התחדשות עירונית ללא גבולות: איך מנהלים פרויקט מול יורשים ותושבי חוץ?

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

ריבוי יורשים בדירה אחת, או בעלי נכסים שמתגוררים מעבר לים, הם חלק בלתי נפרד מהנוף של כמעט כל פרויקט פינוי בינוי ותמ"א 38 בישראל. פרויקט התחדשות עירונית הוא כידוע ריצה למרחקים ארוכים, שדורשת סנכרון, קבלת החלטות מהירה והסכמות רחבות בין כל בעלי הזכויות במתחם. זה תרחיש שחוזר על עצמו בהמון פרויקטים ברחבי הארץ, ומרחק פיזי, פערי שפה או סבך בירוקרטי משפחתי אינם גזירת גורל. ניהול נכון של שגרת העבודה מול הדיירים, יצירת מנגנוני תקשורת יעילים והגדרת סמכויות ברורות מראש הם המפתחות המרכזיים לקיצור לוחות הזמנים ולמניעת תקיעה של הפרויקט.

אפשר לנהל את השגרה בבניין כזה ולקבל החלטות גם בשלט רחוק, אבל כדי למנוע עיכובים של שנים צריך לפעול בחוכמה כבר מההתחלה, ולהתחיל בלקבל את כל המידע על הבעלים ועל הרישום. רק כשיש תמונה מלאה אפשר לבנות מנגנונים תפעוליים ומשפטיים שעובדים. כשיש הרבה יורשים

כשדירה בבניין עוברת בירושה לכמה אחים, אחיינים או קרובי משפחה, האתגר המרכזי הוא בעיקר תפעולי ויומיומי. כשיש הרבה יורשים, יש הרבה דעות. כעורך דין שמייצג דיירים, ברמת ההתנהלות השוטפת אני פשוט לא יכול להיות בקשר ישיר, רציף ויומיומי מול עשרה בעלי זכויות שונים על דירה אחת. התנהלות כזו מייצרת סרבול, אובדן מידע ועיכובים קשים בקבלת החלטות.

כדי להתגבר על כך, ניהול נכון של דירת יורשים מבוסס על שלושה צעדים מעשיים. הראשון הוא מינוי נציג מוסמך יחיד. על היורשים לבחור מתוכם איש אמון שכולם סומכים עליו, שיחזיק במושכות, יכהן כ"שר החוץ" של הדירה ויעמוד בקשר רציף מול עורך הדין והיזם. השני הוא חתימה של כל היורשים על ייפוי כוח נוטריוני לטובת אותו נציג. המסמך מעניק לו סמכות בלעדית לקבל החלטות חשובות בצמתי מפתח לאורך כל חיי הפרויקט, מבחירת מיקום החנייה בדירה החדשה, דרך החזקת הערבויות ועד לטיפול בפינוי השוכר בדירה. הצעד השלישי הוא הסדרת הרישום מוקדם. עוד לפני שמגיעים לחתימות על הסכם הפינוי בינוי, על עורך הדין לוודא שרישום היורשים מוסדר כראוי בטאבו, ושכל היורשים בגירים, זמינים ומבינים היטב את משמעות המסמכים.

ומה עושים כשמתלקח סכסוך משפחתי פנימי? במקרה של מחלוקת בין היורשים נדרשת מעורך הדין רגישות רבה, הבנה והכלה. אם חלק מהיורשים חותמים על הסכם הפינוי בינוי ואחד מסרב, אין שום סיבה לשלוח את המשפחה למאבקים ממושכים בבית משפט לענייני משפחה בבקשות לפירוק שיתוף, דבר שרק מעצים את הסכסוך המשפחתי ומייצר דם רע. הדרך המשפטית והתפעולית הנכונה היא להתמודד מול היורש הסרבן במסגרת תביעת דייר סרבן מקובלת, ובכך לנטרל את התקיעה של הפרויקט בלי להסלים את הסכסוך המשפחתי.

כשהבעלים גרים בחו"ל

כשמתנהלים מול בעלי דירות שמתגוררים בחו"ל, מתווספים למכשול הלוגיסטי קשיים נוספים. לפעמים אנו נתקלים בקשיי שפה, אך בעיקר בחוסר היכרות מעמיקה עם מה שקורה בפועל בישראל. תושב חוץ לא בהכרח קורא עיתונות מקומית, לא חווה את הלחץ הביטחוני במציאות הישראלית ולא תמיד מבין את חשיבות הממ"ד או את פוטנציאל השבחת הנכס. תפקיד עורך הדין הוא לגשר על הפערים, לתווך את המידע ולבנות מערכת של אמון הדדי.

כדי לנהל את החתימות והעבודה המשפטית מול תושבי חוץ, מופעלים כיום שני מסלולים מרכזיים. במסלול הראשון מתמנה איש אמון בארץ בייפוי כוח נוטריוני. תושב החוץ ממנה נציג מקומי שמתגורר דרך קבע בישראל, בן משפחה או מכר, שיהיה "העיניים והאוזניים" שלו. את ייפוי הכוח חותמים בקונסוליה הישראלית במדינת המגורים, או מול נוטריון ציבורי מקומי בתוספת חותמת אפוסטיל, במדינות החברות באמנת האג. מסמכי המקור מועברים לישראל, והנציג חותם בשמו על מסמכי הפרויקט.

במסלול השני מבצעים זיהוי ממשלתי מרחוק ומעניקים ייפוי כוח לעורך הדין. אם תושב החוץ מחזיק באזרחות ישראלית ונגיש למערכת הזיהוי הממשלתית, אפשר לבצע זיהוי מרחוק. ייפוי הכוח ניתן ישירות לעורכי הדין של הדיירים, והם מורשים לחתום בשמו על מסמכי הפרויקט באופן מיידי ולמנוע עיכובים בירוקרטיים.

ההתנהלות מול תושבי חוץ ויורשים מרובים היא עבודה משפטית עודפת ומכבידה. לכן אני ממליץ לוודא מראש שהיזם הוא זה שיישא, או לכל הפחות ישתתף, במימון ההוצאות הנלוות להסדרת הרישום ולפרוצדורות מול תושבי החוץ.

השורה התחתונה

 סוגיות רישום וצווי ירושה שלא מומשו בטאבו הן עניין שבשגרה בענף ההתחדשות העירונית. כל עוד מדובר בנושאים טכניים, הם פתירים. גם אם לעיתים נדרשת התערבות נקודתית של ערכאות כדי לסייע ברישום הזכויות, מרחק גאוגרפי אינו מכשול שתוקע פרויקט. תקשורת רציפה, שקיפות ושיתוף פעולה הדוק בין עורך הדין לבעלי הדירות יפתרו את האתגרים, יחסכו עלויות ויקצרו משמעותית את לוח הזמנים של הבניין כולו.

הכותב הוא עו"ד עידו שמואלי, מומחה במקרקעין והתחדשות עירונית