כונס הנכסים וחברות המימון נגד העליון: דורשים דיון נוסף בפיצוי לרוכשי דירות

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

כונס הנכסים עו"ד חגי אולמן וחברות המימון יסודות ואיילון חברה לביטוח הגישו היום (ה') לבית המשפט העליון בקשה לדיון נוסף בפסק הדין שקבע את מעמדם של פיצויים לרוכשי דירות בגין איחור במסירה בפרויקטים שנקלעו לקשיים. לטענת המבקשים, ההלכה שנקבעה בפסק הדין עלולה לשנות את כללי המימון בענף הבנייה, לפגוע בבטוחות של הגופים המממנים, לייקר את האשראי ואף להקשות על השלמת פרויקטים שנקלעו להליכי כינוס. לבקשה צורף מכתב של איגוד הבנקים בישראל, שהודיע על כוונתו לבקש להצטרף להליך כידיד בית המשפט.

הבקשה הוגשה באמצעות עורכי הדין חגי אולמן, נועה סולומון וולד זבלודה ממשרד יהודה רוה ושות', בעקבות פסק הדין שניתן ב-7 באוקטובר 2026, שבו קיבל בית המשפט העליון את ערעורם של רוכשי דירה בפרויקט ברחוב הנביאים 63 בבת ים. בפסק הדין נקבע כי כאשר גורם מממן וכונס נכסים בוחרים להשלים פרויקט שנקלע לקשיים ולקיים את הסכמי המכר, הם אינם יכולים להתנער מהוראות ההסכמים הנוגעות לפיצויים בגין איחור במסירת הדירות.

הבקשה לדיון נוסף 

על פי ההכרעה, פיצויים שנצברו לפני מינוי כונס הנכסים ייחשבו לחובות עבר, ואילו פיצויים שנצברו לאחר מינויו יסווגו כהוצאות הליך, שישולמו מקופת הכינוס בעדיפות לחובות המובטחים בשעבוד צף. עוד נקבע כי ניתן לקזז פיצויים אלה מיתרת התמורה שעל הרוכשים לשלם. עם זאת, אין מדובר בהטלת אחריות גורפת על הגופים המממנים, אלא בקביעת סדרי הפירעון בנסיבות המקרה. התיק הוחזר לבית המשפט המחוזי לבחינת זכאות הרוכשים לפיצוי ולחישובו, ככל שייפסק.

בבקשה לדיון נוסף טוענים המבקשים כי השלכות פסק הדין חורגות מהמקרה שנדון ומשנות את התשתית המשפטית והכלכלית שעליה נשען מנגנון הליווי הפיננסי הסגור של פרויקטי בנייה בישראל. במסגרת מנגנון זה מעניקים בנקים וגופים מממנים אשראי ליזמים כנגד שעבוד נכסי הפרויקט והתקבולים ממנו.

"ההלכות נשוא פסק הדין, משנות נוהג מושרש הקיים במערכת העסקית בישראל במשך עשרות שנים", נכתב בבקשה. לטענת המבקשים, השינוי משפיע לא רק על פרויקטים עתידיים, אלא גם על פרויקטים שכבר נמצאים בביצוע, לאחר שהגופים המממנים התקשרו עם היזמים והעמידו אשראי בהסתמך על כללי המימון והבטוחות שהיו נהוגים עד כה.

לדבריהם, פסק הדין משנה את התנאים שעל בסיסם הועמד המימון "באופן רטרואקטיבי, לאחר שבוצעה התקשרות בין גורם מממן לבין יזם על בסיס המצב המשפטי והכלכלי אשר קדם לפסק הדין ולאחר שהועמדו אשראים בסך של עשרות מיליארדי ₪ בכל שנה על ידי בנקים וגורמים מממנים מורשים אחרים, לליווי פרויקטי בניה בישראל".

"ההלכה תשנה סדרי עולם במימון פרויקטי בנייה"

המבקשים מצביעים על שלוש קביעות מרכזיות שלטענתם מחייבות דיון נוסף: סיווג השעבודים שניתנו לגופים המממנים כשעבודים צפים; ההכרה בפיצויים בגין איחור במסירת דירות כהוצאות הליך שעשויות לקבל עדיפות על פני נושים מובטחים; והאפשרות לקזז את הפיצויים מחובות הרוכשים, למרות השעבודים שניתנו לגופים המממנים.

לטענתם, קביעות אלה פוגעות בעקרון הליווי הפיננסי הסגור, שבמסגרתו הגורם המממן מסתמך על נכסי הפרויקט והתקבולים ממנו להחזר האשראי. "על פי פסיקת בית המשפט הנכבד - לא ייקרא קיים עוד ליווי פרויקט בנייה סגור. מעתה ייקרא - ליווי פרויקט בנייה פתוח, אשר נושי החברה הכלליים חולקים את הבטוחות שבו יחד עם הנושה המובטח", נטען בבקשה.

המבקשים מזהירים כי ההלכה החדשה עלולה להוביל לדרישה לבטוחות חיצוניות נוספות, להקשות על הערכת הסיכונים במימון פרויקטים ולייקר את האשראי ליזמים. לדבריהם, העלויות הנוספות עלולות להתגלגל גם למחירי הבנייה. "ההלכה ככל שתיוותר כפי שהיא, תשנה סדרי עולם בכל הקשור למימון פרויקטי בניה", נכתב בבקשה, שבה מוזהרים הגופים המממנים גם מפני "הכבדה עצומה על עלויות מימון הקמת פרויקטי בניה".

