יו"ר לשכת שמאי המקרקעין: היטל ההשבחה לא יבוטל

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

"האם זה נכון לבטל את היטל ההשבחה? כמובן שלא. תארו לעצמכם שהיו קובעים שמס הכנסה הוא אגרה זהה לכל תושבי ישראל". כך הצהירה יו"ר לשכת שמאי המקרקעין  נחמה בוגין , בהרצאת "בוקר של נדל"ן" שערכה בשבוע שעבר בנושא היטלי השבחה . בהרצאה המקוונת שנערכה ביוזמת " מרכז הנדל"ן " נכחו מאות משתתפים.

בהרצאתה, סקרה בוגין מספר פסיקות משמעותיות שניתנו לאחרונה שמשליכות על תחום היטלי ההשבחה, וכן התייחסה לאופן שבו פרויקט המטרו צפוי להשפיע על התחום.

לצפייה בהרצאה המלאה: 

לדברי בוגין, הרבה מאוד שנים מתקיים שיח לגבי ביטול ההיטל והפיכתו לאגרה. "האם זה נכון לבטל את היטל ההשבחה? כמובן שלא. תארו לעצמכם שהיו קובעים שמס הכנסה הוא אגרה זהה לכל תושבי ישראל. לא יכול להיות שייקבע סכום שרירותי בלי להתייחס לנתונים הפרטניים של הנכס ולנתונים הפרטניים של החייב. הרציונל שמאחורי היטל ההשבחה הוא שהחיוב צריך להיות על מה שבית המשפט מגדיר 'מתת רגולטורי', כלומר רק על פעולה שהרשות המקומית עשתה והשביחה את הנכס של הבעלים הפרטיים".

יחד עם זאת יש שינוי נקודתי ומוצדק שצפוי לחול - "במקרים שבהם דייר תמים מוכר את הדירה שלו בתפר שבין אישור התב"ע לבין קבלת היתר הבנייה, הדייר לא יחויב בהיטל, והמועד הקובע שלו ינוע לשלב של היתרי הבנייה ויחול על היזם", בהמשך ההרצאה עסקה בוגין במספר הלכות חשובות שנקבעו לאחרונה במסגרת פסקי דין, שמשפיעות דרמטית על נושא ההיטלים.

המהפכה של הלכת לויתן

על "הלכת לויתן" שנקבעה בפסק דינו של בית המשפט העליון לפני כחודשיים אמרה בוגין כי "אם הייתי יכולה להגדיל ולמסגר את ההלכה הזאת ולתלות אותה בכל מקום אפשרי, הייתי עושה את זה. המחלוקת הייתה האם צריך להביא במצב הקודם בחשבון את ההשפעה של תמ"א 38 או אפשר לנטרל את ההשפעה. זה היה שורש הוויכוח באלפים רבים של תיקים שהתגלגלו באינסוף ערכאות שמאיות ושיפוטיות. בסופו של דבר הנושא הזה הגיע לפתחו של בית המשפט העליון.

"בית המשפט קבע קביעה מאוד ברורה, וגם מאוד מוצדקת לטעמי: קודם כל, כדי שיהיה חיוב בהיטל השבחה צריכים לחול שני תנאים מצטברים: האחד כמובן עלייה בשווי של המקרקעין, אבל לא פחות חשוב - חייב להיות קשר סיבתי לפעולה התכנונית, או כמו שמגדיר בית המשפט 'מתת רגולטורי'. כלומר - אם הוועדה המקומית עשתה פעולה שהשביחה את המקרקעין, אז בעל הקרקע צריך להחזיר לה, כלומר לציבור, את מחצית ההשבחה, והכספים האלה אמורים לשמש לפיתוח הפרויקט עצמו.

"לעומת זאת התעשרות שמקורה בשוק חופשי אינה מקימה חובת תשלום היטל השבחה . כלומר, בית המשפט עושה הבחנה מאוד ברורה בין השבחה שנוצרה כתוצאה מקשר ישיר וסיבתי עם הפעולה של רשות התכנון לבין שוק חופשי... בית המשפט קרא לגישה זאת 'גישת ההכללה' וקבע באופן מפורש שגישת ההכללה שתביא למס אמת היא הגישה הנכונה".

