בחסות השופטים: הרפורמה בהיטלי ההשבחה יצאה לדרך. סיכום פסקי הדין החשובים של 2025

שנת 2025 היתה אמורה להיות שנה שבה מנגנון היטלי ההשבחה יהיו חזק בכותרות העיתונות הכלכלית - זאת בעקבות רפורמה שעליה עבדו במשותף משרד המשפטים ומטה התכנון במשרד הפנים, אשר היתה אמורה לטייב ולפשט את אחד המנגנונים הכי מסורבלים וקשים להבנה בעולם התכנון והבניה. בחלוף יותר משנה מאז החל הצוות לעבוד, רפורמה עדיין אין, ונראה כי זו תתמצה לכל היותר במספר תיקונים קלים.

ואולם את הכותרות בנושא היטלי ההשבחה קיבלנו - ובגדול - דווקא מכיוונם של בתי המשפט שהעניקו לנו במהלך שנת 2025 כמה פסיקות משמעותיות בנושא. פסק הדין החשוב ביותר הוא כמובן פס"ד לויתן, אשר צפוי להשפיע על עשרות אלפי מוכרי דירות בשכונות הוותיקות של ת"א וירושלים, וכן על קופתה של עיריית תל אביב. לצידו ניתנו שני פסקי דין משמעותיים נוספים בנושא, האחד ל השופט גלעד הס אשר קבע מהי הדרך הראויה לחישוב היטל במכירת דירה במתחם פינוי בינוי , ושל השופט אבי גורמן שנתן פסק דין משמעותי בפתח תקווה.

לפיכך החלטנו להקדיש את החלק הראשון של כתבת הסיכום של פסקי הדין המשמעותיים של 2025, לנושא היטלי ההשבחה, תוך שאת הפרשנויות לפסקי הדין השונים כתבו עבור " מרכז הנדל"ן " כמה מעורכי הדין המובילים בישראל.

פסק הדין שעלה לעיריות ת"א וי-ם מיליארדי שקלים

עורכי הדין שי הוברמן ואוהד יאראק, שותפים במשרד פירון
כותבים על:
בר"מ 1975/24 הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב נ' לויתן
בר"מ 25226-04-25  עיריית ירושלים נ' קלמנוביץ

פסק הדין דן במקבץ של ערעורים על פסקי דין של בתי המשפט המחוזיים בירושלים ובתל-אביב, ביחס להשפעת תמ"א 38 והזכויות שהיא מעניקה, על היטל השבחה בעת מכר של דירת מגורים שלא ניתן לגבי הבניין בו היא בנויה, היתר לפי תמ"א 38 ותחילת ההליכים בהכרעות סותרות של ועדות הערר המחוזיות בתל-אביב ובירושלים.

השאלה המשפטית: העניין המקצועי נסוב סביב השאלה האם בהערכת שווי המקרקעין "במצב הקודם", לצורך חישוב בהיטל השבחה , יש לכלול את תרומתה של תמ"א 38 לעליית שוויים של המקרקעין (מבלי שבכלל הוצא מכוחה היתר בניה במקרקעין ספציפיים) או שמא יש לנטרל את השפעת תמ"א 38 ולחשב את שווי המקרקעין במצב הקודם בהתאם למצב התכנוני שחל עליהם בהתעלם מתמ"א 38.

זהו פס"ד מהחשובים שניתנו השנה בתחום הנדל"ן, שבא לעשות סדר ולפתור סוגייה ש"תקעה" במשך שנים, את שוק עסקאות מכר דירות יד שניה, במרכז תל אביב ובשכונת רחביה בירושלים. מעבר למשמעות הכספית העצומה והחסכון הכספי שייגרם למוכרי הדירות וגם לרוכשים, יש חשיבות רבה בשחרור הפקק שנוצר בוועדות הערר, שכן בהמתנה לפסק הדין הזה, הקפיאו ועדות הערר המחוזיות את הדיונים בעררים על שומות היטל השבחה בגין מכר של דירות שנהנו מהשבחה שמקורה בתמ"א 38

החלטת בית המשפט: בית המשפט העליון קבע כי בתחשיב שווי המקרקעין "במצב הקודם" יש לכלול את תמ"א 38 . נקבע כי באין אירוע המוגדר כ"אירוע משביח", אין לנטרל דבר משווי "המצב הקודם". כלומר, בית המשפט קבע, כי תמ"א 38 הביאה לעליית שווי המקרקעין גם אם לא מומשה ביחס לדירה, בשל השפעתה על התנהלות השוק, שכן העלייה בערך הנכסים אשר מתרחשת כפועל יוצא מעצם אישורה של תמ"א 38, אף טרם הוצא מכוחה היתר בניה , אינה עולה כדי מתת רגולטורי. עליית ערך זאת היא תוצאה של כוחות השוק, אשר מעלים את הביקוש לנכסים מסוג זה בשל הפוטנציאל התכנוני הגלום בהם. עצם אישורה של תמ"א 38 אינו מכונן אפוא שום אירוע מס.

