בעלי קול ברמה נכנס לפרויקט היוקרה בטלביה: היזמים שהצליחו לרכך את התנגדות התושבים

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

אחרי שנים של תוכניות בנייה שאפתניות, מחלוקות תכנוניות והתנגדויות מצד תושבי שכונת טלביה בירושלים, מסתמן מפנה בפרויקט הענק במתחם מלון הנשיא ההיסטורי. התוכנית, שבשלביה הקודמים כללה כ-300 יחידות דיור בארבעה מבנים, צומצמה ל-225 דירות בשלושה מבנים, וכעת מדווחים נציגי התושבים על הסכמות רחבות עם החברות היזמיות, בין היתר בנוגע לשימור מבנה המלון, להקצאת שטחים לציבור ולפתיחת מעברים ציבוריים במתחם. המחלוקת שנותרה מתמקדת בעיקר בהסדרי החניה והתנועה.

אלא שלא פחות מהשינוי התכנוני, מסקרנת גם זהותם של היזמים העומדים מאחורי הפרויקט, המפגיש בין אנשי נדל"ן ירושלמים לבין איש עסקים צרפתי המחזיק גם באינטרסים בתחום התקשורת החרדית.

אחד השמות הבולטים הוא צבי (סילבן) עמאר, איש עסקים המתגורר במארסיי ומכהן כנשיא הקהילה היהודית בדרום צרפת. עמאר, מבעלי תחנת הרדיו החרדית קול ברמה, מכהן גם כדירקטור בחברת רבץ נדל"ן, אחת משלוש החברות היזמיות של הפרויקט. הקשר בין חברת הנדל"ן לתחנת הרדיו אינו מסתכם בו: יואל עמרם מאדאר, המופיע במסמכי התוכנית כנציג רבץ נדל"ן, כיהן גם כדירקטור בחברת קול ברמה, לפי רישומי חברה שפורסמו בעבר.

הדמיה של הפרויקט בטלביה (פייגין אדריכלים)

עסקיו של עמאר חורגים מתחומי הנדל"ן והתקשורת. על פי תחקיר שפרסם כלכליסט בינואר 2025, פעילותו העסקית כוללת גם תעופה ומסחר בינלאומי. התחקיר חשף כי משפחת עמאר תרמה לאורך השנים לפחות שני מיליון שקל לישיבת כסא רחמים, המזוהה עם הרב מאיר מאזוז, וכי חלק מהתרומות הועברו באמצעות חברת רבץ השקעות, שבבעלות עמאר ורעייתו רחל.

לצדו של עמאר ניצב אחד השמות המוכרים בשוק הנדל"ן הירושלמי - הלל זוריבין, ממייסדי חברת הדס קפיטל, השותפה אף היא לקידום התוכנית. זוריבין מעורב בשנים האחרונות בשורת עסקאות נדל"ן בהיקף של מאות מיליוני שקלים בבירה, ובהן רכישת זכויות במתחם היוקרה "ירושלים של זהב".

היזם השלישי שמאחורי התוכנית הוא יחיאל פוטש, איש נדל"ן חרדי מירושלים, המופיע במסמכי התכנון מטעם חברת נשיא העם אחד בע"מ. פוטש מוכר בין היתר כבעליה של חברת מימושים, המקדמת בשותפות עם חברת אזורים פרויקט מגורים גדול בשכונת רוממה בירושלים, הכולל כ-380 דירות בארבעה מגדלים בני עד 20 קומות. גם פרויקט זה עורר מחלוקת ציבורית ותכנונית, לאחר שתושבים, רבנים והמינהל הקהילתי התנגדו להיקפי הבנייה וטענו כי הם אינם מתאימים לצביונה החרדי של השכונה.

שלוש החברות מבקשות לקדם במתחם ההיסטורי, המשתרע על כחמישה דונמים בפינת הרחובות קרן היסוד ואחד העם, פרויקט מגורים ומסחר הכולל גם שימור של מבנה המלון הוותיק.

פשרה עם התושבים

מלון הנשיא נפתח בשנת 1954 ביוזמת איש העסקים והמלונאי חיים שיף, ונחשב במשך שנים לאחד ממלונות היוקרה הבולטים בירושלים. בטקס פתיחתו השתתף ראש הממשלה דאז משה שרת. המלון נסגר בסוף שנות ה-80, ולאחר מכן שימש בין היתר כמרכז קליטה לעולים מאתיופיה ובהמשך לפעילויות ציבוריות וקהילתיות.

מתחם מלון הנשיא עבר לאורך השנים בין כמה ידיים, ובכל פעם עלו תוכניות שונות לפיתוחו. בשנת 1988 רכשה אותו חברת אפריקה ישראל , שניסתה לקדם במקום פרויקט המשלב מגורים ומלונאות, אך התוכנית לא יצאה לפועל. בשנת 2021 נמכר המתחם תמורת כ-82 מיליון שקל לחברת א.ב.נ.ר אבן ישראל, שבין בעליה איש העסקים והיזם הירושלמי נחום רוזנברגר, שהוביל קבוצת משקיעים הקשורה לבעלי רשת המרכולים אושר עד. לאחר הרכישה השקיעה החברה, על פי פרסומים, כ-30 מיליון שקל נוספים בהסדרת זכויות החכירה בקרקע. כשלוש שנים בלבד לאחר מכן, בפברואר 2024, מכרה החברה את המתחם לקבוצת מגשימים ולהדס קפיטל תמורת כ-310 מיליון שקל, כמעט פי 4 ממחיר הרכישה המקורי. רוזנברגר הסביר אז כי החליט למכור את הנכס כדי למקד את פעילותו בפרויקטים גדולים אחרים במרכז ירושלים, בין היתר באזור הדוידקה וברחוב המלך ג'ורג'.

