"מלך החניונים של י-ם" רכש את הבניין בו נפתחה שגרירות קולומביה. כמה שילם?

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

ביום רביעי האחרון נחנכה רשמית שגרירות קולומביה בירושלים, שהפכה לשגרירות הזרה העשירית הפועלת בבירה. מאחורי פתיחתה השגרירות עומדת עסקת נדל"ן מסקרנת: הנכס היוקרתי שבו נפתחה השגרירות ברחוב רבי עקיבא 8 במרכז העיר, נמכר כשבוע וחצי קודם לפתיחה החגיגית לאיש העסקים הירושלמי שמוליק אפוטה, הנחשב לאחד השחקנים הגדולים בענף החניונים בעיר. למרכז הנדל"ן נודע כי מוכרת הנכס היא חברת נוף הפארק הדס קפיטל, שבבעלות איש העסקים הלל זוריבין.

סמיכות הזמנים בין עסקת המכר לעסקת השכירות עם שגרירות קולומביה מעניינת במיוחד, בעיקר לנוכח העובדה שהחברה ניסתה למכור את הנכס במשך כשלוש שנים, גם במחיר של כ-15 מיליון שקל, אך ללא הצלחה. "צריך לזכור שאנחנו נמצאים בתקופה של מלחמה, שער הדולר נמוך ורוכשי החוץ כמעט שאינם פעילים בשוק", אמר ל" מרכז הנדל"ן " גורם המכיר את העסקה.

וכך, מיד לאחר רכישת הנכס השלים אפוטה עסקה נוספת, הפעם כמשכיר, כאשר חתם על הסכם שכירות ארוך טווח עם שגרירות קולומביה, שתשלם עבור הנכס 17 אלף דולר בחודש. לפי הפרסום ב־mynet  ירושלים, הסכם השכירות נחתם לתקופה של חמש שנים, עם אופציה להארכה בחמש שנים נוספות. המשמעות היא הכנסה שנתית של 204 אלף דולר מדמי שכירות, שתסתכם בכ־1.02 מיליון דולר לאורך חמש שנות ההסכם הראשונות, ועשויה להגיע לכ־2.04 מיליון דולר אם תמומש האופציה לחמש שנים נוספות, בהנחה שדמי השכירות יישארו ללא שינוי ולפני ניכוי הוצאות.

השגרירות החדשה שוכנת בבית אבן בסגנון ירושלמי מסורתי ברחוב רבי עקיבא, שבלב ירושלים. הבניין בן שתי קומות בשטח כולל של כ-200 מ"ר בנוי כולל חצר מעוצבת בשטח של 128 מ"ר ושתי כניסות נפרדות שאחת תשמש את השגרירות והשנייה לקונסוליה.

לדברי שמאי המקרקעין קובי ביר, דמי השכירות שנקבעו בהסכם עם השגרירות, כ-17 אלף דולר, משקפים לנכס שווי גבוה משמעותית ממחיר המכירה. בהיוון ההכנסה השנתית מדמי השכירות לפי שיעור תשואה של 2.5%, מתקבל שווי של כ-25 מיליון שקל, של יותר מ-100 אלף שקל למ"ר. ואולם, לידי מרכז הנדל"ן נודע כי אפוטה רכש את הנכס באמצעות חברת "בית אורים יזום פרויקטים" שבבעלותו במחיר הנע סביב ה-12 מיליון שקל, פחות ממחצית השווי הנגזר מדמי השכירות שמשלמת השגרירות.

לדברי שמאי המקרקעין קובי ביר, דמי השכירות שנקבעו בהסכם עם השגרירות, כ-17 אלף דולר, משקפים לנכס שווי גבוה משמעותית ממחיר המכירה. בהיוון ההכנסה השנתית מדמי השכירות לפי שיעור תשואה של 2.5%, מתקבל שווי של כ-25 מיליון שקל, של יותר מ-100 אלף שקל למ"ר. ואולם, לידי מרכז הנדל"ן נודע כי אפוטה רכש את הנכס באמצעות חברת "בית אורים יזום פרויקטים" שבבעלותו במחיר הנע סביב ה-12 מיליון שקל, פחות ממחצית השווי הנגזר מדמי השכירות שמשלמת השגרירות.

לדברי ביר, מחיר הרכישה נמוך גם בהתחשב במאפייניו הייחודיים של הנכס, במיקומו בלב ירושלים ובשטחיו. בחישוב שמאי המעניק לגינה מקדם שווי של 10%, מתקבל שטח אקוויוולנטי של כ־224 מ"ר, המשקף מחיר רכישה של פחות מ-55 אלף שקל למ"ר. לדברי ביר, מדובר ברמת מחירים המאפיינת דירת מגורים איכותית בשכונת רחביה, ולא בהכרח מהיוקרתיות ביותר, אך נחשבת נמוכה יחסית לנכס ייחודי מסוג זה, בבניין לשימור ובמיקום מרכזי בירושלים.

