"מגדלים של 40 קומות יהפכו לפילים לבנים": ראשי הערים מזהירים ממחיר ההתחדשות

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

המרוץ להרחבת ההתחדשות העירונית לערים נוספות בישראל מציף מחלוקת בין הרשויות המקומיות ליזמים ולגורמי התכנון, בשאלה כיצד ניתן להפוך פרויקטים לכדאיים כלכלית מבלי להעמיס על הערים מגדלים, תושבים וכלי רכב בהיקפים שהתשתיות הקיימות אינן מסוגלות לשאת. "בסוף מגיעים לבניין של 40 קומות. מי מוכן לגור ב-40 קומות? יהיו פילים לבנים בקומות של 30–40 קומות", הזהיר היום (ב') ראש עיריית רמלה, מיכאל וידל, בפאנל "הדחפורים הגיעו - הערים החדשות על מפת ההתחדשות העירונית", שנערך במסגרת פסגת ההתחדשות העירונית 2026 של מרכז הנדל"ן בתל אביב.

בפאנל, בהנחיית רות לוי, השתתפו ראשי רשויות, יזמים, מתכננים ואנשי מימון, שדנו בהתרחבות ההתחדשות העירונית אל מחוץ לאזורי הביקוש המסורתיים ובקשיים הכלכליים והתכנוניים המלווים אותה.

וידל תיאר את הלחצים שמפעילים יזמים להגדלת מספר הדירות בפרויקטים, גם לאחר אישור התוכניות, בשל התייקרות הבנייה והעלייה בעלויות. לדבריו, יזמים מבקשים לעיתים תוספת של 150 דירות כדי לשמור על הכדאיות הכלכלית, אך התוצאה עלולה להיות מגדלים גבוהים במיוחד, ללא מענה תחבורתי מתאים.

"זו שכונה שלמה, אם לא יותר מכך. לצאת מהחניון צריך רמזור, כי כולם יוצאים באותה שעה וזה יהיה פקק אחד גדול", אמר. לדבריו, המדינה חייבת להתערב באמצעות קרקעות משלימות ופתרונות כלכליים נוספים. "אם לא תהיה קרקע משלימה, ואין, עובדים עלינו. כולם צריכים לפתוח את הכיס. ברור שיזם שלא מרוויח הוא לא יעבוד".

וידל הוסיף כי עיריית רמלה פועלת לסייע ליזמים בקידום הפרויקטים, בין היתר באמצעות מפגשים תקופתיים שבהם משתתפים גורמי המקצוע בעירייה. במקביל, הוא הצביע על התפתחות העיר, שבה כבר אוכלסה לדבריו שכונה חדשה הכוללת כ-4,000 יחידות דיור וכ-20 אלף תושבים. הוא ציין גם את מעברם המתוכנן של גופים צבאיים לעיר ואת השיפור בנתוני הזכאות לבגרות, שלדבריו הגיעו ל-85%, כמנועי צמיחה נוספים.

ראש עיריית אור יהודה, ליאת שוחט, הציגה ביקורת חריפה על המדינה, שלטענתה אינה מספקת את המנגנונים הכלכליים הדרושים למימוש תוכניות התחדשות עירונית בשכונות מוחלשות.

לדבריה, העירייה נקטה צעדים משמעותיים כדי לאפשר את קידום הפרויקטים, לרבות ויתור על שטחי תעסוקה לטובת מגורים והגדלת זכויות הבנייה. זאת, בין היתר, על רקע מגבלות הגובה הנובעות מקרבת העיר לנמל התעופה בן גוריון, שהקשו בעבר על יצירת כדאיות כלכלית.

"כל פעם שאמרו לי שעירייה צריכה לוותר, ויתרתי על אזורי תעסוקה. אמרתי: קחו, רק שתהיה התחדשות עירונית ", סיפרה. אלא שלדבריה, לאחר שהעירייה ביצעה את ההתאמות הנדרשות, התברר כי אין מנגנון ממשלתי שיבטיח את מימוש התוכניות.

"הגענו לשעת השין, כאשר כל מה שנתתי ועשינו נכון, פתאום האוצר אומר שאין מנגנון", אמרה. "אם המדינה לא תמצא מנגנון, לא נאשר".

שוחט הדגישה כי מדובר בעיקר בשכונות הדרומיות של אור יהודה, שבהן מתגוררת אוכלוסייה במעמד סוציו-אקונומי נמוך, וכי ללא סיוע כלכלי התוכניות יישארו על הנייר. לדבריה, העירייה מקדמת כיום כ-20 פרויקטים של התחדשות עירונית , מהם ארבעה בבנייה. "אתם מחפשים כותרות: אושרו 3,000 יחידות דיור, ועוד 400 שם. בסוף אנחנו נשארים עם התושבים. כל הקולגות נעלמים, היזמים נעלמים, והאחריות היא שלי", אמרה.

שוחט הוסיפה כי אחת התוכניות בעיר תלויה במהלך אחר, שבמסגרתו ויתרה העירייה על שטחי תעסוקה לטובת כ-2,000 יחידות דיור לשיווק חופשי. לדבריה, היא מצפה שהמדינה תדע לתרגם את המהלך לסיוע ממשי בהתחדשות השכונות הוותיקות.