מתחם מלון הנשיא ההיסטורי בטלביה, שנמכר ב-2024 תמורת כ-310 מיליון שקל, כמעט פי ארבעה ממחירו שלוש שנים קודם לכן, עומד בפני שינוי משמעותי. לאחר שנים של מחלוקות והתנגדויות, צומצמה התוכנית מ-300 ל-225 דירות, מספר המבנים הופחת מארבעה לשלושה והיקף הבנייה קטן בכ-7,000 מ"ר. נציגת התושבים: "רוב הדברים שביקשנו התקבלו, והתוכנית הרבה יותר טובה ממה שהייתה".

התוכנית המקודמת משתרעת על שטח של כ-5 דונמים בין הרחובות קרן היסוד, אחד העם, ברנר וסוקולוב כשעל התכנון האדריכלי מופקד משרד פייגין אדריכלים, בראשות האדריכל יואל פייגין.

על פי מסמכי התוכנית, המתחם החדש ישלב מבני מגורים, שטחי מסחר, מלונאות, תעסוקה ודיור להשכרה. המבנה ההיסטורי של מלון הנשיא יישמר, ארבע מקומותיו הקיימות ייועדו לשימושים ציבוריים עבור עיריית ירושלים, ומעליו תתאפשר תוספת של שתי קומות. בחזית רחוב קרן היסוד מתוכננים שטחי מסחר, ובמרכז הפרויקט תוקם כיכר עירונית שתהיה פתוחה לציבור.

מלון הנשיא, שנפתח ב-1954 בנוכחות ראש הממשלה משה שרת ונחשב לאחד ממלונות היוקרה הבולטים בירושלים, נסגר בסוף שנות ה-80 ושימש בהמשך כמרכז קליטה וכמוקד לפעילות קהילתית. מאז עבר המתחם בין כמה בעלים, ובהם אפריקה ישראל וקבוצת משקיעים הקשורה לבעלי אושר עד. בפברואר 2024 נמכר תמורת כ-310 מיליון שקל, לאחר שנרכש כשלוש שנים קודם לכן בכ-82 מיליון שקל.

התוכנית למתחם מלון הנשיא עברה בשנים האחרונות שינויים משמעותיים, שבמרכזם צמצום היקפי הבנייה ומספר יחידות הדיור. בעוד שבגרסה שהוצגה ביוני 2025 תוכננה הקמתן של כ-300 דירות בארבעה מבנים, עם בינוי של עד 15 קומות, במסמכי התוכנית המעודכנים מיולי 2026 כבר מדובר ב-225 דירות בשלושה מבנים בלבד - הפחתה של כ-25% במספר יחידות הדיור. עם זאת, הוראות התוכנית מאפשרות להגדיל את מספר הדירות בשיעור של עד 7%, וכן לשלב דיוריות בתוך חלק מהדירות הגדולות.

למרות הצמצום, התוכנית עדיין מציעה בינוי גבוה יחסית לסביבתה. המבנה הגבוה ביותר יתנשא לגובה של 13 קומות ו-53 מטרים, ולצדו יוקמו שני מבנים בני 10 ו-8 קומות. היקף שטחי המגורים המתוכנן עומד על כ-23.3 אלף מ"ר, לצד כ-1,655 מ"ר שטחי מסחר וכ-2,890 מ"ר במבנה המלון ההיסטורי המיועד לשימור. בסך הכול, התוכנית כוללת כ-27,875 מ"ר של שטחי בנייה עיליים, לעומת כ-35 אלף מ"ר בתוכנית הקודמת, לפי נתוני נציגת התושבים.

למרכז הנדל"ן נודע כי בעקבות הידברות בין נציגי התושבים לחברות היזמיות מסתמנת כעת הסכמה על מרבית הסוגיות התכנוניות שהיו במחלוקת. עו"ד רונית לומברוזו, המייצגת את הפורום האורבני גינות העיר, מסרה כי היזמים נענו לחלק ניכר מדרישות התושבים, וכי התוכנית הנוכחית טובה משמעותית מהחלופות שקודמו בעבר במתחם.

לדבריה, בין ההישגים המרכזיים נמצאים שימור מבנה מלון הנשיא, הקצאת חלק משמעותי ממנו לצורכי ציבור והבטחת מעברים ציבוריים בתוך הפרויקט באמצעות זיקות הנאה. "רוב הדברים שביקשנו התקבלו, והתוכנית הרבה יותר טובה ממה שהייתה", אמרה לומברוזו, שהוסיפה כי המחלוקת שנותרה מתמקדת בעיקר בהסדרי החניה והתנועה.

לומברוזו מתחה ביקורת חריפה על התוכנית שקידם בעבר נחום רוזנברגר באמצעות משרד האדריכלים הבינלאומי MVRDV וטענה כי מדובר היה בתכנון מאסיבי שלא התחשב באופי השכונה. לדבריה, לאחר שהמתחם עבר לידי היזמים הנוכחיים, הוחלף צוות התכנון במשרד פייגין אדריכלים, והמתווה החדש מותן באופן משמעותי. "זה פרויקט של התעשתות", אמרה, והביעה תקווה כי הגישה התכנונית החדשה תיושם גם בפרויקטים נוספים בירושלים.