מכה לעיריית יהוד: היטל ההשבחה על הרחבת קניון סביונים נחתך ב-12 מיליון שקל

היטל השבחה של כ-17.7 מיליון שקל, שדרשה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה יהוד-מונוסון בגין תוכנית להרחבת קניון סביונים Friendly בעיר, הופחת בכ-12 מיליון שקל, לאחר שהשמאית המכריעה אורית גלן קבעה כי יש להעמידו על כ-5.65 מיליון שקל בלבד. ההכרעה נוגעת לחברת JTLV1 שותפות המשתייכת לקבוצת JTLV קרנות הנדל"ן שמאחוריה עומדים אנשי העסקים עמיר בירם, אריאל רוטר ושלמה גוטמן.

במוקד המחלוקת עומד קניון סביונים, הממוקם בדרך משה דיין 3 בשכונת קריית סביונים ביהוד, על מגרש בשטח של כ-8 דונמים. הקניון כולל כיום מבנה בן ארבע קומות מעל חניון תת-קרקעי, כאשר הקומות התחתונות משמשות למסחר והקומות העליונות למשרדים, קליניקות וחדר כושר. ההכרעה שניתנה עוסקת בתוכנית להוספת חמש קומות משרדים וקומת גג טכנית מעל מבנה הקניון הקיים, והיא מעלה שאלות הנוגעות לאופן חישוב היטלי השבחה בפרויקטים של תוספת בנייה מעל מבנים מסחריים פעילים.

התוכנית להרחבת קניון סביונים ביהוד, שאושרה למתן תוקף בפברואר 2024, מאפשרת להגדיל את היקף זכויות הבנייה במתחם מכ-22.2 אלף מ"ר לכ-35.6 אלף מ"ר - תוספת של כ-13.3 אלף מ"ר, הכוללת שטחים עיקריים ושטחי שירות. עיקר התוספת מיועד להקמת חמש קומות משרדים מעל מבנה הקניון הקיים, לצד קומה טכנית, כך שהמבנה יוכל להתנשא לגובה של עשר קומות מעל הקרקע, כולל קומת הכניסה. לפי טבלת זכויות הבנייה, התוכנית מקצה לקומות המשרדים החדשות כ-9,250 מ"ר שטחים עיקריים וכ-4,000 מ"ר שטחי שירות, לצד זכויות נוספות למסחר ולשימושים נלווים, ובהם שטח לשטיפת כלי רכב.

בעקבות אישור התוכנית העריכה הוועדה המקומית, באמצעות השמאי אמיר חופשי, כי שווי המקרקעין עלה בכ-35.35 מיליון שקל, ובהתאם לכך נקבע היטל השבחה של כ-17.67 מיליון שקל.

מנגד, חברת JTLV1 שותפות, טענה כי התוכנית כלל אינה יוצרת השבחה . לפי השומה שהגישה החברה, באמצעות השמאי טובי גרש, העלויות הכרוכות במימוש זכויות הבנייה החדשות, לצד המטלות הציבוריות והפגיעה הצפויה בפעילות הקניון במהלך העבודות, מביאות לכך ששווי הנכס במצב החדש אינו עולה על שוויו במצב הקודם. לפיכך טענה החברה כי אין לחייבה בהיטל השבחה.

השמאית המכריעה אורית גלן לא קיבלה את עמדת החברה שלפיה לא נוצרה השבחה כלל, אך גם דחתה חלק ניכר מהתחשיב של הוועדה המקומית. לאחר שבחנה את עלויות החיזוק וההתאמות ההנדסיות הנדרשות להקמת קומות המשרדים מעל הקניון הפעיל, את המטלות הציבוריות ואת הפגיעה הצפויה בפעילות המסחרית, קבעה כי ההשבחה מסתכמת בכ-11.3 מיליון שקל בלבד, וכי היטל ההשבחה יעמוד על כ-5.65 מיליון שקל, במקום כ-17.67 מיליון שקל שדרשה העירייה.

מי ישלם על החיזוק?

