למרות גל ההתחדשות, המחירים בשכונה הוותיקה על הכרמל דווקא בירידה

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

בכל שבוע מרכז הנדל"ן מנתח לעומק שכונה שמתקיים בה פיתוח נדל"ני משמעותי באמצעות המערכת המקצועית של אתר מדלן : תנודות המחירים, הפרויקטים החדשים, היזמים הפועלים בה ועוד. והפעם: נווה שאנן, חיפה. 

נווה שאנן היא אחת השכונות הגדולות והוותיקות בחיפה, הממוקמת במזרח העיר, על שלוחה של רכס הכרמל, בין השכונות תל עמל ונווה יוסף מצפון, יזרעאליה, רמת חן ורמות רמז ממערב, רמת אלון והטכניון מדרום, והעיר נשר ומחלף הצ'ק פוסט ממזרח. השכונה מתאפיינת בשילוב של בנייה ותיקה, מבני שיכון ובנייה רוויה לצד בניינים חדשים שהוקמו בעשורים האחרונים ובמסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית . רחוב טרומפלדור הוא אחד מצירי התנועה והמסחר המרכזיים בשכונה, ולצדו רחובות חניתה, הגליל וברל כצנלסון. מיקומה של השכונה, בסמיכות לטכניון ולצירי התנועה המובילים למפרץ חיפה, להדר ולעיר התחתית, הופך אותה לאזור מגורים המשרת אוכלוסייה מגוונת, ובה משפחות, סטודנטים ותושבים ותיקים.

מבחינה היסטורית, נווה שאנן נוסדה בשנת 1922, לאחר רכישת הקרקעות בידי חברת הכשרת היישוב , ותוכננה על ידי האדריכל ריכרד קאופמן על פי עקרונות עיר הגנים, עם בתים נמוכים המוקפים בחצרות ובגינות. בראשית דרכה הייתה השכונה מבודדת יחסית מחיפה, ורק בהמשך נסללו דרכי הגישה שחיברו אותה לעיר. שמות הרחובות המרכזיים שלה, בהם טרומפלדור, הגליל וחניתה, משקפים את הזיקה של מייסדיה להתיישבות הציונית. לאחר קום המדינה התרחבה השכונה, ובייחוד בשנות ה-60 וה-70, כאשר לצד הבתים הוותיקים נבנו שיכונים ובנייני מגורים משותפים. כיום נותרו בה שרידים מהבנייה המקורית, לצד מרקם עירוני צפוף יותר שהתפתח לאורך השנים.

על פי נתוני הלמ"ס המעובדים שמציג מדלן , בשנת 2024 התגוררו בנווה שאנן כ-19,112 תושבים, לעומת כ-295 אלף תושבים בחיפה כולה באמצע 2025. השכונה מדורגת באשכול חברתי-כלכלי 6 מתוך 10, מעט מתחת לדירוג העירוני של חיפה, העומד על 7. מספר הדירות בשכונה נאמד ב-7,618 בשנת 2025, ועל פי ההערכות הוא עשוי להגיע לכ-11 אלף בשנת 2040. אוכלוסיית השכונה צפויה אף היא לגדול, מכ-19 אלף תושבים כיום לכ-27,500 בשנת 2035. לצד מבני המגורים פועלים בשכונה מוסדות חינוך, מרכזי מסחר ושירותים קהילתיים, ובהם גם מתחם הספורט והפנאי ספורטן.

תחום ההתחדשות העירונית הוא אחד ממנועי הפיתוח המרכזיים של נווה שאנן. על פי נתוני מדלן , פועלים בשכונה 27 יזמים, ובתחומיה מקודמים 85 פרויקטים של התחדשות עירונית , נתון המציב אותה בין השכונות הבולטות בחיפה בתחום זה. כיום נמצאות בבנייה כ-300 דירות נוספות, ועוד 833 דירות בשלבי תכנון, ובסך הכול כ-1,133 דירות בבנייה ובתכנון. לצד זאת, התוכניות המאושרות כוללות היצע עתידי של 541 דירות, ותוכניות נוספות הנמצאות בהליכי קידום כוללות כ-2,680 דירות. במקביל מקדמת עיריית חיפה את תוכנית ההתחדשות של נווה שאנן רבתי, הכוללת בין היתר את יזרעאליה, רמות רמז, זיו ומורדות נווה שאנן, ומציעה פיתוח צירים עירוניים, שיפור הנגישות והקמת טיילת נוף היקפית. ביולי 2026 החליטה הוועדה המחוזית להפקיד גם את תוכנית ההתחדשות הבניינית הכוללת של חיפה, שנועדה להחליף את תמ"א 38 וליצור מסגרת תכנונית לחידוש מבנים ברחבי העיר

