לאחר שקוצצו אלפי מ"ר מזכויות הבניה: אושרה תוכנית המגדלים בכיכר אתרים

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

ועדת הערר המחוזית לתכנון ולבנייה תל אביב, בראשות עו"ד מיכל דגני הלברשטם, החליטה היום (ד') לאשר עקרונית את התוכנית להתחדשות מתחם כיכר אתרים בתל אביב, בכפוף לשורה של תיקונים, ובהם הפחתת זכויות הבנייה בהיקף של 4,000 מ"ר, הרחבת השטחים הפתוחים והבטחת הפרדה בין שימושי המגורים והמלונאות. עוד קבעה הוועדה כי לא ניתן יהיה לאכלס את הדירות בפרויקט לפני השלמת בנייתו של מגדל המלון וקבלת אישור לאכלוסו. ההחלטה ניתנה במסגרת הכרעה בעררים שהוגשו נגד התוכנית, שאושרה בוועדה המקומית בנובמבר 2024.

לקריאת ההחלטה המלאה של ועדת הערר

התוכנית כוללת את הריסת כיכר אתרים הקיימת ומבנה מלון מרינה הצמוד לה, והקמת מתחם חדש למגורים, מלונאות, מסחר ושטחי ציבור. על פי התוכנית שאישרה הוועדה המקומית, במתחם יוקמו שני מגדלים בני עד 25 קומות ומבנה מרקמי נוסף בן עד 6.5 קומות, לצד חניון ציבורי תת-קרקעי. התוכנית כללה במקור כ-65 אלף מ"ר של שטחים עיליים, בחלוקה של כמחציתם למגורים, בהיקף של כ-220 יחידות דיור, ומחציתם למלונאות, בהיקף של כ-300 חדרי מלון.

אחד המרכיבים המרכזיים בתוכנית הוא שינוי המפלסים והסדרי התנועה במתחם, במטרה ליצור רצף עירוני בין שדרות בן גוריון לחוף הים. במסגרת זו ייהרס מבנה הכיכר הקיים, יבוטל שיקוע הכביש ברחוב אליעזר פרי והתנועה תוחזר למפלס הרחוב. במקומם מתוכננים רחוב עירוני חדש, כיכר ציבורית בקצה השדרה ופארק חופי שישתפל בשיפוע מתון אל הטיילת. עוד מתוכננות מרפסות תצפית ציבוריות לעבר הים.

כיכר אתרים, שהוקמה בשנות ה-70, סובלת במשך עשרות שנים מהזנחה ומכשלים תפקודיים, וממבנה מפלסים המייצר נתק בין הרחובות העירוניים לרצועת החוף. התוכנית מבקשת לשנות את המצב באמצעות פיתוח שטחים ציבוריים פתוחים, יצירת מעברים נגישים להולכי רגל ושילוב שימושי מגורים, מלונאות ומסחר.

פחות זכויות בנייה, יותר שטחים פתוחים ומבטים לים

בהחלטתה קבעה ועדת הערר כי התחדשות כיכר אתרים היא מהלך תכנוני ראוי, בעל חשיבות עירונית, ודחתה את הטענות שלפיהן הוועדה המקומית לא הייתה מוסמכת לאשר את התוכנית. עם זאת, הוועדה מצאה כי נדרשים שינויים בהיקף הבינוי ובאופן העמדת המבנים, כדי להבטיח את האינטרס הציבורי במרחב החופי.

בין היתר, הורתה ועדת הערר להפחית 4,000 מ"ר מזכויות הבנייה בתוכנית ולצמצם את שטחן של קומות המסד במגדלים. זאת במטרה להגדיל את המרחב הפתוח שבין המבנים, לאפשר מבטים רחבים יותר לכיוון הים ולשפר את איכות השטחים הציבוריים. עוד קבעה הוועדה הוראות לצמצום השפעת הבנייה על בתי המלון הסמוכים, קרלטון והרודס, ובכלל זאת הגדלת המרחקים בין המבנים. כמו כן דרשה להכין תוכנית למניעת מפגעים סביבתיים בתקופת עבודות הבנייה.

הוראה משמעותית נוספת בהחלטת ועדת הערר נוגעת לחלוקת השימושים במתחם. הוועדה קבעה כי יש להבטיח הפרדה בין המגורים למלונאות, באמצעות הקמת מגדל נפרד למגורים ומגדל נפרד למלונאות. בנוסף קבעה הוועדה כי אכלוס יחידות הדיור בפרויקט יותנה בהשלמת מגדל המלון ובקבלת אישור לאכלוסו. הוראה זו נועדה להבטיח כי השימושים המלונאיים אכן יתממשו, וכי פיתוח המתחם לא יתמקד במגורים בלבד. בכך ביקשה הוועדה להבטיח את המשך פעילותה של רצועת החוף גם כמוקד תיירות ומלונאות.

במסגרת ההחלטה נבחנו גם סוגיות שמאיות וקנייניות הנוגעות לבעלי הזכויות במתחם. ועדת הערר הורתה לעדכן את טבלאות האיזון בהתאם לשינויים ולהוראות שנקבעו בהחלטתה.

משמעות ההכרעה היא כי התוכנית זכתה לאישור עקרוני בערכאת הערר, אולם לא במתכונתה המקורית. לצורך המשך קידומה יידרשו התאמות תכנוניות הנוגעות להיקף זכויות הבנייה, להעמדת המבנים, להיקף השטחים הפתוחים ולהבטחת מימוש השימושים המלונאיים.
הוועדה הדגישה בהחלטתה את חשיבות חידושו של מתחם כיכר אתרים, כאחד המרחבים המרכזיים לאורך חופי תל אביב, ואת ההזדמנות הטמונה בתוכנית ליצירת חיבור ישיר ונגיש בין העיר לים, תוך הרחבת המרחב הציבורי ושיפור הפעילות התיירותית והמסחרית באזור.