מחקר חדש חושף: רוב תוכניות הפינוי-בינוי שאושרו בשנים 21'-23' בת"א אינן כלכליות

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

אם עד כה היתה בעיית היעדר הכלכליות במיזמי פינוי-בינוי מזוהה בעיקר עם אזורי הפריפריה, הרי שעכשיו היא מכה גם בלב אזור הביקוש, בעיר היקרה בישראל, הלא היא תל אביב. כך עולה ממחקר של יחידת המחקר של משרד גסטפרוינד-מרקו שמאות מקרקעין ומחקרי נדל"ן, בהובלת ד"ר אסף גסטפרוינד, ואשר מתפרסם כעת לראשונה במרכז הנדל"ן.

המחקר בחן 13 תוכניות פינוי-בינוי שהופקדו בעיר בשנים 2021–2023, ומצא כי לאור שחיקת הרווחיות בשל התייקרות הבנייה וירידת מחירי הדירות, 7 מתוך 13 התוכניות יצאו לגמרי מרף הרווחיות שהוגדר להן, ו-6 נוספות נע טווח הרווחיות בין כלכליות לאי כלכליות.

לקריאת המחקר המלא

בתוך כך, חושף המחקר פרט מעניין נוסף, והוא כי התבססות על מחירי הדירות המדווחים לרשות המסים אינם משקפים את מלוא השחיקה בכדאיות הכלכלית של הפרויקטים. רק כאשר שילב גסטפרוינד את הטבות המימון הנהוגות בכל אזור ואזור, ובכך הגיע לרמת המחיר האמיתית שבהן נמכרות הדירות באזור, נחשפה מלוא השחיקה ברווחיות הפרויקט. לפי המחקר, התמקדות במחירים המדווחים בלבד, ללא הטמעת הטבות המימון, היתה מעלה תמונה שונה לחלוטין, כאשר לכל היותר תוכנית אחת מתוך ה-13 עשויה היתה להימצא מתחת לרף הכלכליות.

המחקר איתר 13 תוכניות פינוי-בינוי שהפקדתן פורסמה בתל אביב-יפו בתקופה הנבדקת. כולן כבר קיבלו עד היום תוקף. בין היתר נכללו בבדיקה מתחם דש"א בנווה עופר, שמחה הולצברג ביפו ג', פרויקט התחדשות ברחוב ברזיל בנווה אביבים, מתחם אלמגור בנווה שרת ותוכניות ברחובות עין גב, בר לב ועמינדב במזרח העיר.

לצורך ניתוח המחירים נבנה מדד מקומי המבוסס על 9,657 עסקאות בדירות חדשות בשנים 2020 עד אוקטובר 2026. העסקאות חולקו לארבעה אזורים - צפון, מזרח, דרום ויפו ומרכז העיר - תוך התחשבות בשטח הדירה ובקומה והשוואת מכירות בתוך אותם פרויקטים, במטרה לצמצם את השפעת השינויים בתמהיל הדירות שנמכרו.

רווח של 14%-16% על הנייר צנח ל-2%-5% בפועל

לפי המדד שנבנה במחקר, מחירי הדירות החדשות המדווחים במזרח תל אביב כמעט שלא השתנו מאז המחצית השנייה של 2022, ועלו ב-0.3%. בצפון נרשמה ירידה של 0.8%, ובדרום וביפו עלייה של 6.1%. החריג הבולט הוא אזור המרכז שנבחן, הכולל את הצפון הישן, שבו נרשמה ירידה של 8.8%.

באותה תקופה עלה מדד תשומות הבנייה בכ-13%. המשמעות היא שגם באזורים שבהם המחירים נותרו יציבים, עלות הקמת הפרויקט התייקרה ושחקה את המרווח היזמי. כאשר החוקרים עדכנו את רכיבי העלויות הצמודים לתשומות הבנייה, אך הותירו את ההכנסות לפי המחירים המדווחים, מספר התוכניות שנמצאו מתחת לרף או בסביבתו עלה לארבע עד שבע.