שוק הדירות בנווה שאנן מתאפיין ברמות מחירים נמוכות מהממוצע החיפאי, לפחות בכל הנוגע לדירות יד שנייה. לפי נתוני מדלן , במחצית הראשונה של 2026 עמד מחירה הממוצע של דירת 3 חדרים מיד שנייה בשכונה על כ-1.323 מיליון שקל, ירידה של כ-3.2% לעומת 1.367 מיליון שקל במחצית הראשונה של 2025. לשם השוואה, בכלל חיפה עלה באותה תקופה מחירה הממוצע של דירת 3 חדרים מיד שנייה בכ-3.2%, מ-1.172 מיליון שקל ל-1.210 מיליון שקל. כלומר, למרות הירידה במחירים בנווה שאנן, דירת 3 חדרים בשכונה עדיין יקרה בכ-113 אלף שקל מהממוצע העירוני. בדירות 4 חדרים התמונה הפוכה: המחיר הממוצע בשכונה ירד בכ-1.6%, מ-1.582 מיליון שקל ל-1.556 מיליון שקל, בעוד שבחיפה כולה נרשמה עלייה של כ-3.7%, מ-1.718 מיליון שקל ל-1.782 מיליון שקל. לפיכך, דירת 4 חדרים מיד שנייה בנווה שאנן זולה כיום בכ-226 אלף שקל מהממוצע החיפאי. בדירות 5 חדרים מיד שנייה עמד המחיר הממוצע בשכונה במחצית הראשונה של 2025 על כ-2.216 מיליון שקל.

גם בהיקף העסקאות ניכרת האטה בשכונה, בניגוד למגמה העירונית. לפי נתוני מדלן , במחצית הראשונה של 2026 בוצעו בנווה שאנן 90 עסקאות, לעומת 99 עסקאות בתקופה המקבילה ב-2025, ירידה של כ-9%. מתוכן, 79 עסקאות במחצית הראשונה של 2026 היו בדירות יד שנייה ורק 11 בדירות חדשות. בכלל חיפה, לעומת זאת, עלה מספר העסקאות באותה תקופה בכ-19%, מ-1,877 ל-2,234. המחיר הממוצע לדירה בשכונה ירד בכ-2.4% בין שתי התקופות, לעומת ירידה מתונה של כ-0.27% בכלל העיר. נתוני העסקאות בפרויקטים מסוימים ממחישים את רמות המחיר בבנייה החדשה: בפרויקט חניתה 57–59 נמכרה ביוני 2026 דירת 5 חדרים תמורת כ-3.26 מיליון שקל, ואילו בפרויקט ברל כצנלסון 84–86 נמכרה באפריל דירת 5 חדרים תמורת כ-3.66 מיליון שקל.

מבחינת תחבורה, נווה שאנן נהנית מקרבה לצירים מרכזיים, ובהם מחלף הצ'ק פוסט והדרכים המובילות לנשר, למפרץ חיפה וליתר חלקי העיר, אך הטופוגרפיה ההררית ורשת הרחובות המפותלת מקשות על התנועה בחלקים ממנה. על פי מדלן , נגישות הכבישים והתחבורה הציבורית בשכונה מוגדרות סבירות, בעוד שנגישות שבילי האופניים מוגדרת גרועה, בין היתר בשל היעדר תשתית ייעודית לרוכבים. השכונה נשענת על שירותי אוטובוסים, ובמקביל מקודמת תוכנית להרחבת רשת המטרונית, שאמורה לחבר את נווה שאנן והטכניון עם הדר והעיר התחתית. לפי חברת חוצה ישראל, הפרויקט נמצא בשלב התכנון המפורט, והוא כולל ארבעה קווי מטרונית, כ-13 ק"מ של תשתיות העדפה ו-59 תחנות לאורך התוואי החדש. עם זאת, טרם פורסם לוח זמנים מחייב לביצועו.

כרטיס ביקור - חיפה

מיקום:  מישור החוף הצפוני, על קצה רכס הכרמל ומרגלותיו, לרבות מפרץ חיפה

מס' תושבים (06/2025): 294,965

מדד חברתי-כלכלי (2021): אשכול 7 מתוך 10

גידול אוכלוסייה (06/2025): 0%, ריבוי טבעי 240, מאזן הגירה פנימית 176-, מאזן הגירה בינלאומי 902-

שינוי שנתי במחירי הדירות:  ירידה של כ-0.27% בין חציון ראשון 2025 לבין חציון ראשון 2026 לפי מחיר ממוצע לדירה, עליה של כ-2.9% במחיר הממוצע למ"ר, עליה של כ-19% בכמות העסקאות בעיר בין התקופות.