טענה נוספת נוגעת לפרויקטים שנקלעו לקשיים. לדברי המבקשים, חוסר הוודאות באשר להיקף ההתחייבויות שיחולו על הגורם המממן בעקבות מימוש השעבודים עלול לצמצם את נכונותם של גופים מממנים להיכנס בנעלי היזם ולהשלים את הבנייה, גם כאשר השלמת הפרויקט עשויה לשרת את רוכשי הדירות.

לצד הטענות הכלכליות, המבקשים טוענים גם לפגמים באופן שבו התקבלה ההכרעה. לדבריהם, חלק מהקביעות המשפטיות העקרוניות בפסק הדין חרגו ממסגרת הסוגיות שנדונו בערעור, מבלי שניתנה לצדדים הזדמנות מלאה להציג את עמדותיהם ואת ההשלכות האפשריות על ענף המימון. בבקשה נטען כי הקביעות התקבלו "בלא שכלל היו חלק ממסגרת הערעור בפני בית המשפט הנכבד", וכי הן סותרות פסיקות קודמות של בית המשפט העליון ונוהג משפטי ועסקי שהשתרש במשך עשרות שנים.

על רקע זה מבקשים כונס הנכסים וחברות המימון מנשיא בית המשפט העליון להורות על דיון נוסף בהרכב מורחב, שבמסגרתו ייבחנו מחדש ההכרעות העקרוניות והשלכותיהן על שוק מימון הבנייה. כאמור, איגוד הבנקים בישראל הודיע במכתב שצורף לבקשה על כוונתו לבקש להצטרף להליך במעמד של ידיד בית המשפט.

פסק הדין עורר ביקורת גם בקרב גורמים בענף המימון. פולי טטרו, מייסד שותף בחברת המימון טופ קפיטל , אמר למרכז הנדל"ן כי מדובר בהחלטה שעשויה להשפיע באופן משמעותי על הגופים המממנים, ובפרט על חברות המימון המעמידות אשראי כנגד שעבוד עודפי פרויקטים.

"זה פסק דין משמעותי, משנה את המשחק לכל הגופים המממנים. הוא קובע שמתעדפים את הרוכשים ובעלי הקרקעות בהסכמים מול יזמים בסדר הנשייה בהליך הכינוס. פסק הדין קובע שלגבי דיירים ובעלי קרקע שביצעו עסקאות, האחריות של היזם כלפיהם מתגלגלת לגוף המממן מיום הכינוס.

"המשמעות הכספית היא מאוד מהותית עבור חברות המימון, גם במעטפת הכוללת ובעיקר עבור גופי מימון מדרגה שנייה ושלישית, כנגד שעבוד עודפים. יש תעשיית מזנין שלמה שזו הבטוחה שלה. בית המשפט אומר שבסדר הנשייה הדיירים קודמים. הגוף המממן צריך לדאוג גם לעלויות בדק וגם לעלויות תפעוליות. אם יש בעיה בשיבר, אני כחברת מימון צריך להביא אינסטלטור? היינו אחראים עד טופס 4 ועכשיו, בעקבות פסק הדין, גם אחרי, בתקופת הבדק. אין כמעט היום פרויקט שלא נמצא בפיגור בעקבות מצב חירום. פיגור זה לא מילה גסה. זה נוהל עסקים טריוויאלי, כל היזמים בחשיפה לתביעות. ברגע שהעליון קבע שדיירים זכאים לפיצוי מכינוס, כולם ידרשו את זה. פרויקט מגיע לכינוס כשהגוף המממן מאבד אמון ביזם, אין רווח והוא רוצה להציל את הקרן. ברור שבפרויקטים כיום הרווח נשחק. היום כל פרויקט בכינוס נמצא בפוטנציאל להפסדים לגוף המממן. הסיכוי לרשום הפסדים גבוה מאוד, כשמוסיפים עלויות ועלות כונס נכסים . זה מכניס את הגוף המממן לסחרור משמעותי, לתמחור מחדש של כל עלויות המימון וגם לארגון מחדש של הניהול הפיננסי של הפרויקט. צריכים להאריך את כרית הביטחון לכל התקופה הפיננסית, והביטחון יורד לאפס.

"מי שירגיש את זה הוא רוכש הדירה, כי העלות מתגלגלת למחיר הדירה. ההחלטה של העליון היא החלטה שאני מבין מאיפה היא מגיעה, אבל היא החלטה שגויה. היא גם לא מדויקת וזו החלטה גורפת. צריך לדייק נסיבות, תנאים ופרויקטים. מנגד, לכל גוף מימון יש אופציה לחלט את הערבויות של רוכשי הדירות, והוא למעשה מנקה את הפרויקט. אין רוכשים ואין פיצויים. אבל זה לא תמיד הליך פרקטי. קשה לחלט ערבויות ל-100 דירות, אבל אני לא יודע מה יותר זול, לשלם לכונס ולשווק את הדירות או לשלם פיצויים".