הדיון בהתחדשות עירונית צריך להיות על איכות ולא על כמות

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

חמישה מטרים נוספים בעיר בינונית במחיריה שווים בערך 150 אלף שקל לבעל דירה. קיצור של שלוש עד ארבע שנים בלוחות הזמנים של הפרויקט שווה לו יותר מ-200 אלף שקל. זה החישוב שמציג איל טישל, מנכ"ל בולטהאופ וייס, כדי להסביר מדוע לדעתו הדיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית צריכים להפסיק לספור מטרים ולהתחיל לבדוק מה בעצם יקבלו.

לדברי טישל, השיח בענף השתנה. "בכל נושא ההתחדשות העירונית, בשונה מאוד מהעבר, התחרות על התמורות בין החברות הצטמצמה מאוד", הוא אומר. לדבריו, ככל שחלפו השנים יותר רשויות גיבשו עמדה ברורה וחד משמעית לגבי היקף התמורות שהן מוכנות לאשר. הוא מסביר שכל תוספת מטרים לדיירים מגדילה גם את הזכויות שהיזם מבקש, "וזה מעמיס מאוד על התשתיות ועל מוסדות החינוך". יש גם היבט של הוגנות, כי עיר יכולה להכיל כמות נתונה של דירות, ומה שמקבל פרויקט אחד נלקח מהפרויקט הבא בתור. בעקבות זה נוצרה בין הערים האחדה מסוימת בהיקף התמורות. "בסופו של דבר", אומר טישל, "אנחנו, כיזמים, צריכים לדבר הרבה יותר על איכות מאשר על כמות".

טישל מביא דוגמה מהתמודדות של בולטהאופ וייס על פרויקט בפתח תקווה. לפי התוכנית בעיר, הגודל הממוצע של דירה חדשה יכול להגיע ל-94 מטר, וכשהדירות הקיימות במתחם גדולות יחסית אין מקום להוסיף מטרים, כי הממוצע בכל המתחם צריך להישאר 94. בתנאים כאלה אין תחרות בין יזמים על כמות המטרים, וההבדל ביניהם נמצא באיכות הדירה שהדייר יקבל.

בולטהאופ וייס, בבעלות רן פרסברג, רוני וייס, אבי לוי ויער לוי, פועלת מתוך תפיסה של איכות ומומחיות, בהשראת עולמות העיצוב והיוקרה מבית קבוצת בולטהאופ השקעות, המאגדת מותגי עיצוב בינלאומיים לבית, בהם bulthaup, Boffi, Digital Kitchen, Salvatori וScavolini - לצד ריהוט של מעצבי־על מכל העולם.

הדמיה של פרויקט הרא"ה והסנה, רמת גן | קרדיט FINKELSTEIN KLUGHAFT אדריכלות

החברה שמה דגש על איכות, עיצוב והקפדה על פרטים, והקשר לחברות הקבוצה מאפשר לה לספק בפרויקטים שלה מוצרי עיצוב ופנים מתוך הקבוצה עצמה. היא פועלת בהתחדשות עירונית באזורי ביקוש כמו תל אביב, רמת גן, גבעתיים ורמת השרון, ולאחרונה זכתה במכרז דיירים בשכונת נווה פז בחיפה וקיבלה היתר בנייה לפרויקט ברחוב ברודצקי 27 ברמת אביב.

גם בלי מטר נוסף הדירה שווה יותר

לדברי טישל, גם כשהתוספת קטנה מאוד השינוי לבעלי הדירות גדול. "יש מקומות שמסיבות כלכליות ומסיבות של מדיניות התוספת היא אפסית או קרובה לזה, ועדיין השדרוג מבחינת בעלי הדירות הוא דרמטי", הוא אומר. לדבריו, בעל דירה שמקבל דירה חדשה עם מרפסת, מחסן וחנייה ברמה גבוהה משדרג בקלות את שווי הדירה במיליון שקל ומעלה, בהתאם לאזור.

