עיריית רחובות סללה כביש ללא היתר ובניגוד לחוק: בעלי הקרקע יפוצו בכ-140 אלף ש"ח

ועדת הערר המחוזית לפיצויים ולהיטלי השבחה במחוז מרכז, בראשות עו"ד יוני שורץ, קיבלה בשבוע שעבר ערר שהגישו בעלי קרקע פרטית וחייבה את הוועדות המקומיות לתכנון ובניה של נס ציונה ורחובות לשלם פיצויים בגין ירידת ערך מקרקעיהם, בסך של כ-121 אלף שקל, והשיתה על העיריות הוצאות בסך 20 אלף ש"ח נוספים. במסגרת ההחלטה, מתחה ועדת הערר המחוזית ביקורת על התנהלות עיריית רחובות, אשר "תפסה חזקה" במקרקעין פרטיים וסללה בהם כביש עוד לפני אישור התוכנית ובלא היתר בנייה כדין. לפיכך נקבע כי הרשויות לא יקבלו פטור מתשלום פיצויים עקב התנהגותן הפסולה.

מוקד הסכסוך הוא תוכנית חיבור רחובות ונס ציונה בציר פרי-בן גוריון, אשר שינתה את ייעודם של שטחים חקלאיים לדרך. המקרקעין היו תחילה בשטח נס ציונה, אך הוועדה המקומית רחובות חתמה על הסכם שיפוי לטובת נס ציונה. מההחלטה עולה כי עיריית רחובות סללה את הכביש בפועל ותפסה חזקה במקרקעין עוד לפני שהתוכנית אושרה ובטרם הוצא היתר בנייה.

להחלטה של ועדת הערר

בעקבות תפיסת החזקה הגישו בעלי הקרקע תביעת פיצוי של כ-7 מיליון שקל. במסגרת ההליך שנערך בפני ועדת הערר מונה השמאי המייעץ שלומי יפה, אשר בחן האם חלה ירידת ערך. כבר בשלב המינוי קבעה ועדת הערר כי מדובר במקרה "חריג וקיצוני", שבו רשות ציבורית פעלה באופן "בעליל בלתי תקין ושאינו הולם". לפי החלטת הוועדה, התוכנית שאושרה בדיעבד נועדה, בין היתר, להכשיר את עבירות הבנייה והפלישה שביצעה הרשות.

"התנהלות שלטונית פגומה מיסודה"

המחלוקת המרכזית נגעה לשווי הקרקע ששונתה לייעוד לדרך, בהיקף של כ-6.2 דונם, וכ-2.3 דונם שטחים נוספים שייעודם לא שונה אך הפכו ל"שטחים כלואים". השמאי המייעץ סבר בתחילה, בהסתמך על "קווים מנחים" של אגף שומת מקרקעין, כי אין הבדל בין שווי קרקע חקלאית לשווי קרקע המיועדת לדרך, ולכן לא נגרמה ירידת ערך. הוועדות המקומיות הגישו השגה על הכרעת השמאי וביקשו לדחות את מתן הפיצויים.

ועדת הערר דחתה את גישת השמאי המייעץ בנסיבות המקרה. היא קיבלה את טענת העוררים כי מאחר שהכביש כבר נסלל ונתפס שלא כדין, "קונה מרצון" לא היה משלם עבורו שווי של קרקע חקלאית. ועדת הערר הזכירה את שלושת התנאים שפוטרים ועדה מקומית: גובה ירידת הערך, סבירות הפגיעה והגנה מהצדק, אך קבעה שדי בטענה מהצדק לקבוע שהפטור לא מתקיים:

"בענייננו, אין צורך לבחון את כל התנאים, היות ובנסיבותיו הייחודיות והחריגות של המקרה דנן, ברור באופן מובהק כי תנאי הצדק לא מתקיים, ועל כן אנו דוחים את בקשתן של המשיבות לפוטרן מתשלום הפיצויים… התשתית העובדתית מלמדת על התנהלות שלטונית פגומה מיסודה, וכפי שנקבע בהחלטת המינוי: 'עיריית רחובות התנהלה בעניין מקרקעי העוררים באופן חריג שאינו הולם התנהלות של רשות ציבורית', בכך שהיא 'תפסה חזקה במקרקעין שלא שלה, ואף סללה עליהם כביש, בניגוד לייעוד וללא היתר בניה '.

ועדת הערר דחתה את גישת השמאי המייעץ בנסיבות המקרה. היא קיבלה את טענת העוררים כי מאחר שהכביש כבר נסלל ונתפס שלא כדין, "קונה מרצון" לא היה משלם עבורו שווי של קרקע חקלאית

"כלומר, התכנית מושא העררים דנן, הכשירה בדיעבד את עבירות הבניה והפלישה שביצעה הרשות. מתן פטור מתשלום פיצויים… נועד להגן על הקופה הציבורית במקרים של פגיעה תכנונית 'רגילה' הנובעת מהתפתחות עירונית לגיטימית, אך אין תכליתו להעניק הכשר או הקלה כלכלית לרשות שפעלה בניגוד לחוק, יצרה עובדות בשטח בכוח הזרוע ורק לאחר מכן הסדירה אותן תכנונית. רשות הפועלת בדרך של 'דין עצמי'  ופלישה למקרקעין פרטיים, אינה יכולה להישמע בטענה כי אין זה מן הצדק לחייבה בפיצוי בגין הפגיעה התכנונית שנוצרה כתוצאה ממעשיה אלו". לפיכך, אימצה הוועדה את קביעת שמאי העוררים וקבעה כי שווי המקרקעין בייעוד לדרך עומד על 36 ש"ח למ"ר בלבד (לעומת 50 ש"ח למ"ר במצב הקודם), מה שמשקף ירידת ערך של 14 ש"ח למ"ר.

ועדת הערר הורתה לוועדות המקומיות לשלם לעוררים פיצויים בסך כולל של 121,498 ש"ח (בתוספת ריבית והצמדה מ-2019) בגין ירידת הערך בשטח הדרך ובשטחים "כלואים" נוספים שנוצרו.

למרות הזכייה בערר, הוועדה פסקה הוצאות משפט בסך 20,000 ש"ח בלבד לטובת העוררים. זאת, בשל הפער העצום בין סכום התביעה המקורי (שעמד על למעלה מ-7 מיליון ש"ח) לבין הסכום שנפסק בסופו של יום, דבר שחייב את הרשות להיערכות תקציבית ושמאית מופרזת. את העוררים ייצגו עו"ד צבי שורץ ועו"ד רונית לוי.

"סכום הפיצויים - פחות מ-2% מגובה התביעה"

מעיריית רחובות נמסר בתגובה: "מדובר בהליך לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, בגין אישורה של תכנית מח/311 לחיבור רחובות פרי ובן גוריון, במסגרתו הוגשה תביעה לפיצויים בסכום של למעלה מ-8 מיליון ש"ח. בסופו של ההליך נפסק פיצוי בסך 121,498 ש"ח בלבד, פחות מ-2% מסכום התביעה, נתון המעיד על הפער המשמעותי בין היקף הטענות שהועלו לבין תוצאת ההליך.

"הכביש נסלל כחלק ממענה תחבורתי שנועד לשרת את הציבור, ובהמשך הוסדרו העבודות באמצעות תוכנית סטטוטורית והיתרי בנייה כדין, בשיתוף פעולה מלא בין הרשויות הרלוונטיות. עיריית רחובות לומדת את החלטת ועדת הערר על כלל היבטיה, וטרם התקבלה החלטה באשר לצעדים המשפטיים שיינקטו בהמשך".