ראש עיריית בית שמש, שמואל גרינברג, הציג מציאות שונה. לדבריו, הביקוש למגורים בעיר והיקפי שיווק הקרקעות מושכים אליה יזמים גם ללא מאמצי שיווק מיוחדים מצד העירייה. בפרויקטים של התחדשות עירונית בעיר נדרשים לדבריו מכפילים של שש עד שבע דירות חדשות לכל דירה קיימת, המסייעים ליצירת כדאיות כלכלית. עם זאת, גרינברג הזהיר כי הצמיחה המהירה של בית שמש מחייבת השקעות נרחבות בתשתיות. לדבריו, אוכלוסיית העיר הוכפלה בתוך כעשור מכ-100 אלף לכ-200 אלף תושבים, ותוכניות הפיתוח עשויות להפוך אותה לאחת הערים הגדולות בישראל בתוך שני עשורים.

"אנחנו צריכים אלפי כיתות. זה אירוע גדול", אמר, והוסיף כי העירייה נדרשת לקדם פתרונות תחבורה, לרבות שינוי מערך הכבישים והיערכות לרכבת הקלה המתוכננת לעבור בעיר בעוד כעשור. גרינברג התייחס גם למאפיינים הייחודיים של האוכלוסייה החרדית בעיר. לדבריו, הציבור החרדי נוטה להימנע ממגורים מעל הקומה התשיעית בשל סוגיית מעליות השבת, בעוד פרויקטים רבים של התחדשות עירונית כוללים בניינים בני 20–25 קומות. לכן, לדבריו, לא כל פרויקט מתאים בהכרח לכל אוכלוסייה.

האדריכל עדן בר, מנכ"ל משותף במשרד בר לוי אדריכלים ומתכנני ערים, טען כי רשויות מקומיות צריכות לבחור באופן מושכל את המתחמים שבהם ניתן לקדם התחדשות עירונית , במקום לאפשר לכל יזם להגיש תוכנית נקודתית. לדבריו, בטבריה מקודמת גישה של התחדשות במתחמים קטנים יחסית, הכוללים כ-200–300 יחידות דיור, תוך בחירת אזורים שבהם קיימות תשתיות ומוסדות ציבור המסוגלים לתמוך בתוספת האוכלוסייה. "העיר צריכה לדעת לאתר איזה רזרבות מוסדות יש לה, ולאתר מקומות מזניקים", הסביר. לדבריו, בדרך זו ניתן לקדם כמה מתחמים נבחרים במקום תוכניות ענק שאינן מתאימות למרקם העירוני.

מנגד, נציגי החברות היזמיות הדגישו כי ללא ודאות תכנונית ויכולת להבטיח רווחיות סבירה, גם תוכניות מאושרות לא יגיעו לביצוע.

סימה מאור מאורון נדל"ן אמרה כי לרשויות המקומיות יש אחריות מכרעת להצלחת הפרויקטים, וכי לא תמיד נדרש סיוע כספי ישיר. "לא צריך להתבטא בעשרות או במיליוני שקלים, אלא בוודאות תכנונית. זה שם המשחק. זמן הוא כסף", אמרה. לדבריה, פרויקטים הנמשכים 10–15 שנים צוברים עלויות תכנון, ניהול ומימון השוחקות את הרווחיות. מאור ציינה כי יש רשויות המאפשרות בנייה של 30–40 קומות כדי להבטיח את מימוש הפרויקטים, גם אם פתרון כזה אינו אידיאלי בכל מקום. "מיגון זה צורך בסיסי. ממ"ד מחויב המציאות, ולא יכול להיות שכתובת המגורים של משה כהן היא שתכתיב את המיגון שלו", אמרה.

דן גינגיס, נציג חברת אזורים , הציג את התרחבות פעילות החברה בתחום ההתחדשות העירונית. לדבריו, החברה מחזיקה בצבר של יותר מ-107 פרויקטים, עם פוטנציאל עתידי של כ-45 אלף יחידות דיור, ופועלת בערים רבות ברחבי הארץ, משלומי והקריות בצפון, דרך ירושלים שבה מקודמים 24 פרויקטים, ועד אשקלון ובאר שבע. "אנחנו שואפים להיות חברת ההתחדשות העירונית המובילה בישראל, מדן ועד אילת", אמר, והסביר כי הרחבת הפעילות לערים נוספות היא חלק מהאסטרטגיה של החברה.

נתנאלה ולדמן ממכלול מימון נדל"ן התייחסה לשיקולי המימון בפרויקטים מחוץ לאזורי הביקוש. לדבריה, המיקום הגיאוגרפי לבדו אינו קובע את רמת הסיכון. "לא כל פרויקט בפריפריה הוא מסוכן, ולא כל פרויקט במרכז הוא פרויקט טוב", אמרה. ולדמן הסבירה כי בבחינת בקשות מימון נבדקים בראש ובראשונה ניסיון היזם, יכולת הביצוע, ההיתכנות הכלכלית ועמידות הפרויקט בתרחישים של שינוי בעלויות ובהכנסות. היא סיפרה על יזם שביקש לקדם במקביל חמישה פרויקטים ברמלה ובלוד, והסבירה כי באמצעות השלמת הון, הכנסת שותפים או מבנה מימון מדורג ניתן לאפשר ליזמים לקדם כמה פרויקטים במקביל.

בסיום הדיון חזרו המשתתפים לשאלה המרכזית: כיצד ניתן להרחיב את ההתחדשות העירונית לערים נוספות, מבלי ליצור פרויקטים שאינם כלכליים או שכונות שהתשתיות שלהן אינן עומדות בעומס. בעוד היזמים ביקשו ודאות וגמישות תכנונית, ראשי הרשויות הבהירו כי ללא פתרונות תחבורה, מוסדות ציבור וסיוע ממשלתי, הגדלת מספר הדירות לבדה לא תבטיח שהפרויקטים ייצאו לפועל.