"קנינו קרקע ב-50 אלף שקל לדירה, מכרנו ב-330 אלף והרווחנו מעל 200 מיליון שקל"

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

בפרק נוסף של פודקאסט "החזית העירונית" מבית מרכז הנדל"ן , בהנחיית דניאל אוסטרובסקי, ראש מחלקת בנקאות ההשקעות במרכז הנדל"ן, מתארח אבישי בן חיים, מנכ"ל רוטשטיין, לשיחה על הדרך שעשה ממנכ"ל שכיר לשותף בשליטה בחברת נדל"ן ששווייה חצה את רף מיליארד השקלים. בן חיים מספר על ההחלטות שהובילו לצמיחת החברה, חושף את השאיפות מאחורי הקמת זרוע הביצוע החדשה, מסביר מדוע רוטשטיין נפרדת מאנשי העיר דווקא לאחר שהשביחה את שווייה במאות אחוזים, ומנתח את ההאטה בשוק המגורים, בדגש על תל אביב. וגם: מדוע החברה מעולם לא נכנסה לפרויקטים של מחיר למשתכן , כיצד הפכה עסקת קרקע אחת לרווח של יותר מ-200 מיליון שקל, ולאן הוא מתכוון להוביל את רוטשטיין בעשור הקרוב.

לצפייה: 

להאזנה: 

כשאבישי בן חיים נכנס לתפקיד מנכ"ל חברת רוטשטיין בשנת 2008, החברה מכרה כ-40 דירות בשנה ונסחרה לפי שווי של כ-25 מיליון שקל בלבד. כמעט שני עשורים לאחר מכן, רוטשטיין כבר בונה כ-3,000 דירות במקביל, נסחרת בשווי של יותר ממיליארד שקל, ובן חיים עצמו מחזיק בכ-17% ממניותיה, במישרין ובעקיפין. אלא שמבחינתו, החברה עדיין רחוקה ממיצוי הפוטנציאל שלה. "אנחנו לא מתביישים לומר שבשנים הקרובות, לדעתי בשנתיים-שלוש הקרובות היא תהיה בין חמש החברות המובילות בביצוע", הוא מצהיר.

נקודת המפנה בקריירה של בן חיים הגיעה ב-2014, לאחר פטירתו של בעל השליטה הקודם ברוטשטיין. באותה תקופה הוא כבר הודיע על עזיבתו והתכוון להקים חברת נדל"ן חדשה עם איש העסקים יצחק מירילשוילי. אלא שבסופו של דבר השניים החליטו לרכוש יחד את השליטה בחברה הקיימת. לדברי בן חיים, ההבדל המרכזי בין התקופה שקדמה לעסקה לזו שאחריה היה מידת העצמאות הניהולית. "אני מחזיק שבעה עשר אחוז בחברה במשוקלל. אני מרגיש שאני מחזיק מאה אחוז. זה מאוד מאוד חשוב ואני חושב שבגלל שאני מרגיש ככה ויצחק כנראה מבחין בזה, אז הכול עליי, לטוב ולרע".

אחת ההחלטות האסטרטגיות הראשונות של השניים הייתה להתמקד בהתחדשות עירונית ובעסקאות קומבינציה, תוך צמצום ההשקעה הישירה ברכישת קרקעות. במקביל החלה החברה לפתח פעילות של מרכזים מסחריים שכונתיים. לדברי בן חיים, האסטרטגיה אפשרה לחברה להרחיב את פעילותה בלי להישען על הזרמות הון חוזרות מבעל השליטה.

אחד המהלכים המשמעותיים ביותר שמקדמת כיום רוטשטיין הוא הקמת חברת ביצוע עצמאית, בראשות דותן חזן, שכיהן בעבר כמנכ"ל אשטרום בנייה. המהלך נולד בעקבות הגידול החד בהיקף הפרויקטים, שחייב את החברה להפריד בין פעילות התכנון והרישוי לבין הביצוע. "היום אנחנו כבר בונים 3,000 יחידות דיור", מספר בן חיים, ומעריך כי בתוך כחצי שנה יגדל המספר ל-3,600 דירות. לדבריו, חברת הביצוע כבר מעסיקה כ-100 עובדים ישירים, פועלת ב-12 פרויקטים במקביל וצפויה להגדיל את מצבת כוח האדם שלה לכ-170–180 עובדים בשנה הקרובה.