הדמיית פנים, פרויקט ברודצקי 27, רמת אביב | קרדיט Viewpoint

לכן, הוא מוסיף, ההתעקשות על מטר יותר או מטר פחות גורמת פעמים רבות להארכה משמעותית של התהליך. כשיזם מבקש מהעירייה יותר ממה שהיא מוכנה לתת, מתחילים דיונים שנמשכים זמן רב, ובדרך כלל, לדבריו, קשה ולוקח זמן רב לשכנע את העירייה. הוא מזכיר שהזמן הזה עולה כסף משתי סיבות. הראשונה היא שככל שמתקדמים יותר פרויקטים, המדיניות של הערים הולכת ומתקשחת. השנייה היא שכל חודש שבו הדיירים עדיין לא נמצאים בדירה החדשה הוא חודש שבו הם מפסידים. "דירה ששווה מיליון שקל יותר ומכניסה דמי שכירות, להגיע אליה שנתיים או שלוש מוקדם יותר, זה שווה המון כסף", הוא מוסיף.

כדי להמחיש, טישל מציג חישוב לעיר ממוצעת, לא זולה מדי ולא יקרה מדי, שבה מחיר המטר עומד על 30 אלף שקל. חמישה מטרים נוספים הם 150 אלף שקל. לעומת זאת, אם קיצרו את לוחות הזמנים בשלוש או ארבע שנים ובעל הדירה כבר מחזיק דירה חדשה שמכניסה כ-5,000 שקל בחודש, או 60 אלף שקל בשנה, התוצאה היא יותר מ-200 אלף שקל. "רק קיצור התהליך, בלי התעקשות על עוד כמה מטרים, נותן לדיירים תמורה הרבה יותר גדולה", כך לשיטתו.

איך משווים בין מפרטים?

כשהמדד היה מטרים, ההשוואה בין הצעות של יזמים הייתה פשוטה. מי שאינו מבין במפרט טכני יתקשה לזהות איכות. טישל ממליץ שהדיירים יצטיידו מהיום הראשון ביועצים, ולא רק בעורכי דין, אלא גם במפקח ובשמאי. המפקח בודק עבורם את המפרטים שמציעים היזמים השונים, כלומר את רשימת החומרים, המוצרים והגימורים שייכללו בדירה, ומעריך כמה מפרט אחד שווה יותר מאחר.

הוא מציין שמחסן, מרפסת וחנייה כבר ניתנים כמעט בכל פרויקט ואינם דורשים השוואה. ההבדל מתחיל במוצרים עצמם. כדוגמה הוא מציין שבכל הפרויקטים של בולטהאופ וייס מותקנים מטבחים של קבוצת בולטהאופ, שמטבח שלה בחדר התצוגה של החברה מתחיל ב-150 אלף שקל. "אם הדייר ימכור את הדירה בעוד שנה או שנתיים, הוא יקבל על זה שווי כלכלי", אומר טישל. "זה לא משהו תיאורטי." לדבריו, כך גם לגבי המזגנים והריצוף וחבילת העיצוב, והרהיטים של חברת The Box, שגם היא חלק מקבוצת בולטהאופ, בשטחים המשותפים של הבניין.

"אחרי כל הכנסים עם הבורקסים והסנדוויצ'ים והמצגות היפות, בסוף מה שהדיירים מקבלים זה מוצר", אומר טישל. לדבריו, ייתכן ששתי חברות יציעו את אותה תמורה במטרים, אבל החברה שנותנת מוצר איכותי יותר מעניקה בפועל דירה ששוויה גבוה יותר.

טישל מציין שהדיירים כבר מבינים את המצב החדש. "ברגע שעיריות קובעות מדיניות והיא עולה על הכתב, והדבר נכון היום לחלק לא קטן מהרשויות, הדיירים מבינים שנכון עבורם לשתף פעולה לצורך קידום מהיר של הפרויקט", הוא אומר. "השאלה היא מצד אחד איכות המוצר, ומן הצד השני לוחות הזמנים. לקבל את המוצר הטוב ביותר בלוחות הזמנים הקצרים ביותר".

לפרטים>>>