בזכות תקנון מ-1959: אם לילד עם מוגבלות תוכל להרחיב דירתה למרות התנגדות השכנים

ועדת הערר המחוזית לתכנון ולבנייה מרכז, בראשות עו"ד נילי בן משה-ידגר, קיבלה השבוע חלקית ערר של תושבת ראשון לציון, וקבעה כי תקנון בית משותף שנרשם בשנת 1959 מספק תשתית קניינית להרחבת דירתה במפלס הקיים ולהוספת ממ"ד, למרות התנגדותם של שלושת בעלי הדירות האחרים בבניין. בכך הפכה הוועדה חלקית את החלטת הוועדה המקומית, שדחתה את הבקשה על הסף בשל היעדר תימוכין קנייניים. ההחלטה מאפשרת לדון ברכיבים אלה של הבקשה לגופם, ואינה מהווה היתר בנייה.

הערר עסק בבית משותף ברחוב בן ציון 3 בשכונת כצנלסון במרכז ראשון לציון, שהוקם בתחילת שנות ה-50 וכלל ארבע דירות קטנות, בשטח מקורי של כ-40 מ"ר כל אחת. בשנת 1959 נרשם לבית תקנון מוסכם לפי חוק הבתים המשותפים שהיה בתוקף באותה עת. התקנון קבע כי בעלי הדירות העליונות יהיו רשאים לבנות מעל השטחים שיורחבו בדירות הקרקע, וכי הגג החדש שייווצר יהיה שייך לדירה העליונה, ללא צורך בקבלת הסכמה מחודשת של יתר בעלי הדירות.

ההחלטה של ועדת הערר

במהלך השנים הרחיבו בעלי שתי דירות הקרקע ובעלת הדירה העליונה המזרחית את דירותיהם לשטחים העולים על 100 מ"ר. העוררת, אם חד-הורית לפעוט עם צרכים מיוחדים המתגוררת בדירה העליונה המערבית, נותרה היחידה שדירתה לא הורחבה, ושטחה כיום כ-45 מ"ר.

היא פנתה לוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ראשון לציון בבקשה להרחיב את דירתה בכ-45 מ"ר במפלס הקיים, להוסיף ממ"ד ומרפסות ולנצל את חלל הגג. ב-24 במרץ 2026 דחתה הוועדה המקומית את הבקשה על הסף, בנימוק שהתנגדותם של 75% מבעלי הדירות משמעה כי אין למבקשת תימוכין קנייניים מספקים. בעקבות זאת הגישה בעלת הדירה ערר באמצעות עורכי הדין שלומי סהר ורועי סווירי.

בערר טענה בעלת הדירה כי התקנון הרשום מעניק לה זכות מפורשת לבנות מעל הרחבת דירות הקרקע, ללא צורך בהסכמת יתר השכנים. עוד הפנתה לסעיף 71ב לחוק המקרקעין, שלפיו בעל דירה שהורחבה ייחשב כמי שהסכים להרחבה דומה של דירה אחרת בבניין. לטענתה, מאחר שכל יתר בעלי הדירות כבר הרחיבו את דירותיהם, הם מנועים מלהתנגד להרחבה דומה מצדה.

העוררת הוסיפה כי הבקשה אינה גורעת מזכויות הבנייה של השכנים ואינה חורגת מחלקה היחסי במגרש, העומד על 25%. לדבריה, הרחבת הדירה והקמת הממ"ד נדרשות כדי לספק לבנה סביבה מוגנת ומותאמת לצרכיו. עוד טענה כי היא סובלת מהתנכלויות ומאיומים מצד השכנים.

מנגד, בעלי הדירות המתנגדים טענו כי הם מהווים רוב חוסם מבחינה קניינית, וכי מוסד תכנון אינו מוסמך להכריע בסכסוך הנוגע לזכויות במקרקעין. לדבריהם, הגג והחצר הם רכוש משותף שלא הוצמד לדירת העוררת בנסח הטאבו או בתשריט, ולכן הבנייה בהם מחייבת הסכמה מפורשת. עוד טענו כי הבקשה כוללת ניצול מופרז של חלל הגג, באמצעות עליית גג בשטח של כ-67 מ"ר, וכן הגבהת המבנה וחסימת חלונות.

הוועדה המקומית הסבירה כי נמנעה מלדון בבקשה לגופה בשל התנגדות רוב בעלי הדירות והיעדר הסכמה קניינית. עם זאת, במהלך הדיון בערר הבהירה נציגתה כי נותרו במגרש זכויות בנייה פנויות, וכי ההרחבה המבוקשת במפלס הקיים אינה חורגת מחלקה היחסי של העוררת.

"התקנון מקנה זכות, ללא קבלת רוב"

"ועדת הערר קיבלה את הערר בכל הנוגע לתשתית הקניינית להרחבת הדירה במפלס הקיים. לעניין הממ"ד הוועדה אפשרה לעוררת להגיש תכנון אחר.  עוד קבעה כי "הוראות התקנון המוסכם מספקות בסיס לקידום רכיבים אלה, ללא צורך בקבלת הסכמה נוספת מבעלי הדירות"

"אנו סבורים כי יש לבחון את הוראותיו כהוראות בעלות אופי תקנוני, המחייבות את בעלי הזכויות בבית המשותף", כתבה הוועדה. עוד נקבע כי "התקנון המוסכם הרשום יכול להקנות לבעל הדירה זכות חוזית וקניינית כלפי כלל בעלי הדירות לבצע בו בניה, ללא קבלת רוב נוסף, אם זכות הבניה נקבעה בתקנון באופן מפורש וברור". עוד נכתב כי "המסקנה הנגזרת מכך, היא כי קיימת תשתית משמעותית ואף למעלה מכך, לטענה שאין צורך בהצבעה נוספת…אף שהשטח לא הוצמד לדירת העוררת".

לעומת זאת, בנוגע לניצול חלל הגג ולהגבהת גג הרעפים, קבעה הוועדה כי התקנון ההיסטורי אינו מעגן בבירור את זכויות העוררת. לפיכך, מצאה כי מוצדק לעכב את הדיון ברכיב זה עד להכרעת הערכאה הקניינית המוסמכת - המפקח על המקרקעין.

עו"ד שלומי סהר, מומחה לדיני תכנון ובנייה ממשרד גרשטיין-סהר ושות', שייצג את העוררת, מסר: "אנו מברכים על החלטת הוועדה המחוזית, שעושה צדק עם בעלת הדירה, לאחר שבקשתה נדחתה באופן תמוה ומקומם על ידי הוועדה המקומית בראשון לציון. להחלטה עשויות להיות השלכות משמעותיות על בעלי דירות בבניינים משותפים ותיקים לא רק בראשון לציון - אלא ברחבי הארץ, במיוחד במקרים של מחלוקות סביב זכויות בנייה והרחבת דירות. לעיתים, מסמך שנרשם לפני עשרות שנים עשוי להכריע את הכף ולאפשר לקדם בנייה גם כאשר רוב בעלי הדירות מתנגדים לה, תוך שיפור תנאי המגורים והוספת ממ"ד לדירה".