החברה החלה גם לקבל עבודות ביצוע עבור יזמים חיצוניים, אך בן חיים מדגיש כי ההתרחבות תהיה זהירה. "אנחנו לא ניקח עבודות מכל יזם, אנחנו די מסננים", הוא אומר. "אין לנו לחץ, יש לנו עבודה אצלנו לפחות לעשר שנים קדימה, אז לאט לאט נעלה בעניין הזה. אנחנו לא ניקח כל עבודה. חד וחלק". במקביל, הוא מעריך כי בתנאי שוק יציבים, המחזור השנתי של רוטשטיין עשוי להגיע בשנה הבאה למיליארד שקל ואף יותר.

נושא נוסף שעלה בשיחה הוא הפרידה המתוכננת מחברת ההתחדשות העירונית אנשי העיר , שבה רכשה רוטשטיין את השליטה לפני כתשע שנים. בן חיים מספר כי הרכישה הראשונית נעשתה לפי שווי חברה של כ-20 מיליון שקל, בעוד שהעסקה הנוכחית מבוססת על שווי של כ-250 מיליון שקל. לדבריו, ההחלטה להיפרד אינה נובעת מאכזבה מההשקעה, אלא דווקא מהתפתחות הפעילות של שתי החברות. בעוד שאנשי העיר הוגבלה לפעילות בתל אביב, בת ים, הרצליה וגבעתיים, רוטשטיין פעלה בשאר הארץ. עם התרחבות הפעילות, החלוקה הגיאוגרפית הפכה למכשול.

"הם רוצים לצאת לכל השוק, ואנחנו עושים בכל הארץ חוץ מארבעת זה. זה די מלאכותי", הוא מסביר. "אז אמרנו חבר'ה, בואו נפיל את החומות האלה. אין ברירה, צריך כאילו להיפרד. אז עשינו את זה ואנחנו עושים את זה באמת בטוב".

בהתייחסו להאטה בשוק המגורים, בן חיים סבור כי תל אביב נפגעה יותר מערים אחרות, בשל רמות המחירים הגבוהות והגידול בהיצע. "בתל אביב המחירים היו מאוד מאוד גבוהים. ככל שההיצע גדל אז אין מה לעשות. אז תל אביב קיבלה את המכה יותר חזקה", הוא אומר, אך מוסיף כי הוא מעריך שהשוק יתאזן בהדרגה עם ספיגת ההיצע.

אחד הסיפורים המסקרנים בשיחה נוגע למימוש הקרקע בכרמי הנדיב בקריית מלאכי. בן חיים מספר כי רוטשטיין נכנסה לעסקה בשנת 2014, כאשר עלות הקרקע עמדה על כ-50 אלף שקל ליחידת דיור. לאחר שנים של פיתוח ומימוש חלק מהפרויקט, מכרה החברה את יתרת זכויותיה לשותף לפי שווי של כ-330 אלף שקל ליחידה. "עשינו אקזיט של מעל 200 מיליון שקל רווח", הוא מספר. לדבריו, המהלך משקף את תפיסת הניהול שלו, שלפיה אין הכרח להחזיק בקרקע עד להשלמת הבנייה כאשר ניתן לממש את עליית הערך ולהפנות את ההון להשקעות חדשות.

כיום, לדבריו, ההון העצמי של רוטשטיין עומד על כ-850 מיליון שקל, לאחר שהחברה חילקה לאורך השנים דיבידנדים בהיקף מצטבר של יותר מ-200 מיליון שקל. היעד הבא כבר ברור: "אני רוצה מהר מאוד להגיע למעל מיליארד שקל. זה השאיפה שלי ואנחנו לאט לאט מתקרבים".

ומה לגבי העשור הבא? בן חיים משוכנע כי שילוב בין פעילות הייזום, ההתחדשות העירונית וזרוע הביצוע החדשה ימשיך להגדיל את החברה. "אני חושב שחברת הבנייה זה משהו מאוד משמעותי. זה סוג של יהלום שאנחנו מלטשים אותו", הוא מסכם. "עוד שלוש שנים זה יהיה במקום אחר. ובכלל עוד שש שבע שנים זה יהיה באמת. זה יהיה וואו".