"התוכנית שלנו לממשלה הבאה: עשרת אלפים דירות להשכרה בכל שנה והקלות מס למוסדיים"

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

יותר מעשור לאחר שהוקמה כחברה ממשלתית שנועדה לייצר בישראל שוק ממוסד של דיור להשכרה ארוכת טווח, חברת " דירה להשכיר " עדיין רחוקה מהחזון שלשמו הוקמה. אייל יחיאל, ממלא מקום מנכ"ל החברה ואחד מעובדיה הראשונים, סבור כי הסיבה המרכזית לכך היא סדר העדיפויות של ממשלות ישראל, שהעדיפו לאורך השנים להשקיע את עיקר המשאבים בעידוד רכישת דירות. בפרק החדש של פודקאסט "החזית העירונית" מבית מרכז הנדל"ן , בשיחה עם עורך האתר נמרוד בוסו, הוא מספר על התוכנית שבכוונתו להציג לממשלה הבאה להרחבה משמעותית של שוק השכירות המוסדית, מסביר כיצד ניתן להפוך את המכרזים לכלכליים גם בסביבת הריבית הנוכחית, וטוען כי בפריפריה, שבה הקרקע כמעט חסרת ערך, המדינה חייבת לסבסד את עלויות הפיתוח.

לצפייה:

להאזנה:

יחיאל, שחגג לאחרונה את יום הולדתו ה-58, פעיל בענף הנדל"ן כבר 35 שנה. הוא החל את דרכו כהנדסאי בניין במשרד אדריכלים ומהנדסים, עבד במעבדה לחומרי בנייה של מכון התקנים, למד שמאות ובהמשך ניהל את השקעות הנדל"ן של קרן הפנסיה מבטחים. לאחר מכן שימש מנהל העסקים בחברת פז, ומשם עבר לחברת נת"ע , שבה כיהן כסמנכ"ל מקרקעין במשך שבע שנים וחצי. לפני כ-11 שנה הצטרף ל" דירה להשכיר " עם הקמתה.

כיום, לדברי יחיאל, מטפלת דירה להשכיר בכ-32 אלף יחידות דיור בשלבים שונים, מהן כ-7,000 דירות שכבר אוכלסו, כ-20 אלף בשלבי הקמה וכ-5,000 בשלבי מכרז. לדבריו, עד סוף שנת 2028 צפויות להתאכלס כ-10,000 דירות נוספות, כך שהיקף הדירות המאוכלסות במסגרת פעילות החברה יגיע לכ-17 אלף. בנוסף, החברה עוסקת בתכנון סטטוטורי של כ-30 תוכניות גדולות הכוללות יותר מ-150 אלף יחידות דיור, ובהן תוכנית ח/500 בחולון. לצד אלה היא משמשת זרוע ביצוע ממשלתית למשימות שונות, ובהן פתרונות דיור לאנשי קבע במסגרת מעבר צה"ל לנגב.

"אנחנו רוצים עשרת אלפים יחידות דיור בכל שנה"

בשיחה הזכיר בוסו את החזון שהציג יאיר לפיד עם כניסתו לפוליטיקה, לאחר המחאה החברתית של 2011, להקמת מאגר של 150 אלף דירות להשכרה בתוך עשור. בפועל, יותר מעשור לאחר מכן, היקף הדירות המאוכלסות עדיין נמוך בהרבה.

יחיאל טוען כי היעד המקורי כלל לא היה מבוסס על תוכנית עבודה סדורה. "המאה וחמישים אלף הזה מלווה אותנו לאורך תקופה ואנחנו תמיד מתמודדים עם המספר הזה. אבל זה מספר שהוצג במסגרת קמפיין בחירות בכלל שלא קשור בכלל לאיזו תוכנית דיור אמיתית".

לדבריו, גם לאחר הקמת החברה נדחק תחום השכירות המוסדית לשוליים. כאשר משה כחלון התמנה לשר האוצר, הוא ריכז את מאמצי הממשלה בתוכנית מחיר למשתכן : "המדיניות הממשלתית היא זו שקובעת כמה יחידות ילכו להשכרה, כמה למחיר למשתכן וכמה לשוק החופשי. אנחנו בוודאי נשמח שיהיה כמה שיותר לדיור להשכרה, אבל בסופו של דבר אנחנו לא קובעי המדיניות. אנחנו מבצעים את המדיניות".

כעת מבקש יחיאל לקדם שינוי משמעותי. התוכנית שהוא מתכוון להביא בפני הממשלה הבאה כוללת שלושה רכיבים מרכזיים: הקצאה מחייבת של אחוז מסוים מיחידות הדיור להשכרה בכל תוכנית גדולה, הגדלה משמעותית של היקף השיווקים והקלות מס לגופים מוסדיים שירכשו פרויקטים להשכרה.

"אנחנו רוצים עשרת אלפים יחידות דיור כל שנה, ככה שבעוד עשר שנים יצטרפו לשוק הזה מאה אלף יחידות דיור", הוא אומר. אלא שהרעיון לשריין מראש קרקעות לדיור להשכרה אינו זוכה לתמיכת כל גורמי הממשלה. "העמדה המסורתית שלנו היא שבכל תוכנית גדולה במדינת ישראל צריך להיות משוריין אחוז מסוים לדיור להשכרה. אני יודע שרמ"י מתנגדים. אני יודע שמשרד האוצר מתנגד, אבל לא צריך להסתכל על כל דבר רק דרך החור בגרוש, ולצערי ככה מסתכלים על זה היום".

