נדחו עררי אפי קפיטל וסלעית: "התבססו על עסקאות ספקולטיביות בקרקע חקלאית"

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

ועדת הערר המחוזית מרכז, בראשות עו"ד מאיה אשכנזי, דחתה השבוע שורה של עררים שהגישו החברות אפי קפיטל וסלעית א.י.ש נגד שומות היטל השבחה ביישוב אליכין שהטילה הוועדה המרחבית שרונים. הוועדה אימצה את קביעת השמאים המכריעים גיל הרצברג ומרדכי דדון, וקבעה כי שווי המקרקעין במצב הקודם, כקרקע חקלאית, עומד על 300 ש"ח למ"ר בלבד, למרות ניסיונות החברות להציג שווי גבוה בהרבה המבוסס על עסקאות ספקולטיביות, כולל עסקאות שאפי קפיטל עצמה ביצעה, ותוך התעלמות משומות מכריעות רבות.

לקריאת החלטת ועדת הערר.

המחלוקת נסבה סביב חיובי היטלי ההשבחה בעקבות אישור תוכנית ביישוב אליכין, המיועדת להקמת "שכונת האתרוגים". התוכנית כוללת בניית 450 יחידות דיור ומגרש מסחרי על שטח של כ-209 דונמים. בעוד שבמצב התכנוני החדש הקרקע מיועדת למגורים, סלע המחלוקת המרכזי היה שווי הקרקע ב"מצב הקודם", עת הייתה מסווגת כקרקע חקלאית.

שומות היטל ההשבחה נערכו מטעם הוועדה המרחבית לתכנון ולבנייה שרונים, בעקבות מימושי זכויות במכר, והן מתייחסות להשבחה שנוצרה כתוצאה מאישור תוכנית איחוד וחלוקה ללא הסכמה, שפורסמה למתן תוקף ברשומות ובעיתונים 2018.

שמאי הוועדה המרחבית התבסס בשומותיו בעיקר על עסקאות במקרקעין בייעוד חקלאי שנערכו בשנים 2016 – 2018 שנכללו באליכין ובמרחב התכנון המקומי של חדרה. חלק מהמקרקעין אינם צמודי דופן ליישוב קיים והעסקאות מתייחסות ברובן לשטחים גדולים יחסית. לאחר ביצוע התאמות שמאיות, מצא שמאי הוועדה המקומית כי עסקאות אלו משקפות שווי של כ- 300 שקל כאמור למ"ר במצב הקודם, ונתן להן משקל מרכזי בקביעת השווי. השמאים המכריעים קיבלו את עמדת הוועדה המקומית.

העוררות, " אפי קפיטל אחזקות" ו"סלעית א.י.ש", טענו כי שווי הקרקע במצב הקודם גבוה משמעותית מזה שנקבע בשומת הוועדה המרחבית, ונע בין 600 ל-670 ש"ח למ"ר. הן התבססו על עסקאות בשטחים קטנים שנערכו בין השנים 2017–2020 ועל עסקאות "סיחור אופציה", שלטענתן משקפות את שווי השוק האמיתי.

עוד טענו העוררות כי השמאים המכריעים התעלמו מעסקאות רלוונטיות - חלקן כאלה שאפי קפיטל עצמה ביצעה. עוד טענו כי גם עסקאות בהן נסחרו אופציות לרכישת הקרקע משקפות את פוטנציאל השוק ואת המחיר הריאלי שלה. בנוסף, תקפו את קביעת השמאים המכריעים לפיה עסקאות אלו כוללות רכיבים שיווקיים שצריך לנטרל. עוד נטען כי מאז שנקבע השווי בשומות מכריעות קודמות (שקבעו 300 ש"ח למ"ר), חלה עליית מחירים כללית בשוק הנדל"ן באזור, ולכן אין להסתמך על תקדימי העבר אלא לבחון את השוק מחדש.

משקל נמוך לעסקה שאפי קפיטל ביצעה בעצמה

ועדת הערר, בראשות עו"ד מאיה אשכנזי, החליטה לאמץ את עמדת השמאים המכריעים. זאת לאחר שכבר בפתח הדיון המליצה הוועדה לחברות למחוק את העררים בשל שורה של שמאויות מכריעות דומות לזו שנגדה עררו - אולם החברות עמדו על קבלת הכרעה.

