עו"ד רוית סיני הורשעה בעבירות משמעתיות לאחר שתבעה במאות אלש"ח דיירת שסרבה לחתום

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

עד כמה רשאי עורך דין המייצג בעלי דירות בפרויקט התחדשות עירונית ללחוץ על הדיירים במטרה להבטיח את קידומו של הפרויקט, ואגב כך גם את שכר טרחתו, ומה קורה כאשר אחד מבעלי הדירות מסרב לחתום על ההסכם עם היזם?

שאלה זו עמדה במרכזה של הכרעת דין שניתנה בחודש אוגוסט האחרון על ידי בית הדין המשמעתי של לשכת עורכי הדין, במסגרתה הורשעה עו"ד רוית סיני בשלוש עבירות משמעתיות: ניגוד עניינים לפי כלל 14  לכללי האתיקה, התנהגות שאינה הולמת את מקצוע עריכת הדין, והפרת כלל 3 לכללי הפרסומת של לשכת עורכי הדין. בעקבות ההרשעה, אתמול (א') התקיים בבית הדין המשמעתי דיון לגבי הטיעונים לעונש.

לקריאת הכרעת הדין המלאה

ההליך בעניינה של עו"ד סיני בא בעקבות תביעה כספית בסך של כ-730 אלף שקל שהגישה נגד בעלת דירה בפרויקט התחדשות עירונית בגבעתיים, לאחר שבעלת הדירה סירבה לחתום על ההסכם עם היזם שנבחר לקדם את הפרויקט. בהכרעתו קבע בית הדין כי הגשת התביעה יצרה ניגוד עניינים בין חובתה של עורכת הדין כלפי כלל בעלי הדירות לבין רצונה לקדם את הפרויקט, וכי נועדה להפעיל לחץ על הדיירת כדי לקדם את הפרויקט ולהבטיח את שכר טרחתה. "לא יעלה על הדעת לאפשר לנקבלת (עו"ד סיני) לייצג אינטרס של חלק מהדיירים כנגד דייר אחר, בשעה שכל הדיירים היו לקחותיה של הנקבלת", נכתב.

ההליך המשמעתי נפתח בעקבות תלונה שהגישה הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית לוועדת האתיקה של לשכת עורכי הדין ביוני 2022, בעקבות טענות הנוגעות להתנהלותה של עו"ד סיני בשני פרויקטים להתחדשות עירונית, בגבעתיים ובאשדוד. בעקבות התלונה הגישה ועדת האתיקה הארצית קובלנה משמעתית נגד עורכת הדין. עם זאת, בית הדין זיכה את סיני מהאישום הנוגע לפרויקט באשדוד, ודחה את הטענה כי התנהלותה משקפת דפוס פעולה פסול ושיטתי כלפי בעלי הדירות.

התחייבות לפיצוי של 20אלף שקל הפכה לתביעה של 730 אלף שקל

תחילת הפרשה בפרויקט התחדשות עירוניתברחוב המעיין 8 בגבעתיים, שבו פעלה חברת אנגל אינווסט התחדשות עירונית כיזם. בעלי הדירות בחרו ביזם עוד לפני התקשרותם עם עו"ד סיני, ובתחילת שנת 2020 החתימה עו"ד סיני חלק מהם על כתב הסכמה שנועד להסדיר את התחייבויותיהם לקידום הפרויקט.

במסמך נקבע כי בעלי הדירות מתחייבים לחתום על הסכם עם היזם, ככל שההסכם יעמוד בתנאים שסוכמו מראש. עוד נקבע כי שכר טרחתה של עורכת הדין ישולם בידי היזם, וכי בעל דירה שיחזור בו מהתחייבותו ויסרב לחתום על הסכם התואם את התנאים שנקבעו - ישלם לעו"ד סיני פיצוי בסך של 20 אלף שקל, בתוספת מע"מ.

אלא שלאחר שאחת מבעלות הדירות בבניין חתמה על כתב ההסכמה לקידום הפרויקט ולהתקשרות עם היזם, היא חזרה בה בהמשך מהתחייבותה וסירבה לחתום על ההסכם הסופי עם היזם. בעקבות זאת הגישה נגדה עורכת הדין תביעה כספית בסך כ-730 אלף שקל.

במכתב ההתראה שהעבירה עו"ד סיני לדיירת היא הזהירה אותה כי אם סירובה לחתום ימנע את השגת הרוב הדרוש של 80% מבעלי הדירות, תוגש נגדה תביעה בגין הנזק שעלול להיגרם ליתר בעלי הדירות כתוצאה מאובדן ההשבחה הצפויה בפרויקט. ואכן, בפברואר 2021 הגישה עו"ד סיני תביעה נגד הדיירת בסכום של כ-730 אלף שקל - סכום הגבוה עשרות מונים מהפיצוי המוסכם בסך 20 אלף שקל, כפי שנקבע בכתב ההסכמה.

