ועדת הערר הפכה החלטת השמאי המכריע: פטור מהיטל של מיליוני ש"ח לקידר בוטל

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

ועדת הערר המחוזית לפיצויים ולהיטל השבחה במחוז המרכז בראשות עו"ד מאיה אשכנזי, קיבלה השבוע ערר שהגישה הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה רעננה נגד חברת קידר פרויקטים מקבוצת קידר. בהחלטתה ביטלה ועדת הערר את קביעותיו של השמאי המכריע שסיים את תפקידו, ארז כהן, שבהחלטה שפרסם במרץ 25' פטר את החברה מתשלום היטל השבחה בגין תוכנית שהוסיפה שטחי שירות תת-קרקעיים לצורך פתרונות חניה במזרח העיר.

לקריאת ההחלטה המלאה של ועדת הערר

המחלוקת נסובה סביב תוכנית רע/מק/2011/ד, שחלה במזרח רעננה ופורסמה למתן תוקף ביולי 2024. מטרת התוכנית היא להוסיף שטחי שירות תת-קרקעיים גדולים במגרשי תמורה המוקצים לבעלי הקרקעות במסגרת הליך איחוד וחלוקה, וזאת על מנת לספק מענה לדרישות ולתקני החניה של עיריית רעננה. במסגרת התוכנית, נוספו לשני מגרשים המיועדים לבניית בנייני מגורים בני 9 קומות, שטחי שירות בהיקפים של כ-1,300 מ"ר לכל מגרש . הוועדה המקומית רעננה העריכה את ההשבחה הנובעת מתוספת שטחים זו בכ-2.5 מיליון ש"ח למגרש הראשון וכ-2.3 מיליון ש"ח למגרש השני, ודרשה היטלי השבחה בהתאם (בגובה של כ-1.26 מיליון ש"ח ו-1.16 מיליון ש"ח בהתאמה).

מנגד, טענה קידר כי אין מקום לחיוב נוסף בהיטל השבחה . לטענתה, התוכנית החדשה נועדה אך ורק לתקן "פגם תכנוני", שהוא המחסור בחניות או מחסור בשטחי שירות, ממנו סבלו התוכניות המקוריות.

השמאי המכריע ארז כהן קיבל את עמדת היזם. בשומות המכריעות שערך קבע כי מאחר שהפגם התכנוני לא היה ידוע ולא נלקח בחשבון בעת עריכת טבלאות האיזון וההקצאה של התוכניות הקודמות, ומאחר שהיטל ההשבחה המלא שולם בעבר עבור הזכויות כ"זמינות", הרי שחיוב נוסף כעת בגין תיקון הפגם יהווה "חיוב כפול" על אותן הזכויות. השמאי אף הסתמך על מקרה דומה בפתח תקווה שבו נקבע כי הקלה שנועדה לתקן פגם בקווי בניין אינה גוררת חיוב בהיטל השבחה .

העירייה: "השומה המכרעת לא כללה כל ניתוח נתונים"

הוועדה המקומית רעננה לא השלימה כאמור עם החלטת השמאי המכריע ועררה לוועדת הערר המחוזית. בערר שהוגש טענה הוועדה המקומית כי התוכנית החדשה מוסיפה שטחי שירות תת-קרקעיים בהיקף ניכר של כ-1,300 מ"ר למגרש לצורך עמידה בתקן החניה. לטענת הוועדה, לא ייתכן שתוספת שטח כה משמעותית תאושר ותתקבל ללא חיוב בהיטל השבחה .

עוד טענה כי  קביעת השמאי המכריע, שלפיה עסקאות ההשוואה ששימשו לקביעת ערך הקרקע בעבר לא גילמו את המחסור בחניות, היא שגויה מיסודה. מאחר שעסקאות ההשוואה נלקחו מתוך מתחם התוכנית עצמו, הן משקפות באופן טבעי את מכלול היתרונות והחסרונות של המקרקעין, ובכלל זה את הפגם התכנוני, קרי המחסור בחניות, שהיה קיים במועד ביצוען ומשוקלל במחיר השוק. על כן, נטען, חיוב השבחה כעת אינו מהווה "כפל השבחה".