בית המשפט הדגיש כי גישת ההכללה דוגלת בהערכת שווי המקרקעין "במצב הקודם" על פי ערכי שוק חופשי כמות שהם, מבלי לייחס חשיבות מיוחדת לעובדה ששווי המקרקעין עלה בשל אישור תמ"א 38 ומבלי לדרוש את גביית ההיטל על עליית ערך זו. גישה זו הולמת את עקרונות דיני המס והיא שצריכה להדריך את בית המשפט.

משמעות פסק הדין: זהו פס"ד מהחשובים שניתנו השנה בתחום הנדל"ן, שבא לעשות סדר ולפתור סוגייה ש"תקעה" במשך שנים, את שוק עסקאות מכר דירות יד שניה, במרכז תל אביב ובשכונת רחביה בירושלים. מעבר למשמעות הכספית העצומה והחסכון הכספי שייגרם למוכרי הדירות וגם לרוכשים, יש חשיבות רבה בשחרור הפקק שנוצר בוועדות הערר, שכן בהמתנה לפסק הדין הזה, הקפיאו ועדות הערר המחוזיות את הדיונים בעררים על שומות היטל השבחה בגין מכר של דירות שנהנו מהשבחה שמקורה בתמ"א 38. 

בהיעדר הכרעה בשאלה, ומאחר שהרשויות דרשו השבחה ללא נטרול הזכויות מכח תמ"א 38 "במצב הקודם", המחלוקת על היטל ההשבחה הביאה לעסקאות שלא הגיעו לידי סיום או לתשלומים ששולמו תחת מחאה ושעל הועדות המקומיות יהיה להחזיר. מאז מתן פסק הדין הגישו הרשויות בקשה לדיון נוסף, אבל נכון לעתה – זו הכרעת בית המשפט העליון וכך יש להתייחס אליה.

סוף למחלוקת: השיטה לחישוב היטל השבחה במכירת דירה במתחם פינוי-בינוי

עו"ד קרן פרשקר, בעלים משותף במשרד רז-כהן פרשקר ושות'
כותבת על: עמ"נ 18341-09-24 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה תל אביב-יפו נ' נועה לב ואח'.

עובדות המקרה: בעלת דירה במתחם "דפנה-ארלוזרוב" בתל אביב, שהוכרז כמתחם פינוי-בינוי, מכרה את דירתה במחיר של 4,150,000 ש"ח לאחר אישור התוכנית וחתימה על הסכם פינוי-בינוי עם היזמים. בגין מכירה זו הונפקה שומת היטל השבחה . הוועדה המקומית חישבה את ההיטל על פי שיטת "החלק היחסי המהוון" - שיטה מורכבת הכוללת חישוב שווי של כלל הפרויקט, גזירת החלק היחסי של הדירה, ותוספת שווי דמי שכירות בתקופת הביניים.

השמאי המכריע אימץ את שיטת החלק היחסי אך ללא תוספת שווי דמי השכירות, והוועדה המקומית ערערה לוועדת הערר. בעקבות דחיית הערעור על ידי ועדת הערר, הגישה הוועדה המקומית ערעור לבית המשפט לעניינים מנהליים על החלטת ועדה הערר.

פסק הדין: בית המשפט לעניינים מנהליים בתל אביב (כב' השופט גלעד הס) דחה את הערעור וקבע הלכה חשובה: כאשר מדובר במכירת יחידת דיור בפרויקט פינוי-בינוי, הדרך הראויה והעדיפה לקביעת שווי הדירה במצב החדש היא שיטת ההשוואה הישירה, ולא שיטת החלק היחסי המהוון. בית המשפט הדגיש כי שיטת ההשוואה, המבוססת על עסקאות שנעשו במתחם בין מוכר מרצון לקונה מרצון, משקפת בצורה הטובה ביותר את שווי הדירה, שכן במחיר השוק גלומות כל הדילמות השמאיות - תקופת הדחייה, שיעור ההיוון, שווי דמי השימוש בתקופת הביניים ועוד.

