אבסורד: 2 שמאים מייעצים קבעו פיצויי הפקעה בשונות של 90% ל-2 מגרשים סמוכים

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

אישור תוכנית להרחבת רחוב האורזים באזור התעשייה קריית אליעזר בנתניה באוגוסט 2020, הצית שורה של הליכים משפטיים ותביעות פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה. הכרעות השמאים המייעצים חושפות פערים תהומיים בין ההערות השונות, בשיעור של מאות אחוזים.

כך עולה מתגובת אלשטרום בנייה, בבעלות אוסנת מסיקה, לשומה של השמאי המייעץ גיא צדיק שנשלחה בשבועות האחרונים לוועדת הערר מרכז שמינתה אותו. החברה ושותפיה, המיוצגים על ידי עו"ד ד"ר הנריק רוסטוביץ, דורשים לתקן באופן משמעותי את שומת השמאי המייעץ צדיק, בטענה כי זו מקפחת אותם ומתעלמת מעקרונות תכנוניים ושמאיים בסיסיים. בין השאר, נטען, קיימת פגיעה בעקרון השוויון, שכן במגרש סמוך קבע השמאי המייעץ יעקב הלוי, שמונה אף הוא על ידי אותה ועדת הערר בגין אותה התוכנית - שווי פגיעה גבוה פי שניים למ"ר מופקע.

בעוד שהשמאי צדיק קבע פגיעה של כ-681 ש"ח למ"ר מופקע, השמאי הלוי קבע פגיעה של כ-1,280 ש"ח למ"ר, כלומר כמעט כפול. זאת, למרות ששיעור ההפקעה במגרש של אלשטרום היה גבוה יותר (14.2% לעומת 10.7%). בשני המקרים מדובר בשטחים תעשייתיים.

גריעת שטח, פרשנות שונה - ופערי פיצוי גדולים

הסוגייה המרכזית שעמדה להכרעה בהליכים המשפטיים הייתה האם גריעת שטחים לטובת הרחבת הדרך פוגעת בערך המקרקעין. בהליכים קודמים, הוועדה המקומית לתכנון ובנייה נתניה, באמצעות עורכת הדין מישאל שרעבי והשמאית אדוה סתיו, טענה כי לא חלה כל פגיעה, ולכן אין חובת פיצוי על ההפקעה. הוועדה התבססה בין היתר על הוראות התוכנית הקובעות כי זכויות הבנייה יחושבו לפי השטח המקורי (ברוטו) ועל הציפייה לעליית ערך עקב תוכניות עתידיות (הלכת "קהתי").

בעלי הקרקעות - אלשטרום ושותפיה  וכן מרכז ש.י.ר (בבעלות שלום בוכריץ וחיים אלקובי) הגישו שני עררים שונים, שהגיעו לפתחה של ועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה מחוז מרכז. בשני העררים ייצג עו"ד רוסטוביץ.

חברת מרכז ש.י.ר הגישה שומה שנערכה על ידי השמאי אמנון נזרי ב-9 באוגוסט 2023. נזרי העריך את ירידת הערך בסכום של 9,370,000 ש"ח, בשל אובדן גמישות תכנונית והפסד חצר במגרש, ששטחו הכולל כ-24.5 דונם. השמאים מטעם חברת אלשטרום בנייה ובעלי הזכויות הנוספים, יעקב תמם ורז אברהם, הגישו ביום 15 באוגוסט 2023 שומה המעריכה את הפגיעה ב-1,900,000 ש"ח.

ועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה , בראשות עו"ד דביר סגלוביץ', נדרשה להכריע במחלוקות אלו. במרץ 2025 הוועדה הורתה על מינוי השמאים המייעצים כדי לגשר על הפערים המקצועיים, תוך שהיא משאירה את ההכרעה בסוגיות משפטיות (כמו תחולת הלכת "קהתי") לשלב הסופי של ההליך.

