זוג דיירים ביקשו להפוך ליזמי ההתחדשות בעצמם - העליון חייב אותם להצטרף לפרויקט

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

בית המשפט העליון, בהחלטה של השופטת דפנה ברק-ארז, שם בחודש האחרון קץ לסכסוך דיירים ממושך סביב פרויקט הריסה ובנייה מחדש ( תמ"א 38/2 ) בלב תל אביב. בהחלטה נדחתה בקשת רשות הערעור של בני זוג, דיירי המיעוט בבניין, שביקשו לקדם מתווה התקשרות שונה מזה של יתר בעלי הדירות, במסגרתו ביקשו למעשה להפוך ליזמים בעצמם. העליון קבע כי המקרה אינו מצדיק התערבות בגלגול שלישי, ובכך הותיר על כנן את החלטות המפקחת על רישום מקרקעין ובית המשפט המחוזי, שחייבו את בני הזוג להצטרף להסכם שעליו חתם הרוב.

הסכסוך המשפטי נסב סביב בניין משותף בן 16 דירות ברחוב דוד המלך 35 ברובע 4 בתל אביב, שנבנה לפני 1980. במאי 2021 רוב מכריע של בעלי הדירות (מעל 81%) חתמו על הסכם עם חברה יזמית, חברת פרויקט מקבוצת נוגה יזמות נדל"ן, לביצוע פרויקט תמ"א 38/2 , במסגרתו ייהרס המבנה ויוקם בניין חדש ומחוזק ובו 31 דירות. בשנת 2023 ועדת המשנה לתכנון ולבנייה אישרה את הבקשה להיתר בנייה.

להחלטה של העליון 

הזוג המתנגד טען שהוא מסרב לחתום על הסכם התמ"א ודרש עסקה במתווה אחר שלפיו, במקום עסקת "נטו" רגילה ומקובלת שבה בעלי הדירות מוכרים ליזם את הדירה הישנה, זכויות הבנייה וחלקם ברכוש המשותף ומקבלים בתמורה דירה חדשה וכל התוספות (שכירות, הובלה, ערבויות, מימון וכו'), ישלם ליזם עבור שירותי הבנייה ויישאר בעלים של הזכויות בקרקע ובזכויות הבנייה. כך, לטענתו, יקבל דירה חדשה וגם ישתתף ברווח היזמי.

במרכז המחלוקת עמדה דרישתם הייחודית של המבקשים, הבעלים של אחת הדירות, לסטות מהמתווה עליו חתמו שאר השכנים. המבקשים טענו כי הם אינם מתנגדים לעצם ביצוע הפרויקט, אלא לאופן המימון שלו. בעוד ששאר הדיירים חתמו על " עסקת קומבינציה ", הם ביקשו לבצע עסקת "שירותי בנייה". לטענתם, זכות הקניין שלהם מאפשרת להם למקסם את רווחיהם באופן פרטני, כל עוד הפרויקט עצמו אינו נפגע.

לעומתם הרוב והיזם טענו כי דרישת המבקשים מהווה סטייה מעקרון השוויון ותעניק להם תמורה עודפת על פני שאר הדיירים. עוד נטען כי על דירת המבקשים רשומים עיקולים והערות אזהרה בסך של כ-3.36 מיליון שקל, עובדה המטילה ספק ביכולתם הכלכלית לממן את שירותי הבנייה בעצמם ומסכנת את הליווי הבנקאי של הפרויקט כולו. היזם הודיע מפורשות כי הוא אינו מוכן להתקשר במתווה המורכב שהוצע על ידם.

במאי 2025 קיבלה המפקחת הבכירה על רישום מקרקעין, דגנית קציר-ברין, את תביעת הרוב וכפתה על בני הזוג לחתום על ההסכם. היא קבעה כי זכויות הבנייה בבית משותף הן נכס כלכלי המצוי בבעלות משותפת של כלל בעלי הדירות, ולא זכות קניינית פרטית המשויכת לבעל דירה מסוים. עוד נקבע כי דרישתם לעסקת שירותי בנייה נפרדת אינה תואמת את אופי ההתקשרות הכוללת של פרויקט הריסה ובנייה, כי הם לא הציגו חלופה ישימה או יזם אחר המוכן להתקשר במתווה שהציעו, וכי קבלת דרישתם הייתה עלולה לסכל את הפרויקט ולהעניק להם יתרון כלכלי על פני יתר בעלי הדירות.