כמות עסקאות שנחתמו בעיר: חציון ראשון 2025 - 1,877 עסקאות, חציון ראשון 2026 - 2,234 עסקאות

מוקדי בנייה חדשה: 

• גבעת זמר - שכונה חדשה עם כ-1,000 דירות על רכס הכרמל

• מורדות ורדיה - כ-340 דירות בפרויקט חדש במורדות שכונת ורדיה הותיקה

• רמת הנשיא - תוספת של כ-550 דירות לשכונה החדשה במערב העיר

מוקדי התחדשות עירונית : 

• אחוזה (166 פרויקטים)

• שמבור (120 פרויקטים)

• מרכז הכרמל (104 פרויקטים)

• נוה שאנן (85 פרויקטים)

• כרמליה (73 פרויקטים)

• קרית חיים מזרחית (73 פרויקטים)

• בת גלים (67 פרויקטים)

• כרמל ותיק (67 פרויקטים)

• כרמל מערבי (57 פרויקטים)

• רמת בגין (43 פרויקטים)

• כרמל צפוני (41 פרויקטים)

• גבעת דאונס (52 פרויקטים)

• הדר הכרמל (26 פרויקטים)

• רמת התשבי (26 פרויקטים)

• רמות רמז (25 פרויקטים)

• רוממה הישנה (22 פרויקטים)

מוקדי פיתוח עתידיים: 

• נאות נבון - שכונה חדשה עם כ-5,000 דירות, דרומית לשכונת נאות פרס ואצטדיון סמי עופר

• רמת גוראל - שכונה חדשה עם כ-2,000 דירות במורדות הכרמל המערבי

• מורדות גולדה - שכונה חדשה עם כ-1,000 דירות במורדות הכרמל המערבי

• טוסקנה - שכונה חדשה עם כ-1,200 דירות במורדות הכרמל המערבי

• רמת אשכול ב' - שכונה חדשה עם כ-700 דירות במורדות הכרמל המערבי

• מש"א 7200 - בסיס תחזוקה גדול של צה"ל שמיועד לפינוי, צפונית למת"מ ומרכז חוף הכרמל, תוספת של כ-2,500 דירות

• בה"ד חיל הים - בסיס ההדרכה מיועד לפינוי ובמקומו יוקמו כ-1,300 דירות

• תמ"א 75 / שער המפרץ - פינוי התעשייה הפטרוכימית ממפרץ חיפה, הקמת רובע מגורים ותעסוקה חדש עם מעל ל-100 אלף דירות חדשות ומיליוני מ"ר של תעסוקה ומסחר, וכן פארקים מטרופוליניים

• מורדות לינקולן ותל אהרון - שכונה חדשה עם כ-3,000 דירות חדשות למרגלות שכונת אחוזה

• קרית אליעזר וקרית אליהו - התחדשות עירונית של שכונות מבני השיכון הוותיקות, עם תוספת של כ-9,500 דירות. מתחמים רבים נמצאים בשלבי קידום וצפויים לצאת לביצוע במהלך העשור הקרוב

מספר היתרים בשנה האחרונה: 

תמא 38/1 (חיזוק ותוספת) - 8 פרויקטים שקיבלו היתר 

תמא 38/2 (הריסה ובנייה) - 40 פרויקטים שקיבלו היתר

תוספת שלא מכוח תמ"א - 2 פרויקטים שקיבלו היתר

בניה חדשה - 16 פרויקטים שקיבלו היתר

מחיר למשתכן - 4 פרויקטים שקיבלו היתר

הריסה שלא מכוח תמ"א - 3 פרויקטים שקיבלו היתר

כרטיס ביקור: נווה שאנן

מיקום: מזרח העיר, דרומית לשכונות תל עמל ונוה יוסף, מזרחית ליזרעאליה, רמת חן ורמות רמז, צפונית לרמת אלון ולטכניון, ומערבית לנשר ומחלף הצ'ק פוסט

מספר תושבים (2024, נתוני למ"ס מעובדים): 19,112

מספר תושבים צפוי (2035, הערכה): 27,500

מספר דירות (2025, נתוני למ"ס מעובדים): 7,618

מספר דירות צפוי (2040, הערכה): 11,000

מדד חברתי-כלכלי (2021): 6 מתוך 10

רמת נגישות של כבישים: סבירה - רשת הרחובות בשכונה בצפיפות בינונית, וחלקם נמצאים על מדרון והם ארוכים ומפותלים. עם זאת, השכונה נגישה לרחובת עירוניים ראשיים, וקרובה למחלף הצ'ק פוסט ולמספר כבישים בין-עירוניים.

