מהפכה בפינוי-בינוי? המדינה בוחנת להחליף את היטלי ההשבחה במס על מכירות היזמים

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

האם מנגנון היטלי ההשבחה בפרויקטים של פינוי-בינוי עומד בפני שינוי משמעותי? בני ארביב, יו"ר המועצה הארצית לתכנון ולבנייה, חשף בכנס נדל"ן של ארגון הקבלנים והבונים מחוז תל אביב והמרכז, המתקיים באילת, כי גורמי התכנון בוחנים הצעה לבטל את היטלי ההשבחה בפרויקטים של התחדשות עירונית ולהחליפם בתשלום שייגזר כאחוז ממחזור המכירות של דירות היזמים. ההצעה, שהועלתה על ידי התאחדות הקבלנים, נמצאת עדיין בשלבי בחינה ראשוניים. במקביל, סגן נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, תומר צליח, הזהיר כי כ-300 אלף דירות בתוכניות פינוי-בינוי מאושרות אינן מגיעות למימוש בשל היעדר כדאיות כלכלית.

ארביב התייחס לחוסר הוודאות המשפטי בתחום היטלי ההשבחה ולריבוי הפסיקות הסותרות בנושא. "כל יום־-יומיים שומעים על פסיקה חדשה וסותרת בהיטלי השבחה . קיים חוסר ודאות עצום, כאשר יש פסיקות ושאלות שלא חלמנו עליהן כשכתבנו את החוקים. ידענו למה התכוונו, אבל כל פעם יש החלטה ופסיקה אחרת, ועד שמגיעים לבית המשפט העליון לוקח כמה שנים טובות, די להזכיר את מקרה היטל ההשבחה בתל אביב", אמר.

לדבריו, המצב מחייב טיפול יסודי במסגרת הממשלה הבאה. "זה מאסט לטפל בזה בממשלה הקרובה", הדגיש. ארביב הזכיר כי משרד הפנים ומשרד המשפטים כבר הפיצו דוח ביניים בנושא, אך הבהיר כי אין מדובר בפתרון סופי. "הדוח הוא לא סוף פסוק. אני חושב שהכי נכון לחשוב לעומק", אמר.

אחת ההצעות המרכזיות שהציג ארביב היא החלפת מנגנון היטלי ההשבחה הקיים, המבוסס על הערכת עליית שווי המקרקעין בעקבות אישור תוכנית, בתשלום שיחושב כאחוז ממחזור המכירות של הדירות שהיזם משווק בפרויקט. התשלום יועבר לרשות המקומית ויחול על הדירות הנמכרות בשוק החופשי בלבד, ולא על דירות התמורה של בעלי הנכסים הקיימים.

"יש הצעה שהציעה ההתאחדות, וצריך לפצח אותה. אנחנו יושבים על זה", אמר ארביב. "במקום היטל השבחה , אין היטל השבחה , אין פטורים ואין כלום. ייקבע איקס אחוז, עם מדרגות שונות, ממחזור המכירות של דירות היזם, שיועבר לרשות המקומית חלף היטל השבחה". המהלך עשוי לצמצם את המחלוקות השמאיות והמשפטיות סביב חישוב ההשבחה ולהגדיל את הוודאות הכלכלית של הפרויקטים. עם זאת, ארביב הדגיש כי ההצעה עדיין ראשונית. "יש קשיים בכך, אבל להצעה יש לא מעט היגיון. לשמאים יהיה מה להגיד, אבל אם רוצים לפשט, זה אחד הרעיונות ששווה לבדוק", אמר. לדבריו, נבחנים גם מנגנוני אגרות ורכיבי מיסוי נוספים, לצד האפשרות להפוך את תקן 21, המשמש לבחינת הכדאיות הכלכלית של פרויקטים בהתחדשות עירונית, לכלי שמאי מחייב יותר.

"80% מתוכניות הפינוי-בינוי אינן כלכליות"

על רקע הדיון בשינוי מנגנון היטלי ההשבחה, הציג תומר צליח, סגן נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ ויו"ר אגף יזמות ובנייה בהתאחדות, תמונת מצב מדאיגה של תחום ההתחדשות העירונית. לדבריו, כ-300 אלף יחידות דיור בתוכניות פינוי-בינוי מאושרות אינן מגיעות לשלב הביצוע בשל היעדר כדאיות כלכלית. "80% מתוכניות הפינוי-בינוי אין להן היתכנות כלכלית", אמר צליח. "אבל כל השנים אמרו שלא נורא, המחירים יעלו והתוכניות יסתדרו".