מדובר בפסק דין פורץ דרך שמבהיר את הדרך הנכונה לחישוב היטל השבחה בפרויקטי פינוי-בינוי. השופט הס קבע באופן ברור, כי בחישוב היטל השבחה במכר דירות במסגרת פרויקטים של פינוי-בינוי בנסיבות הנ"ל קיימת עדיפות לשימוש בגישת ההשוואה הישירה, מתוך הבנה של שוק הנדל"ן והאופן בו המחירים משקפים את כל המשתנים הרלוונטיי

לעומת זאת, שיטת החלק היחסי מחייבת את השמאי להכריע בסוגיות מורכבות רבות כגון שווי מ"ר דיור להשכרה, עלות פיתוח שצ"פ, עלות הרחבת דרך, תקופת דחייה וריבית היוון. בית המשפט קבע, כי רק במקרים בהם לא ניתן לאתר עסקאות השוואה רלוונטיות, ניתן לפנות לשיטות אחרות, ובנוסף קבע, כי אין להוסיף לשווי את דמי השכירות בתקופת הביניים.

משמעות פסק הדין: מדובר בפסק דין פורץ דרך שמבהיר את הדרך הנכונה לחישוב היטל השבחה בפרויקטי פינוי-בינוי. השופט הס קבע באופן ברור, כי בחישוב היטל השבחה במכר דירות במסגרת פרויקטים של פינוי-בינוי בנסיבות הנ"ל קיימת עדיפות לשימוש בגישת ההשוואה הישירה, מתוך הבנה של שוק הנדל"ן והאופן בו המחירים משקפים את כל המשתנים הרלוונטיים. פסק הדין "משחרר" את בעלי הדירות ממורכבות שמאית מיותרת - במקום להתווכח על תקופת דחייה, ריבית היוון ועשרות פרמטרים נוספים, בוחנים את נתוני שוק הנדל"ן בפועל. בית המשפט מסביר, כי שיטת ההשוואה הינה אמינה ומקובלת, פשוטה ליישום, ומשקפת בצורה הטובה ביותר את כלל הדילמות השמאיות הכלולות בשווי (תקופת דחייה, שיעור היוון, אי ודאות ועוד), ובהיותה מגשימה באופן האמיתי ביותר את עקרון ההתעשרות.

חשובה במיוחד הקביעה בפסה"ד, כי אין להוסיף לשווי הדירה ב"מצב החדש" את שווי השימוש בתקופת הביניים. ביהמ"ש קובע מפורשות, כי אין מקום להביא בחשבון את שווי השימוש במבנים בתקופת הביניים, לא בדרך של היוון דמי שכירות ולא בדרך של היוון דמי שימוש ראויים, וזאת מהטעם שההתעשרות נובעת רק מתוספת הזכויות מכוח התוכנית החדשה, וכי אין התעשרות ואין השבחה בגין הבניין הקיים והשימוש בו, שימוש שהיה קיים בשני מצבי התכנון. על כן, ההשבחה לפי תחשיב זה, הינה ההפרש בין השווי במצב החדש לשווי במצב הקודם כאשר הפרש זה מוכפל במקדם הדחייה לזמינות, ללא תוספת שווי השימוש בתקופת הביניים, כאמור.

פסק הדין מהווה צעד חשוב להגברת הוודאות בנושא חישוב היטלי השבחה במקרים של מכר דירות בפרויקטים של פינוי בינוי ומתווה שיטת חישוב ברורה ופשוטה אשר משקפת את מחירי השוק. פסק הדין לא מבטל את האפשרות להשתמש בשיטת החלק היחסי, אלא קובע היררכיה ברורה: תחילה יש לבחון האם קיימות עסקאות השוואה, ורק אם אין - ניתן לפנות לשיטות אחרות. פסק הדין צפוי להשפיע על אלפי תיקים של היטל השבחה בפרויקטי התחדשות עירונית ברחבי הארץ.