על פי הכרעת הדין, סכום התביעה שיקף למעשה את מלוא שכר הטרחה שעו"ד סיני הייתה צפויה לקבל עבור הפרויקט כולו. 625 אלף שקל בתוספת מע"מ, ובסך הכול כ-731 אלף שקל.

בית הדין הדגיש כי במהלך עדותה טענה עו"ד סיני שהתביעה התייחסה לפעימה הראשונה של שכר טרחתה. אלא בחינת הסכם שכר הטרחה העלתה כי הפעימה הראשונה עמדה על כ-31 אלף שקל בלבד שהיתה אמורה עורכת הדין לקבל, או לכל היותר כ-162 אלף שקל, ולא מלוא הסכום שנתבע. בעניין זה קבע בית הדין כי עו"ד סיני לא האמינה במועד הגשת התביעה שהיא זכאית למלוא שכר הטרחה מכוח כתב ההסכמה, אך בכל זאת תבעה את כל הסכום.

"עו"ד לא יכול לקחת צד"

אחת הקביעות המרכזיות בהכרעת הדין נוגעת לחובת הנאמנות של עורכי דין המייצגים בעלי דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית . בעניין זה קבע בין הדין כי גם כאשר מרבית בעלי הדירות מעוניינים בקידום הפרויקט, אין בכך כדי לאפשר לעו"ד המייצג אותם לפעול נגד אחד מלקוחותיו באמצעות תביעה שנועדה לקדם את האינטרסים של יתר בעלי הדירות.

"הנקבלת (עו"ד סיני) היא עורכת דין שכללי האתיקה חלים עליה, ושימוש טקטי בסעיף פיצוי שנקבע לצורך הבטחת שכר טרחתה, כדי לקדם את ענייני הדיירים האחרים - אינו עולה בקנה אחד עם התנהלות ראויה של עורך דין, ומגלה כשלעצמו, ניגוד עניינים בין הדיירים לבין עצמם", נכתב בהכרעת הדין. "כולם כאחד לקוחותיה של הנקבלת ואם התגלע ביניהם סכסוך, הנקבלת אינה יכולה 'לקחת צד', ומקל וחומר שכך הדבר כאשר אותו צד מועדף יבטיח את שכר טרחתה".

בית הדין הבהיר כי העובדה שעו"ד סיני הפסיקה לייצג את הדיירת לפני הגשת התביעה אינה משנה את המסקנה. לדבריו, אין לאפשר לעו"ד לייצג אינטרסים של חלק מבעלי הדירות נגד בעל דירה אחר שהיה אף הוא לקוחו. בנוסף הורשעה סיני בעבירה על כללי הפרסומת של לשכת עורכי הדין לאחר שבמכתב ההתראה ששלחה הופיע בלוגו משרדה שמו של אוהד אלון שאינו עורך דין אלא מתאם מנהלת דיירים.

בהכרעת הדין ניתן משקל גם לעדותה של סיני עצמה. ממנה עלה כי הגשת התביעה נועדה להביא את הדיירת לחתום על ההסכם. עו"ד סיני הסבירה כי בעלי הדירות האחרים הפעילו עליה לחץ וכי סירובה של הדיירת היה עלול למנוע את קידום הפרויקט.

בית הדין ציין כי גם התנהלותה של הדיירת עוררה קשיים. בין היתר נקבע כי היא לא הצליחה להסביר באופן ברור מה הפריע לה בהסכם עם היזם וכיצד הוא סתר את התנאים שעליהם הסכימה מראש. למרות זאת הודגש בהכרעת הדין כי אין בהתנהלות הדיירת כדי להצדיק את מעשיה של עו"ד סיני.

 זיכוי מאישום נוסף באשדוד

לצד ההרשעה בפרויקט בגבעתיים, זיכה בית הדין את סיני מאישום נוסף שנגע להתנהלותה בפרויקט התחדשות עירונית באשדוד. במסגרת אישום זה נטען כי עו"ד סיני ניסתה לקדם מול יזם הסכמות שיש בהן ניגוד עניינים וניסיון לכבול את בעלי הדירות להתחייבויות. אלא שבית הדין קבע כי לא הוכחה עבירה, וכי ההסברים שסיפקה עו"ד סיני ביחס למשא ומתן שניהלה היו סבירים מבחינה מסחרית. עוד צוין כי סיני כלל לא נבחרה בסופו של דבר לייצג את בעלי הדירות בפרויקט באשדוד.

בהקשר זה מתח בית הדין ביקורת על ועדת האתיקה של לשכת עורכי הדין שהגישה את הקובלנה נגד עו"ד סיני והמשיכה לעמוד על חלק מהטענות נגדה, אף שמדובר היה בעובדות שניתן היה לברר באמצעות בדיקה מקדימה ופשוטה, עוד בטרם פתיחת ההליך המשמעתי.

מטעמה של עו"ד רוית סיני לא נמסרה תגובה.