"עבודה של שנים נדחסת לשבועות": נפגעי הטילים במרוץ נגד השעון ועלולים לאבד ההטבה

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

יותר משנה לאחר שטיל איראני פגע במרכז רחובות, בעלי הנכסים במתחם חרל"פ–ביל"ו ניצבים בפני הכרעה כלכלית משמעותית, ולוח זמנים צפוף מאד לקבלתה. בימים אלה מתקיים במתחם מכרז יזמים, כאשר לפי חוק שיקום נזקי המלחמה בעוד שבועיים בדיוק - ב-23 בנובמבר, כבר יידרשו בעלי הנכסים להציג בפני הרשות להתחדשות עירונית חוזים חתומים מול היזם שייבחר. זהו גם המועד האחרון שבו מי מביניהם שיבחר לממש את "חלופת היציאה" (Buyout) יידרש לעדכן בדבר החלטתו.

בפרק הזמן המצומצם שנותר נדרשים הדיירים לבחון שומות, להבין את השלכות המיסוי ולקבל את ההחלטה. האתגר אף מתעצם בשל העובדה שכ-20 מתוך 65 בעלי הנכסים הם בעלי חנויות – שהמשא ומתן לפינויים הוא, כידוע, מורכב הרבה יותר.

"חוק השיקום מציב בפנינו אתגר יוצא דופן: לקדם בתוך פרק זמן קצר במיוחד מהלכים משפטיים ומסחריים שבפרויקטים רגילים של התחדשות עירונית נמשכים חודשים ארוכים ואף שנים", אומר עו"ד רן ברא"ז, שותף מנהל בפירמת עורכי הדין לוי טילר ברא"ז ושות', המייצג חלק מבעלי הזכויות במתחם. לדבריו, לצד ההתמודדות המתמשכת עם נזקי הטיל, נדרשים כעת בעלי הדירות  להשלים בתוך זמן קצר הליכים שבפרויקטים רגילים של התחדשות עירונית עשויים להימשך חודשים ארוכים ואף שנים. לפי הצוות המלווה את בעלי הזכויות, החמצת המועדים עלולה לפגוע באפשרות לממש חלק מההסדרים שמציע החוק.

הפגיעה במתחם, באזור השוק העירוני ובין הרחובות חרל"פ, טלר וביל"ו, אירעה ב-15 ביוני 2025 במהלך מבצע "עם כלביא". כ-21 מבנים בני קומה עד חמש קומות ניזוקו בדרגות שונות, ובהם מבני מגורים ונכסים מסחריים. חלק מהנכסים נהרסו או יצאו מכלל שימוש. ביוני 2026 הוכרז האזור כמתחם לשיקום והתחדשות מכוח חוק שיקום נזקי מלחמה בדרך של התחדשות עירונית . כיום בשטח כ-65 בעלי זכויות, המחזיקים הן בדירות מגורים והן ביחידות מסחר. במסגרת התכנון המוצע לאזור אמורות להיבנות כ-240 דירות חדשות, לצד נכסים מסחריים.

ההכרזה פתחה בפני הבעלים מסלול ייעודי לשיקום, אך גם הפעילה את מניין המועדים הקבועים בחוק. המטרה היא להאיץ את החזרת התושבים לבתיהם ולמנוע התמשכות של הליכי ההתארגנות והתכנון. מבחינת בעלי הנכסים, המשמעות היא צורך לקבל החלטות על נכס שעשוי להיות הרכוש העיקרי שבבעלותם, כאשר פרטי התכנון העתידי עדיין מתגבשים.

סכנה לאובדן "התמורה המוגדלת"

כאמור, אחת משתי החלופות שמציע החוק היא מנגנון היציאה (Buyout) . הוא מאפשר לבעלי נכסים העומדים בתנאי החוק למכור את זכויותיהם ליזם ולקבל תמורה כספית, במקום להמתין להשלמת פרויקט השיקום ולקבלת נכס חדש. התמורה במסלול המגורים מבוססת על שומה שפרסם לאחרונה השמאי הממשלתי הראשי עבור כל אחד מהאתרים שנפגעו המשקפת שווי של דירה חדשה בשטח הדירה הישנה בצירוף ממ"ד, חניה, מרפסת ומחסן, נכון למועד פגיעת הטיל. במסלול של "הסכם יציאה מוגדל" מתווספת לתמורה גם תוספת המשקפת שווי של ארבעה מ"ר, בכפוף לתנאי החוק ולעמידה במועדים.