השלב הבא בבדיקה היה ניסיון לאמוד את השפעת מבצעי המימון, הפטור מהצמדה והשדרוגים שמעניקים הקבלנים. הנחת המודל היא שפער המחירים בין דירות חדשות לדירות יד שנייה דומות אמור להישאר יציב; התרחבות הפער ביחס לתקופת הבסיס יוחסה להטבות שאינן מתבטאות במחיר המדווח.

לאחר התאמת המחירים להטבות המשוערות, המחקר מעריך כי מחירי הדירות החדשות במזרח נמוכים בכ-9%–10% מרמתם במחצית השנייה של 2022. במרכז העיר נאמדה ירידה של כ-16%–22%, ובצפון ירידה של עד כ-10%. בדרום וביפו התוצאה מתונה יותר, ונעה בין ירידה של כ-3.5% לעלייה של כ-2%.

שלוש תוכניות במזרח העיר ממחישות את עוצמת השינוי בתחשיב: עין גב 4–10, בר לב 104–106 ועמינדב 10–12. לפי המחקר, בהסתמך על המחירים המדווחים ובעדכון עלויות הבנייה, הרווח היזמי המשוער בהן עומד על 14.3%–16.3%. אולם לאחר התאמה גם להטבות לרוכשים, הוא ירד ל-2.1%–5.7%.

בתוכנית שמחה הולצברג ביפו ג', שבה מתוכננות 1,016 דירות, התחשיב נשען על חוות דעת כלכלית שמועדה הקובע ספטמבר 2022. הרווח שהוערך בה אז היה 14.3%. עדכון עלויות הבנייה בלבד הוריד את הרווח המחושב ל-11.2%, ושקלול ההטבות לרוכשים הפחית אותו לטווח של 1.1%–6.9%. במתחם אלמגור בנווה שרת, הכולל 260 דירות, עדכון תשומות הבנייה לבדו מביא לרווחיות משוערת של 3.9%–5.7%. בתרחיש הכולל גם הטבות לרוכשים הטווח נע בין הפסד של 5.5% לרווח של 5.7%.

מנגד, תוכניות שנבחנו במחירים של 2021 נהנו מעליות המחירים שבאו לאחר מכן, ולכן נותר להן מרווח גדול יותר לספיגת ההתייקרויות. כך, למשל, בתוכניות שדרות ירושלים–קהילת קנדה ומעפילי אגוז 60–64, גם לאחר עדכון העלויות וההטבות מתקבלים טווחי רווחיות שחלקם גבוהים מהרף ששימש במחקר.

לצד ההבדלים בין האזורים, יש חשיבות גם לאופן שבו הוגדר רף ההשוואה. לתוכניות שהופקדו לפני יוני 2022 נבחר רף של 25%, הגבול התחתון של טווח הרווח היזמי המקובל שאליו מפנה המחקר. החוקרים מדגישים כי לא הייתה זו רצפה מחייבת, וכי בפועל הופקדו תוכניות גם ברווחיות נמוכה יותר. לתוכניות המאוחרות יותר שימש רף של 14%, בהתאם למסגרת שאליה מפנה המחקר.

ההבחנה בולטת במתחם דש"א בנווה עופר: הרווחיות המקורית בחוות הדעת עמדה על 18%, מלכתחילה מתחת לרף ה-25% שבחר המחקר להשוואה. בתרחיש המשלב תשומות והטבות מתקבלת רווחיות של 16.4%–23.1%. כלומר, הכללתו בין התוכניות שמתחת לרף אינה מעידה בהכרח כי עבר מאז ההפקדה ממצב של כדאיות למצב של חוסר כדאיות.

עורך המחקר, ד"ר אסף גסטפרוינד, אומר כי "המסקנה המרכזית העולה מהבדיקה היא שהערכת הכדאיות מחייבת התייחסות הן לעלויות הבנייה המעודכנות והן לערך הכלכלי של העסקאות בפועל, מעבר למחיר המדווח. גילינו כי תוכניות אשר הגיעו לשלב ההפקדה בסביבת מחירי השיא ועם מרווח רווחיות מצומצם חשופות לשחיקה משמעותית וכך, בעוד שתוכניות שהופקדו בשנת 21' עוד נותרו פחות או יותר ברף רווחיות אפשרי מבחינת היזמים, תוכניות שהופקדו בשנים 22'-23' נפלו מתחת לרף כמעט כולן".