קריית אריה בפ"ת: היטל השבחה יוטל רק כאשר תכנית יוצרת התעשרות ממשית

עו"ד אלי וילצ'יק ממשרד נשיץ ברנדס אמיר ושות'
כותב על: עמ"נ 69444-02-23 ועדה מקומית לתכנון ובניה פתח תקווה נ' יוסף שמוחה ואח'

עובדות המקרה: ההליך נגע לתוכנית המתאר המקומית פתח/2200 באזור קריית אריה בפתח תקווה, שנועדה להסדיר את עקרונות הפיתוח של אזור התעסוקה. הוועדה המקומית לתכנון ובנייה פתח תקווה טענה כי עצם יצירת פוטנציאל להשבחה מספיקה כדי לגבות היטל השבחה מהבעלים של המגרשים, למרות שהתוכנית אינה מקנה זכויות קונקרטיות לבעלי המגרשים אלא רק מסגרת תכנונית כללית שתוכל להתממש רק בתוכנית מפורטת עתידית. היועצת המשפטית לממשלה הצטרפה לעמדת הוועדה המקומית, וטענה כי אין פטור על תכנית מתאר מקומית שאינה "כוללנית". מנגד, ועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה קבעה כי התוכנית אינה מקנה זכויות ודאיות אלא רק "סלי זכויות תחרותיים", ומימושם תלוי באישור תוכניות מפורטות עתידיות. בעקבות כך הגישה הוועדה המקומית עשרה ערעורים לבית המשפט המחוזי מרכז–לוד, שבמרכזם השאלה האם תכנית המתאר המקומית יוצרת אירוע מס המחייב בתשלום היטל השבחה.

מדובר על פסק דין חשוב ביותר שמחדד את העיקרון שהיטל השבחה יוטל רק כאשר תכנית יוצרת התעשרות ממשית וברורה – ולא על בסיס השערות תכנוניות עתידיות. פסק הדין דחה את העמדה הדווקנית של הוועדה המקומית בפתח תקווה והיועצת המשפטית לממשלה ובכך עשה צדק והוביל לתוצאה נכונה שרק מי שתאושר לו תכנית מפורטת משביחה על פי תכנית המתאר ישלם היטל השבחה .

פסק הדין: בית המשפט המחוזי, בשבתו כבית משפט לערעורים (כב' השופט אבי גורמן), דחה את כל הערעורים שהגישה הוועדה המקומית, לרבות את עמדת היועצת המשפטית לממשלה. השופט קבע כי התוכנית אינה מקנה זכויות קונקרטיות לבעלי המגרשים אלא מסגרת תכנונית כללית בלבד, ולכן לא נוצרה התעשרות ממשית שמצדיקה גביית היטל השבחה . השופט הדגיש כי השאלה היא מהותית: גם אם התוכנית אינה "כוללנית", יש לבחון אם היא יוצרת "גשר של ברזל" אל הזכויות; במקרה זה, רמת אי-הוודאות גבוהה, ולכן אין הצדקה להטיל את ההיטל. רק כאשר יאושרו תוכניות מפורטות שיקנו זכויות ממשיות ייתכן גביית היטל בעתיד. בנוסף, בית המשפט חייב את הוועדה המקומית לשלם הוצאות משפט.

משמעות פסק הדין: פסק הדין מחזק את העיקרון שהיטל השבחה יוטל רק כאשר נוצרה התעשרות ממשית וברורה, ולא על סמך פוטנציאל תכנוני או עמדת גוף ציבורי. פסק הדין גם ממחיש כי עמדות היועץ המשפטי לממשלה אינן מחייבות אוטומטית את בית המשפט אשר לאחר שבדק את הוראות החוק והפסיקה הגיע למסקנה שונה וקבע שכאשר הזכויות שנקבעות בתוכנית הן כלליות ואינן וודאיות לא יקום חיוב בהיטל השבחה.

מדובר על פסק דין חשוב ביותר שמחדד את העיקרון שהיטל השבחה יוטל רק כאשר תכנית יוצרת התעשרות ממשית וברורה – ולא על בסיס השערות תכנוניות עתידיות. פסק הדין דחה את העמדה הדווקנית של הוועדה המקומית בפתח תקווה והיועצת המשפטית לממשלה ובכך עשה צדק והוביל לתוצאה נכונה שרק מי שתאושר לו תכנית מפורטת משביחה על פי תכנית המתאר ישלם היטל השבחה .

עוה"ד אלי וילצ'יק ואריאל פל ממשרד נשיץ ברנדס אמיר ושות', ייצגו חלק מהמשיבים לערעורים

עד כאן: סוף לניסיונות של רשויות להגדיל את ההיטל בהתחדשות 

עו"ד צבי שוב , צבי שוב משרד עורכי דין 
כותב על: עמ"נ 35610-03-25 הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב נ' בר לוי ישראל ואח', המכונה גם פסק דין "קבוצת הירדן". 