בהכרעה שניתנה ביום 19 בספטמבר 2025 בעניין חברת מרכז ש.י.ר, השמאי המייעץ יעקב הלוי קבע פיצוי משמעותי בסך של 3,373,350 ש"ח. הלוי אימץ גישה המכירה בכך שגריעת 3 דונם משטח חצר ממגרש תעשייתי גדול (כ-24.5 דונם במקור) פוגעת בערכו מעבר לאובדן השטח הפיזי בלבד. הוא קבע כי למרות שזכויות הבנייה נשמרו בערכי "ברוטו", הקטנת החצר פוגעת ביכולת התמרון של רכבים כבדים ובגמישות התכנונית העתידית של המגרש. עוד קבע כי במצב החדש שווי החצר הנותרת ירד בשיעור נוסף עקב הצפיפות במגרש.

לעומת זאת, בהכרעה שניתנה ביום 7 בדצמבר 2025 בעניין חברת אלשטרום בנייה השמאי המייעץ גיא צדיק נקט גישה שמרנית בהרבה וקבע פיצוי של 385,000 ש"ח בלבד, ולא כלל את הפגיעה בשטח החצר.

יעקב תמם (יעל קידר)

צדיק בחן אם צמצום המגרש (מכ-4 דונם לכ-3.5 דונם) מונע פיזית את ניצול זכויות הבנייה המוקנות. בניגוד להלוי, צדיק הציג ניתוח הנדסי המראה כי ניתן "להכניס" את מלוא זכויות הבנייה גם בתוך המגרש המצומצם תחת מגבלות קווי הבניין החדשים. לכן הוא פסק פיצוי רק על הנזק הישיר של הפיכת שטח שהיה מיועד לחצר לשטח בייעוד דרך, מבלי להכיר בפגיעה רחבה יותר בגמישות המגרש.

שני השמאים המייעצים דחו את טענת הוועדה המקומית נתניה כי הרחבת הכביש משביחה את הנכסים עקב שיפור הנגישות באופן דומה, בקובעם כי התוכנית מטפלת רק בקטע קצר מהרחוב ואינה יוצרת שיפור תנועתי המצדיק קיזוז פיצויים. בהתנגדות לשומה המייעצת, מלבד הפערים בין השומות העלתה אלשטרום טענות נוספות, ועיקרן צמצום שטח החצר התפעולית ופגיעה בפעילות הלוגיסטית, בפריקה ובטעינה

שני השמאים המייעצים דחו את טענת הוועדה המקומית נתניה כי הרחבת הכביש משביחה את הנכסים עקב שיפור הנגישות באופן דומה, בקובעם כי התוכנית מטפלת רק בקטע קצר מהרחוב ואינה יוצרת שיפור תנועתי המצדיק קיזוז פיצויים.

בהתנגדות לשומה המייעצת, מלבד הפערים בין השומות העלתה אלשטרום טענות נוספות, ועיקרן צמצום שטח החצר התפעולית ופגיעה בפעילות הלוגיסטית, בפריקה ובטעינה. טענות נוספות עלו בעניין האם ניתן להוסיף שטחי שירות. בסך הכול, טענה החברה, על פיצויי ההפקעה לעמוד על כ-665.5 אלף שקל.

יעקב תמם, שמאי שותף במשרד תמם-אברהם שייעץ לאלשטרום אומר: "הפער הבלתי נתפס בפיצויים בין שתי חלקות סמוכות הוא תעודת עניות למערכת התכנון. ההחלטה שלא למנות שמאי מייעץ אחד לשני מקרים זהים גרמה לפגיעה אנושה בעקרון השוויון בין נישומים, שחזר והודגש בפסקי דין רבים. על ועדת הערר לשמש שומר סף במקום שבו הוועדה המקומית כשלה ולייצר ודאות משפטית ושמאית. האזרח נותר חשוף למערכת ששכחה שתפקידה לפצות על עוול, ולא לייצר אחד חדש ללא דרישה ברורה".

בתגובה לפניית " מרכז הנדל"ן " השיב השמאי גיא צדיק כי אינו יכול להתייחס לטענות, כיוון שהתיק עודנו מתנהל בפני ועדת הערר.