אישור פרויקט בן 180 יח"ד של אקרו בוטל לאחר שעיריית הרצליה לא דנה בהתאמה לתמ"א 70

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

ועדת הערר המחוזית לתכנון ובנייה במחוז תל אביב, בראשות עו"ד מיכל דגני הלברשטם, קיבלה בשבוע שעבר החלטה ראשונה מסוגה, ולפיה במקרה שבו הופקדה תוכנית במרחבי ההשפעה של המטרו בטרם נכנסה תמ"א 70 (התוכנית למרחב תחנות המטרו) לתוקף, יש לקיים בהתאמתה דיון נפרד ועצמאי בהתאם להוראותיה. לעומת זאת, דיון בהתאמת התוכנית לתמ"א 70 אשר נעשה במסגרת דיון התנגדויות, אינו ממלא אחר דרישת "הדיון הנוסף" הסטטוטורי לפי תמ"א 70.

לקריאת ההחלטה המלאה של ועדת הערר

בעקבות זאת, החליטה הוועדה על ביטול החלטת הוועדה המקומית הרצליה לאשר תוכנית פינוי-הבינוי שמקדמת אקרו ב"מתחם רובין" במרכז העיר, וזאת עד לקיומו של דיון מקיף ועצמאי בהשלכות אי-ההתאמה לתוכנית המטרו. את הערר נגד הוועדה המקומית הרצליה ונגד אקרו הגישה חברת הרמוני (נ.יה) נכסים ייזום והשקעות, בבעלות  גל זידל, שקרקע שלה גובלת בתוכנית (יצויין כי אין מדובר בחברת "הרמוני נכסים" בבעלות משפחת אזולאי כי אם בחברה נפרדת).

מתחם רובין ממוקם במרכז הוותיק של הרצליה, בין הרחובות סוקולוב, בן גוריון וסירקין, ומשתרע על שטח של כ-2.7 דונם. על המקרקעין קיים כיום מבנה ישן משנת 1961, הכולל 50 יחידות מסחריות ו-42 יחידות דיור מעליהן. התוכנית שהגישה אקרו מציעה להרוס את המבנים הקיימים ולהקים תחתם מתחם חדש המשלב שטחי ציבור, מסחר ותעסוקה, לצד שני מגדלי מגורים בני 20 קומות (מעל קומת קרקע ומסחר) ובהם 180 יחידות דיור חדשות.

במאי 2024 הוועדה המקומית לתכנון ובנייה הרצליה דנה בתוכנית והחליטה להפקידה בתנאים. שנה לאחר מכן נכנסה לתוקף תמ"א 70 - תוכנית המתאר הארצית למרחב המטרו במטרופולין תל אביב. המקרקעין במתחם מסומנים בתמ"א 70 כ"מרחב עירוני מוטה מטרו" ומצויים ב"מרחב הליבה" של תחנת המטרו המתוכננת "הרצליה מרכז".

ביולי 2025 הרמוני, בעלת נכס לשימור הגובל במתחם ממזרח, הגישה התנגדות לתוכנית, ובה טענה בין היתר לאי-התאמה לעקרונות תמ"א 70 והיעדר דיון נוסף כנדרש. כחודש לאחר מכן הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה תל אביב, אז בראשות עודד פלוס, בחנה את התוכנית לפי סעיף 109 לחוק התכנון והבנייה, וקבעה כי אישורה טעון אישור השר, תוך פירוט תיקונים נדרשים בהתאמה לתמ"א 70, בין היתר בנוגע לתקני חניה ודיור מכליל.

באוקטובר 2025 הוועדה המקומית הרצליה קיימה דיון בהתנגדויות, החליטה לקבל את התנגדות הרמוני באופן חלקי בלבד ואישרה את התוכנית בתנאים. בעקבות זאת הגישה הרמוני את הערר.

"דיון נפרד, עצמאי ומנומק הוא תנאי סף"

במסגרת הדיון בפני ועדת הערר המחוזית, שלחה היו"ר הנוכחית של הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה תל אביב, שירה תלמי באבאי, את עמדתה, לפיה הוראות המעבר בתמ"א 70 מחייבות את הוועדה המקומית לקיים דיון מפורש בהתאמת התוכנית לתמ"א 70 טרם מתן תוקף.

לטענת חברת הרמוני, התוכנית הופקדה בטרם כניסת תמ"א 70 לתוקף, ולפי סעיף 6 לתמ"א, מתן תוקף לתוכנית שאינה תואמת את התמ"א מותנה בקיומו של "דיון נוסף" מקיף ועצמאי. דיון בהתאמת התוכנית לתמ"א שנעשה אגב בחינת ההתנגדויות אינו ממלא חובה זו. עוד טענה הרמוני כי התוכנית מקודמת כתוכנית נקודתית על שטח מצומצם של כ-2.7 דונם בלב מרכז הליבה של תחנת המטרו, תוך פגיעה ברצף התכנוני ובפוטנציאל הפיתוח המקיף של הליבה. עוד הוסיפה כי קווי הבניין שנקבעו (4 מטרים בלבד) מייצרים בינוי צפוף ופוגעני כלפי המבנה לשימור בחלקתה לצד פגיעה בזכות הגישה הסטטוטורית מרחוב סוקולוב.

