פשרה ברעננה: העירייה דרשה 2 מיליון, קידר תשלם 300 אלף שקל בלבד

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

מחלוקת שמאית ומשפטית ממושכת בין הוועדה המקומית לתכנון ובניה רעננה לבין חברת קידר פרויקטים הגיעה לסיומה הרשמי. זאת לאחר שוועדת הערר המחוזית לפיצויים והיטלי השבחה במחוז מרכז בראשות עו"ד יוני שוורץ, העניקה השבוע תוקף של החלטה להסדר פשרה, במסגרתו תשלם קידר פרויקטים תוספת היטל השבחה בסך כולל של 300 אלף ש"ח במקום כ-2 מיליון שקל שדרשה הוועדה המקומית. ההחלטה התקבלה פה אחד על ידי הרכב ועדת הערר  והיא שמה קץ להליכים המשפטיים בתיקים הנוגעים לשני מגרשים במזרח רעננה, הממוקמים מערבית לדרך 4, מזרחית לרחובות הרב ניסים יצחק והרב אפרים, צפונית לרחוב אחוזה ודרומית לרחוב ששת הימים.

שורשי המחלוקת בין הוועדה המקומית רעננה לבין היזמית קידר פרויקטים נעוצים בהערכת היטל ההשבחה במגרשי הנדל"ן במתחם. בספטמבר השנה ניתנה החלטה של ועדת הערר המחוזית, אשר דחתה את קביעותיו של השמאי המכריע ארז כהן, שכבר עבר עזב את תפקידו, שלפיהן לא חלה השבחה . 

הסכם הפשרה שאושר

במסגרת תוכנית מאושרת מיולי 2024 נוספו לשני המגרשים המיועדים לבניית בנייני מגורים בני 9 קומות, שטחי שירות בהיקפים של כ-1,300 מ"ר לכל מגרש . הוועדה המקומית רעננה העריכה את ההשבחה הנובעת מתוספת שטחים זו בכ-2.5 מיליון ש"ח למגרש הראשון וכ-2.3 מיליון ש"ח למגרש השני, ודרשה היטלי השבחה בהתאם (בגובה של כ-1.26 מיליון ש"ח ו-1.16 מיליון ש"ח בהתאמה). מנגד, טענה קידר כי אין מקום לחיוב נוסף בהיטל השבחה . לטענתה, התוכנית החדשה נועדה אך ורק לתקן "פגם תכנוני", שהוא המחסור בחניות או מחסור בשטחי שירות, ממנו סבלו התוכניות המקוריות.

השמאי המכריע ארז כהן קיבל את עמדת היזם. בשומות המכריעות שערך קבע כי מאחר שהפגם התכנוני לא היה ידוע ולא נלקח בחשבון בעת עריכת טבלאות האיזון וההקצאה של התוכניות הקודמות, ומאחר שהיטל ההשבחה המלא שולם בעבר עבור הזכויות כ"זמינות", הרי שחיוב נוסף בגין תיקון הפגם יהווה "חיוב כפול" על אותן הזכויות. 

ועדת הערר, בראשות עו"ד מאיה אשכנזי, קבעה אז  כי מסקנת השמאי המכריע, שלפיה התוכנית לתוספת שטחי שירות בת קרקע במגרשים  אינה תכנית משביחה וכי הפגם התכנוני לא נלקח בחשבון בתחשיבי השבחה קודמים, לא נומקה די הצורך. מאחר שהשמאי המכריע ארז כהן כבר סיים את תפקידו, הורתה ועדת הערר בהחלטת הביניים על מינוי שמאי מייעץ מטעם הוועדה, אשר אמור היה לבחון מחדש את סוגיית ההשבחה והפגם התכנוני.

החלטה זו של ועדת הערר העמידה את שני הצדדים בפני אי-ודאות שמאית ומשפטית, והניעה אותם לפתוח במגעים ישירים במטרה לייתר את מינוי השמאי המייעץ ולחסוך משאבים ניהוליים וסכסוכים משפטיים ממושכים נוספים. בעקבות החלטת ועדת הערר, קיימו הצדדים ושמאיהם דין ודברים מפורט. הסדר הפשרה נחתם ביום 19 באוקטובר 2026 על ידי ב"כ הוועדה המקומית, עו"ד עזרא קוקיא (ממשרד הרטבי-בורנשטיין-בסון), וב"כ קידר פרויקטים, עו"ד אליאב מנטל. גם השמאים אייל האושנר, שייצג את קידר,  ובני ברבי, שייצג את הוועדה המקומית, הגיעו  למסקנה כי ראוי לסיים את המחלוקת בדרך של פשרה.

אייל האושנר, השמאי שייצג את קידר (צילום: אוהד דיין)

ההסדר כולל מספר רכיבים מרכזיים, בהם תוספת היטל השבחה : חברת קידר פרויקטים תוסיף ותשלם לוועדה המקומית רעננה סך של 150,000 ש"ח בגין כל אחת משתי השומות נשוא הערר, ובסך הכל תוספת תשלום של 300,000 ש"ח, זאת כאמור במקום 2 מיליון שקל לבקשת הוועדה המקומית. יתרת היטל ההשבחה בסך 300,000 ש"ח תשולם לוועדה המקומית בתוך 45 ימים ממועד מתן תוקף של החלטה להסדר על ידי ועדת הערר. ככל שהסכום האמור לא ישולם במועדו (תוך 45 ימים), יישא הסכום הפרשי הצמדה וריבית, החל מיום מתן התוקף להסדר ועד ליום התשלום בפועל.

.במהלך הדיון בהסכם הפשרה פנה יו"ר הוועד לצדדים וביקש להבין כיצד התגבש סכום הפשרה. בא כוח הוועדה המקומית, עו"ד עזרא קוקיא, הסביר כי בעקבות המלצת ועדת הערר בהרכבה הקודם, ישבו נציגי הוועדה והיזמית יחד עם השמאים והגיעו לסכום אשר משקף הערכת סיכויים וסיכונים ותואם שומות מכריעות אחרות שניתנו במתחם.

שמאי הוועדה המקומית, בני ברבי, ושמאי קידר פרויקטים, איל האושנר ועודד האושנר, אישרו לפרוטוקול כי בחינת השומות המכריעות האחרות באותו מתחם וביחס לאותן תכניות תכנוניות הייתה האדן המרכזי שעליו נשענה השגת המספר המוסכם. לאחר ששמעה את טענות הצדדים ועיינה במסמכי הפשרה, החליטה ועדת הערר פה אחד לתת תוקף של החלטה להסדר הפשרה.

אייל האושנר, סמנכ"ל האושנר שמאות מקרקעין, שייצג את קידר מסר :"לאחר 9 שנים של ליווי בעלי הקרקע במזרח רעננה (משנת 2017) והיזמית חברת קידר, אנו שבעי רצון שגורמי המקצוע החליטו כפי טענותינו מלכתחילה וכפי שפסק שמאי מכריע , אין מקום לדרישת היטל השבחה כה גבוהה בגין תוכנית המרתפים, הושגה הסכמה כי ישולם היטל השבחה הנמוך ב-85% מהדרישה".