קביעה חיובית נוספת של העליון, לדברי בוגין, היא כי "שומת מקרקעין היא שומה ולא תיאוריה". לדבריה, "בית המשפט אומר 'תראו, לגזור שווי של הנכס במצב הקודם, לפני אישור תוכנית הרובעים, זה קל. גוזרים אותו מהשוק החופשי. לעומת זאת, כדי לנטרל את ההשפעה של תמ"א 38 צריך לעשות חישוב תיאורטי שהוא הרבה פחות מדויק".

תקדים נועה לב

עוד עסקה בוגין בפס"ד "נועה לב" של בית המשפט המחוזי תל אביב: "היה כאן מקרה של מכר של דירה בודדת בפרויקט של פינוי-בינוי", אמרה בוגין, "בית המשפט מנתח מאוד יפה את הגישות שיש לנושא הזה. השיטה שהשופט ביקש מהשמאי המכריע לחזור לחשב אותה היא השיטה הכי פשוטה וגם הכי נכונה לטעמי - שיטת ההשוואה הישירה. בואו נבדוק מה עשה השוק לאותה דירה בעקבות אישור תוכנית הפינוי-בינוי. בעצם השבחה היא עליית שוויים של המקרקעין. אז בואו נבדוק, בלי כל מיני נוסחאות מורכבות".

אלא שלפס"ד נועה לב יש גם צד נוסף, והוא האופן שבו היטל ההשבחה יוטל על היזם. בנקודה זו חולקת בוגין על המסקנה של בית המשפט: "אני חושבת שהמסקנה יצרה קושי ואני מאמינה שהקושי הזה יסתדר בהמשך, בין אם בחיים האמיתיים או בפסיקות אחרות".

עוד עסקה בוגין באתגרים החדשים שיוצר פרויקט המטרו בתחום היטלי ההשבחה. לדבריה, "היתה ביקורת קשה של מבקר המדינה על קצב התקדמות פרויקט המטרו, בין היתר כתוצאה ממנגנון המימון הבעייתי. נושא ההפקעות מתקדם כמו מכונה משומנת, אבל כל נושא הביצוע וכל מה שקשור במימון שמחכים לו מתעכב מאוד, ואנחנו שואלים את עצמנו מתי נראה את המטרו קיים. הרבה אנשים סקפטיים ולא יודעים מתי נראה פה משהו אמיתי, אבל ברגע שיש גם בעיה עם מנגנון המימון אז הבעיה מחמירה.

"כזכור, אושר חוק מטרו ראשוני שבו הוטל היטל השבחה ומס מטרו כולל של 75 אחוז, וזה יצר מצב שתחומי ההשפעה של המטרו, במקום להיות האטרקטיביים ביותר, הפכו להיות כיסים ריקים. יזמים חששו להתקדם, חששו להתקרב לאזורים האלה משום שאין כלכליות בגלל המס הגבוה. לפני כשלוש שנים התחיל הליך של תיקון החוק הזה והוא הסתיים בזה שהמס הופחת מ-75 אחוז ל-60 אחוז לתקופה מוגבלת של שש שנים שמסתיימת בסוף 2030. כדי ליהנות מהפחתה הזאת צריך להספיק להגיש בקשה להיתר בנייה, וכרגע עדיין יש קושי לקדם תוכניות באותם אזורי ההשפעה שסמוכים לתוואי של תמ"א 70, תוואי המטרו.

"הפתרון, אני מקווה לעניין הזה הוא תקן מטרו שאנחנו מקדמים עכשיו בלשכת שמאי מקרקעין . הכוונה היא שכמו שתקן 21 הוא מורה דרך בפרויקטים של פינוי-בינוי, כך תקן המטרו יהיה מורה דרך בפרויקטים שיקודמו בטווח ההשפעה של תמ"א 70 ולאורך תוואי המטרו. התקן הזה יוכל לבדוק כלכליות, ואם נראה שאין כלכליות יהיה צורך באמת להוסיף זכויות כדי לייצר כלכליות".