היזמים ביקשו לבנות יותר דירות - העליון אישר לבעלי הקרקע לבטל את עסקת הקומבינציה

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

סכסוך ממושך בין בעלי דירות בירושלים לבין יזמי נדל"ן הגיע שלשום (א') לסיומו בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לעניינים אזרחיים, שדחה פה אחד את ערעור היזמים משה ארז ודוד טראו שהוגש נגד ביטול הסכמי קומבינציה מצד בעלי הקרקע. פסק דינו של השופט אלכס שטיין קבע כי היזמים הפרו את ההסכמים באופן יסודי כשקידמו תוכנית לבניית 31 דירות במקום 24 שנקבעו בהסכם, תוך ניסיון להתעשר על חשבון בעלי הדירות.

בנוסף לכך חויבו היזמים שערערו לשלם הוצאות משפט בסך כולל של 105,000 שקל -  52,500 ש"ח לבעלי הדירות ו-52,500 ש"ח לחברה היזמית החדשה שנבחרה במקומם.

במרכז הפרשה עומד בניין מגורים בן ארבע דירות ברחוב ניתאי הארבלי בשכונת קטמונים בירושלים. בשנת 2010 חתמו בעלי הדירות על הסכמי קומבינציה מפורטים ומקיפים עם היזמים. במסגרת ההסכמים, ניתנה התחייבות מפורשת של היזמים שלא לבקש לאשר תוכנית בנייה עבור יותר מ-24 יחידות דיור בבניין. חריגה ממגבלה זו הוגדרה מראש בסעיף אחר בהסכם כהפרה יסודית.

באוגוסט 2015 אושרה באיחור תב"ע שהגישו היזמים, ובמרץ 2016 הוגשה בקשה להיתר בנייה, גם היא באיחור. אולם בנקודה זו היזמים הפסיקו את קידום ההיתר כדי להגדיל את זכויות הבניה. העיכוב נמשך כשלוש שנים, שבמהלכן פנו היזמים לקידום תב"ע חדשה במטרה להגדיל את היקף הבנייה. בתחילת 2017 נחתם בין הצדדים הסכם נוסף שבו הסכימו בעלי הדירות להארכת משך ביצוע ההסכמים תמורת פיצוי כספי בגין העיכוב, מבלי שהיו מודעים לכוונת היזמים להגדיל את היקף הבנייה ולחרוג ממגבלת הדירות שנקבעה.

העליון דחה פה אחד את ערעורם של יזמי הנדל"ן משה ארז ודוד טראו, ואישר את ביטול הסכמי הקומבינציה שנחתמו עם בעלי ארבע דירות בבניין בשכונת קטמונים בירושלים. זאת לאחר שהיזמים קידמו תוכנית להקמת 31 דירות במקום 24 בלבד שהותרו בהסכמים, מבלי להגדיל את התמורה לבעלי הדירות. השופט קבע כי מדובר בהפרה יסודית של ההסכמים וכי היזמים ביקשו להתעשר על חשבון בעלי הדירות. בנוסף חויבו היזמים בהוצאות משפט בסך 105 אלף שקל.

ב-3 בנובמבר 2019 פורסמה למתן תוקף תב"ע חדשה שהקנתה זכויות לבניית 31 יחידות דיור במגרש, בחריגה מהמגבלה החוזית. בעלי הדירות נחשפו לכך רק שנה מאוחר יותר, כאשר בפגישה שנערכה ב-10 בנובמבר 2020 נודע להם לראשונה כי התוכנית שאושרה כוללת 31 דירות. לאחר שפגישות נוספות בין הצדדים לא הולידו פתרון מוסכם, שלח בא כוח בעלי הדירות  עו"ד משה חן הודעה רשמית ב-22 בפברואר 2021 על ביטול הסכמי הקומבינציה בשל הפרתם היסודית.

בהמשך, התקשרו בעלי הדירות עם חברה יזמית חדשה, חברת ה.ל.כ.ט. יזמות ובניה, של יעקב כהן ויוסף להב. בתגובה הגישו היזמים תביעה לבית המשפט המחוזי בירושלים לאכיפת הסכמי הקומבינציה, ובעלי הדירות הגישו תביעה שכנגד לביטול ההסכמים.