עובדות המקרה: הערעורים עסקו באופן חישוב הפטור מהיטל השבחה לפי סעיף 19(ב)(10) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, בפרויקטים של  התחדשות עירונית שבהם מומשו זכויות בנייה משני מקורות: זכויות פטורות מהיטל מכוח תמ"א 38 (לרבות תיקון 3א'), וזכויות חייבות מהיטל מכוח תכנון קיים.

בפסק דין "קבוצת הירדן" נקבעה שיטה תלת-שלבית לחישוב ההשבחה והפטור במקרים אלה:בשלב הראשון,  חישוב ההשבחה הכוללת בשיטה המסורתית (שווי מצב חדש פחות שווי מצב קודם). בשלב השני, הבחנה בין הזכויות הפטורות והחייבות לפי יחס שטחים (מ"ר), ולא לפי שווי; ולבסוף, ייחוס ההשבחה החייבת בהתאם ליחס, וחיוב ב־50% היטל על חלק זה בלבד.

למרות פסיקה זו, הוועדה המקומית תל אביב המשיכה לערוך שומות לפי "שיטת הדלתא", המפחיתה את שיעור הזכויות הפטורות ומגדילה את ההיטל. ועדות הערר דחו את עמדת הוועדה המקומית, ועל כן הוגשו הערעורים לבית המשפט.

פסק הדין: בית המשפט דחה את הערעורים מכל וכל ואימץ באופן חד וברור את הלכת "קבוצת הירדן". כבר בפתח פסק הדין ציין השופט הס כי מדובר בשיטה פסולה, והנחה את השמאים המכריעים ואת ועדות הערר שלא ליתן לה יד, בהיותה מנוגדת לפסיקת בית המשפט העליון ואף לעמדות קודמות של הוועדה המקומית עצמה.

בית המשפט דחה גם לגופו של עניין את ניסיון הוועדה המקומית לפצל את הזכויות במצב החדש לזכויות "משיבות מצב לקדמותו" ולזכויות משביחות, וקבע כי גם אם שיטה זו הייתה מתקבלת עקרונית, הרי שהחלוקה הנכונה מחייבת ייחוס יחסי בין זכויות פטורות לחייבות, תוצאה הזהה לנוסחת "קבוצת הירדן". 

טענות נוספות של הוועדה המקומית, שלפיהן אין להחיל את ההלכה על תל אביב או על מימוש זכויות מכוח תיקון 3א' לתמ"א 38,נדחו אף הן. נקבע כי תיקון 3א' מוסיף "מדרגת חישוב" בלבד, שאינה שוללת את תחולת הנוסחה אלא להפך, מחייבת הכללתה לשם ביטוי מלוא ההשבחה.

בסיום, נדחו שני הערעורים, והוועדה המקומית חויבה בהוצאות בסך 30 אלף שקל לכל ערעור.

 משמעות פסק הדין: פסק הדין מחזק ומבסס באופן חד-משמעי את הלכת "קבוצת הירדן" ומבהיר כי אין לסטות ממנה, גם לא בדרך של פרשנויות שמאיות יצירתיות. בית המשפט הציב גבול ברור לניסיונות רשויות מקומיות להגדיל את היטל ההשבחה בפרויקטים של התחדשות עירונית , בין היתר באמצעות ניסיון להחריג את תחולת ההלכה על תכניות החלות בעיר תל אביב, החרגה אשר לו הייתה מתקבלת, הייתה מובילה להגדלה משמעותית של שיעור ההיטל בעיר.

דחיית טענה זו קובעת כי גם בתל אביב יחול אותו מנגנון חישוב שנקבע בפסק דין "קבוצת הירדן", וכי אין הצדקה ליצירת שיטת חישוב ייחודית לעיר אשר תסכל, הלכה למעשה, את הפטור שנועד לעודד התחדשות עירונית . בכך נשמר האיזון שקבע המחוקק בין צורכי הרשות לבין עידוד חידוש מבנים, חיזוקם, שיפור הבטיחות והמיגון.

במציאות של התחדשות עירונית חיונית, וביתר שאת נוכח אתגרי הביטחון והבטיחות של השנים האחרונות, פסק הדין מדגיש כי היטל ההשבחה אינו כלי למקסום גבייה בכל מחיר, אלא אמצעי שיש להפעילו בזהירות ובאחריות, באופן שאינו הופך את ההתחדשות העירונית לתיאורטית בלבד ואינו מסכל את מימושה בפועל.