בפברואר השנה דחה בית המשפט המחוזי, בפסק דינה של השופטת לימור ביבי, את ערעור בני הזוג ואימץ את קביעות המפקחת. המחוזי קבע כי זכות הקניין של בעל דירה בבית משותף אינה מוחלטת ויש לאזנה מול האינטרסים של יתר בעלי הדירות ותכליות חוק החיזוק, ובהן חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה והוספת ממ"דים. עוד נקבע כי בני הזוג לא הציגו חלופה "קונקרטית, ישימה, עדיפה ומאוזנת" למתווה שנחתם, אלא העלו דרישות בשלב מאוחר שהיו עלולות לסכל את הפרויקט כולו, וחייב אותם בהוצאות בסך 15 אלף שקל.

העליון אישש את הכרעת המפקחת והמחוזי, כי זכויות הבנייה בבית משותף הן נכס כלכלי בבעלות משותפת ולא ניתן לנצלן באופן פרטני ללא הסכמת הרוב. השופטת ברק-ארז פסקה כי המקרה אינו מעורר שאלה עקרונית המצדיקה התערבות נוספת וכי לא נגרם למבקשים עיוות דין, במיוחד לאור העובדה שכלל הערכאות בחנו לעומק את טענותיהם ודחו אותן.

"בעיקרו של דבר, המקרה דנן אינו עומד, ולו בדוחק, באמת המידה המחמירה שנקבעה למתן רשות ערעור ב'גלגול שלישי'.. הבקשה נטועה בנסיבותיו של המקרה דנן ואינה מעוררת כל שאלה עקרונית. לא התרשמתי כי נגרם למבקשים עיוות דין חמור המצדיק את התערבותו של בית משפט זה, בין השאר בשים לב לפסקי הדין המנומקים של הערכאות הקודמות אשר בחנו את מלוא טענותיהם של המבקשים לעומקם". משלא התבקשה תשובה לא נקבע צו להוצאות. בהליכים הקודמים רוב הדיירים יוצג על ידי עו"ד לירן רובין.

עו"ד דן הלפרט , מייסד ובעלים הלפרט ושות' פירמת עורכי דין ונוטריון, אמר כי מדובר במקרה חריג ומעניין שהסתיים בפסק דין של העליון שאימץ את קביעת המפקחת על המקרקעין דגנית קציר ברין ושל בית המשפט המחוזי. "בית-המשפט קבע באופן נחרץ כי לא ניתן לאפשר לדייר אחד בבניין משותף לקדם מתווה אחר של פרויקט רק עבורו. הדבר לא תואם את הוראות החוק, מפר את האיזון בין בעלי הדירות וממילא לא פרקטי. הפרויקטים האלה הם פרוייקטים קבוצתיים. זה משחק קבוצתי. כמי שמייצג מאות פרויקטי הריסה ובנייה אני יכול לאשר שאחד האתגרים הגדולים ביותר הוא גיבוש בעלי הדירות סביב פרויקט אחד ומתווה אחד".

הלפרט הוסיף כי ברור שלא ניתן לאפשר לבעל דירה אחד לפרוץ את המתווה המקובל ולייצר מתווה אחר עצמאי. "זה לא יקרה לעולם. מעבר לכך עסקאות התחדשות עירונית קרויות 'עסקאות נטו' וכשמן כן הן - עסקאות בהן בעלי הדירות מקנים ליזם את דירתם הישנה (יותר נכון את חלקם בקרקע וזכויות הבניה) ומקבלים בתמורה דירה חדשה והם לא נדרשים לשלם דבר לאיש. זה הרציונל העומד בבסיס העסקאות האלה - לאפשר לבעלי הדירות לשפר את איכות החיים ולגור בבניינים חדשים ובטוחים העמידים לרעידות אדמה עם ממ"ד בכל דירה. ובנוסף חשוב לזכור ואני מזכיר זאת ללקוחות שלי ששוקלים לקחת חלק ביזמות של פרויקט כזה שהדבר כרוך בסיכונים אדירים ושהרפתקה כזאת עלולה להיכשל ולדרדר את ההרפתקן אל עברי פי פחת".