העליון: גורם מממן שבחר להשלים את הפרויקט מחויב בתשלום פיצויים בגין איחור במסירה

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

בית המשפט העליון, בפסק דין של השופטת רות רונן,  קיבל  אתמול (ד') את ערעורם של רוכשי דירה בפרויקט עיבוי-בינוי ברחוב הנביאים בת ים וקבע כי גורם מלווה וכונס נכסים, הבוחרים להשלים פרויקט בנייה, נכנסים בנעלי החברה הקבלנית ואינם רשאים לקבל החלטה סלקטיבית המתנערת מתשלום פיצויים בגין איחורים במסירת הדירות. הערעור הוגש על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב מפברואר 2023 שניתן על ידי השופטת איריס לושי-עבודי.

לקריאת פסק הדין המלא של העליון

ראשית המקרה בחברת פרויקט עיבוי בינוי - הנביאים 63 בת ים - חברה קבלנית וחברה בת של חברת עמנדב, אשר התקשרה בהסכם לביצוע עבודות חיזוק מבנה בבניין מגורים ברחוב בתמורה לזכויות לבניית 14 יחידות דיור חדשות. לצורך מימון הפרויקט נטלה החברה ליווי פיננסי מחברת המימון החוץ בנקאי יסודות וחברת הביטוח איילון, זאת מכוח הסכם ליווי שנחתם בבנובמבר 2017, כנגד רישום שעבודים.

על פי ההסכם שעליו חתמו המערערים, זוג רוכשי דירה בפרויקט, מועד מסירת הדירה יהיה עד 24 חודשים מקבלת היתר הבנייה (אשר ניתן ביום 20.12.2017, כך שמועד המסירה החוזי נקבע ליום 20.12.2019). כמו כן, נקבע כי איחור במסירה של מעל 60 ימים מעבר למועד החוזי יזכה את הרוכשים בפיצוי מוסכם בהתאם לחוק המכר (דירות).

משלא עמדה החברה הקבלנית בפירעון ההלוואות, פנו החברות המלוות לבית המשפט המחוזי בבקשה למימוש שעבודים. בינואר 2021  מונה עו"ד חגי אולמן לכונס נכסים זמני. החברות המלוות, באמצעות כונס הנכסים, בחרו לנקוט "גישת השלמה", כלומר להשלים את בניית הפרויקט ולמסור את הדירות לרוכשים על יסוד הסכמי המכר הקיימים, חלף חילוט ערבויות חוק המכר.

במקביל, חל עיכוב חריף במסירת הדירה, ובפברואר 2022 פנו הרוכשים לבית המשפט המחוזי במסגרת הליך הכינוס בבקשה לחייב את כונס הנכסים בתשלום הפיצוי המוסכם בגין האיחור במסירה, או לחלופין לקזז את סכום הפיצוי מיתרת התמורה החוזית שנותרה לחובתם. בפברואר 2023 דחתה שופטת המחוזי לושי-עבודי את בקשת המערערים, בקובעה כי מינוי כונס הנכסים נועד למימוש שעבודים קבועים בלבד, וכי זכויות החברות המלוות גוברות על זכות הרוכשים לפיצוי. על החלטה זו הגישו המערערים ערעור לבית המשפט העליון באמצעות עו"ד גולן אמסלם.

המערערים טענו כי מאחר שהכונס והחברות המלוות בחרו לקיים את הסכם המכר ולהשלים את הבנייה, אין הם רשאים להסתמך על הוראות מסוימות בהסכם (כגון חובת תשלום התמורה) תוך התעלמות מהוראות אחרות המקנות פיצוי בגין איחור במסירה. לשיטתם, הכונס והחברות המלוות נכנסו בנעלי החברה הקבלנית, ועל כן חלות עליהם מכלול ההתחייבויות שבהסכם המכר. עוד טענו כי קיזוז הפיצוי אינו סותר את השעבודים לטובת החברות המלוות.

כונס הנכסים והחברות המלוות טענו כי החובה למסור את הדירה במועד ולפצות בגין איחור חלה על החברה הקבלנית בלבד. לטענתם, התחייבות החברות המלוות כלפי הרוכשים התמצתה בהעמדת ערבויות לפי חוק המכר בלבד, וכי זכויותיהן כנושות מובטחות גוברות על זכויות הרוכשים. עוד טענו כי הכונס אינו נכנס לנעלי החברה ואינו חב בחובותיה, אלא תפקידו מתמצה במימוש השעבוד, וכי טענת הקיזוז מנוגדת להוראות הסכם המכר.

בדיון הוצגה גם עמדת הממונה על חדלות פירעון במשרד המשפטים עו"ד ורו"ח אשר אנגלמן שלפיה משבחר הכונס בהשלמת הפרויקט ובקיום הסכמי המכר, הוא נכנס בנעלי החברה הקבלנית "על הדבש ועל העוקץ", כלומר על הטוב ועל הרע, וחב בקיום כלל ההתחייבויות בהסכם. לצד זאת, הבחין הממונה בין חובות שנוצרו לפני מינוי הכונס (חובות עבר) לבין חובות שנוצרו לאחר מכן, אשר יש לסווגם כ"הוצאות הליך" המשולמות מקופת הכינוס בעדיפות.

"הגורם המלווה נוטל על עצמו את כל החבילה"

הרכב שופטי בית המשפט העליון -  המשנה לנשיא נעם סולברג, השופטת יעל וילנר והשופטת רות רונן -  קיבל פה אחד את הערעור והורה על החזרת הדיון לבית המשפט המחוזי. בפסק הדין המרכזי שנכתב על ידי השופטת רות רונן, נקבע כי השעבודים שהוטלו על הפרויקט הם במהותם שעבודים צפים. כפועל יוצא מכך, מכוח סעיף לפקודת החברות, חלים על הליך הכינוס דיני חדלות הפירעון.