תומר צליח (פוטו מרסלו)

לדבריו, תוכניות רבות אושרו על בסיס הנחה שמחירי הדירות ימשיכו לעלות, אך השינוי בתנאי השוק הפך אותן לבלתי ישימות. הוא הדגיש כי העיכוב במימוש הפרויקטים פוגע לא רק בהיצע הדירות, אלא גם ביכולת לחזק מבנים ישנים ולהוסיף מרחבים מוגנים. צלח מתח ביקורת גם על מס הרכישה, המוטל על היזמים עוד לפני שהפרויקטים מניבים הכנסות. "כשמדברים על מס רכישה צריך לדבר על זה. אנחנו הענף היחיד שמטילים עליו מס עוד לפני שהרווחתי שקל אחד", אמר.

כדוגמה לחוסר הוודאות בענף התייחס למכרז להקמת 300 יחידות דיור במתחם האלף בראשון לציון. "עד לפני שנה הייתי ניגש למכרז כזה עם חזה נפוח, והיום אני מפחד מהמכרז הזה", אמר.

ארביב התייחס גם לעומס על מוסדות התכנון וטען כי חלק ניכר מהתוכניות המטופלות בוועדות המחוזיות הן תוכניות קטנות, שתרומתן להיצע הדיור מוגבלת. "כ-80% מהתוכניות המאושרות בוועדות התכנון המחוזיות מניבות פחות מ-20% מסך יחידות הדיור. הנתון הזה מדבר בעד עצמו", אמר. לדבריו, אין הצדקה לכך ששש הוועדות המחוזיות יקדישו חלק ניכר מזמנן לתוכניות נקודתיות. אחד הפתרונות שנבחנים, לדבריו, הוא יצירת סמכות מקבילה לוועדות המקומיות והמחוזיות לאישור תוכניות מסוימות.

"היום מה שבסמכות מקומית לא בסמכות מחוזית, ולהפך. בתוכניות משמעותיות אפשר ליצור סמכות מקבילה. זה יכול ליצור תחרות, וזה אחד הדברים שאנחנו בוחנים". ארביב ציין כי נבחנים גם שינויים בתחום הרישוי, ובהם מסלול מהיר שיאפשר לקדם הליכי תכנון ורישוי במקביל, במקום להמתין לסיום התכנון לפני תחילת הטיפול בהיתר הבנייה.

חן שרייבר, נשיא לשכת רואי החשבון (פוטו מרסלו)

רו"ח חן שרייבר, נשיא לשכת רואי החשבון בישראל, התייחס בכנס למדיניות הריבית של בנק ישראל והעריך כי אין לצפות להפחתות נוספות בתקופה הקרובה. לדבריו, החלטת הנגיד שלא להפחית את הריבית לפני כשבועיים הייתה נכונה לנוכח חוסר הוודאות הכלכלי והגיאופוליטי. "לפני כשבועיים הנגיד קיבל החלטה נכונה שלא להוריד ריבית. היום אנחנו מבינים למה. כל השוק הגיאופוליטי בעולם נמצא בחוסר יציבות מוחלט", אמר.

שרייבר הזהיר גם מפני האפשרות שהמדינה תפעל במסגרת תקציב המשכי, המבוסס על חלוקה חודשית של אחד חלקי שנים־עשר מתקציב השנה הקודמת. לדבריו, לא ניתן לצפות מבנק ישראל לשאת לבדו באחריות ליציבות המשק ללא מדיניות תקציבית סדורה מצד הממשלה. "מי שמוביל מדיניות מוניטרית זה בנק ישראל, אבל מדינה שלא מתנהלת עם מדיניות פיסקלית מחושבת לא יכולה לבוא בטענות לנגיד. הפעם הוא צדק", אמר. באשר להמשך מדיניות הריבית העריך שרייבר: "לא יהיו לדעתי שינויי ריבית ב־2027. לא נבנה על הורדות ריבית נוספות".