אחת הסוגיות המרכזיות במחלוקת הייתה העלות ההנדסית הכרוכה בהקמת קומות משרדים מעל מבנה מסחרי קיים. החברה טענה כי מימוש התוכנית מחייב עבודות מורכבות לחיזוק יסודות המבנה ועמודיו, התאמתו לעמידות בפני רעידות אדמה, הקמת מרחבים מוגנים ושדרוג מערכות כיבוי האש.

לתמיכה בטענותיה הציגה החברה חוות דעת הנדסית של חברת לבני מהנדסים, שהעריכה את עלויות עבודות השלד והחיזוק בכ-21.95 מיליון שקל, ללא מע"מ.

השמאית המכריעה אימצה את הסכום שנקבע בחוות הדעת ההנדסית הסופית והפחיתה אותו מתחשיב שווי המקרקעין במצב החדש. בכך הכירה בעובדה שתוספת זכויות בנייה מעל מבנה פעיל לא שקולה בהכרח לבנייה על מגרש פנוי, וכי יש להביא בחשבון את העלויות העודפות הנדרשות לצורך מימוש הזכויות.

סוגיה נוספת נגעה לפגיעה הצפויה בפעילות הקניון בתקופת הבנייה. לטענת החברה, העבודות יגרמו למטרדי רעש, אבק ולכלוך, לתנועת משאיות ולצמצום שטחי חניה, באופן שעלול לפגוע בפעילות השוכרים ובפדיון המסחרי בשיעור של 23%. השמאית המכריעה הכירה לבסוף בפגיעה בשיעור של 10% בפדיון לתקופה של שנה, והביאה בחשבון הפחתה של כ-788 אלף שקל משווי הנכס במצב החדש.

עלות שטחי הציבור שהעירייה תקבל תוכר בחישוב ההשבחה

מחלוקת משמעותית נוספת נגעה למטלה ציבורית שהוטלה במסגרת קידום התוכנית. לפי מסמכי השומה, בדצמבר 2021 נחתם הסכם שלפיו יוקצו לעירייה, בדרך של הפקעה ללא תמורה, שטחים עיקריים בהיקף של 800 מ"ר ומרפסת צמודה בשטח של 290 מ"ר מתוך המבנה הקיים.

החברה טענה כי עלות המטלה הציבורית, שהוערכה ב-4.5 מיליון שקל, צריכה להיות מנוכה מחישוב ההשבחה. מנגד, הוועדה המקומית טענה כי סוגיית הקצאת השטחים הציבוריים מוסדרת במישור החוזי מול מחלקות העירייה, וכי במסמכי התוכנית לא נקבע במפורש שהעלות חלה על היזם.

בסופו של דבר הביאה השמאית בחשבון הפחתה של כ-5.26 מיליון שקל בתוספת מע"מ, בגין המטלה הציבורית, ובכך צמצמה באופן משמעותי את שווי המקרקעין לצורך חישוב ההיטל.

לצד ההכרה בעלויות אלה, בחנה השמאית גם את שווי זכויות הבנייה למסחר ולמשרדים ואת אופן העמסת שטחי השירות. בעוד ששמאי הוועדה המקומית העריך את שווי הקרקע למשרדים ב-3,800 שקל לכל מ"ר בנוי, השמאית המכריעה קבעה שווי נמוך יותר, של 3,350 שקל למ"ר. הפחתה זו השפיעה על הערכת שוויין של זכויות הבנייה החדשות, ובהתאם גם על גובה היטל ההשבחה.

לאחר בחינת טענות הצדדים קבעה גלן כי שווי המקרקעין במצב התכנוני הקודם עומד על כ-116.8 מיליון שקל (לעומת 118.5 לפי עמדת העירייה), ואילו שוויים לאחר אישור התוכנית, בניכוי העלויות וההפחתות שהוכרו, עומד על כ-128.1 מיליון שקל (לעומת 153.8 מיליון שקל לפי עמדת העיריה).

בהתאם לכך נקבע כי ההשבחה שנוצרה בעקבות אישור התוכנית מסתכמת בכ-11.3 מיליון שקל בלבד, לעומת כ-35.35 מיליון שקל בשומת הוועדה המקומית. היטל ההשבחה, המהווה 50% מעליית השווי, הועמד על 5,650,300 שקל.