הוועדה הדגישה מספר נימוקים מרכזיים. ראשית ציינה כי שורה ארוכה של שומות מכריעות קודמות קבעו כולן שווי של 300 ש"ח למ"ר לקרקע, בטרם אושרה בה תוכנית הבנייה. עוד קיבלה הוועדה את עמדת השמאים המכריעים לפיה המחירים הגבוהים שהציגו החברות נבעו מציפיות לשינוי ייעוד ומפעולות שיווק אינטנסיביות, שאינן משקפות את שווי השוק "הטהור" של קרקע חקלאית, וכן כי עסקאות סיחור אופציה מגלמות לעיתים מרכיבים שאינם קשורים ישירות לשווי הקרקע, כגון דמי תיווך או ערך ספקולטיבי, ולכן אין להעניק להן משקל מכריע:

"איננו מקבלות את טענת העוררות, כי מן החובה להציג בפני קונה שומת מקרקעין לפי תקן 22 (תקן שומת קרקע חקלאית, דנ"ק) עולה שקרקע חקלאית ספקולטיבית נמכרת במחיר של קרקע חקלאית לעיבוד חקלאי. ההיפך הוא הנכון: חובה זו שקולה לחובה לסמן במדבקה אדומה מוצרים ארוזים המכילים כמויות גבוהות של סוכר, נתרן או שומן רווי. מטרת החובה (חובת התקן): לגרום לכך שקונה יֵדַע וייקח בחשבון את הסיכון בעת שהוא מתקשר בעסקה.

"לא נפל פגם בעצם ההבחנה שערכו השמאים המכריעים בין שווי קרקע חקלאית הכוללת ציפיות לשווי קרקע חקלאית שאינה כוללת חלום לשינוי ייעודה למגורים. השאלה הנשאלת היא, מהו השווי הרלוונטי שיילקח בחשבון בשומת היטל השבחה הנערכת בעקבות אישור תוכנית לשינוי ייעוד המקרקעין למגורים. במקרה זה לא טענו העוררות לשווי של 320 ש"ח למ"ר, אלא לשווי של 600 – 670 ש"ח למ"ר, שאין לו אח ורע בשום שומה מכריעה. האפשרות לשוֹנוּת זעירה בערכים הנעים סביב 300 ש"ח למ"ר אינה יכולה לתמוך בערכים שנקבעו בשומות העוררות".

לגבי הטענה לגבי העסקה שביצעה אפי קפיטל עצמה,  ראשית ועדת הערר ביקרה את העובדה שהופיעה רק לגבי אחת השומות ועלתה רק בשלב הערר אך לגופו של עניין, "מושכלות יסוד הן, שכאשר מדובר בעסקה בודדת שהיא חריגה באופן משמעותי לסביבה, ואפילו שמדובר בעסקה בנכס עצמו, על השמאי להפעיל שיקול דעת ולקבוע אם יש מקום להתבסס עליה… הרצברג (השמאי המכריע) ציין, כי לאור מאפייני העסקה, לרבות אי הוודאות לעניין תרומת השטח החקלאי, הוא מצא לנכון להעניק לה משקל נמוך. מכאן שהרצברג לא התעלם מהעסקה בנכס עצמו, אלא סבר שיש ליתן לה משקל נמוך ואף נימק את קביעתו".

עם זאת, קיבלה ועדת הערר את אחת מטענותיה של אפי קפיטל , לפיה קרבה לבית עלמין עשויה להפחית את השווי במצב הקודם, וכי שיקול זה לא נלקח בחשבון על ידי השמאי המכריע. ועדת הערר קבעה כי שומה ספציפית זו תחזור לשמאי.

בעת חיוב ההוצאות, לקחה הוועדה החשבון את בחירת החברות להתעלם משומות מכריעות רבות, וכן מהמלצתה למשוך את העררים:  "בנסיבות אלו מצאנו לנכון לחייב את סלעית בהוצאות הוועדה המקומית בסכום של 15,000 ש"ח בגין כל ערר, ובסך הכל ב-30,000 ש"ח". את אפי קפיטל חייבה הוועדה בהוצאות על סך 15 אלף ש"ח רק בגין הערר שדחתה, ואת ההוצאות הקשורות לערר הנוגע לחלקה הקרובה לבית העלמין הותירה למועד ההחלטה הסופית.