שיפוץ מאסיבי בבניין פגע באיכות חיי השוכרים, שדרשו 50% הפחתה בשכ"ד. ביהמ"ש הכריע

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

עסקינן בבני זוג שהתקשרו בהסכם שכירות עם המשכיר, להשכרת דירת מגורים בתל אביב ל-12 חודשים. בהסכם נקבעה אופציה להארכת תקופת השכירות בשנה נוספת, כשלמשכיר הזכות להעלות את דמי השכירות בשיעור של עד 3%. במעמד החתימה הפקידו השוכרים בידי המשכיר פיקדון להבטחת כל התחייבויותיהם בהסכם. 

במאמר זה נסקור את פסק דינו של בית משפט השלום, אשר קיבל את טענות השוכרים, וקבע בין היתר כי השיפוץ שנעשה במושכר מהווה אי התאמה משמעותית, אשר מחייב הפחתת דמי השכירות. זאת בהסתמך על סעיפים 6 ו-9(א)(2) לחוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971 וסעיף 11 לחוק המכר התשכ"ח-1968. 

נסיבות המקרה:

בין התובעים לנתבע נחתם הסכם שכירות. כשלושה חודשים לאחר שהחלה תקופת השכירות, החלו עבודות שיפוץ ותחזוקה משמעותיות בבניין. העבודות, אשר נמשכו מספר חודשים והשפיעו משמעותית על אופן השימוש של השוכרים בדירה, גרמו לפגיעה ממשית בשימוש הסביר במושכר. לפיכך, פנו השוכרים למשכיר בבקשה להפחתת דמי השכירות בשיעור של 50%.

הצדדים ניהלו ביניהם משא ומתן, אולם לא הגיעו להסכמות, עקב בקשת המשכיר להתנות את ההפחתה בפינוי הדירה תוך שלושה חודשים. כמו כן, משום שהמשכיר גילה, כי תשלומי המיסים לא שולמו על ידי השוכרים במשך שמונה חודשים. חרף השיפוץ במושכר, המשיכו השוכרים להתגורר בדירה, ואף מימשו את תקופת האופציה בהסכם, תוך תשלום דמי שכירות בתוספת 5% (חלף 3% כמוסכם ביניהם, עקב טעות בעת רישום השיקים).

טענות השוכרים: 

לטענת השוכרים, הם לא עודכנו מראש אודות השיפוצים הצפויים, על אף שהמשכיר ידע עליהם לפני חתימת ההסכם. בשל השיפוץ, נמנע מהם השימוש במרפסת, בגינה בחרו מלכתחילה לשכור את המושכר, והסכימו לשלם דמי שכירות גבוהים. בנוסף, הסרת מעקה המרפסת בשל השיפוץ, יצרה סכנה בטיחותית ממשית לילדיהם. בעניין החשבונות, השוכרים טענו כי לא יכלו לעשות זאת בעצמם, משום שהדירה לא הייתה רשומה על שמו של המשכיר, אלא על גורם אחר, שלא היה להם כל פרט לגביו. עוד ציינו השוכרים, כי התקלה בהעברת החשבונות על שמם תוקנה מיד עם קבלת מכתב התראה מהמשכיר, ולא נגרם לו נזק כספי בפועל.

בעניין הסוגייה של אופציית המימוש, השוכרים טענו כי המשכיר ניסה להתנות את מימושה, אשר לה הם זכאים מכוח ההסכם, בוויתור על טענותיהם בנוגע לפגיעה שנגרמה להם בתקופת השיפוץ. זאת ועוד, בהתאם להסכם, היה המשכיר רשאי להעלות את דמי השכירות בתקופת האופציה ב-3% בלבד, אך בפועל הוא גבה 5% (עקב טעות של השוכרים ברישום השיקים). ולכן לטענתם, הם זכאים להשבת ההפרש עבור מלוא התקופה. לעניין סיום ההתקשרות וחילוט הפיקדון, טענו השוכרים, כי הם לא גרמו כל נזק למושכר, אלא להפך - הם השיבו את המושכר במצב משופר, ולכן חילוט הערבות על ידי המשכיר נעשה שלא כדין. בנוסף, ביקשו השוכרים פיצוי בגין עוגמת נפש נוכח הפגיעה הממושכת באיכות חייהם. 

טענות המשכיר: 

המשכיר טען כי הוא לא ידע על עבודות השיפוץ במועד חתימת ההסכם, וכשנודע לו על כך הודיע מיד לשוכרים. לדבריו, הוא אף הציע לשוכרים לעזוב את הדירה קודם לתום תקופת השכירות, ולפיכך, אין הם זכאים להפחתת דמי השכירות. עוד טען, כי במשך תקופה ממושכת לא שילמו השוכרים את החשבונות ולא פעלו להעברתם על שמם, חרף התחייבותם בהסכם. עוד טען כי ויתור טענות השוכרים כנגד מימוש האופציה הוסכם בין הצדדים בעל פה זה מכבר, והוא שאפשר את המשך ההתקשרות והארכת תקופת השכירות.

