציעו הצעה במספרים טובים יותר מאלה של אזורים . מדובר בפרויקטים בשלים, לא פינוי-בינוי. דיברו על 24 אלף שקל למ"ר ומעלה. העסקה של אזורים נעשתה לפי 21 אלף שקל למ"ר. אני לא יודע מה השיקולים שלהם, אלה לא שיקולים של שחקן מקומי"

לאחרונה בוצעה עסקת ענק במרכז נתניה, כאשר צחי אבו רכש 50 דירות מאזורים בפרויקט N וייצמן תמורת 120 מיליון שקל. לאזולאי יש הרבה מה להגיד על העסקה: "בחודשים האחרונים פנו אלינו שלושה-ארבעה גורמים בשוק בקשר לפרויקט STORY, והציעו הצעה במספרים טובים יותר מאלה של אזורים . מדובר בפרויקטים בשלים, שני פרויקטים גדולים, לא פינוי-בינוי. דיברו על 24 אלף שקל למ"ר ומעלה. העסקה של אזורים נעשתה לפי 21 אלף שקל למ"ר.

"אני לא יודע מה השיקולים של אזורים , שהיא חברה גדולה. אלה לא שיקולים של שחקן מקומי, ולמדתי לנתח כל עסקה לגופה. יש לנו פרויקט בשל עם מחיר בשוק, ואפשר לתת הנחה למי שקונה 50 דירות, אבל לא צריך להביא את המחיר לרצפה. אבו עשו עסקה טובה עם תנאי תשלום נוחים. אנחנו, לעומת זאת, עשינו עסקה של 11 דירות ב-27 אלף שקל למ"ר, כשנתנו הנחה של כ-8% ותנאי תשלום נורמטיביים. אם קיבלת 40% בחתימה, ברגע שהורדת מחיר וגם תנאי תשלום, בפועל לא עשית עסקה טובה".

אז מה לדעתך הוביל את אזורים לבצע עסקה במחיר כזה?
" אזורים היא חברה ציבורית שרוצה להראות ביצועים, לזרוק את הסחורה לים ולהראות מכירות. יכול להיות שבשבילם זה דמי כיס, אבל אני עושה חשבון בבדידים."

"הצרפתים באים בעקבות המהומות"

נתניה מזוהה עם עולים ורוכשים מצרפת. זה עדיין נכון? המהומות שם משפיעות על הביקוש?
"בכלל כשיש ריבית נמוכה, הלקוחות באים, הצרפתים באים לישראל בעקבות המהומות. השבוע יצאנו במבצע לצרפתים שעולים ובאים לגור בארץ. הצרפתים אוהבים את נתניה ויש להם כסף".

הפגנה בפריז (pmvfoto / Shutterstock.com)

איך נראה השוק כרגע מבחינתכם?
"יש התאוששות בשוק. חתמנו החודש על 3 דירות. בספטמבר עשינו את העסקה עם האמריקאים, ובאוקטובר יש לנו פרויקט משרדים. מכרתי 3-4 עסקאות  משרדים אחרי שחצי שנה לא מכרתי. הסיבה היא גם נושא הריבית וגם הבחירות".

"בכלל כשיש ריבית נמוכה, הלקוחות באים, הצרפתים באים לישראל בעקבות המהומות. יש לנו היערכות למבצע לצרפתים שעולים ובאים לגור בארץ. הצרפתים אוהבים את נתניה ויש להם כסף"

ניסיתם לגייס כ-85 מיליון שקל באג"ח, אך כשהמוסדיים דרשו ריביות של 9%-10% החלטתם לבטל את ההנפקה. האם תנסו שוב?
"הסגמנט בשוק ההון לחברות נדל"ן הוא לא חיובי, והאווירה לא חיובית. זה תחום פחות אטרקטיבי בגלל התקררות בשוק וירידת מחירים של 10% בשנתיים האחרונות. במקום זה הבנקים מגבים אותנו בכל הפרויקטים. לגבי עסקאות 80/20, זה מעמיס הוצאות גדולות על הקבלנים, ולכן כשנצא לפרויקט חדש נצפה לרווחיות של 18%-20%. הסיבה היא שרכיב המימון גבוה ממה שמופיע בדוחות".

מכרתם את שדרת המסחר ב-STORY תמורת כ-50 מיליון שקל. יש נכסים מסחריים נוספים שאתם שוקלים למכור?
"יש לנו פרויקט מסחרי בקריית השרון שאנחנו שוקלים למכור: עם שוכרים, 1,200 מ"ר, מרכז שכונתי. שוק המסחר מרובה שחקנים ומרובה ביקושים, ויש תעסוקה".

"אדם שרוצה לישון בשקט צריך חברת ביצוע"

קבוצת דוד אזולאי משלבת יזמות וביצוע עצמי. בתקופה של מחסור בידיים עובדות, זה יתרון תחרותי או משקולת?
"יש מגה-פרויקטים שהחברות הגדולות יכולות לעשות. בפרויקטים בינוניים וקטנים, עד 100 מיליון שקל, יש בעיה למצוא מבצע ראוי, כתוצאה מהשינויים בעקבות העובדים הזרים. בגלל זה, אדם שרוצה לישון בשקט צריך חברת ביצוע. אנחנו מסתמכים רק על סינים, ותמיד היינו ברוב גדול של סינים. בביצוע אנחנו מדברים על תוספת עלויות 10%-15%".

איך הצלחתם להתמודד עם ההאטה בשוק?
"אנחנו תמיד בונים גם בפריפריה. יש מכירות בחדרה, בנתניה ובקדימה. שם זוג צעיר יכול לקנות דירה, ולכן יש ביקוש קשיח. אני מוכר מוצר שחייבים אותו".

אתם מקדמים בנתניה פרויקטים כמו STORY, בראשית FAMILY ובראשית Business. איפה אתה רואה את הפוטנציאל העתידי של העיר, והאם השוק לא הגיע לרוויה?
"נתניה היא בירת השרון. יש לה ים, ראש עיר חדש ומקומות בילוי, וגם בכיס היא לא מכאיבה. אנשים יכולים ליהנות מירידה של 10%, הוודאות תגדל, והשוק יתקן את עצמו. ראש העיר החדש הכניס רוח של שינוי בפרויקטים ציבוריים ובעוד היבטים. בנדל"ן למגורים צריך לתת לו עוד זמן, כי עוד לא עברה שנה".

בעבר ביצעתם עסקאות עם חברות כמו עמרם אברהם . האם אתם בוחנים שותפויות או רכישות חדשות?
"אנחנו רוצים לבחון רכישת חברת התחדשות עירונית והזדמנויות נוספות, באזור שבין נתניה לקריות, ומיקום חדש באור עקיבא".