יקרה יותר מפריז וממילאנו: הנתון שמייקר את העלויות לשוכרי המשרדים בת"א

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

תל אביב נמנית עם קבוצת השווקים היקרים ביותר לעלויות גמר במשרדים, כך עולה ממדריך העלויות העולמי החדש של חברת הנדל"ן הגלובלית JLL שפורסם בחודש האחרון. המונח במחקר הוא התאמת משרדים (Office Fit-Out), דהיינו כל מה שנדרש כדי להפוך שטח ריק או כמעט ריק למשרד פעיל: עבודות גמר, חשמל, מיזוג, תקשורת, אבטחה, מערכות אודיו וידאו, ריהוט ותשתיות טכנולוגיות. 

המחקר, שפורסם תחת הכותרת Global Office Fit-Out Costs Guide 2026 (מדריך עולמי לעלויות התאמת משרדים) בדק 68 ערים ב-40 מדינות לפי חלוקה לארבעה אזורים, האזורים שנבחנו הם אסיה-פסיפיק (21 ערים), אירופה והמזרח התיכון (25 ערים), אמריקה הלטינית (8 ערים), וצפן אמריקה (14 ערים).

לפי מפת העלויות של החברה, ישראל נמצאת בקבוצת העלות הגבוהה ביותר, מעל 2,500 דולר למ"ר להתאמת משרד תאגידי ברמת גמר בינונית. זאת לעומת ממוצע גלובלי של 2,150 דולר למ"ר, וממוצע של 2,300 דולר למ"ר באזור אירופה והמזרח התיכון. מיקום זה מציב אותה במקום ה-10 באזור אירופה, המזרח התיכון ואפריקה ובמקום 28 בעולם מתוך 68 ערים כאמור. 

תל אביב נמצאת מתחת לערים יקרות מאוד כמו ניו יורק, לונדון, דובאי וריאד, אך היא מדורגת מעל ערים כמו פריז, ורשה, מדריד ומילאנו. צפון אמריקה זהו האזור היקר ביותר בעולם, עם עלות ממוצעת של 3,200 דולר למ"ר, כשהערים היקרות ביותר הן ניו יורק, סן פרנסיסקו ובוסטון. אסיה פסיפיק הוא האזור הזול ביותר, עם ממוצע של 1,500 דולר. 

הדו"ח של JLL מבוסס על נתוני הרבעון הראשון של שנת 2026 ובוחן עלויות התאמת משרדים כאמור ב-40 מדינות. עם זאת במחקר מצוין כי לא ניתן היה להעריך את ההשפעות המדויקות של הסכסוך עם איראן שהתפתח באותה עת על הכלכלה ועל שרשראות האספקה.  המדדים אינם כוללים עבודות מעטפת, תרומות של בעלי נכסים, עבודות חריגות, מסים, היתרים או תמריצים מקומיים. בנוסף לנתונים הכמותיים, המחקר השתמש בסקרי סנטימנט שוק שנערכו ביותר מ-35 שווקים כדי להבין את השפעת הגורמים המאקרו-כלכליים. 

ישראל נמצאת בקבוצת העלות הגבוהה ביותר, מעל 2,500 דולר למ"ר להתאמת משרד תאגידי ברמת גמר בינונית. זאת לעומת ממוצע גלובלי של 2,150 דולר למ"ר. תל אביב נמצאת מתחת לערים יקרות מאוד כמו ניו יורק, לונדון, דובאי וריאד, אך היא מדורגת מעל ערים כמו פריז, ורשה, מדריד ומילאנו

לפי הדו"ח, עלויות התאמת המשרדים בעולם עלו בשנה האחרונה בשיעור של 2%-6% במונחי מטבע מקומי נכון לשער החליפין של מרץ 2026, על רקע שילוב של מחסור בכוח אדם מקצועי, תנודתיות במחירי האנרגיה, שיבושים בשרשראות אספקה, עלייה במחירי רכיבי מפתח ומורכבות טכנולוגית גוברת של סביבת העבודה.

אחת המסקנות המרכזיות של JLL היא שהתייקרות המשרדים אינה נובעת רק מחומרי גמר יקרים יותר או מרמת עיצוב גבוהה יותר, אלא ממערכת תשתית מורכבת, שצריכה לתמוך בעבודה היברידית, חדרי ישיבות חכמים, תקשורת יציבה, מערכות אבטחה, בקרת כניסה, חיישנים, תאורה חכמה, בקרת מבנה, קירור וצרכים חדשים של עבודה עם מערכות בינה מלאכותית.

ה-AI מתחיל להשפיע על העלויות 

לפי מדדי JLL, עבודות הבינוי ומערכות החשמל והמיזוג הן שני מרכיבי העלות הגדולים ביותר בפרויקט התאמת משרד. עבודות הבינוי מהוות בדרך כלל 35%-38% מהעלות, ומערכות החשמל והמיזוג מהוות 25%-31% נוספים.

הדו"ח מצביע על כך שהבינה המלאכותית מתחילה להשפיע גם על עלויות התאמת המשרד. לפי נתוני JLL, כ-63% מהשווקים מדווחים על עלייה בביקוש לאינטגרציה של טכנולוגית מורכבת יותר בפרויקטי משרדים. מערכות שבעבר נתפסו כתוספת, כמו מערכות אודיו וידאו מתקדמות, תשתיות תקשורת חזקות, מערכות בניין חכמות, אבטחת מידע וחדרי ישיבות מותאמים לעבודה היברידית, הופכות בהדרגה לדרישת בסיס.