עם זאת, ביר מסייג ומדגיש כי אין לגזור בהכרח את שווי השוק של הנכס מדמי השכירות שמשלמת השגרירות, שכן "צריך להביא בחשבון ששגרירות אינה שוכר רגיל בשוק. יש לה דרישות ייחודיות מבחינת מיקום, אבטחה וצרכים תפעוליים, וכאשר היא מוצאת נכס שעונה על הדרישות הללו, היא עשויה להיות מוכנה לשלם פרמיה משמעותית עבור נכס המתאים לצרכיה היחוודיים, גם מחיר גבוה משמעותית ממחיר השוק".

ואולם, לדבריו, גם בנטרול דמי השכירות החריגים, מחיר המכירה נמוך יחסית לשוויו של הנכס. להערכתו, נכס בעל מאפיינים דומים, במיקום מרכזי בירושלים ובבניין לשימור, אמור להימכר במחיר של כ־65–70 אלף שקל למ"ר. לפי הערכה זו, שווי הנכס נע בין כ־14.6 מיליון שקל לכ־15.7 מיליון שקל.

לדברי גורם בחברת הדס קפיטל, הנכס כפוף למגבלות שימור מחמירות שלא מאפשרות לבצע בו שינויים משמעותיים. לדבריו, קומת הקרקע היא דרך גרם מדרגות ואילו הקומה השניה כוללת שישה חדרים. לדבריו, למרות האוורור שקיים בקומת הקרקע היא מתאימה יותר לשימוש משרדי מאשר מגורים, ובעבר שימש הנכס את משרדי החברה, עד שזו העתיקה את פעילותה לאחרונה לאזור כנפי נשרים בירושלים. 

"איש החניונים" שרכש את בית השגרירות

לנכס שהפך כעת למקום מושבה של שגרירות קולומביה בירושלים, היסטוריה נדל"נית ארוכה. בעבר היה הנכס בבעלות משפחת ולירו, אחת המשפחות הירושלמיות הוותיקות והמוכרות, ובהמשך נמכר לחברת הביטוח אליהו וליזם יורם שכטר, שקידם את פרויקט היוקרה "ירושלים של זהב", כשבמשך שנים פעל בנכס משרד המכירות של שכטר לפרויקט.

בהמשך עבר הנכס לידיו של איש העסקים הלל זוריבין, באמצעות חברת הדס קפיטל, שאותה רכש ב-2020 תמורת 144 מיליון שקל. העסקה בזמנו כללה כ-40% משטחי המגורים בפרויקט ירושלים של זהב, בהיקף של כ-4,200 מ"ר, לצד כל שטחי המשרדים, הנכס המדובר והחניון.

אפוטה, המוכר בענף הנדל"ן כ"איש החניונים", חולש באמצעות חברת "ימית" שבבעלותו על עשרות חניונים ברחבי הארץ, חלקם בבעלות החברה ואחרים מוחזקים בשכירות ארוכת טווח. בין היתר, מפעילה החברה חניונים במתחם המרכז הרפואי הדסה עין כרם בירושלים, בשוק מחנה יהודה במרכז כלל ובמתחם כי"ח, וכן את חניון מלון וולדורף אסטוריה בעיר. בתל אביב כוללים נכסיה ופעילותה את חניון מתחם שרונה ואת חניון מלון רויאל ביץ' של רשת ישרוטל. לצד פעילותו הענפה בתחום החניונים, פועל אפוטה גם בשוק הנדל"ן המניב. אחת העסקאות הבולטות שביצע בעבר הייתה רכישת ביתו לשעבר של ראש עיריית ירושלים המיתולוגי, טדי קולק, ברחוב רבי עקיבא 8, מידי קרן פייר . מדובר בנכס יוקרתי הכפוף להוראות שימור מחמירות, המשמש כיום את חברת ימית.

פתיחת השגרירות בירושלים היא גם אירוע בעל משמעות מדינית. קולומביה, שבתקופת הנשיא הקודם גוסטבו פטרו ניתקה את יחסיה הדיפלומטיים עם ישראל על רקע המלחמה בעזה, חידשה את היחסים בעקבות חילופי השלטון במדינה. הנשיא החדש, אבלרדו דה לה אספרייה, המזוהה עם הימין ועם עמדה פרו-ישראלית, הבטיח להעביר את השגרירות לירושלים. מבחינת ראש הממשלה בנימין נתניהו, פתיחת שגרירות זרה נוספת בירושלים נושאת גם משמעות סמלית וציבורית, בפרט בתקופה שלפני הבחירות בישראל, שכן מדובר באירוע שניתן להציג כהישג דיפלומטי וכחיזוק למעמדה הבינלאומי של ירושלים.

מחברת ימית לא נמסרה תגובה. את העסקה מטעם ממשלת קולומביה ליווה משרד עורכי הדין ירדני אמיראס, באמצעות עו"ד לאון אמיראס שסירב להגיב לידיעה.