בנוסף, המשכיר טען, כי דמי השכירות בתקופת האופציה (דמי השכירות בתוספת 5%), שולמו ללא כל מחאה מצד השוכרים, מה שמלמד כי לא היה מדובר בטעות. עוד טען, כי השוכרים הותירו בדירה נזקים משמעותיים שסכומם עולה על סכום הפיקדון; שינו את פני הדירה ללא הסכמה (על ידי צביעה של קיר בה בצבע חריג לטענתו); איחרו בפינוי הדירה, ולא שילמו את חשבון החשמל האחרון. ועל כן, חילוט הפיקדון נעשה כדין. 

החלטה:

בית המשפט קיבל את מלוא טענות השוכרים, למעט טענתם בדבר חוסר תום ליבו של המשכיר. זאת, משום שלא ניתן לקבוע כעובדה שהמשכיר ידע על השיפוץ בעת חתימת ההסכם. בית המשפט פסק כי עקב השיפוץ, נוצרה אי התאמה משמעותית במושכר. אי התאמה זו מהווה הפרה של הסכם השכירות, המזכה את התובעים בהפחתת דמי השכירות, זאת בהתאם לסעיפים 6 ו-9 לחוק השכירות והשאילה וסעיף 11 לחוק המכר. 

בית המשפט הסתמך בהחלטתו, בין היתר, על ע"א 4893/14 זועבי נ' מדינת ישראל – משרד האוצר (נבו 03.03.2016), שם נקבע כי חובתו של המשכיר להעמיד מושכר ראוי ותואם להסכם, היא חובה מתמשכת החלה לאורך כל תקופת השכירות. לעניין שיעור ההפחתה בדמי השכירות הסתמך בית המשפט על פסק הדין ע"א 355/80 אניסימוב בע"מ נ' מלון טירת בת שבע בע"מ, פ"ד ל"ה(2) 800 (1981), שם נקבע כי לבית המשפט הסמכות לאמוד את שיעור ההפחתה על בסיס הראיות והנסיבות שהונחו בפניו. 

בית המשפט קבע, כי השוכרים שילמו דמי שכירות ביתר בתקופת האופציה, בגין טעות בתום לב בעת רישום השיקים. בנוסף נקבע כי לא התגבשה כל הסכמה כי מימוש האופציה הותנה בוויתור הדדי על טענות העבר. עוד נקבע, כי המשכיר חילט את הפיקדון שלא כדין היות שלא הוכיח נזקים המצדיקים זאת. בית המשפט הסתמך בהחלטתו על פסק הדין תא"מ 26774-05-18 שטרק נ' קול (נבו 15.9.2019), שם נקבע כי על המשכיר הנטל להוכיח, באמצעות ראיות ברורות, כי השוכרים השיבו את המושכר עם נזקים החורגים מבלאי סביר, המצדיקים את חילוט הפיקדון.

לאור האמור, קבע בית המשפט, כי על המשכיר להשיב לשוכרים חצי מדמי השכירות בגין תקופת השיפוץ, להחזיר את התשלומים שנגבו ביתר בתקופת האופציה, ולהשיב הפיקדון שחולט שלא כדין. בנוסף, נפסק לטובת השוכרים פיצוי בגין עוגמת נפש והוצאות משפט. 

הערת מחבר:

פסק הדין מחזק ומחדד את חובתו המתמשכת של המשכיר, להבטיח כי המושכר יוסיף ויתאים למוסכם בין הצדדים בהסכם השכירות במשך כל תקופת השכירות. תוך קביעה, כי הפרת חובה זה עשויה לזכות את השוכר בסעדים. עוד מבהיר פסק הדין כי חילוט פיקדון על ידי המשכיר מחייב הוכחת נזק וביסוס ראייתי מוגבר, על מנת לזכות בהגנה משפטית בבית המשפט. פסק הדין מציב אזהרה ברורה למשכירים, ומדגיש את הצורך בהתנהלות הוגנת, שקופה ומתועדת לאורך כל תקופת השכירות.

(ת"א 4833-05-23 תשובה ואח' נ' טאבו  (נבו 09.12.2025).

הכותבת היא עו"ד ממשרד גינדי כספי ושות', המתמחה בנדל"ן תכנון ובנייה (עריכה: עו"ד ליאל מנגד שץ בסיועה של הודיה אלון)