בד בבד, מחירי הנחושת עלו בשיעור של 26%-30% בשנה, ומשפיעים ישירות על כבלים, לוחות חשמל, שנאים, מערכות מיזוג ותשתיות טכנולוגיות. גם מחסור בשבבים ממשיך להשפיע על זמינות ועלות של מערכות בניין חכמות, בקרת מבנה, בקרת כניסה, מצלמות אבטחה, מסכים ומערכות אודיו וידאו.

הדו"ח מצביע על כך שהבינה המלאכותית מתחילה להשפיע גם על עלויות התאמת המשרד. לפי נתוני JLL, כ-63% מהשווקים מדווחים על עלייה בביקוש לאינטגרציה של טכנולוגית מורכבת יותר בפרויקטי משרדים. מערכות שבעבר נתפסו כתוספת, כמו מערכות אודיו וידאו מתקדמות, אבטחת מידע וחדרי ישיבות מותאמים לעבודה היברידית, הופכות בהדרגה לדרישת בסיס

גם כוח האדם הפך לצוואר בקבוק במרבית הפרויקטים. לפי הדוח, כ-70% מהשווקים שנבדקו מדווחים כי זמינות עובדים מקצועיים מעלה את עלויות הפרויקטים ומשפיעה על לוחות הזמנים, וב-59% מהשווקים נרשם מחסור בעובדים לא מקצועיים. המחסור מורגש במיוחד בקרב חשמלאים, טכנאי מיזוג ואנשי מערכות מיוחדות.

עבור חברות בישראל, שבהן חלק גדול מהציוד והרכיבים תלוי ביבוא ובתיאום בין ספקים רבים, מדגישים ב-JLL, המשמעות אינה רק עלות גבוהה יותר. מדובר גם בסיכון לעיכובים בפרויקטים, לחריגות תקציב ולצורך בתכנון מוקדם יותר של רכש, מערכות ולוחות זמנים.

הדוח מדגיש כי מחירי האנרגיה משפיעים על התאמת המשרד בשני כיוונים. מצד אחד, הם מייקרים חומרי גלם, ייצור, שינוע, לוגיסטיקה ועבודות באתר. מצד שני, הם דוחפים חברות להשקיע במערכות חסכוניות יותר, בתכנון אנרגטי ובפתרונות שמקטינים את עלויות התפעול לאורך זמן.

המפתח להוזלת עלויות הוא בתכנון 

לפי נתוני חברת JLL, כ-88% ממובילי הנדל"ן התאגידי בעולם מזהים הפחתת עלויות תפעול באמצעות חיסכון באנרגיה כעדיפות עליונה בשלוש השנים הקרובות. בנוסף, 70% מהשווקים שנבדקו מדווחים על עלייה בביקוש להתאמות משרד בנות קיימא. בישראל, שבה משרדים מתמודדים עם צורכי קירור משמעותיים וסטנדרטים בינלאומיים של חברות גלובליות, מסבירים ב-JLL, יעילות אנרגטית היא כבר חלק מניהול תקציב הפרויקט וההוצאות השוטפות.

לפי מחקרי JLL, אחד הכלים המרכזיים לשליטה בעלויות הוא בחירה נכונה של תצורת המשרד כבר בתחילת הדרך. עלויות ההתאמה יכולות להשתנות בטווח של 10%-13% בין תצורות משרד שונות, ובשיעור של 10%-30% כאשר מביאים בחשבון גם רמות גמר שונות. מעבר ממשרד פתוח וגמיש לתצורת משרד מובנית וסגורה יותר, עם יותר חדרים סגורים ועמדות קבועות, יכול להוסיף 20%-25% לעלות הפרויקט. המשמעות, לפי JLL, היא שתכנון שאינו מחובר לצרכים האמיתיים של הארגון עלול לגרום לשתי בעיות הפוכות: השקעת חסר במשרד שלא יתמוך בעבודה בפועל, או השקעת יתר בחללים ומערכות שאינן נדרשות. 

JLL היא חברת נדל"ן אמריקנית המסייעת ללקוחותיה בקנייה, בנייה, אכלוס, ניהול והשקעה במגוון נכסים, בהם משרדים, תעשייה, מלונאות, מגורים, קמעונאות, דאטה סנטרים ותשתיות. JLL נוסדה לפני למעלה מ־200 שנה. החברה פועלת ביותר מ-80 מדינות, מעסיקה יותר מ-113 אלף עובדים ומחזיקה בחטיבת מחקר גדולה. JLL ישראל פועלת מאז 1997, מונה כ־300 עובדים ובראשה עומד יניב לוטרינגר.

לדברי עידן פרטוש, מנהל חטיבת הפרויקטים ב-JLL ישראל, מה שהדוח מראה הוא שהמשרד היקר באמת הוא כבר לא בהכרח המשרד המעוצב ביותר, אלא המשרד שלא תוכנן נכון. "בישראל, שבה עלויות ההתאמה גבוהות במיוחד, כל החלטה שמתקבלת מאוחר מדי, חשמל, מיזוג, תקשורת, אבטחה, מערכות אודיו וידאו או התאמה לעבודה עם בינה מלאכותית, עלולה להפוך במהירות לחריגה תקציבית. חברות צריכות להבין שהמשרד החדש הוא לא רק חלל עבודה, אלא תשתית עסקית. הוא צריך לתמוך באנשים, בטכנולוגיה, בגמישות ובחיסכון באנרגיה. מי שמתכנן אותו רק לפי עיצוב ומספר עמדות, מפספס את עיקר העלות ואת עיקר הסיכון".