לדבריו, המדינה צריכה להתייחס לדיור להשכרה כאל שירות בעל חשיבות ציבורית, בדומה לתשתיות ומבני ציבור. "המוצר הזה של דיור להשכרה הוא מוצר חברתי כלכלי בכל מקום בעולם המערבי. היום, בשביל שהמוצר הזה יקרה, המדינה מכניסה את היד לכיס ומסייעת בכך או אחרת".

ומה לגבי מכרזים לדיור להשכרה שנכשלים משום שאינם כלכליים ליזמים?
"ללא ספק הריבית, כשהיא עלתה מאתגרת את המודל הזה, אבל אנחנו מנסים למצוא פתרונות", הוא אומר. אחד הפתרונות שכבר הופעלו בעבר הוא מתן אפשרות ליזמים לפרוס את התשלום על הקרקע לשנתיים, במקום לשלמו בבת אחת. לדבריו, בחברה מבקשים לחדש את ההסדר.

"מה הבעיה בדירה להשכיר? בפרויקטים של מכירה, יש פרי-סייל. בהתחלה יש מכירות לאורך התקופה וככה ליזם קל יחסית במימון. בדירה להשכיר אין את זה. היזם משכיב היום את הכסף על הקרקע פלוס בנייה. את השקל הראשון שלו הוא רואה רק שהוא מתחיל להשכיר את הדירות".

"השכרה לצמיתות לא יכולה להתקיים במודל הכלכלי הנוכחי"

אחת הסוגיות שעלו בשיחה נוגעת למגבלת הזמן של פרויקטים להשכרה ארוכת טווח. על פי המודל המקובל במכרזי דירה להשכיר , בתום 20 שנות השכרה רשאי היזם למכור את הדירות בשוק החופשי. המשמעות היא שמלאי הדירות שנבנה להשכרה אינו בהכרח נשמר לאורך זמן.

אולי הגיע הזמן לשנות את המודל ולהפוך את הפרויקטים להשכרה לצמיתות?
"תראה, אנחנו בעד השכרה לצמיתות, רק ההשכרה לצמיתות היום זה מאוד מאתגר את המודל הכלכלי. מודל כלכלי לא יכול להתקיים בהשכרה לצמיתות כי התשואה מאוד נמוכה", משיב יחיאל. "לא יהיה יזם שיבנה את זה ולא יהיה גוף שיממן את זה".

לדבריו, האפשרות למכור את הדירות בתום התקופה היא חלק מהותי מהכדאיות הכלכלית של הפרויקטים. עם זאת, בחברה מקווים שחלק ניכר מהנכסים יימכרו דווקא לגופים מוסדיים שימשיכו להשכיר אותם לאורך שנים.

לשם כך מבקש יחיאל להפחית את מס הרכישה לגופים מוסדיים הרוכשים מתחמי דיור להשכרה לשיעור של 0.5%, בדומה להטבה הניתנת לקרנות ריט בתנאים מסוימים. "אנחנו רוצים את ההקלות במס. זה בדיוק מה שנביא לממשלה הבאה שיקלו על המוסדיים לקנות את הפרויקטים האלה, להוריד להם את מס רכישה לחצי אחוז", הוא אומר, "אנחנו רוצים להגדיל את השוק המוסדי. שיהיו כמה שיותר דירות בשוק המוסדי במדינת ישראל ולא שכירות ספורדית", הוא מסביר.

כדוגמה ליתרונות המודל הוא מציג את פרויקט דירה להשכיר בשדה דב, שבו לדבריו ניתן לשכור דירה חדשה תמורת 7,200 שקל בחודש במסלול המפוקח. לפי יחיאל, מחצית מהדירות בפרויקט מוצעות בשכר דירה מפוקח, ואילו המחצית השנייה מושכרת במחירי שוק. הדיירים נהנים מחוזים לתקופה של חמש שנים עם אפשרות להארכה בחמש שנים נוספות, לצד שירותי תחזוקה וניהול.
נושא נוסף שנידון בפרק הוא הקשר בין שוק השכירות ארוכת הטווח לבין תחום ההתחדשות העירונית, המהווה כיום חלק משמעותי מהבנייה החדשה בישראל. לדברי יחיאל, הכדאיות הכלכלית הנמוכה ממילא של חלק מהפרויקטים מקשה לעשות זאת.

"בסופו של דבר הפרויקטים של התחדשות עירונית , במיוחד בשנים האחרונות, שהבנייה מאוד מאוד התייקרה. אז הכלכליות של הפרויקטים האלה היא מאוד מוגבלת כבר, ויזמים קצת נרתעים מהפרויקטים האלה. אבל מה כן? הם כן צריכים בסוף דירות להשכרה. אתה צריך בסוף לפנות דיירים ואתה צריך לפנות מהדיירים בשביל לבנות 400 דירות. באיזה מקום אתה כן צריך דירות להשכרה? אז אנחנו רואים את הביקושים האלה".

לדבריו, בעבר נעשה ניסיון לבחון שיתוף פעולה עם עיריית ירושלים במטרה להעמיד פתרונות דיור חלופיים לדיירים המפונים, אך הדבר לא הבשיל. גם בהקשר זה הוא סבור כי הדרך הנכונה היא להבטיח מראש מלאי דירות להשכרה כחלק מהתכנון העירוני הכולל.