הוועדה המקומית ואקרו טענו מנגד כי סוגיית ההתאמה לתמ"א 70 נידונה בהרחבה הן במסגרת הדיון בהתנגדויות והן במסגרת ההליך לפי סעיף 109 לחוק, ולפיכך דרישת סעיף 6 לתמ"א מולאה כנדרש. לטענתם, התוכנית מייצרת התחדשות עירונית חיונית בלב העיר, מעצימה שימושים מעורבים ומתחברת לעקרונות הציבוריים של מתחם המטרו. עוד הוסיפו כי קווי הבניין שנקבעו משפרים את המצב הסטטוטורי הקיים ואינם פוגעים בזכויות הגישה או התכנון של חלקת הרמוני.

ועדת הערר המחוזית קיבלה את הערר בחלקו בסוגיה העקרונית, וקבעה באופן חד-משמעי כי התייחסות נקודתית לתמ"א 70 אגב הדיון בהתנגדויות אינה עולה כדי "דיון נוסף" כמתחייב בחוק. בעקבות זאת קבעה כי החלטת הוועדה המקומית הרצליה מבוטלת ולא ניתן להמשיך על בסיסה בהליכי מתן התוקף לתוכנית.

"הוועדה המקומית והמשיבה 2 ( אקרו - דנ"ק) טענו כי שאלת התאמת התוכנית לתמ"א 70 נבחנה במסגרת הדיון בהתנגדויות ובהליך לפי סעיף 109 לחוק. אין בידינו לקבל טענה זו. ההתייחסויות שניתנו בהחלטת ההתנגדויות ובהליך לפי סעיף 109 אינן עולות כדי 'דיון נוסף' כנדרש בסעיף 6 לתמ"א. מדובר בהתייחסויות נקודתיות לרכיבים מסוימים של התוכנית, ולא בדיון מהותי ומובנה בהשלכות מתן תוקף לתוכנית שאינה תואמת את תמ"א 70".

עוד נכתב כי "מאחר ומדובר בתוכנית שהופקדה קודם לכניסתה לתוקף של תמ"א 70, רשאי מוסד תכנון ליתן לה תוקף אף אם היא אינה תואמת את הקבוע בתמ"א 70, ובלבד שקיים בה דיון נוסף בהתייחס לתמ"א. אנו סבורים כי הדיון שקיימה הוועדה המקומית בהתנגדויות אינו מהווה דיון נוסף המציג באופן מעמיק את אי ההתאמה… על הוועדה המקומית לקיים דיון נוסף נפרד ומפורש ולבחון באופן מעמיק את התאמת התכנון המוצע בתכנית להוראות תמ"א, את אי ההתאמה, ולקבל החלטה המבוססת על בסיס מלוא הנתונים הנדרשים".

לגבי אופיו ותוכנו של הדיון הנדרש קבעה : "הדיון הנוסף לא יהיה דיון כללי בתוכנית, אלא דיון ממוקד ומנומק בשאלה אם, חרף אי-התאמת התוכנית להוראות תמ"א 70, ניתן לתת לה תוקף מכוח הוראת המעבר, ואם כן - באילו תיקונים, תנאים ואיזונים. במסגרת הדיון ייבחנו, לכל הפחות, ההיבטים שפורטו לעיל, ובכלל זה מרחב הליבה, רצועות הליכה, רחוב סוקולוב כרחוב עירוני ראשי, הקישוריות והנגישות לתחנה, השלביות, תמהיל ופריסת הדיור המכליל, המרחב הציבורי, אופי הבינוי ומיקומו והאפשרות לממש תכנון עתידי במרחב התחנה... רק לאחר קיום דיון כאמור וקבלת החלטה מנומקת ניתן יהיה להמשיך בהליכי מתן התוקף ובבחינה לפי סעיף 109 לחוק".

בד בבד עם קבלת הערר בסוגיה העקרונית, דחתה ועדת הערר את יתר טענותיה הפרטניות של העוררת בנוגע לקווי הבניין וזכויות הגישה, וקבעה כי בנושאים אלו שקלה הוועדה המקומית שיקולים תכנוניים סבירים שאין מקום להתערב בהם. בסוגיית ההוצאות נקבע כי כל צד יישא בהוצאותיו.

את הרמוני ייצג עו"ד אברם פורטן, את הוועדה המקומית הרצליה ייצג עו"ד אסף הראל ואת אקרו ייצגה עו"ד תמר מגדל.