בית המשפט המחוזי, בפסק דין של השופט זילר, דחה את תביעת היזמים, קיבל את תביעת הביטול, וקבע כי היזמים הפרו הפרה יסודית את ההסכם. על קביעה זו ערערו היזמים לבית המשפט העליון.

"המערערים ביקשו להתעשר על חשבון המשיבים"

בערעור שהגישו היזמים לעליון, טענו כי לצד המגבלה על מספר הדירות, סעיף אחר בהסכם חייב אותם לפעול לקידום תב"ע הממקסמת את זכויות הבנייה, וכי הוראה זו גוברת על המגבלה או מתיישבת איתה. לחלופין טענו כי המגבלה של 24 יחידות דיור אינה התחייבות יסודית, וכי לא היה מקום להביא לביטול החוזה בשל כך. עוד דחו היזמים את טענות בעלי הדירות לחוסר שקיפות וטענו כי לבעלי הדירות נודע על הגדלת הבנייה מתוך הודעות תכנוניות שנשלחו מרשויות התכנון, וכי שתיקתם במשך זמן רב עולה כדי ויתור או שיהוי המונע את ביטול ההסכמים. בנוסף נטען כי ביטול ההסכמים מביא לעצירת הפרויקט כולו ולתוצאה בלתי צודקת ובלתי סבירה.

בעלי הדירות טענו מנגד כי הגשת התוכנית ל-31 דירות מהווה הפרה יסודית מפורשת של ההסכם, אשר אסר על הגשת תוכנית ליותר מ-24 דירות. לטענתם, היזמים ביקשו ליטול לעצמם את כל הרווחים הנובעים מזכויות הבנייה הנוספות, מבלי להגדיל את התמורה הקבועה שניתנה לבעלי הדירות. גם בפני העליון טענו בעלי הדירות כי לא היו מודעים להפרה עד לפגישה בנובמבר 2020, וברגע שהתגלתה פעל בא כוחם תוך זמן סביר ושלח הודעת ביטול כדין בפברואר 2021.

בית המשפט העליון, בפסק דין שניתן מפי השופט אלכס שטיין (בהסכמת השופטות רות רונן וגילה כנפי-שטייניץ), דחה את ערעור היזמים כולו ואישר את ביטול הסכמי הקומבינציה.

השופט שטיין דחה את טענת היזמים לגבי הסתירה כביכול בין סעיפי ההסכם וקבע כי חובת מיקסום הזכויות חלה אך ורק בתוך המגבלות המוסכמות: "פירושה 'מקסום בתוך מגבלות ההסכם, דהיינו: בתוך מגבלת 24 הדירות שהוסכמה'".

לגבי  ניסיון להתעשרות שלא כדין: בית המשפט קבע כי היזמים פעלו להגדלת רווחיהם הפרטיים על חשבון בעלי הדירות: "המערערים ביקשו להתעשר על חשבון המשיבים, בדרך שחורגת מהמגבלה שנקבעה בהסכם, וזו היתה הפרה יסודית".

בנוסף נקבע כי מאחר שהיזמים קיבלו יפויי כוח מבעלי הדירות לצורך קידום הפרויקט, חלו עליהם חובות מוגברות של תום לב ונאמנות. כמו כן, בית המשפט דחה את הטענה כאילו הודעות תכנוניות מצד ג' מחליפות את חובת הגילוי הישירה של היזם, וקבע כי הודעת הביטול מיום 22.2.2021 ניתנה תוך זמן סביר ממועד הגילוי בפועל בנובמבר 2020.

לסיכום קבע שטיין כי "אף אם ההכרעה אינה מסיימת לחלוטין את הסכסוך ואינה מאפשרת כעת את קידום הפרויקט, זוהי התוצאה המשפטית הצודקת והמיטבית. המשיבים (בעלי הדירות), שלא חטאו, זכאים מן הדין לביטול ההסכמים ושלא ייכפה עליהם המשך ההתקשרות לאחר שהמערערים ביקשו להתעשר על חשבונם, פגעו בזכויותיהם וביצעו סדרת הפרות של הסכמי הקומבינציה".