עוד נטען כי השמאי קבע שהעסקאות לא הביאו בחשבון את הפגם על בסיס התרשמות ואמירה כללית בלבד, מבלי שהציג בשומה המכרעת כל תשתית או ניתוח נתונים המבססים מסקנה זו.  עוד נטען שקבלת עמדת השמאי המכריע תגרום לעיוות בחישוב ההיטל.

קידר טענה מנגד שהיטל ההשבחה שולם בעבר במלואו בגין כל הזכויות כזכויות "זמינות". חיוב נוסף כעת בגין תוכנית שכל מטרתה היא תיקון פגם תכנוני ומחסור בשטחי שירות מהווה כפל חיוב על אותן הזכויות בדיוק, ואינו עולה בקנה אחד עם עקרון רציפות המס.

"מסקנות השמאי המכריע לא נומקו די הצורך"

ועדת הערר, לאחר שבחנה את התיק, מצאה כי בקביעותיו של השמאי המכריע נפלו קשיים ופגמים מהותיים המצדיקים התערבות, בהם הסתמכות על התרשמות ולא על ניתוח עובדתי, על טבלאות איזון שלא ניתן להסיק מהן על קיומו של הפגם, ועל עסקאות בשטח התוכנית תוך התעלמות מהפגם.

"אנו סבורות, כי מסקנת השמאי המכריע, שלפיה תוכנית 2011 /ד אינה תוכנית משביחה, וכי הפגם התכנוני לא נלקח בחשבון בתחשיבי השבחה קודמים, לא נומקו די הצורך. טבלת ההקצאה והאיזון הינה טבלה שנועדה לאזן בין זכויות הבעלים בתוכנית באופן יחסי זה לזה. אין בה כדי ללמד על קיומו או העדרו של פגם תכנוני בתוכנית שבמסגרתה היא נערכת, ולא בכדי נקבע כי אינה מחייבת לצורך שומת היטל השבחה ".

הוועדה הדגישה כי ככל שעסקאות ההשוואה ששימשו את השמאי נלקחו מתוך מתחם התוכנית עצמה, הן משקפות באופן טבעי את מכלול היתרונות והחסרונות של המקרקעין, כולל המחסור בשטחי חניה שהיה קיים באותה העת. לכן, תוכנית שפותרת את המחסור ומאפשרת הלכה למעשה את מימוש הבנייה עשויה להעלות את שווי המקרקעין באופן ריאלי, ואינה מהווה בהכרח "כפל השבחה ". עוד קבעה הוועדה כי ההפניה של השמאי המכריע לפסק דין קודם בפתח תקווה אינן תומכות בעמדתו במקרה זה, שכן מדובר היה בהסכמה נקודתית.

נוכח הפגמים שנמצאו בהנמקת השמאי המכריע, ומשום שהוא סיים את תפקידו ולא ניתן היה להשיב אליו את הדיון לצורך השלמת הנמקה, החליטה הוועדה להורות על מינוי שמאי מייעץ שזהותו תיקבע על ידי מועצת השמאים. השמאי המייעץ יונחה לבצע ניתוח שמאי עצמאי, מפורט ומעמיק של נתוני העסקאות שעמדו בבסיס השומות המקוריות. תפקידו יהיה לבחון אם ובאיזו מידה עסקאות אלו שיקפו את הפגם התכנוני הנטען, ולהשיב על השאלה המרכזית: האם חיוב בהיטל השבחה בגין תוכנית רע/מק/2011/ד אכן מהווה, כולו או חלקו, כפל חיוב בגין אותן הזכויות.

בסיכומו של דבר העררים התקבלו, וההחלטה הסופית בערר ובעניין פסיקת ההוצאות תינתן לאחר קבלת חוות דעתו של השמאי המייעץ. את הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה רעננה ייצגו עו"ד עזרא קוקיא ושמאי המקרקעין בני מבורך ברבי. את חברת קידר ייצגו עו"ד אליאב מנטל ושמאי המקרקעין אייל האושנר.