השופטת רות רונן הבהירה כי כונס נכסים אינו רשאי לבחור לקיים רק את סעיפי החוזה הנוחים לו: "בחירת הבנק המלווה להמשיך בפרויקט הבנייה כדי לסיימו, תוך קיום המערך החוזי - אינה יכולה להיות סלקטיבית. לבנק המלווה לא קיימת חלופה שלישית של מעין 'השלמת פרויקט סלקטיבית', שכן לחלופה כזו אין כל עיגון". עוד הוסיפה כי "רוכשי הדירות לא נתנו את הסכמתם לשינוי כזה בהסכמי המכר -  לא במסגרת הסדר נושים ולא בדרך אחרת; ואף לא ניתן לכך כל אישור של בית המשפט... משניתן צו לפתיחת הליכים, מתייתרת ההבחנה בין חיובי 'החברה הקבלנית' כישות עצמאית לבין חיובי קופת הנשייה (עליה אמון הכונס). קופת הנשייה משמשת מקור פירעון לחובות החברה".

בית המשפט העליון קבע הבחנה נורמטיבית בין הפיצויים שנצברו לפני מינוי הכונס לבין אלה שנצברו לאחר מכן: "לצורך סיווגם יש להבחין בין שתי תקופות: הפיצויים שנצברו עד למועד פתיחת ההליך (מיום 18.2.2020 - 60 ימים לאחר מועד המסירה המוסכם - ועד ליום 31.1.2021, מועד מינוי הכונס) – יסווגו כחובות עבר; ואילו כלל הפיצויים שנצברו ממועד מינוי הכונס עד למועד מסירת הדירה יסווגו כהוצאות הליך". באשר לזכות הקיזוז לגבי הוצאות ההליך, קבעה השופטת רונן כי "חיובים המוגדרים כהוצאות הליך אינם כפופים עוד לזכויות החברות המלוות, ומשכך אין עוד מניעה להכיר בזכות הקיזוז לגביהם".

המשנה לנשיא נעם סולברג הצטרף למסקנותיה של השופטת רונן והוסיף: "חוזה שאותו בוחר ליטול גורם מלווה, על מנת להשלים את ביצועו... לא ניתן לאמצו למחצה, לשליש ולרביע, אלא מדובר ב'עסקת חבילה'".

בפסק הדין סיכמה השופטת רות רונן: "אציע לחבריי להחזיר את הדיון לבית משפט קמא לצורך בחינת זכאות המערערים לקבלת פיצוי בגין איחור במסירת הדירה מקופת הנשייה בהתאם לכללים שנקבעו בפסק דין זה; וכך גם לחישוב הסכום שייפסק ככל שייפסק. במסגרת זו, יהיה מקום להביא בחשבון כי המערערים זכאים לקזז מן התמורה החוזית שנותרה לתשלום את רכיב הפיצויים בגין האיחור במסירה, בהתייחס לחיובים שנוצרו לאחר מינוי הכונס".

ההחלטה התקבלה כאמור פה אחד. כמו כן, חויבו המשיבים לשאת בהוצאות המערערים בסך של 25,000 ש"ח.

"אבן דרך בדיני הליווי הפיננסי"

עו"ד טל לייבושר דהאן, שותפה במחלקת הנדל"ן והמימון של משרד אפשטיין, רוזנבלום מעוז ERM מציינת כי, "פסק הדין הוא אבן דרך בדיני הליווי הפיננסי, והוא מחדד את המתח הכלכלי הטמון בהחלטת מלווה להשלים פרויקט שנקלע לכשל. בנסיבות המקרה, סבר בית המשפט כי על פי מבחני הפסיקה, השעבודים לטובת המלווה הם שעבודים צפים. עוד נקבע, כי מקום שבו נבחרה על ידי הגורם המלווה חלופת השלמת הפרויקט וקיום הסכמי המכר, החיוב בפיצויי איחור בגין התקופה שממועד פתיחת ההליך ואילך יסווג כהוצאת הליך, הקודמת בסדר הנשייה לחובות המובטחים בשעבוד צף. אין מדובר בהטלת חבות גורפת על הגוף המממן, אלא בקביעה הנוגעת לסדרי הפירעון מקופת הנשייה בנסיבות אלה.

עורכת דין טל לייבושר דהאן. צילום: תמי בר שי

"מבלי להכריע בשאלה אם התוצאה המשפטית שאליה הגיע בית המשפט היא התוצאה הראויה, יש להביא בחשבון כי פסק הדין צפוי להוביל מלווים לבחינה מחודשת של הסיכונים הכרוכים בהשלמת פרויקטים ולתמחורם בהתאם. השופטת רונן הכירה בכך שעמדתה בפסק הדין עשויה להשפיע על תמריציהם של מלווים לבחור בהשלמת פרויקט במקום בפירעון ערבויות חוק המכר, אף שהשלמת הפרויקט עשויה, במקרים רבים, להיות החלופה המיטיבה גם עם הרוכשים". 

עו"ד לייבושר-דהאן סיכמה ואמרה כי "האתגר ביישום פסק הדין יהיה אפוא ביצירת ודאות מספקת ביחס למבנה הבטוחות, לסיווג החיובים ולעלויות השלמת הפרויקט, בלי להביא לתמחור יתר של סיכונים, להקשחת תנאי ליווי או לצמצום הנכונות לממן ולהשלים פרויקטים מורכבים. לצד זאת, העליון לא הכריע בזכאותם הקונקרטית של הרוכשים לפיצוי או בשיעורו, והחזיר את הדיון לבית המשפט המחוזי לצורך בחינת זכאותם וקביעת היקף הפיצוי, ככל שייפסק".