אלא שהאפשרות לקבל את התמורה המוגדלת מוגבלת בזמן: על פי הנתונים שנמסרו, ההסכם נדרש להיחתם בתוך 95 ימי עבודה ממועד ההכרזה, ובמתחם ברחובות המועד האחרון הוא 23 בנובמבר 2026. זהו מועד הנוגע למימוש המסלול המוגדל, ואין פירושו שכל הזכויות לשיקום או לפיצוי פוקעות באותו יום.
הבחירה מורכבת במיוחד במתחם שבו נכסים מסוגים שונים. בעל דירה עשוי להעדיף להמתין לדירה חדשה וממוגנת, בעוד שבעל חנות נדרש לבחון גם את מיקום הנכס העתידי, החזית המסחרית ופוטנציאל ההכנסה ממנו. מנגד, קבלת כסף עשויה לאפשר לבעלים לרכוש נכס אחר ולצמצם את התלות בהתקדמות הפרויקט. לכל אחת מהחלופות משמעויות כלכליות ומיסויות, ואת הבדיקה נדרשים הבעלים להשלים תחת לחץ הזמן.

במתחם חרל"פ–ביל"ו–טלר, המהווה חלק מאזור השיקום שהוכרז וכולל בעיקר נכסים מסחריים לצד יחידות מגורים, נערך בימים אלה מכרז יזמים על ידי עו"ד ברא"ז לצד עו"ד טופז קניג, ממשרדו, והוא כלל בחינה של מבנה העסקה, חלוקת התמורות, אפשרויות המימוש והיכולות הפיננסיות והמקצועיות של היזם. לאחר בחירת היזם על ידי הבעלים, יחל הליך ההכרה בה כיזם שיקום, הטעון אישור של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית.

את בעלי הזכויות מלווה גם עינת גנון, לשעבר סגנית מנהל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, שמונתה ליועצת אסטרטגית מטעמם. גנון עוסקת בהיבטים התכנוניים והרגולטוריים ובתיאום מול הרשויות ומוסדות התכנון. לדבריה, על אף שביסוד החוק ישנה כוונה טובה להאצת הליכים לטובת בעלי הדירות שנפגעו, בשורה התחתונה הוא עלול להסב להם נזק:

"החוק נחקק כדי לתת מענים וכלים יעילים וחדשניים למצב שאליו נקלעו אזרחים מן השורה על לא עוול בכפם", אומרת גנון. "עם זאת, בכוונה הטובה של האצת תהליכים יש גם חסרון של חוסר גמישות מובהק, ללא אפשרות לאורכות או לשיקול דעת. יש בכך אתגרים אמיתיים ואנו עושים את מירב המאמצים לסייע לבעלי הנכסים על מנת שיזכו לקבל את הפתרונות החליפיים כמה שיותר מהר".

הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית: "לוחות הזמנים נקבעו בחקיקה"

מהרשות הממשלתית להתחדשות עירונית נמסר בתגובה: "אזור השיקום וההתחדשות ברחובות הוכרז ב-30.6.26, לפני למעלה מ-4 חודשים. ה-23.11.26 הוא המועד האחרון להגשת בקשה לאישור יזם כיזם שיקום, ככל שהתקשר עם רוב בעלי הזכויות. לוחות זמנים אלו נקבעו בחקיקה באופן רוחבי ביחס לכלל אזורי השיקום וההתחדשות, במטרה לקדם את מימושם בהליך מואץ, והחוק אינו מאפשר להאריכם.

"לצד קידום התכנון, הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית פעלה כל העת על מנת לסייע ולהאיץ את תהליכי ההתארגנות במתחם, בין השאר באמצעות המינהלת העירונית. זאת, תוך הדגשת לוח הזמנים שנקבע לבעלי הזכויות ונציגיהם. נוכח הרצון של חלק ניכר מבעלי הזכויות בקידום השיקום, עם יזם שייבחר על ידם, יש לקוות כי ירכזו מאמץ בביצוע ההתקשרויות שיאפשרו לעשות כן במועד הנדרש לפי החוק. ככל שלא יעשו כן, תבוטל ההכרזה, ולצערנו לא ניתן יהיה עוד לשקם את המתחם באמצעות הכלים שנקבעו בחוק השיקום".