רמת נגישות תחב"צ: סבירה - שירות האוטובוסים בשכונה סביר, ועוברים בה מספר מצומצם של קווים בתדירות גבוהה. בעתיד מתוכנן קו מטרונית בתדירות גבוהה שיקשר את השכונה עם הדר והעיר התחתית - אך לא פורסם לפרויקט לוח זמנים לביצוע.

רמת נגישות שבילי אופניים: גרועה - אין שבילי אופניים בשכונה, ולא ידוע על תכנון של שבילים חדשים

מוקדי משיכה: 

• קאנטרי ספורטן

סקירת השוק 

שינוי מחירים (חציון ראשון 2025 לעומת חציון ראשון 2026): ירידה של כ-2.4% במחיר דירה. ירידה של כ-9% בכמות העסקאות בין התקופות.

מספר היזמים הפועלים כיום בשכונה? 27 יזמים (לא כולל יזמות פרטית)

בבנייה

City Lights יזמות נדל"ן - תמ"א 38 הריסה ובניה

א.ס משה בן דוד התחדשות עירונית בע"מ - תמ"א 38 חיזוק ותוספת

א.צ. אילאי ייזום ובניה בע"מ - תמ"א 38 הריסה ובניה

אבי רחמים יזום ופרויקטים בע"מ - הריסה שלא מכוח תמ"א

אלומה פרויקטים ויזמות בע"מ - תמ"א 38 הריסה ובניה

חומות ייזום ובניה בע"מ - תמ"א 38 חיזוק ותוספת

חצדר יזמות בע"מ - תמ"א 38 חיזוק ותוספת

כרמל מגורים בע"מ - תמ"א 38 חיזוק ותוספת

מ.ג.ד אמות ייזום ובניה בע"מ - תמ"א 38 חיזוק ותוספת

מרכז העיר - נדל"ן ותשתיות בע"מ - בניה חדשה

ק.ב ברקן הנדסה בע"מ - תמ"א 38 הריסה ובניה

שיין סרנוף יזמות והקמת פרויקטים בע"מ - תמ"א 38 הריסה ובניה

בתכנון

א.י. שדות פיתוח בע"מ - תמ"א 38 הריסה ובניה

אבי רחמים יזום ופרויקטים בע"מ - תמ"א 38 חיזוק ותוספת

אי.אמ.אמ גרופ בע"מ - תמ"א 38 הריסה ובניה

אלומה פרויקטים ויזמות בע"מ - תמ"א 38 הריסה ובניה

אלי לעמס בניה בע"מ - תמ"א 38 הריסה ובניה

אמבר את אסמן בע"מ - תמ"א 38 הריסה ובניה

אשל הירדן יזום ובניין בע"מ - תמ"א 38 הריסה ובניה

ד.ג.א חבצלת השקעות בע"מ - תמ"א 38 הריסה ובניה

חצדר יזמות בע"מ - תמ"א 38 הריסה ובניה

י.ע. ביליה יזמות בע"מ - תמ"א 38 הריסה ובניה

יעקב גלבוע בניה ויזמות בע"מ - תמ"א 38 הריסה ובניה

כרמל מגורים בע"מ - תמ"א 38 חיזוק ותוספת

מ.ג.ד אמות ייזום ובניה בע"מ - תמ"א 38 הריסה ובניה

משבצות זהב הפקות ואחזקות בע"מ - תמ"א 38 חיזוק ותוספת

נוף כרמל התחדשות עירונית בע"מ - תמ"א 38 הריסה ובניה

עמרם את נידם התחדשות עירונית בע"מ - תמ"א 38 הריסה ובניה

צמח המרמן - פינוי בינוי

ק.ב ברקן הנדסה בע"מ - תמ"א 38 הריסה ובניה

קדושים-ורדי בע"מ - תמ"א 38 הריסה ובניה

קונסטנטין את אטש בע"מ - תמ"א 38 חיזוק ותוספת

ש. דורפברגר בע"מ - תמ"א 38 הריסה ובניה, תמ"א 38 חיזוק ותוספת

סך המלאי הנמצא כעת בבנייה/בתכנון: כ-1133 דירות

למעבר למערכת המקצועית של אתר מדלן